Οι δύσκολες αλήθειες και λύσεις της στεγαστικής αγοράς

Viber Whatsapp Μοιράσου το
Οι δύσκολες αλήθειες και λύσεις της στεγαστικής αγοράς
Η χώρα βρίσκεται σε έντονη προεκλογική περίοδο, και ως είθισται ακούγονται διάφορα απίθανα και πιθανά πράγματα.

Η χώρα βρίσκεται σε έντονη προεκλογική περίοδο, και ως είθισται ακούγονται διάφορα απίθανα και πιθανά πράγματα. Αφορμή για το παρόν άρθρο είναι οι πλειστηριασμοί που μπορούν να γίνονται από τους servicers-funds, τα οποία εκτελούν τους πλειστηριασμούς για τα κοκκινισμένα δάνεια. Η απόφαση του Αρείου Πάγου, που ξεμπλόκαρε τους servicers στο να εκτελούν πλειστηριασμούς για τιτλοποιημένα δάνεια, για τυπικούς λόγους που σχετιζόταν με τον αν ίσχυε ο νόμος του 2003 ή νέος νόμος του 2015 ως προς την φορολόγηση των εσόδων, έδωσε τέλος σε μία μακρά περίοδο ακαμψίας όσον αφορά την τραπεζική πίστη. Ταυτόχρονα έγινε και η αρχή των έντονων πολιτικών αντιπαραθέσεων για τις περιπτώσεις της λεγόμενης λαϊκής κατοικίας. Όλα αυτά είναι θεμιτά ως προς την αναφορά τους αλλά θα πρέπει να παρουσιαστούν τα δεδομένα, η χρονολογική σειρά των γεγονότων αλλά και οι προτεινόμενες λύσεις, οι οποίες καλό είναι να μην αποτελούν ευχολόγια και παραινέσεις αλλά βιώσιμες δράσεις που θα έχουν το στοιχείο της αποτελεσματικότητας αλλά και της κοινωνικής δικαιοσύνης.

Τα δεδομένα που αφορούν άμεσα ή έμμεσα τα στεγαστικά δάνεια στην χώρα μας σχετίζονται τόσο με τα δημοσιονομικά χαρακτηριστικά της χώρας, όσο και με την κατάσταση εισοδημάτων των πολιτών αλλά και με την νομοθεσία και την ευρύτερη τραπεζική «γεωμετρία» της χώρας. Η Ελλάδα είναι μία χώρα με μεγάλο δανεισμό όπου ο δείκτης χρέος/AEP θα φτάνει κοντά στο 170% το 2022 (193.3% το 2021). Στο θέμα των εισοδημάτων, οι Έλληνες βρίσκονται κάτω από χώρες όπως η Ισπανία και η Πορτογαλία και λίγο πιο πάνω ακόμη, με τάση αντιστροφής, από τις χώρες των Βαλκανίων αλλά και την Ουγγαρία. Η κατάσταση τόσο των δημοσιονομικών δεδομένων όσο και για τα εισοδήματα φτάσανε στο ναδίρ στις εποχές των μνημονίων λόγω της δημοσιονομικής προσαρμογής της χώρας. Η προσαρμογή πίεσε έντονα πολίτες, εταιρείες και τον ευρύτερο δημόσιο τομέα καθώς δεν υπήρχε το όπλο της νομισματικής πολιτικής αλλά και η εγχώρια παραγωγή σε πολλά βασικά προϊόντα ήταν πρακτικά ανύπαρκτη. Έτσι γεννήθηκαν οι αγανακτισμένοι, τα μαγκάλια και άλλες παρεμφερείς έννοιες οι οποίες βούτηξαν την χώρα στον λαϊκισμό και μισαλλοδοξία και γεννήθηκε αυτό που ένας πολιτικός εύστοχα διατύπωσε ως «εκτσογλανισμός του πολιτικού βίου». Με αυτά και με αυτά η πολιτεία γέννησε τον περίφημο νόμο Κατσέλη που προστάτευσε μεν αρκετούς δανειολήπτες αλλά και παράλληλα, η κακή εφαρμογή του αλλά και η παρατεταμένη χρήση του διέλυσαν την τραπεζική πίστη αλλά και δημιούργησαν χιλιάδες απρόθυμους δανειολήπτες οι οποίοι επί μακρόν δεν πληρώνουν τα δάνεια τους.

Όλα άρχισαν με το πρώτο μνημόνιο όπου η κρίση άρχισε να φτάνει στην Ελληνική επικράτεια για τα καλά. Στις εποχές των μνημονίων σωρευτικά το ΑΕΠ της χώρας μειώθηκε κατά 26% (61.1 δισ. ευρώ), ενώ στον τομέα των κόκκινων δανείων τα νούμερα είναι ακόμη πιο αποκαλυπτικά, αφού τα δάνεια σε καθυστέρηση από 3,12% το 2008 ξεπέρασαν το 50% το 2016 φτάνοντας το ιλιγγιώδη ποσοστό του 53%. Με άλλα λόγια ένα στα δύο δάνεια έσκασαν μεγαλοπρεπώς, γεγονός που έγινε μόνο σε Ελλάδα και Κύπρο δημιουργώντας εύλογα ερωτήματα. Ο νόμος Κατσέλη λοιπόν εφαρμόστηκε μέχρι το 2015 ενώ ακολούθησε ο νόμος Σταθάκη μέχρι το 2019, ως αποτέλεσμα του φόβου των πολιτικών και κυρίως του επερχόμενου πολιτικού κόστους. Η αντιπολίτευση μιλούσε για σεισάχθεια και διαγραφή χρεών δημιουργώντας το κλίμα ατιμωρησίας και αποφυγής πληρωμών. Έτσι προστατεύτηκαν κάποιοι που ήταν σε δυσκολία αλλά απέφυγαν να πληρώσουν ακόμη περισσότεροι. Οι τράπεζες ανακεφαλαιώθηκαν 3 φορές, μία λόγο του hair cut των Ελληνικών ομολόγων και άλλες 2 γιατί κανείς δεν πλήρωνε λόγω των νόμων Κατσέλη και Σταθάκη αλλά και της μεγάλης ύφεσης που έφερε δραστική μείωση των εισοδημάτων των πολιτών. Έτσι φτάσαμε 13 χρόνια μετά να μιλάμε για κούρεμα δανείων, σεισάχθειες και αναστολές πλειστηριασμών.

Για να υπάρχει στεγαστική πίστη πρέπει να υπάρχει μία κανονική ροή χρήματος, αν δεν πληρώνουν 3/10 ή ακόμη και οι μισοί όπως έγινε επί την περίοδο των μνημονίων τότε τράπεζες και χρηματοδότηση δεν θα υπάρχει ενώ η κουλτούρα αθέτησης πληρωμών θα επεκταθεί ακόμη και στις ιδιωτικές συναλλαγές. Λύσεις υπάρχουν αλλά δεν θα μπορούν να στηρίζονται στο κράτος- πατερούλη το οποίο θα διαγράψει ή θα πληρώσει το σύνολο των οφειλών. Επιπρόσθετα για να είναι βιώσιμες αυτές οι λύσεις θα πρέπει να βασίζονται σε σωστά δεδομένα τόσο σε επίπεδο εισοδημάτων όσο και περιουσιακών στοιχείων, γεγονός δύσκολο σε μία χώρα όπου η παραοικονομία φτάνει κατά εκτίμηση το 40% του ΑΕΠ. Αυτός είναι και ο βασικός λόγος της αποτυχίας αλλά και της παύσης των νόμων Σταθάκη-Κατσέλη. Με απλά λόγια, οι φορολογικές δηλώσεις δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα των εισοδημάτων αλλά και της συνολικής περιουσίας γεγονός που κάνει αδύνατη την απονομή δικαιοσύνης αλλά και custom (ατομικών) λύσεων ως προς τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά.

Σε μία υπερχρεωμένη χώρα, οι λύσεις μέσω της κρατικής βοήθειας είναι περιορισμένες. Άρα το ποιοι θα βοηθιούνται θα πρέπει να περιλαμβάνει κριτήρια τόσο για φορολογικούς λόγους όσο και για λόγους κοινωνικής δικαιοσύνης. Επίσης θα πρέπει να εκλείψει από το δημόσιο διάλογο όλη αυτή η απερίγραπτη συζήτηση περί της λαϊκής κατοικίας. Όταν ένας πολίτης δανείζετε έχει την υποχρέωση να πληρώσει είτε το σπίτι είναι την Νέα Ιωνία Αττικής, είτε στο Χαλάνδρι είτε σε άλλη περιοχή. Ο όρος λαϊκός έχει χάσει την σημασία του γιατί στο τέλος αν συνεχιστεί αυτή η κατάσταση τότε οι μικρομεσαίος δεν θα έχουν πρόσβαση σε δανεισμό ή σε δανεισμό με λογικό κόστος γιατί καμία τράπεζα δεν θα δανείζει έναν πελάτη που θα κρυφτεί πίσω από κάθε διάταξη που τον προστατεύει για μία δεκαετία, είτε είναι αυτό σωστό είτε είναι λάθος, καθώς αυτό θα είναι επιζήμιο για οποιοδήποτε τραπεζικό οργανισμό.

Μερικά από τα προτεινόμενα κριτήρια για ευνοϊκές ρυθμίσεις είναι τα εξής:

1. Τα ποσά που έχει δώσει ο δανειολήπτης για την αγορά κατοικίας, για να αποφεύγονται οι περιπτώσεις όπου ο δανειολήπτης έχει δώσει το 10-20% του ποσού για την απόκτηση του ακινήτου και όλα τα άλλα τα έχει δώσει η τράπεζα δηλαδή οι καταθέσεις και οι φόροι των πολιτών. Σπίτι αξίας 200.000 ευρώ με κόστος 20.000 ευρώ για τον δανειολήπτη δεν πρέπει πριμοδοτείτε.

2. Πραγματική οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη βασισμένο σε πραγματικά στοιχεία. Άρα οι υπάλληλοι και συνταξιούχοι θα είναι αυτοί που θα έχουν μία πιο ευνοϊκή ρύθμιση καθώς δεν μπορούν να κρύψουν εισοδήματα

3. Συνέπεια του δανειολήπτη σε ρυθμίσεις ή κατά τη χρονική περίοδο πριν από την κρίση. Η συνέπεια πρέπει να ανταμείβεται εμπράκτως και δικαίως.

4. Η διάρκεια μία ρύθμισης. Αν ο δανειολήπτης έχει επί μακρόν μπει σε ρύθμιση, η δημιουργία νέας μάλλον θα διαιωνίσει το πρόβλημα.

Μερικές από τις προτεινόμενες λύσεις από τον γράφοντα περιλαμβάνουν:

1. Επέκταση του δανείου μέχρι και στα 100 χρόνια με εγγύηση των τέκνων ή εγγονών εφόσον το ακίνητο μεταβιβασθεί στους απογόνους, μειώνοντας την μηνιαία δόση δραστικά.

2. Προσαρμογή επιτοκίων στο εισόδημα με πιθανή συμμετοχή στην επιδότηση της δόσης σε πολύ συγκεκριμένες περιπτώσεις ευάλωτων νοικοκυριών.

3. Βελτίωση του πτωχευτικού κώδικα ώστε να υπάρχει μία καθαρή έξοδος του δανειολήπτη με το ανάλογο κόστος στην περιουσία του. Δηλαδή αν χρεοκοπήσει ο πολίτης να κλείνει πλήρως τις υποχρεώσεις του σε όλους τους φορείς, δίνοντας όμως ευκαιρίες στο καινούργιο περιβάλλον δραστηριοποίησης του, με πρώτο και καλύτερο την αποφυγή του «μαύρου» Τειρεσία.

4. Τερματισμός της ομηρίας των δανειοληπτών με την εγγύηση όλης της περιουσίας τους. Η απαίτησης της τράπεζας θα σταματάει για ακίνητα που χρηματοδότησε και όχι για το σύνολο της περιουσίας του κάθε δανειζόμενου. Αυτό θα τις κάνει εκτός από πιο δίκαιες και πιο αποτελεσματικές στις στεγαστικές χορηγήσεις.

5. Πιθανή διατίμηση σε περιόδους κρίσεις στα επιτόκια δανεισμού όπως την τωρινή περίοδο. Οι τράπεζες δανείζονται φθηνό χρήμα μέσω των καταθέσεων αλλά δανείζουν ακριβά με γνώμονα το euribor που συνεχώς ανεβαίνει. Αυτό εκτός από επικίνδυνο είναι και εξαιρετικά άδικο.

Ο κ. Νικήτας Παπαντωνίου-Καρτάλης είναι πρώην CFO της Nobacco, αναλυτής της Eurobank, σύμβουλος στο ΕΒΕΑ και νυν καθηγητής-επιχειρηματίας στην εταιρεία Διακρότημα. Είναι πτυχιούχος φυσικός με μεταπτυχιακές σπουδές στα εφαρμοσμένα μαθηματικά, τα χρηματοοικονομικά-διοίκηση καθώς και στο marketing management, ενώ μεταξύ άλλων έχει πιστοποίηση σε IFRS λογιστικά πρότυπα.

Ακολουθήστε το insider.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις από την Ελλάδα και τον κόσμο.

Όλες οι ειδήσεις

23:55

Τι είπε ο Χακάν Φιντάν για τις απειλές της Χεζμπολάχ κατά της Κύπρου

23:42

ΟΗΕ: Χωρίς να κατονομάζει, ο Αντόνιο Γκουτέρες κατηγορεί το Ισραήλ για παραπληροφόρηση

23:27

Wall Street: Άνοδος 5Χ5 για τον Dow Jones - «Βαρίδι» η Nvidia για τον Nasdaq

22:59

Ουκρανία: Ο Ζελένσκι απέπεμψε τον διοικητή των Μικτών Δυνάμεων των Ενόπλων Δυνάμεων

22:46

Πετρέλαιο: «Έχτισε» στην εβδομαδιαία άνοδο η τιμή

22:12

Όρμπαν: Δεν θα στηρίξουμε τη συμφωνία για το μοίρασμα των κύριων θέσεων των ευρωπαϊκών θεσμών

22:01

Πυρκαγιά σε βιοτεχνία χάρτου στη Μεταμόρφωση (upd)

21:55

Ευρωπαϊκό Ελεγκτικό Συνέδριο: Κώδωνας κινδύνου για την ασφάλεια εφοδιασμού της ΕΕ με φυσικό αέριο

21:43

ΕΕ: Οι ΥΠΕΞ συμφώνησαν να χρησιμοποιήσουν τα κέρδη από τα ρωσικά assets, για όπλα προς την Ουκρανία

21:24

Τι ήχο θα βγάζει ο κινητήρας της ηλεκτρικής Ferrari; Ο CEO απαντά

20:55

Ομαδική αγωγή κατά της UNRWA από Ισραηλινούς θύματα των επιθέσεων της Χαμάς την 7ή Οκτωβρίου

20:25

Γαλλία-δημοσκόπηση: Διατηρεί ευρύ προβάδισμα η ακροδεξιά λίγο πριν τις βουλευτικές εκλογές

20:18

Σε εξέλιξη η επιστροφή των εκδρομέων του τριημέρου

20:14

ΝΔ για ανάρτηση Κασσελάκη: Ομολογεί ότι επί μήνες κορόιδευε τους πολίτες

20:02

Πυροσβεστική: Δύο συλλήψεις για πρόκληση πυρκαγιών σε Ηλεία και Αττική

19:56

Πυροσβεστική: 34 πυρκαγιές εκδηλώθηκαν το τελευταίο 24ωρο

19:37

Υποκλοπές: Αιφνιδιαστικός έλεγχος στην ΕΥΠ από τον αντεισαγγελέα του Αρείου Πάγου

19:30

Τα 3+1 σενάρια της Goldman Sachs για τον S&P 500 και ο δρόμος μέχρι τις 6.300 μονάδες

19:19

Ζελένσκι: Έδωσε εντολή για εκκαθαρίσεις στις τάξεις της Κρατικής Φρουράς

19:12

Ερευνάται για διαφθορά και υπεξαίρεση ο πρώην πρόεδρος της ΕΤΕπ, Βέρνερ Χόιερ

19:04

Ευρωαγορές: Ανοδικό κλείσιμο με όλα τα μάτια στις γαλλικές κάλπες

18:47

Ανοιχτή επιστολή Μακρόν προς Γάλλους: «Μea culpa»

18:33

Ρωσία: Επτά νεκροί από την πυρκαγιά που εκδηλώθηκε σε πρώην ινστιτούτο ερευνών

18:22

Κασσελάκης: Οι συνεργασίες δεν επιβάλλονται επειδή το σύστημα ψάχνει την επόμενη ρεζέρβα του

17:58

Ουκρανία: Τέσσερις νεκροί και 34 τραυματίες από ρωσική πυραυλική επίθεση στο Ποκρόφσκ

17:34

Λήγουν την Κυριακή τα voucher κοινωνικού τουρισμού 2023-24

17:25

Βιλερουά: Οι γαλλικές τράπεζες παραμένουν σταθερές παρά το εκλογικό sell off

17:05

Ουγγαρία: Αναζητούνται τρόποι για προσβολή της απόφασης της ΕΕ για τα παγωμένα ρωσικά κεφάλαια

16:47

Wall Street: Κέρδη 1% για τον Dow, νέες απώλειες σχεδόν 5% η Nvidia

16:28

Επαφές Γ. Γεραπετρίτη στο περιθώριο του Συμβουλίου Εξωτερικών Υποθέσεων, στο Λουξεμβούργο

gazzetta
gazzetta reader insider insider