Ροή
Επενδύσεις και διαγωνιστικές διαδικασίες που συνολικά προσεγγίζουν τα 2 δισ. ευρώ είναι σε εξέλιξη, στα «σκαριά» ή αναμένεται να προχωρήσουν το προσεχές διάστημα, με εμπλοκή του ιδιωτικού τομέα αλλά και όσον αφορά σε αξιοποίηση assets δημοσίου χαρακτήρα (π.χ. της HIG στον Ασπρόπυργο, τα δύο εμβληματικά έργα στο Θριάσιο η πρόσφατη κίνηση του ομίλου Fourlis, τα έργα των ΑΕΕΑΠ ή των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων, τα δύο mega projects του ΤΑΙΠΕΔ σε στρατόπεδο Γκόνου και Φυλή με τους μεταφορείς κ.α.). Η ζήτηση για επιχειρηματικά κέντρα/πάρκα, logistics centers που θα έχουν σύγχρονο αποθηκευτικό προϊόν, σε συνδυασμό με την φιλοδοξία της κυβέρνησης να κάνει τη χώρα διεθνές διαμετακομιστικό κέντρο και πύλη εισόδου για την ευρύτερη περιοχή (και όχι μόνο), αποτελούν… οδηγό για επενδύσεις μεγάλου βεληνεκούς. Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδο και Καλοχώρι.
Πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2024 όπου υπολογίζεται να γίνουν επενδύσεις ως 500 εκ. ευρώ σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη μόνο από εταιρείες ακινήτων. Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Premia Properties, η Prodea Investments, η Trastor, η HIG Capital και εσχάτως και η Noval του ομίλου Viohalco κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Επενδύσεις logistics έχει υλοποιήσει τους τελευταίους 12 μήνες και η Dimand στη Βόρεια Ελλάδα.
Η γενική εικόνα
Σύμφωνα με το πρόσφατο παρατηρητήριο αξιών για τα logistics της Geoaxis, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα, μέρος του οποίου πρόσφατα παρουσιάσαμε, η παγκόσμια οικονομία βιώνει την επέλαση της νέας βιομηχανικής επανάστασης (νέες τεχνολογίες-ψηφιακή εποχή), η οποία ουσιαστικά καταργεί τα εμπόδια ανάμεσα στις αλυσίδες εφοδιασμού, στους πελάτες και στις επιχειρήσεις. Η Ελλάδα απολαμβάνει βασικά πλεονεκτήματα που δύναται να την καταστήσουν σημαντικό κόμβο στις μεταφορές και παγκόσμιο διαμετακομιστικό κέντρο. Είναι χωροθετημένη σε μια εξαιρετικά γεωστρατηγική θέση στο όριο τριών ηπείρων, απολαμβάνει 16.000 χιλιόμετρα ακτογραμμή στη Μεσόγειο, ενώ συμπεριλαμβάνεται στις μεγαλύτερες ναυτιλιακές δυνάμεις στον κόσμο. Ο κλάδος των Logistics και η συνολική διαμετακομιστική βιομηχανία έχει τεράστια περιθώρια εξέλιξης και ανάπτυξης στη χώρα μας. Ο κλάδος σύμφωνα με έρευνα της Deloitte (2020) συμβάλει κατά 10,8% στο ΑΕΠ κάθε χρόνο, ποσοστό κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης που ανέρχεται στο 13,0%.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Παγκόσμιας Τράπεζας (Δείκτης Απόδοσης Logistics) όπως δημοσιεύθηκαν σε σχετική μελέτη της Ernst & Young (EY) τον Οκτώβριο του 2023, η Ελλάδα καταλαμβάνει το 2022 την 19η θέση παγκοσμίως από τη 42η θέση που κατείχε το 2018 και μοιράζεται πλέον την ίδια θέση με την Κίνα, την Ιταλία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Στην κορυφή της σχετικής κατάταξης βρίσκεται η Σιγκαπούρη, ενώ ακολουθούν πάνω από την Ελλάδα, η Φινλανδία, η Δανία, η Γερμανία, η Ολλανδία, η Ελβετία, η Αυστρία, το Βέλγιο, ο Καναδάς, το Χονγκ Κονγκ, η Σουηδία, τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, η Γαλλία, η Ιαπωνία, η Ισπανία, η Ταϊβάν, η Κορέα και οι ΗΠΑ. Η Ελλάδα σημείωσε βελτίωση σε όλους τους τομείς που ερευνά ο δείκτης Logistics Performance Index (LPI). Η μεγαλύτερη άνοδος καταγράφηκε στον τομέα της ψηφιοποίησης (βελτίωση κατά 24%) και ακολούθησε η αξιοπιστία του ιδιωτικού τομέα (βελτίωση κατά 23%). Την μικρότερη βελτίωση είχε η εξωστρέφεια των ελληνικών επιχειρήσεων (βελτίωση 6%).
Τα λιμάνια μας
Όπως σημειώνεται στην έρευνα της Geoaxis, υπό τον Ιωάννη Ξυλά (CEO της εταιρείας), σύμφωνα με στοιχεία της Cosco Shipping Ports το εμπορικό λιμάνι του Πειραιά αποτελεί το πέμπτο μεγαλύτερο της Ευρώπης και το τρίτο μεγαλύτερο στη Μεσόγειο μετά τη Βαλένθια και την Ταγγέρη. Κατά το διάστημα Ιανουαρίου –Σεπτεμβρίου 2023 διακινήθηκαν συνολικά 3,44 εκ. εμπορευματοκιβώτια σημειώνοντας αύξηση κατά 5,1% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2022. Η σταθερή θέση του λιμένα Πειραιά, οι προσδοκίες από τους λιμένες Θεσσαλονίκης, Αλεξανδρούπολης και Βόλου, η αναβάθμιση των σιδηροδρομικών μεταφορών και οι νέες επενδύσεις, όπως το Θριάσιο Εμπορευματικό Κέντρο, το στρατόπεδο Γκόνου και ο Πειραιάς (COSCO), δίνουν στον κλάδο των Logistics εξαιρετικές προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης.
European Logistic Property Census 2023
Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της μελέτης η οποία διεξήχθη από τις εταιρίες Tritax EuroBox plc και Savills UK τον Σεπτέμβριο του 2023, αντικατοπτρίζεται το δύσκολο μακρο-περιβάλλον με τους χρήστες να εντοπίζουν το αυξανόμενο κόστος σε ποσοστό 42%, την οικονομική αβεβαιότητα σε ποσοστό 28%, και την ανεύρεση κατάλληλου προσωπικού σε ποσοστό 21%, ως σημαντικές προκλήσεις για τις επιχειρήσεις τους. Επίσης οι τεχνολογικές εξελίξεις συνεχίζουν να οδηγούν το μέλλον της εφοδιαστικής αλυσίδας με τους χρήστες να επενδύουν σε μια ποικιλία τεχνολογιών, συμπεριλαμβανομένων των ηλεκτρικών οχημάτων και του αυτοματισμού. Η απορρόφηση του διαθέσιμου όγκου αποθηκών και βιομηχανικών κτιρίων στην Ευρώπη έφτασε τα 13,2 εκ. τμ. το πρώτο μισό του 2023, μειωμένη σε σχέση με το ρεκόρ απορρόφησης των 21 εκ. τμ., την εποχή της πανδημίας, αλλά αυξημένο από τα 11,7 εκ. τμ., το 2018 και το 2019. Η κενότητα αυξήθηκε κατά 4,7% το πρώτο μισό του 2023 αλλά παρά την αύξηση αυτή, η προσφορά παραμένει σχετικά περιορισμένη, οδηγώντας σε μέση αύξηση των ενοικίων της τάξης του 10% το τελευταίο έτος.
Το 87% των χρηστών που θα αναζητήσουν νέο χώρο αναμένει ότι θα χρειαστεί χώρο μεγαλύτερο των 10.000 τ.μ., σε σύγκριση με το 78% του 2022. Η Γερμανία παραμένει η χώρα με το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον για επέκταση τα επόμενα τρία χρόνια με ποσοστό 45% το 2023 έναντι 43% το 2022. Η Ισπανία είναι επίσης μια χώρα που δείχνει ιδιαίτερες προοπτικές ανάπτυξης τα επόμενα τρία χρόνια. Η Ελλάδα προς το παρόν βρίσκεται εκτός της επενδυτικής εικόνας λόγω εξαιρετικά μειωμένης προσφοράς. Χαρακτηριστικές είναι οι απαντήσεις της έρευνας.
Η Ελλάδα
Όπως αναφέρεται στην ανάλυση, «εξετάζοντας την εξέλιξη της εγχώριας αγοράς Third Party Logistics, σημειώνεται πως παρουσίασε φθίνουσα πορεία την περίοδο 2009-2015, με μέσο ετήσιο ρυθμό μείωσης 3,8%, ακολουθώντας ως έναν βαθμό την πορεία της ελληνικής οικονομίας. To 2016, η αρνητική πορεία ανακόπηκε και μέχρι το 2019 η αγορά εμφάνισε θετικούς ρυθμούς μεταβολής, καταγράφοντας σωρευτική αύξηση 15,5% (μεταβολή 2019/2015). H Πανδημία που ξέσπασε τον Μάρτιο του 2020 επέδρασε καταλυτικά στην εξέλιξη του κλάδου. Τα έκτακτα μέτρα που ελήφθησαν στη χώρα (αναστολή της λειτουργίας της πλειονότητας των εμπορικών καταστημάτων για μεγάλο χρονικό διάστημα κ.ά.) συρρίκνωσαν τις δραστηριότητες πολλών επιχειρήσεων – πελατών του κλάδου με άμεσο αντίκτυπο στα έσοδά του. Έτσι, η ανοδική πορεία της εγχώριας αγοράς υπηρεσιών Logistics ανακόπηκε το 2020, παρουσιάζοντας πτώση 5,4% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Ωστόσο, υπήρξαν επιχειρήσεις που παρουσίασαν αύξηση των πωλήσεών τους εντός του 2020 (supermarkets, μαναβική κ.α.) γεγονός που μετρίασε τις συνολικές απώλειες».
Επίσης, παρατηρείται τάση συγκέντρωσης στην αγορά, με τις 15 μεγαλύτερες εταιρείες να ενισχύουν το μερίδιο αγοράς τους το 2021, 706,7 εκ. ευρώ (26,1% επί του συνόλου) ενώ οι μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις έχουν έσοδα το 2021 έως και 1 εκ. ευρώ (63% επί του συνόλου). Οι υπηρεσίες αποθήκευσης συνολικά και μεταφοράς εκτιμάται ότι κάλυψαν το 94% της συνολικής αξίας των παρεχόμενων υπηρεσιών logistics προς τρίτους το 2021. Ειδικότερα, οι υπηρεσίες αποθήκευσης χωρίς ψύξη κάλυψαν μερίδιο της τάξης του 48% και οι αποθηκεύσεις με ψύξη απέσπασαν το 13%. Ακολούθησαν οι υπηρεσίες διανομής αποσπώντας μερίδιο 33% την ίδια περίοδο. Το 41% της συνολικής αγοραίας αξίας για το 2021 προήλθε από τον Βιομηχανικό τομέα (εταιρίες που δραστηριοποιούνται στο πετρέλαιο, την ενέργεια, τσιμέντο & κατασκευές, μεταποίηση κλπ.) ενώ το 59% προήλθε από τα Super Markets και τον Εμπορικό τομέα. (Μελέτη KPMG 2023).
Όπως αναφέρεται, στον κλάδο δραστηριοποιείται σημαντικός αριθμός επιχειρήσεων, οι κορυφαίες εκ των οποίων είναι οι Sarmed, Goldair, HIG Capital (ΜΑΚΙΟΣ Logististc & ΒΕΪΝΟΓΛΟΥ), Golden Cargo, ΠΑΕΓΑΕ, Διακίνησις κά. Επίσης στην αγορά δραστηριοποιούνται και μεγάλοι διεθνείς όμιλοι όπως οι DHL και GEFCO. Οι επιχειρήσεις αυτές είτε είναι (δια)μεταφορικές που παρέχουν παράλληλα και υπηρεσίες logistics, είτε αμιγείς επιχειρήσεις 3PL.
Υφιστάμενο Κτιριακό Απόθεμα
Εν γένει, η ποιότητα των χώρων αποθήκευσης και των εγκαταστάσεων διανομής στην Ελλάδα έχει βελτιωθεί αισθητά τα τελευταία δέκα χρόνια, κυρίως χάρη στο γεγονός ότι οι σημαντικοί προμηθευτές 3PL έχουν επενδύσει σε μεγαλύτερα, αυτοματοποιημένα και καλύτερα τεχνολογικά εξοπλισμένα κέντρα αποθήκευσης /διανομής. Το διαθέσιμο μέγεθος αποθήκευσης εγκαταστάσεων logistics στην Ελλάδα υπερδιπλασιάστηκε την περίοδο 2003-2009, πριν την οικονομική κρίση. Επιπλέον, αυτή η επέκταση πλαισιώθηκε από επενδύσεις σε νέα ή αναβαθμισμένα υλικά κτιρίων, εξοπλισμό αποθήκης και μηχανήματα, συστήματα διαχείρισης, ασφάλεια και αυτοματισμό. Πάντως, το μέσο μέγεθος έκτασης των αποθηκών που έχουν χτιστεί ή αναβαθμιστεί, δεν έχει αυξηθεί.
Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο που είναι μεγαλύτερος των 45.000τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες από 10.000τ.μ. Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της εταιρίας Proprius, συνολικά στην Ελλάδα για το 2022 ο όγκος της απορρόφησης νέων αποθηκευτικών χώρων ανήλθαν σε 250.000τμ., ενώ ήδη το διάστημα Ιανουαρίου – Σεπτεμβρίου 2023 η αντίστοιχη απορρόφηση εκτιμάται ότι ανήλθε σε περίπου 240.000τμ. Ειδικά για την Αττική, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν βιομηχανική παραγωγή, είτε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,5 εκατομμύρια τμ, ενώ σημειώνεται ότι ένα μεγάλο ποσοστό εξ’ αυτών, που αγγίζει περίπου το 40% αποτελείται από εργοστάσια παραγωγής, μεγάλης παλαιότητας τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου. Σύμφωνα με τον Κο Χρήστο Κάκκαβα / JLL Αθηναϊκή Οικονομική, στο απόθεμα των αποθηκών στην Αττική στα τέλη του 2024 θα προστεθούν περίπου 250.000 τ.μ.
Η υπάρχουσα υποδομή logistics αποτελείται πρωτίστως από μικρού μεγέθους αποθήκες και εγκαταστάσεις διασύνδεσης, οι οποίες βρίσκονται διασκορπισμένες και κατακερματισμένες σε όλη τη χώρα. Σε αυτές τις αποθήκες στην συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος τους είναι κάτω των 9μ. γεγονός που περιορίζει σημαντικά την δυνατότητα αποθήκευσης μέσω παλετών (τρόπος που κατά κόρον χρησιμοποιείται σε σύγχρονες μονάδες). Στις σύγχρονες αποθήκες το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος απαιτείται να είναι πάνω από τα 10μ. στοιχείο που δεν το συναντά κανείς εύκολα σε υπάρχοντα κτίρια που είναι προς διάθεση. Το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις σε αντιδιαστολή με τις λοιπές περιοχές (Ελευσίνα, Μεσόγεια, Οινόφυτα, Θεσσαλονίκη) όπου η πλειοψηφία του κτηριακού αποθέματος είναι αρκετά παλαιά.
Οι προκλήσεις του «αύριο»
Σύμφωνα με την Geoaxis, είναι αναμφισβήτητο γεγονός ότι η πανδημία έδρασε ως επιταχυντής των τάσεων που υπήρχαν στην αγορά των αποθηκών τα τελευταία χρόνια. Η μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο ευνόησε τόσο πολύ τον κλάδο που πλέον μια εξαιρετικά μεγάλη πλειοψηφία επενδυτών και funds ψάχνουν να τοποθετηθούν, σε παγκόσμιο επίπεδο. Ο μεγάλος ανταγωνισμός σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά έχουν ωθήσει τις αξίες σε πρωτοφανή επίπεδα. Το 2023 καταγράφηκε σημαντική πτώση στις νέες συμφωνίες και αποσυμπίεση στις αποδόσεις λόγω των πολέμων και των υψηλών επιτοκίων. Ενδεικτικά και μόνο αναφέρουμε ότι στην Γερμανία και στην Γαλλία οι αποδόσεις κινούνται πλέον στο 5,0% - 5,5% με κενότητα στο 2%. Η τάση αυτή αναμένεται να συνεχιστεί και το 2024. Η αγορά στην Ελλάδα, αν και εξαιρετικά μικρή σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, θα ακολουθήσει την ίδια θετική πορεία. Η ζήτηση θα δυναμώσει και άλλο, ενώ προβλέπουμε σημαντική αιχμή για τους χώρους ψυχρής αποθήκευσης τα επόμενα χρόνια. Ο κλάδος στο σύνολό του έχει να αντιμετωπίσει 5 κορυφαίες προκλήσεις οι οποίες συνοψίζονται στα παρακάτω:
· Η διαθέσιμη γη για νέες αναπτύξεις θα είναι όλο και πιο δύσκολη (άρα και πιο ακριβή) στην εύρεσή της.
· Οι πολεοδομικοί περιορισμοί θα ενταθούν.
· Το κόστος κατασκευής θα είναι δύσκολο να προβλεφθεί καθώς υλικά και πληθωρισμός θα είναι παράγοντες αβεβαιότητας.
· Το διαθέσιμο εργατικό δυναμικό θα είναι δύσκολο να βρεθεί και να διατηρηθεί, ιδιαίτερα σε εκτός αστικών κέντρων περιοχές. Η επιλογή της θέσης θα είναι στο μέλλον άμεσα εξαρτώμενη από την τοποθεσία προέλευσης του εργατικού δυναμικού.
· Η ανάπτυξη με όρους ESG θα επιφέρει αλλαγές στον τρόπο διακίνησης των προϊόντων με προσπάθεια μείωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος, ενώ η υιοθέτηση της πράσινης ανανεώσιμης ενέργειας θα ενταθεί στην προσπάθεια μείωσης του ενεργειακού κόστους.
