Ροή
Εξαιρετικά αισιόδοξη πορεία καταγράφηκε και το 2021 στον ταχέως αναπτυσσόμενο τομέα των Logistics, τόσο σε επίπεδο ζήτησης όσο και σε επίπεδο αξιών, καθώς ο κλάδος αναδεικνύεται ο μεγάλος ωφελημένος της πανδημίας.
Σύμφωνα με την GEOAXIS property & valuation services η εποχή του e-commerce μόλις ξεκινά επιφέροντας σεισμικές αλλαγές στον τρόπο που αντιλαμβανόμαστε τις μετακινήσεις και την καταναλωτική εμπειρία. «Η πρόβλεψή μας για τους επόμενους 12 μήνες είναι συνεχιζόμενη αύξηση της ζήτησης, αύξηση ενοικίων, μείωση κενότητας και περαιτέρω συμπίεση των αποδόσεων. Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας», αναφέρει η πρώτη πιστοποιημένη εταιρία εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα.
Ο κλάδος των Logistics και η συνολική διαμετακομιστική βιομηχανία έχει τεράστια περιθώρια εξέλιξης και ανάπτυξης στη χώρα μας. Ο κλάδος σύμφωνα με έρευνα της Deloitte (2020) συμβάλει κατά 10,8% στο ΑΕΠ κάθε χρόνο, ποσοστό κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης που ανέρχεται στο 13,0%. . Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, το απόθεμα των αποθηκών στην Αττική το επόμενο 16μηνο θα είναι μεγαλύτερο κατά 180.000 τ.μ. και στα τέλη του 2024 θα προστεθούν περίπου 250.000τμ στην Αττική.
Χαρακτηριστικά προσφοράς - ζήτησης & Αποδόσεις
Βάσει της έρευνας, στην παρούσα φάση κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης, μεταξύ 7,0 - 7,5 % για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται λίγο υψηλότερα του 3%. Η υψηλή απόδοση σε σχέση τόσο με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics στο άμεσο μέλλον.
Μισθώσεις
Όπως αναφέρεται στην έρευνα, εντός της διετίας 2020-2021 είτε δημοσιοποιήθηκαν, είτε είμαστε σε θέση να γνωρίζουμε, σημαντικές συμφωνίες μίσθωσης, στην Αττική, όπως παρακάτω:
Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την μίσθωση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν οι κατασκευές. «Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2022, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα ακόμα και μεγαλύτερο των 5 euro/τμ/μήνα», σημειώνεται σχετικά.
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis, τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2021, και μετά από δική μας προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 4,05 €/τμ/μήνα, έπονται τα Μεσόγεια Αττικής με 3,79 €/ τμ/μήνα, και ακολουθεί η Ελευσίνα με 3,09 €/τμ/μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 2,70 €/τμ/μήνα, τα Οινόφυτα με 2,49 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,34 €/τμ/μήνα.
Οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2,3-4,0 euro/τμ/μήνα. Θεωρούμε πως μισθώσεις πάνω από 4,0 euro/τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης.
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στα Οινόφυτα με 6.000τμ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 5.500τμ και τρίτη έρχεται η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 3.600τμ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν τα Μεσόγεια Αττικής με επιφάνεια 3.565τμ, η Ελευσίνα με 3.445τμ και το Καλοχώρι με επιφάνεια 3.030τμ.
Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Πωλήσεις
Εντός της διετίας 2020-2021 δημοσιοποιήθηκαν σημαντικές συμφωνίες πώλησης, συνολικού ύψους σχεδόν 180 εκατ. ευρώ. Μεταξύ αυτών, όπως αναφέρει η εταιρεία, η εξαγορά από την Premia έναντι 15,35 εκατ. ευρώ επιφάνειας 11,98 χιλ. τ.μ. στα Δύο Πεύκα Ασπροπύργου, η απόκτηση από τη Briq ΑΕΕΑΠ έναντι 23,6 εκατ. ευρώ του 80% συγκροτήματος από τη Sarmed (το 80%, επιφάνειας 58,6 χιλ. τ.μ.) κ.α.
Πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2022. Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Prodea Investments, η Trastor και εσχάτως και η Noval του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Σημαντικές επενδύσεις logistics έχει υλοποιήσει τους τελευταίους 12 μήνες και η Premia Properties. Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την πώληση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν οι κατασκευές. «Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2022, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει πώληση ακόμα και μεγαλύτερη των 800 euro/τμ.», αναφέρει η Geoaxis.
«Σημειώνουμε ότι στο διαδίκτυο, στις μικρές αγγελίες εφημερίδων ή στα site μεσιτικών γραφείων βρίσκονται ως επι τω πλείστων παλιά, μικρά και δίχως σύγχρονες προδιαγραφές ακίνητα», αναφέρει η Geoaxis. «Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποιήσαμε τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2021, και μετά από δική μας προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 637,50 €/τμ, έπονται τα Μεσόγεια Αττικής με 590,51 €/τμ και ακολουθεί η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 437,74 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει η Ελευσίνα με 381,78 €/τμ, τα Οινόφυτα με 378,21 €/τμ και τελευταίο έρχεται το Καλοχώρι με τιμή 321,17 €/τμ.», συμπληρώνει η εταιρεία.
«Οι αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 320-650 euro/τμ. Θεωρούμε πως πωλήσεις πάνω από 600 euro/τμ αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης. Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5.250τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Οινόφυτα με 5.210τμ και τρίτα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4.344τμ. Τις μικρότερες επιφάνειες εμφανίζουν η Ελευσίνα με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.247τμ, το Καλοχώρι με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 3.660τμ και τέλος η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 3.500τμ.», αναφέρεται στην έρευνα.
Γήπεδα
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η εταιρεία, τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2021, και μετά από δική της προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης γηπέδων καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 154 €/τμ. Ακολουθούν ο Ασπρόπυργος με 103 €/ τμ, η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 81 €/τμ και η Ελευσίνα με 76 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει το Καλοχώρι με 50€/τμ, τα Οινόφυτα με 44 €/τμ και τελευταία έρχεται η περιοχή εκτός ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 20 €/τμ.
Αναφορικά με τις επιφάνειες γηπέδων, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στο Καλοχώρι με 30.443τμ, ακολουθεί η Σίνδος (εκτός ΒΙ.ΠΕ) με 23.000τμ, τα Οινόφυτα με 11.300τμ., ο Ασπρόπυργος με 10.384τμ, η Ελευσίνα με 10.000τμ, τα Μεσόγεια Αττικής με 5.250τμ και τέλος η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 4.405τμ.
