Ροή
Για τρίτη συνεχόμενη χρονιά καταγράφεται αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης τυπικών θερινών εξοχικών κατοικιών. Η αύξηση μετρήθηκε σε μέσο όρο 5,2% σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2020 και 6,9% σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2019, αν και συγκριτικά με το 2013 η αγορά εξακολουθεί ακόμη να βρίσκεται σε χαμηλότερα επίπεδα κατά 5,63%.
Αναφορικά με τις πολυτελείς κατοικίες, η εικόνα σε σχέση με πέρσι είναι σχετικά σταθεροποιημένη καθώς μικρή μείωση παρουσιάζουν η Σαντορίνη, η Κέα και η Πάρος, ενώ η Κύθνος παρουσιάζει μικρή αύξηση. Η Μύκονος διατήρησε σχεδόν σταθερές τις υψηλές διάμεσες τιμές της. Η πλειοψηφία των αγοραστών προέρχεται από την αλλοδαπή, ενώ ένα πολύ μικρό κομμάτι αφορά στην απόκτηση χρυσής visa.
Αυτά προκύπτουν από το τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών Θερινών Εξοχικών Κατοικιών της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis Property & Valuation Services.
Αναφορικά με τις διαφορές μεταξύ του 1ου εξαμήνου 2021 και του 1ου εξαμήνου 2020 καταγράφεται άνοδος των ζητούμενων τιμών πώλησης σε μια διάμεση τιμή της τάξης του 5,2% και για τα πέντε νησιά που παρακολουθούμε. Αναλυτικότερα, τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν, η Κέα / Τζιά (7,9% από 1.708 σε 1.843 euro/τ.μ.), η Μύκονος (6,6%, από 2.228 σε 2.375 euro/τ.μ.), η Πάρος (5,9% από 1.827 σε 1.935 euro/τ.μ.), ενώ έπονται η Κύθνος (4,4% από 1.359 σε 1.419 euro/τ.μ.) και η Σαντορίνη (1,0%, από 1.830 σε 1.849 euro/τ.μ.).
Σύμφωνα με την έρευνα, και όσον αφορά τη μεσοπρόθεσμη τάση-πρόβλεψη, η Geoaxis εκτιμά ότι η αβέβαιη δεύτερη στη σειρά τουριστική περίοδος, η πιθανότητα νέας έξαρσης του ιού από το Φθινόπωρο, η σταδιακή άρση των μέτρων στήριξης της Κυβέρνησης προς την πραγματική οικονομία και η εξέλιξη των βασικών μακροοικονομικών μεγεθών θα καθορίσουν σε μεγάλο βαθμό τον αντίκτυπο που μπορεί να έχει τελικά ο COVID-19 στην αγορά ακινήτων. Ως εκ τούτων, κάθε βραχυπρόθεσμη πρόβλεψη καθίσταται εξαιρετικά επισφαλής ειδικά για τις θερινές εξοχικές κατοικίες οι οποίες αποτελούν κατηγορία αυξημένου ρίσκου.
Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με συλλογή στοιχείων μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο, για πέντε ενδεικτικές αγορές θερινών κατοικιών στο διάστημα του A’ εξαμήνου 2021. Τα ακίνητα που εξετάστηκαν αποτελούν απολύτως τυπικές κατοικίες που δεν ωφελούνται από ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κατασκευής και τοποθεσίας. Η έρευνα δεν αναφέρεται λοιπόν σε αναβαθμισμένης αρχιτεκτονικής και ποιότητας υλικών ακίνητα, ούτε σε ακίνητα ιδιαίτερης θέσης (π.χ. Χώρα Μυκόνου ή Καλντέρα) ή πρώτα στη θάλασσα. Τέτοιου είδους μη τυπικά ακίνητα απευθύνονται σε πολύ συγκεκριμένους αγοραστές (κυρίως αλλοδαπούς), οι οποίοι εν γένει δεν διαμορφώνουν τις γενικότερες τάσεις της ευρύτερης αγοράς.
Συμπεράσματα έρευνας για τυπικές κατοικίες
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο, η Μύκονος εξακολουθεί και καταγράφει την υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή μονάδος με 2.375 euro/τ.μ. και ακολουθούν η Πάρος με 1.935 euro/τ.μ. και η Σαντορίνη με 1.849 euro/τ.μ. Η Τζια καταγράφει 1.843 euro/τ.μ. και η Κύθνος 1.419 euro/τ.μ.
Από πλευράς επιφανειών, όπως ήταν αναμενόμενο, οι μεγαλύτερες θερινές κατοικίες καταγράφονται στη Μύκονο με διάμεση επιφάνεια 238 τ.μ. και στη Σαντορίνη με 140 τ.μ. Στα υπόλοιπα τρία νησιά, οι διάμεσες επιφάνειες κινούνται μεταξύ 115 – 130 τ.μ. Η διάμεση ηλικία των κατασκευών που υπάρχουν στην αγορά σε όλα τα νησιά είναι 7 έτη πλην της Κέας, όπου το απόθεμα είναι αρκετά πιο νέο, με διάμεση ηλικία τα 4 έτη. Στην Μύκονο και στη Σαντορίνη η διάμεση επιφάνεια αφορά σε ένα ισόγειο επίπεδο κατοικίας, όταν στα υπόλοιπα νησιά σε κατοικίες δύο επιπέδων.
Συμπεράσματα έρευνας 1ου εξαμήνου 2021
Σύμφωνα με τη Geoaxis και τον επικεφαλής της, Γιάννη Ξυλά, ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχωρήσαμε κατά τα τελευταία 9 χρόνια. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων οι θερινές εξοχικές κατοικίες δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στην φάση της πτώσης όσο και στην φάση της ανόδου. οι αξίες των θερινών κατοικιών εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλότερα επίπεδα από το 2013 αφού μεταξύ του 2ου τριμήνου 2013 και του 2ου τριμήνου 2021 καταγράφεται μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε μια διάμεση τιμή της τάξης του 5,63% και για τα πέντε νησιά που παρακολουθούμε. Αναλυτικότερα, η μεγαλύτερη μείωση (11,59%) καταγράφεται στην Κύθνο από 1.605 euro/τ.μ .σε 1419 euro/τ.μ. και μικρότερη στη Μύκονο (0,75%) από 2.393 euro/τ.μ. σε 2.375 euro/τ.μ.
Συμπεράσματα έρευνας για πολυτελείς κατοικίες
Και στα πέντε νησιά της μελέτης υπάρχουν περιοχές / θέσεις ιδιαίτερων πλεονεκτημάτων (prime locations) και ακίνητα μοναδικής αρχιτεκτονικής και υλικών κατασκευής για τα οποία οι ζητούμενες τιμές καταγράφονται σε εξαιρετικά υψηλότερα επίπεδα από αυτά της μελέτης των τυπικών κατοικιών. Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο μας, η Μύκονος καταγράφει την υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή μονάδος με 12.488 euro/τ.μ. και ακολουθούν η Σαντορίνη με 10.385 euro/τ.μ. και η Πάρος με 7.485 euro/τ.μ. Η Τζια καταγράφει 4.947 euro/τ.μ. και η Κύθνος 3.182 euro/τ.μ.
Αναφορικά με τις διαφορές μεταξύ του 1ου εξαμήνου 2021 και του 1ου εξαμήνου 2020 καταγράφεται μικτή εικόνα των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης πολυτελών κατοικιών. Αναλυτικότερα, μικρή μείωση παρουσιάζουν η Σαντορίνη (4,4% από 10.861 σε 10.385 euro/τ.μ.), η Κέα (3,4%, από 5.122 σε 4.947 euro/τ.μ.) και η Πάρος (1,6% από 7.609 σε 7.485 euro/τ.μ.), ενώ η Κύθνος παρουσιάζει μικρή αύξηση της τάξεως του 4,2% από 3.055 σε 3.182 euro/τ.μ. Η Μύκονος διατήρησε σχεδόν σταθερές τις υψηλές τιμές της.
Από πλευράς επιφανειών, οι μεγαλύτερες θερινές κατοικίες καταγράφονται στη Μύκονο, στην Πάρο και στην Κέα με διάμεση επιφάνεια περί τα 260 τ.μ. – 270 τ.μ. και ακολουθεί η Σαντορίνη με 140 τ.μ. και η Κύθνος με 120 τ.μ. Η διάμεση ηλικία των κατασκευών που υπάρχουν στην αγορά στην Μύκονο και στην Κέα είναι 7-9 έτη, όταν στα υπόλοιπα νησιά είναι πάνω από 10 έτη. Η διάμεση επιφάνεια σε όλα τα νησιά πλην Σαντορίνης αφορά σε κατοικίες δύο επιπέδων. Στη Σαντορίνη η διάμεση επιφάνεια αφορά σε ένα ισόγειο επίπεδο κατοικίας.
Σύγκριση τυπικών με πολυτελείς κατοικίες
Ιδιαίτερα σημαντική είναι η διαφορά που καταγράφεται στις διάμεσες τιμές ζήτησης μεταξύ πολυτελών και τυπικών κατοικιών. Έτσι, στη Μύκονο μια πολυτελής κατοικία μπορεί να κοστίζει μέχρι και 5,3 φορές περισσότερο από μια τυπική θερινή κατοικία, στην Σαντορίνη 5,6 φορές, στην Πάρο 3,9 φορές, στην Κύθνο 2,2 φορές και στην Κέα 2,7 φορές. Η αγορά των πολυτελών κατοικιών εκτιμούμε ότι καταλαμβάνει περίπου το 10-15% της συνολικής πίτας και απευθύνεται κυρίως σε αγοραστές εκτός Ελλάδος οι οποίοι αναζητώντας ιδιαίτερα ακίνητα είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν σημαντικές υπεραξίες.
Χαρακτηριστικά Αγοράς Παραθεριστικών Κατοικιών
- Μέχρι τον Μάρτιο 2020, όλο και μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών εισήλθε σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Από τον Μάρτιο και μετά η τάση βαίνει μειούμενη.
- Η Μύκονος και η Σαντορίνη έχουν δημιουργήσει μια εξαιρετικά ακριβή κατηγορία η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες Κυκλάδες. Η Πάρος ακολουθεί κατά πόδας.
- Έχουν συρρικνωθεί περαιτέρω οι δυνατότητες ενοικίασης μέσης ποιότητας κατοικίας που θα μπορούσε να στεγάσει εργαζόμενους σεζόν ή δημοσίους υπαλλήλους, αντί για τουρίστες.
- Η πλειοψηφία των αγοραστών προέρχεται από την αλλοδαπή, ενώ ένα πολύ μικρό κομμάτι αφορά στην απόκτηση χρυσής visa.
- Η αδυναμία πρόσβασης σε φτηνή τραπεζική χρηματοδότηση και η αύξηση της φορολογίας, σε συνδυασμό με την συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος και την αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον, συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση εξοχικών ακινήτων μία εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων.
