Σε «τοίχο» προσέκρουσε η επένδυση για την ανάπτυξη μεγάλου logistics park – επιχειρηματικού πάρκου στη Φυλή, με το Υπερταμείο χτες να ανακοινώνει το αδιέξοδο και τη μη κατάθεση προσφορών από ενδιαφερόμενους. Μάλιστα, η αποτυχία αυτή θα έχει «απόνερα» και για το επιβαρυμένο κυκλοφοριακό στο Λεκανοπέδιο. Τούτο, καθώς το έργο θεωρήθηκε κρίσιμο δεδομένου ότι, πέρα από τη δημιουργία οργανωμένων εγκαταστάσεων logistics στην Αττική, εκτιμήθηκε πως θα είχε συμβολή στην αποσυμφόρηση του Κηφισού, «βγάζοντας» από την καθημερινότητα της πόλης χιλιάδες μετακινήσεις βαρέων φορτηγών. Επιπρόσθετα, και μέχρι να έρθει κάποια παρέμβαση ή ένα Προεδρικό Διάταγμα, θα παραμένει αυτή η εικόνα στον Ελαιώνα με τις υποβαθμισμένες εγκαταστάσεις.
Σε κάθε περίπτωση, αποτελούσε κάτι σαν… «κοινό μυστικό» τις τελευταίες ημέρες στην αγορά και οι χτεσινές εξελίξεις απλώς επισημοποίησαν το άδοξο τέλος, τουλάχιστον για την ώρα, του διαγωνισμού, καθώς, όπως λέγεται στον επιχειρηματικό κόσμο, οι απαιτήσεις του Δήμου Φυλής, οι διαφωνίες ως προς την αποτίμηση της έκτασης που θα φιλοξενήσει το πάρκο, οι καθυστερήσεις, το χρηματοοικονομικό μοντέλο και διάφορες παράμετροι μάλλον δεν ήταν υποστηρικτικοί παράγοντες για μια αίσια κατάληξη.
Χτες, όπως από καιρό έχουμε αναφέρει, είχε προγραμματιστεί από το Υπερταμείο να δοθούν δεσμευτικές οικονομικές προσφορές από τους υποψήφιους επενδυτές για τη δημιουργία Επιχειρηματικού Πάρκου - Logistics Cenetr στη θέση «Σπηλιές» του Δήμου Φυλής (σε έκταση άνω των 439 στρεμμάτων), ως υποδοχέας για τους μεταφορείς από Βοτανικό/Ελαιώνα. Ωστόσο, ουδείς εκ των Goldair Cargo - AKTOR - Aegean Oil (συμφερόντων Δημήτρη Μελισσανίδη), FINCOP Infrastructure Ltd συμφερόντων Δημήτρη Κοπελούζου, Fyli xTra Park (των Ειδησεοφωνική, Call Center Ελλάδας, Αθηναϊκό Κέντρο Επικοινωνιών και Πληροφορικής, Levante Express, Planning Σύμβουλοι και Π. Βαρβαρίγος) έδωσαν προσφορές.
Κατά πόσο στη συνέχεια το Υπερταμείο καταφέρει να αλλάξει τους όρους, ερχόμενο σε κάποια συμφωνία με τον ιδιοκτήτη της έκτασης (Δήμος Φυλής) ή όχι, θα φανεί στην πορεία. Πάντως, ο Δήμος βρέθηκε με την έκτασή του πολεοδομημένη από το Υπερταμείο που έκανε τις σχετικές ενέργειες, άρα, θα μπορούσε να το αξιοποιήσει κατά το δοκούν, ακόμα και με άλλο μοντέλο ή με ιδιώτες απευθείας.
«Δεν έβγαινε» το project
Όπως σημείωσε στο insider.gr στέλεχος κοινοπραξίας που διεκδικεί τέτοια μεγάλα εμπορευματικά και logistics projects, «το έργο δεν βγαίνει οικονομικά, χωρίς επιδοτήσεις και κίνητρα για τους μεταφορείς, με το ύψος του ετήσιου μισθώματος, τις επενδύσεις που απαιτούνται και τα προβλήματα γενικότερα της περιοχής». Για να προσθέσει ότι «όχι απλώς δεν θα περιμέναμε ένα ικανοποιητικό IRR, αλλά και σε όλα τα χρηματοοικονομικά σενάρια που κάναμε, από το χειρότερο έως το καλύτερο, δεν θα είχαμε κέρδος αλλά θα… χρηματοδοτούσαμε με μερικά εκατ. ευρώ ετησίως το έργο, ή αλλιώς, θα χάναμε λεφτά». Χαρακτηρίζοντας κάποιες απαιτήσεις του Δήμου για το μίσθωμα ως υπερβολικές σε σχέση με τις τιμές σε άλλα projects της ευρύτερης Αττικής.
Οι ιδιώτες επενδυτές θεώρησαν ότι «δεν έβγαιναν τα νούμερα» ενώ το project (πολυετής παραχώρηση) θα απαιτούσε επενδύσεις πέριξ ή και άνω των 150 εκατ. ευρώ. Κατά συνέπεια, αποφάσισαν να μην κατέβουν στην τελική φάση της υποβολής δεσμευτικών προφορών.
Οι οικονομικές παράμετροι
Όπως προκύπτει από πρακτικά του Δήμου Φυλής σε συνεδρίαση στα τέλη Ιανουαρίου 2026) με θέμα την «Έγκριση τελικού πλαισίου οικονομικών όρων παραχώρησης Δημοτικής γης για την ανάπτυξη του Επιχειρηματικού Πάρκου Φυλής», το τελικό πλαίσιο οικονομικών όρων παραχώρησης Δημοτικής γης για την ανάπτυξη του Επιχειρηματικού Πάρκου Φυλής, περιελάμβανε εφάπαξ Upfront Fee 8.900.000 ευρώ, καταβλητέο πριν την έναρξη της παραχώρησης, Εγγυημένο Ετήσιο Μίσθωμα (Ground Rent) 2.500.000 ευρώ από το 2ο έτος, με ετήσια τιμαριθμική αναπροσαρμογή, και Revenue Sharing 6% επί των συνολικών ακαθάριστων εσόδων του αναδόχου, από τον 2ο χρόνο λειτουργίας. Αυτό αποτέλεσε την οριστική και δεσμευτική θέση του Δήμου Φυλής για τη διαπραγμάτευση με την ΕΕΣΥΠ.
Η οποία, είχε αντιπροτείνει άλλους όρους, με Upfront Fee (Προκαταβολή) 10 εκατ., μηδενικό ενοίκιο και ποσοστό επί των συνολικών ακαθάριστων Εσόδων 0,45% – 3,2%, ήτοι σε πιο χαμηλά επίπεδα. Ωστόσο, υπήρξαν επαφές και διαπραγματεύσεις, με την ΕΕΣΥΠ να επανέρχεται με νέα πρόταση που συμπεριελάμβανε εφάπαξ τίμημα 8,9 εκατ., ενοίκιο 2 εκατ. από το τέταρτο έτος και 5% Revenue Sharing. Ωστόσο, ο Δήμος επέμεινε στους όρους του και η ΕΕΣΥΠ προχώρησε τη διαδικασία βάσει αυτών. Με τον Δήμο να θεωρεί ότι η δική του θέση για την παραχώρηση της έκτασης για 53 έτη αντανακλά με ρεαλιστικό τρόπο την αξίας της γης και προστατεύει τα συμφέροντά του, καθώς, ενεργοποιούσε νωρίτερα τις πληρωμές, εξασφαλίζει υψηλότερο σταθερό εισόδημα, αυξάνει την παρούσα αξία των εισροών σε επίπεδα θεσμικά δίκαια, εναρμονίζεται με διεθνείς συμβάσεις long-term ground lease.
Όπως χαρακτηριστικά αναφέρονταν ως Οικονομική Τεκμηρίωση Υπέρ της Τελικής Πρότασης, αυτή «βασίζεται σε θεμελιωμένες εκτιμήσεις αγοραίας αξίας, αποδίδει στην δημοτική περιουσία πραγματική οικονομική αξία, μειώνει τον κίνδυνο αστάθειας τιμήματος, εξασφαλίζει σταθερή, αυξανόμενη και προβλέψιμη ροή εσόδων, προστατεύει τον Δήμο από αισιόδοξες παραδοχές της μελέτης EY. Η αναλυτική αξιολόγηση καταδεικνύει ότι: η δημοτική γη αξίζει 71–95 εκατ. ευρώ σε παρούσα αξία, η αρχική τιμολόγηση EY (20,3 εκ.) ήταν κατά 5 φορές χαμηλότερη, η Τελική Πρόταση του Δήμου πλησιάζει την πραγματική οικονομική αξία της παραχώρησης».
Ωστόσο, οι επενδυτές, και οι 3 κοινοπραξίες με περισσότερα σχήματα, δεν προχώρησαν στην υιοθέτησή των προτάσεων του Δήμου θεωρώντας, όπως είπαμε, ως υπερβολικές τις απαιτήσεις που μπήκαν.
Τι είχε προτείνει η ΕΕΣΥΠ, μπαράζ αντιπροτάσεων με Δήμο
Όπως αναφέρεται, επίσης, στο σχετικό έγγραφο, το (τότε) ΤΑΙΠΕΔ, μέσω της μελέτης EY, παρουσίασε ολοκληρωμένο σενάριο πλήρους ανάπτυξης του Επιχειρηματικού Πάρκου, με: • πλήρη εκμετάλλευση δόμησης, • συνολική διάρκεια παραχώρησης άνω των 50 ετών, • υπολογισμό ενός συνολικού ελάχιστου τιμήματος €103,1 εκ., • παρούσα αξία €20,3 εκ. λόγω: υψηλού WACC 8,55%, 53ετούς ορίζοντα προεξόφλησης, μη εγγυημένων ροών (revenue sharing).
Ακολούθησε μπαράζ προτάσεων και αντιπροτάσεων μεταξύ ΕΕΣΥΠ και Δήμου, με τον τελευταίο να προσδιορίζει την αξία της γης των 437 στρεμμάτων την πλήρη αγοραία αξία της γης στα €95 εκ. (με συντηρητικό discount 25%, η παρούσα αξία διαμορφώνεται στα €71,2 εκ.), πρότεινε σχήμα που περιλαμβάνει: • Upfront, (προκαταβολή με την υπογραφή της Παραχώρησης) 4 • Ετήσιο μίσθωμα (ground lease 4–6%), • Minimum Guaranteed Fee, (εγγυημένο μίσθωμα) • Revenue Sharing 5–12%. (Ποσοστό επί των κερδών), με το Υπερταμείο να επανέρχεται με νέα πρόταση (Upfront: €8,9 εκ. • Ground Rent: €2,0 εκ. από 4ο έτος ή Revenue Sharing: 5% από 6ο έτος) που αν και κρίθηκε από τον Δήμο ως καλύτερη απορρίφθηκε (επειδή υστερεί στο ύψος του ετησίου μισθώματος, καθυστερεί την έναρξη των πληρωμών, δεν αποδίδει πλήρως την πραγματική αξία του οικοπέδου0, για να φτάσει στην τελική δική του που αναφέραμε.
Γιατί θεωρούταν κρίσιμο έργο
Πάντως, στελέχη ομίλων που τελικά δεν έδωσαν προσφορές, παραδέχονται ότι το έργο ήταν σημαντικό και κρίσιμο τόσο γιατί θα μεταμόρφωνε την περιοχή ανάπτυξης – επένδυσης, όσο, κυρίως, γιατί θα έδινε «ανάσες» στο κυκλοφοριακό της Αττικής και μέσω της μεταφοράς των διαμεταφορέων από Ελαιώνα – Βοτανικό στην Φυλή, βγάζοντας από τους δρόμους της πόλης και τον Κηφισό μερικές χιλιάδες φορτηγά την ημέρα. Αναβαθμίζοντας παράλληλα και τον Ελαιώνα με τις υποβαθμισμένες εγκαταστάσεις. Υπενθυμίζεται ότι αρχικά είχαν ασφαλιστεί πόροι συνολικού ύψους 21 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης, ως κίνητρο προς τις εγκαταστημένες στην περιοχή του Ελαιώνα μεταφορικές επιχειρήσεις, ώστε να μετεγκατασταθούν στο νέο Πάρκο της Φυλής, ποσό βέβαια που μάλλον είναι «στον αέρα» (για το RRF).
Παράλληλα με την ανάπτυξη του Επιχειρηματικού Πάρκου Φυλής και τη δημιουργία ενός εθνικού κέντρου μεταφορών και logistics, που θα υποστηρίζει αποτελεσματικά πρωτίστως τις ανάγκες των μεταφορικών επιχειρήσεων του Ελαιώνα, ένας από τους στρατηγικούς στόχους του Έργου ήταν και η μετεγκατάσταση επιχειρήσεων εμπορευματικών μεταφορών και logistics που σήμερα λειτουργούν στην επιβαρυμένη και πολεοδομικά κορεσμένη περιοχή του Ελαιώνα.
