Ροή
Επενδυτικό πλάνο άνω των 210 εκατ. ευρώ έχει ακόμη σε ισχύ η Trade Estates, η ΑΕΕΑΠ του ομίλου Fourlis, συν τη νέα επένδυση στο Διεθνές Κέντρο Διανομής της Inter IKEA στον Ασπρόπυργο ύψους 70 εκατ. ευρώ, projects που έχουν κατά τη διοίκηση της ΑΕΕΑΠ εξασφαλισμένη χρηματοδότηση. Αυτό επιβεβαιώθηκε χτες από τους ανθρώπους της εισηγμένης (Β. Φουρλής – πρόεδρος ομίλους, Δ. Παπούλης - CEO, Αν. Σκύρλας – GFO) στο πλαίσιο εταιρικής παρουσίασης στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών, την πρώτη της εταιρείας ως εισηγμένης στο ΧΑ, που παρεμπιπτόντως ετοιμάζει και placement περίπου 13%ω των μετοχών της.
Όπως έχει αναφέρει ο κ. Δημήτρης Παπούλης, Διευθύνων Σύμβουλος της εισηγμένης, «σύμφωνα με το επενδυτικό μας πλάνο, θα διαθέτουμε ισχυρό χαρτοφυλάκιο ακινήτων ύψους άνω των 700 εκατ. ευρώ έως το 2027», ενώ στο τέλος του 2023 η συνολική αξία αποτίμησης της εύλογης αξίας του χαρτοφυλακίου ακινήτων της ΑΕΕΑΠ ανέρχονταν στα 484 εκατ. ευρώ. Ανάμεσα στα projects που προωθεί και ξεχωρίζουν στο επενδυτικό πλάνο και portfolio του ομίλου είναι τα νέα retail parks σε Πάτρα και Ηράκλειο, το logistics center στην Ελευσίνα, προφανώς βέβαια και το νέο retail park στο Ελληνικό. Να σημειωθεί ότι ο στόχος της ΑΕΕΑΠ, όπως τον έχει περιγράψει παλιότερα ο πρόεδρος του ομίλου, Βασίλης Φουρλής, είναι σε βάθος χρόνου να φτάσει σε gross asset value της τάξης του 1 δις ευρώ, καθώς εκτιμάται ότι από αυτά τα επίπεδα οι επενδυτές «βλέπουν» πιο καθαρά τις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων.
Ερχεται placement 13%
Ενδιαφέρον επίσης έχει ότι η ΑΕΕΑΠ θα δρομολογήσει, ως έχει ήδη ανακοινώσει και δεσμευθεί, placement περίπου 13% των μετοχών, ώστε να μειωθεί το ποσοστό της Fourlis σε κάτω του 50%, από περίπου 64% που είναι τώρα (μετά το IPO είχε λίγο άνω του 62% αλλά ενισχύθηκε μέσω αγοράς μετοχών – απορρόφησης πωλήσεων, όπως το ίδιο συνέβη και με την Autohellas που κατέχει 10%, με τη Latsco να ελέγχει το 3%). Στόχος είναι το free float να ενισχυθεί από 22% σήμερα, η δε μητρική να ενοποιεί την ΑΕΕΑΠ ως συμμετοχή. Η μετοχική συναλλαγή θα γίνει σε timing και με μοντέλο που θα επιτρέπουν οι ευρύτερες συνθήκες.
Οι επενδύσεις
Όπως σημείωσε ο CEO της ΑΕΕΑΠ, Δ. Παπούλης, το εμπορικό πάρκο της Πάτρας θα ξεκινήσει τη λειτουργία του στο τέλος του 2024. Μεταξύ των μισθωτών θα είναι η πολωνική Sinsay και η ΙΚΕΑ. Υπάρχει σύμβαση με τη Sinsay για το άνοιγμα καταστημάτων σε Πάτρα και Ηράκλειο, ενώ ήδη λειτουργούν σημεία πώλησης σε Ιωάννινα και Λάρισα. «Οι σχέσεις μας με τους λιανέμπορους συνδέονται από συμβόλαια με βασικό ενοίκιο αλλά και ποσοστό επί του τζίρου που υπεραποδίδει σε πληθωριστικό περιβάλλον θετικών αποτελεσμάτων», σημειώθηκε χαρακτηριστικά. Επίσης, πάλι σε συνεργασία με την Ten Brinke, προχωρά ανάλογο project και στο Ηράκλειο Κρήτης που είναι λιγότερο ώριμο ως προς την υλοποίησή του και αναμένεται στα μέσα 2025. Στη δε Ελευσίνα (logistics) είναι το project σε αδειοδοτική διαδικασία.
«Φιλοδοξούμε η ενέργεια των αναπτύξεων να καλύπτεται κατά ένα μεγάλο ποσοστό από φωτοβολταϊκά. Σύντομα θα αναπτυχθούν φωτοβολταϊκά στα retail parks σε Πάτρα και Πειραιώς. Αυξάνουμε παντού την ύπαρξη πρασίνου, στο σύνολο της οροφής της Πειραιώς υπάρχει πράσινη στέγη. Το Smart Park είναι “φάρος” για το πώς θα αναπτύξουμε χώρους πρασίνου στα εμπορικά μας πάρκα», ανέφερε ο ίδιος.
Σχετικά με τη συνεργασία με την ΙΚΕΑ, αναφέρθηκε ότι «η μητρική έχει διεθνώς κέντρα διανομής σε διάφορες περιφέρειες. Δημιουργείται αυτή η ανάγκη ανάλογα με τον όγκο εμπορευμάτων. Για την ανατολική Μεσόγειο επιλέχθηκε η Ευρώπη και η Ελλάδα, έγινε διαγωνισμός στην Ελλάδα για τη διαχείριση του κέντρου. Η Trade Logistics κέρδισε τον διαγωνισμό, η οποία θα ενοικιάσει το κέντρο από την Trade Estates. Ήδη είμαστε σε διαδικασία αδειοδότησης». Επίσης, αξίζει να σημειωθεί ότι τα projects σε Πάτρα, Ηράκλειο και το κέντρο διανομής της Inter IKEA θα χρηματοδοτηθούν από το Ταμείο Ανάκαμψης (50%), ενώ υπάρχουν και δύο ομολογιακά 145 εκατ. με σταθερό επιτόκιο 3,28% και 3,9%. Πάντως, το 2024 θα αυξηθεί το χρέος κατά 80 έως 100 εκατομμύρια αλλά όχι απαραίτητα και το κόστος δανεισμού. Μέσα στο 2024 θα ολοκληρωθεί το έργο της Inter IKEA στον Ασπρόπυργο Προβλέπεται επίσης άνοδος του FFO κατά 30%, χωρίς να υπολογίζονται έσοδα από το πάρκο της Πάτρας, παρά το ότι το συνολικό κόστος δανεισμού θα αυξηθεί σημαντικά.
Ο ρόλος των ΑΕΕΑΠ και η αλλαγή του… παράδοξου νόμου
Όπως σημείωσε ο κ. Βασίλης Φουρλής, υπάρχει αρκετά σημαντική κινητικότητα στο χώρο των ΑΕΕΑΠ που έχουν να προσφέρουν πολλά στην ελληνική κεφαλαιαγορά, έχουν ασφαλές προϊόν σταθερού εισοδήματος και με την ανάπτυξη της οικονομίας θα πάρουν μεγαλύτερη ώθηση. Αυτή τη στιγμή γίνεται σημαντική διαβούλευση για αλλαγές στη νομοθεσία, μεταξύ του υπουργείου Οικονομικών, της Κεφαλαιαγοράς, του Χρηματιστηρίου και των ΑΕΕΑΠ για αλλαγές στη νομοθεσία. «Ένα παράδειγμα είναι η φορολόγηση των ΑΕΕΑΠ που υπολογίζεται επί των κεφαλαίων, ο συντελεστής αυτός εξαρτάται από το ύψος των επιτοκίων. Όσο αυξάνονται τα επιτόκια αυξάνεται και ο συντελεστής φορολόγησης, αυτό είναι παράδοξο, γιατί τότε πέφτει η αξία των κεφαλαίων», σημείωσε χαρακτηριστικά. «Όταν έγινε ο νόμος, δεν έλαβε υπόψη του την άνοδο των επιτοκίων που ακολούθησε», πρόσθεσε ο ίδιος. Για παράδειγμα, το επιτόκιο φορολόγησης είναι +1% από το επιτόκιο βάσης, επί 10%, επί της μεικτής εύλογης αξίας των ακινήτων. Η φόρμουλα φορολόγησης φτιάχτηκε σε περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων.
Το θέμα του discount και το road show των ΑΕΕΑΠ
«Υπάρχει η τάση όταν μιλάμε για ΑΕΕΑΠ να μιλάμε για discount, αυτό που θέλουμε να επισημάνουμε ότι το discount ή premium εξαρτάται και από τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά κάθε εταιρείας. Οι εταιρείες με γραφεία έχουν discount 30%, οι εταιρείες με εμπορικά πάρκα έχουν discount 3%. Ένα στοιχείο ακόμα είναι η κεφαλαιακή διάρθρωση κάθε εταιρείας, αν, π.χ., δανείζεται με σταθερό επιτόκιο. Για να πάνε καλύτερα οι ΑΕΕΑΠ πρέπει να είναι πιο διάφανες και πιο ποιοτικές και αφετέρου, όταν μαζευτούμε αρκετές ΑΕΕΑΠ να γίνει ένας ξεχωριστός δείκτης για ΑΕΕΑΠ, να διοργανωθεί ένα road show», σημείωσε ο κ. Φουρλής. Να σημειώσουμε ότι κατά την διοίκηση της ΑΕΕΑΠ, « η Trade Estates έχει DNA λιανικής».
Το Smart Park και το Ελληνικό
Όπως αναφέρθηκε, το 2024 θα μπει σε φάση χρηματοδότησης η οριζόντια ιδιοκτησία που αποκτά η Trade Estate στο πάρκο του Ελληνικού (retail park, επένδυση 70 εκατ. ευρώ). Το έργο αυτό εντάσσεται στο ευρύτερο Commercial Hub που προωθεί η Lamda, μαζί με το δικό της Vouliagmenis Mall κ.α., με τα δύο αυτά projects να συνδέονται και να πρέπει να πάνε «μαζί». Το commercial hub αδειοδοτήθηκε πέρυσι, το πλάνο είναι μέχρι τις αρχές του 2025 να προχωρήσουν οι εκσκαφές της ανάπτυξης. «Κλειδώνουμε την απόκτηση του 16% των οριζόντιων ιδιοκτησιών του commercial hub. Το πλάνο είναι να ολοκληρωθούν το γ τρίμηνο του 2027 και να ξεκινήσουν να λειτουργούν. Πρόκειται για μια ιδιαίτερη συμφωνία: η Lamda έχει την υποχρέωση να μας παρέχει την πλάκα πάνω στην οποία θα χτίσουμε 30.000 τ.μ., κάτω από την οποία θα κατασκευαστεί το κοινό parking που θα εκμεταλλεύεται η Lamda», είπε ο κ. Φουρλής.
Απέναντι από το Smart Park, που έχει μεγάλη επισκεψιμότητα και θα φανεί στα μεγέθη της ΑΕΕΑΠ προσεχώς (full year effect με έσοδα 10 εκατ. ετησίως), η Trade Estates έχει μια έκταση 32 στρεμμάτων (ανάπτυξη 10.000 τ.μ.) κατά το ήμισυ με την Ten Brinke. «Θα κάνουμε τις επενδυτικές κινήσεις στο πάρκο, θα αξιολογήσουμε την πορεία και θα διαγνώσουμε τις συνέργειες των δύο σημείων», είπε η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ.
Τα οικονομικά στοιχεία
Η TRADE ESTATES ανακοίνωσε αυξημένα οικονομικά αποτελέσματα για τη χρήση 2023 σε σχέση με το 2022. Τα έσοδα από μισθώματα κατά την χρήση 2023 ανήλθαν σε 26,7 εκατ. ευρώ, έναντι 20,8 εκατ. ευρώ κατά την χρήση 2022, σημειώνοντας αύξηση κατά 28,3%. Η εν λόγω αύξηση προέρχεται από την ενσωμάτωση μισθωμάτων από τις νέες επενδύσεις που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια των τελευταίων δώδεκα μηνών (όπως το Εμπορικό Πάρκο Ιωαννίνων και Λάρισας, Logistics Ελευσίνας και SMART PARK), της σύναψης νέων μισθώσεων με βελτιωμένο έσοδο σε σχέση με προγενέστερες καθώς και τη θετική απόδοση των μισθωτών των εμπορικών ακινήτων κατά τη διάρκεια της χρήσης 2023. Τα Προσαρμοσμένα Κέρδη προ Φόρων, Τόκων και Αποσβέσεων (Αdjusted EBITDA) την χρήση του 2023 ανήλθαν σε 18,2 εκατ. ευρώ, έναντι 14,8 εκατ. ευρώ την χρήση του 2022, σημειώνοντας αύξηση 23,6%. Η εσωτερική λογιστική αξία (Net Asset Value) την 31η Δεκεμβρίου 2023 ανήλθε στα 298,4 εκατ. ευρώ έναντι 210,9 εκατ. ευρώ σημειώνοντας αύξηση 41,3% σε σύγκριση με την 31η Δεκεμβρίου 2022. Την 31.12.2023, ο Καθαρός Δείκτης Δανεισμού προς την Αξία Χαρτοφυλακίου Ακινήτων (NLTV) ανήλθε στο 40,7%, η μέση σταθμισμένη διάρκεια δανεισμού ήταν 9,6 έτη ενώ το μέσο σταθμικό επιτόκιο ανήλθε στο 5,40%. Για το 76.7% του υφιστάμενου δανεισμού η Εταιρεία έχει προχωρήσει στη σύναψη συμβάσεων ανταλλαγής επιτοκίων (Interest Rate Swaps), επιτυγχάνοντας μείωση του τελικού επιτοκίου στο 3,99%.
Η εικόνα του χαρτοφυλακίου ακινήτων του Ομίλου σε Ελλάδα, Βουλγαρία και Κύπρο την 31η.12.2023, περιλαμβάνει δεκατρία ακίνητα μεικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας 344.006 τ.μ., δυο υπό ανάπτυξη ακίνητα και δυο ακίνητα εταιρειών που συμμετέχει η Εταιρεία, με συνολική αξία αποτίμησης της εύλογης αξίας αυτών που ανέρχεται στα 484 εκατ. ευρώ. Η σταθμισμένη μέση διάρκεια των μισθωτικών συμβάσεων βάσει της ελάχιστης συμβατικής λήξης των μισθωτηρίων (WAULT) ανέρχεται στις 31.12.2023 σε 11,0 έτη ενώ το ποσοστό πληρότητας ανέρχεται σε 98,8%. Σε συνέχεια των Οικονομικών Αποτελεσμάτων του έτους 2023, το Διοικητικό Συμβούλιο της Trade Estates ΑΕΕΑΠ κατά τη συνεδρίασή του στις 11ης Μαρτίου 2024 αποφάσισε να εισηγηθεί στην Ετήσια Τακτική Γενική Συνέλευσή των Μετόχων τη διανομή μερίσματος ποσού 0,08 ευρώ ανά μετοχή για τη χρήση του 2023.
Η ΑΕΕΑΠ έχει χαρτοφυλάκιο 13 ακινήτων παραγωγής εισοδήματος (11 Ελλάδα, από ένα σε Βουλγαρία, Κύπρο), ενώ έχει 2 υπό ανάπτυξη projects σε Ελλάδα και 4 υπό αδειοδότηση/σχεδιασμό. Εστιάζει σε retail parks και μεγάλου μεγέθους logistics, θεωρώντας ότι αυτή η ειδίκευση έχει προοπτικές και όχι ρίσκο. Όπως ειπώθηκε, αρχικά ενοικιαστής ήταν 100% ο όμιλος Fourlis, κάτι που είχαν επισημάνει οι επενδυτές. Σήμερα το ποσοστό της ΙΚΕΑ φτάνει στο 30% και με το άνοιγμα του Ελληνικού δε θα ξεπερνάει το 25%.
