Ροή
Πόλο έλξης για κεφάλαια ελληνικών και ξένων ομίλων αποτελεί, και μάλιστα με ολοένα αυξανόμενο «τέμπο», ο τομέας των νέων αποθηκευτικών χώρων. Όπως πρόσφατα ανέδειξε εκ νέου το insider, o κλάδος των logistics προσελκύει με έντονο τρόπο τα επενδυτικά κεφάλαια, έπειτα από την αναβάθμιση του ρόλου του κατά την περίοδο της πανδημίας, με αποτέλεσμα στην αγορά να κάνουν λόγο για «χορό» εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ στον τομέα των εμπορευματικών υποδομών, αλλά και για σημαντικό ενδιαφέρον όχι μόνο από εγχώρια σχήματα, αλλά και διεθνή, ιδίως από τις ΗΠΑ.
Το «μέτωπο» που εκτείνεται στις περιοχές του Ασπρόπυργου, της Ελευσίνας, του Θριάσιου δείχνει να αποτελεί τη νέα «Μέκκα» των επενδύσεων στον κλάδο των logistics, με τον Ασπρόπυργο να ετοιμάζεται να «υποδεχτεί» δεκάδες χιλιάδες νέα τετραγωνικά αποθηκευτικών χώρων μέσα στα αμέσως επόμενα χρόνια, αρχής γενομένης από το 2022.
Ενδεικτικά είναι όσα πρόσφατα αποκάλυψε η διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties ΑΕΕΑΠ, Άννα Αποστολίδου, κατά τη διάρκεια της παρουσίασης του νέου υπερσύγχρονου Logistics Centers του ομίλου, ότι κατασκευάζονται σήμερα στο Θριάσιο περίπου 60.000 τ.μ. αποθήκες με τις τιμές για την αγορά γης να έχουν εκτοξευθεί (η BriQ είχε μέσο κόστος αγοράς κοντά στα 60 ευρώ ανά τ.μ. ενώ σήμερα οι τιμές φτάνουν τα 110-120 ευρώ ανά τ.μ. ή και παραπάνω). Τον Ιανουάριο θα παραδοθεί στον μισθωτή (Info Quest Technologies) το πρώτο τμήμα του project (20,754 τ.μ.) που αναπτύσσει η εισηγμένης στον Ασπρόπυργο, συνολικής επιφάνειας 40.000 τετραγωνικών μέτρων (οι εργασίες κατασκευής του πρώτου τμήματος γίνονται από την εξειδικευμένη τεχνική εταιρεία ΙΣΤΟΣ Κατασκευαστική). Μετά την απόκτηση, το 2020, του 80% της Sarmed Warehouses που διαθέτει αποθήκες περίπου 58.000 τ.μ. στη ΒΙΠΕ Μάνδρας και τις νέες επενδύσεις στον Ασπρόπυργο, οι αποθηκευτικοί χώροι αποτελούν το 48% της αξίας του χαρτοφυλακίου της BriQ. Βέβαια, δεν είναι η μόνη εγχώρια ΑΕΕΑΠ ή εταιρεία ακινήτων που «φορτσάρει» στον τομέα logistics, καθώς για παράδειγμα η PREMIA ήδη έχει «χτίσει» το μεγαλύτερο τέτοιο χαρτοφυλάκιο ενώ και η Prodea προωθεί σημαντικές επενδύσεις στον χώρο αυτόν (π.χ. στον Ασπρόπυργο).
Βέβαια, μεγάλο ρόλο στις μπίζνες αυτές διαδραματίζει το αμερικανικό fund της HIG Capital διαθέτει ήδη παρουσία στον εγχώριο κλάδο των logistics, καθώς απέκτησε μέσα στη χρονιά πλειοψηφικό ποσοστό της MAKIOS Logistics, η οποία – όπως υπογράμμιζε το αμερικανικό σχήμα – αποτελεί κορυφαίο πάροχο ολοκληρωμένων υπηρεσιών logistics και «ηγέτης» της αγοράς στην αποθήκευση ελεγχόμενης θερμοκρασίας στην Ελλάδα. Επιπρόσθετα, η HIG, έχοντας προχωρήσει στην εξαγορά των δανείων της Χαλυβουργίας Ελλάδος, σχεδιάζει τη δημιουργία logistics center 100.000 τ.μ. στο οικόπεδο της Χαλυβουργίας στον Ασπρόπυργο, προβλεπόμενης επένδυσης ακόμα και 100 εκατ. ευρώ.
Να σημειωθεί ότι μέσα στην προηγούμενη εβδομάδα το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας αποφάσισε ότι «προεγκρίνεται η καταρχήν χωροθέτηση ΕΠΣ, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης και οι προτεινόμενοι όροι και περιορισμοί δόμησης, της εταιρείας ΜΑΚΙΟΣ Α.Ε., σε περιοχή συνολικής εκτάσεως εμβαδού 45.974,63τ.μ., που βρίσκεται στην θέση ΔΥΟ ΠΕΥΚΑ του Δήμου Ασπροπύργου, της Περιφερειακής Ενότητας Δυτικής Αττικής της Περιφέρειας Αττικής». Στόχος είναι η δημιουργία κέντρου αποθήκευσης και διανομής, ενώ όπως αναφέρεται στην απόφαση οι προτεινόμενοι όροι δόμησης προβλέπουν μέγιστο ποσοστό κάλυψης 40%, συντελεστή δόμησης 0,6 και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων 15 μέτρα.
Οι νέες αποθήκες της Μακιός βρίσκονται σχεδόν δίπλα στο νέο εμπορευματικό κέντρο, επιφάνειας άνω των 200.000 τ.μ. που σχεδιάζει στο Θριάσιο η κοινοπραξία των ΕΤΒΑ ΒΙΠΕ και η Goldair Cargo, ένα project για το οποίο, όπως έχει αναδείξει το insider, αναμένονται σύντομα θετικές εξελίξεις, δηλαδή η τροποποιημένη σύμβαση παραχώρησης να ψηφιστεί από τη Βουλή τις επόμενες εβδομάδες.
Είναι σαφές ότι η HIG τσεκάρει τον κλάδο καθώς είχαν κυκλοφορήσει πρόσφατα σενάρια και για άλλους πιθανούς «στόχους» της. Όπως το ίδιο φέρεται να πράττει και ένα ακόμα επενδυτικό σχήμα με έντονη παρουσία στην Ελλάδα, σε πλήθος από κλάδους, από εστίαση και υγεία μέχρι ασφάλειες και ενέργεια (και όχι μόνο), η CVC Capital που κυριολεκτικά έχει μπει δυναμικά στο ελληνικό επιχειρηματικό χάρτη.
Αξίζει επίσης να σημειώσουμε ότι και ο εφοπλιστής Γ. Προκοπίου, που ως γνωστόν ανέλαβε το project της αξιοποίησης χώρο των ναυπηγείων Σκαραμαγκά, φέρεται να προσανατολίζεται σε ένα συνδυασμό επενδύσεων που δεν θα περιορίζονται στα ναυπηγικά προγράμματα που συνδέονται με πολεμικά σκάφη, αλλά και σε άλλες συμπληρωματικές χρήσεις – δράσεις. Μεταξύ αυτών συμπεριλαμβάνονται και η ανάπτυξη ενός logistics hub.
Ο τομέας εξακολουθεί να αποτελεί ελκυστική κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Τα λιμάνια του Πειραιά και της Θεσσαλονίκης είναι δύο βασικοί κόμβοι εφοδιαστικής αλυσίδας, όχι μόνο σε εθνικό, αλλά και σε ευρωπαϊκό επίπεδο, προχωρούν διαγωνισμοί για σημαντικά σιδηροδρομικά έργα που θα ενώσουν τα λιμάνια της χώρας με εμπορευματικούς κόμβους, προχωρά η αξιοποίηση των περιφερειακών λιμανιών (διαγωνισμοί ΤΑΙΠΕΔ, π.χ. Ηγουμενίτσα, Αλεξανδρούπολη, Καβάλα, σε βάθος χρόνου για τον Βόλο κ.α.), αναμένεται το εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο αλλά και η προκήρυξη του νέου διαγωνισμού για την έκταση των 1.500 στρεμμάτων στην περιοχή (Θριάσιο 2) κ.α. Επίσης, σχεδιάζονται εμπορευματικά κέντρα στη Θεσσαλονίκη (στρατόπεδο Γκόνου), στη Θεσσαλία όπως και σε άλλες περιοχές.
Ο τομέας των logistics έχει μεγάλη προοπτική στην Ελλάδα για τα επόμενα χρόνια, με τον κλάδο των 3PL να θεωρείται ως ένας από τους καλύτερους στην ελληνική οικονομία. Εντοπίζεται μεγάλη ζήτηση για εγκαταστάσεις logistics στην Δυτική Αττική, ενώ όπως έχουν αναφέρει στελέχη της αγοράς είναι δύσκολο να βρει κάποιος κατάλληλους χώρους. Πλέον όμως η μέση απόδοση κυμαίνεται πλέον σε 6,5% – 7%, καθώς η άνοδος των τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο οδηγεί στην υποχώρηση των αποδόσεων (yields). Να σημειωθεί ότι προ ημερών και η διοίκηση της BriQ αναφέρθηκε σε μια αποκλιμάκωση αποδόσεων με την ίδια την εταιρεία πάντως να καταφέρνει να κρατάει τον «πήχη» πέριξ ή άνω του 8%.
Αναφορικά με τις περιοχές που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον, παρατηρείται μπαράζ επενδύσεων στη Δυτική Αθήνα (Ασπρόπυργος, Μαγούλα), μια τοποθεσία υψηλής προστιθέμενης αξίας για τις εταιρείες 3PL, λόγω της εγγύτητας με το λιμάνι του Πειραιά, αλλά και την πρόσβαση στον αστικό ιστό, προκειμένου να εξυπηρετείται η παράδοση και η τροφοδοσία. Επενδύσεις αναμένονται και σε άλλες περιοχές, όπως τα Μέγαρα, ενώ τα Οινόφυτα θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για υπηρεσίες απλής αποθήκευσης, ενώ και ο Βοτανικός κρίνεται κατάλληλος για την ανάπτυξη της αγοράς του τελευταίου μιλίου (last mile).
Στο ενημερωτικό δελτίο της Prodea Investments για την καλοκαιρινή ομολογιακή έκδοση, αναφέρονταν ότι «η εταιρεία στοχεύει τα logistics να αποτελέσουν βασικό πυλώνα του Χαρτοφυλακίου τα επόμενα χρόνια. Στρατηγική της είναι η απόκτηση εμπορικών αποθηκών σύγχρονων προδιαγραφών, οι οποίες δεν είναι άμεσα διαθέσιμες και απαιτείται χρόνος για την ολοκλήρωσή τους, ο οποίος κυμαίνεται μεταξύ εννέα και δώδεκα μηνών. Κατά την 31.12.2020 η κατηγορία των logistics αντιπροσωπεύει το 3,8% (44.651,98 τ.μ.) και το 1,5% (€29,87 εκατ.) με βάση τη συνολική Μ.Ε.Ε. και τη συνολική Εκτιμηθείσα Αξία των ακινήτων του Χαρτοφυλακίου. Ειδικότερα, το Δεκέμβριο του 2018 η Εταιρεία απέκτησε το 100% των μετοχών της ΗΡΙΝΝΑ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ Α.Ε. η οποία κατέχει συγκρότημα τριών εμπορικών αποθηκών συνολικής επιφάνειας 27 χιλ. τ.μ. στον Ασπρόπυργο Αττικής. Τον Νοέμβριο του 2019, η Εταιρεία απέκτησε το 100% των μεριδίων της εταιρείας ΗΛΔΗΜ Μ.ΙΚΕ στην οποία ανήκει νεόδμητο ακίνητο εμπορικών αποθηκών συνολικής επιφάνειας 5,1 χιλ τ.μ. στον Ασπρόπυργο. Τον Δεκέμβριο του 2020 η Εταιρεία υπέγραψε προσύμφωνο για την απόκτηση του 100% των μετοχών της εταιρείας ΘΕΤΙΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ-ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ, ιδιοκτήτριας οικοπέδου στο οποίο θα ανεγερθούν ακίνητα με χρήση κέντρων αποθήκευσης και διανομής. Επιπρόσθετα, εντός του 2020, η Εταιρεία ολοκλήρωσε την απόκτηση ενός ακινήτου συνολικής επιφάνειας 12,4 χιλ. τ.μ. με δυνατότητα ανέγερσης νέου όμορου κτηρίου συνολικής επιφάνειας 3,0 χιλ. τ.μ. στο Μαρκόπουλο Αττικής το οποίο είναι εξ’ ολοκλήρου μισθωμένο και χρησιμοποιείται ως κέντρο αποθήκευσης και διανομής ενώ τον Ιούνιο της ίδιας χρονιάς είχε προχωρήσει στην υπογραφή προσυμφώνου για την απόκτηση του 100% των μεριδίων εταιρείας, ιδιοκτήτριας οικοπέδου στο οποίο βρίσκονται δύο υπό ανέγερση κτήρια με χρήση εμπορικών αποθηκών σύγχρονων προδιαγραφών. Σχετικά με το ακίνητο στο Μαρκόπουλο Αττικής, τον Ιούνιο του 2021 ξεκίνησαν οι κατασκευαστικές εργασίες ανέγερσης του όμορου κτηρίου».
