Ροή
Για καθοδική πορεία στις αξίες χειμερινής εξοχικής κατοικίας στα πλέον δημοφιλή τουριστικά θέρετρα στη χώρα μας κάνει λόγο σχετική έρευνα, για την περίοδο 2008 – 2021, της GEOAXIS, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρίας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα. Ο COVID-19 σε συνάρτηση με το συγκυριακά δύσκολο οικονομικό κλίμα (αύξηση κόστους ενέργειας & υλικών, πληθωρισμός) επηρεάζει αρνητικά την συγκεκριμένη αγορά. Αν και σε σχέση με τα ιστορικά υψηλά επίπεδα του 2008 οι αξίες καταγράφονται μειωμένες περίπου στο μισό (-55%), το γεγονός αυτό δεν πυροδοτεί την ζήτηση. «Σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα αναμένουμε επιπλέον πίεση στις αξίες», αναφέρει η εταιρεία.
Σύμφωνα με την έρευνα, η αγορά χειμερινής εξοχικής κατοικίας, σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από την αγορά θερινής εξοχικής κατοικίας, αποτελεί επιμέρους παράγωγο και όχι διαμορφωτή της συνολικής εικόνας της αγοράς ακινήτων. Ως παράγωγο ακολουθεί τις βασικές κατευθύνσεις της αγοράς με σημαντική διαφορά φάσης, η οποία προσδιορίζεται χρονικά σε 2-3 έτη. Ως εκ τούτου, μόνο μετά την καταγραφή πραγματικής και βιώσιμης ανάπτυξης της Ελληνικής οικονομίας και αφού παγιοποιηθεί η αύξηση στις αξίες άλλων τύπων ακινήτων όπως για παράδειγμα στα γραφεία και στα καταστήματα, η συγκεκριμένη αγορά θα σημειώσει σημαντική επανάκαμψη αξιών. Ως περιοχές μελέτης ορίστηκαν ο Άγιος Αθανάσιος (Πέλλας), το Καρπενήσι, τα Τρίκαλα Κορινθίας και η Αράχοβα (αναλύθηκαν δεδομένα τόσο της παλαιάς πόλης όσο -και κυρίως- του Λιβαδιού).
Αξίες 2021 - 2020
Καταγράφεται μικρή αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών μόνο για τα Τρίκαλα Κορινθίας της τάξεως του 6% και μείωση για την Αράχοβα, το Καρπενήσι και τον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας μέσης τάξης του 10,4%. Αναλυτικότερα, στην Αράχωβα από 1.615 euro/τμ το 2020 η ζητούμενη τιμή κυμαίνεται σήμερα στα 1.488 euro/τμ (-8,0%), στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας από 1.114 euro/τμ το 2020 στα 1.103 euro/τμ (-1,0%), στο Καρπενήσι από 1.275 euro/τμ το 2020 στα 990 euro/τμ (-22%) και στα Τρίκαλα Κορινθίας από 1.112 euro/τμ το 2020 στα 1.182 euro/τμ (+6,0%).
Αξίες 2021 - 2008
Καταγράφεται πολύ μεγάλη και οριζόντια μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών, η οποία κινείται συνολικά σε ένα μέσο όρο της τάξης του 55% και για τις τέσσερις περιοχές μελέτης. Αναλυτικότερα, την μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζει ο Άγιος Αθανάσιος όπου από 3.301 euro/τμ το 2008 η αξία κυμαίνεται σήμερα στα 1.103 euro/τμ (-67%) και ακολουθούν, το Καρπενήσι από 2.308 euro/τμ το 2008 σήμερα στα 990 euro/τμ (-57%), η Αράχοβα από 3.000 euro/τμ το 2008 σήμερα στα 1.488 euro/τμ (-50%) και τέλος τα Τρίκαλα Κορινθίας από 2.250 euro/τμ το 2008 σήμερα στα 1.182 euro/τμ (-47%).
Μεσοπρόθεσμη Τάση – Πρόβλεψη
Η εξάπλωση του κορονοϊού, η οποία αναγνωρίστηκε από τον Παγκόσμιο Οργανισμό Υγείας ως ‘Παγκόσμια Πανδημία’ στις 11 Μαρτίου 2020, έχει επιδράσει παγκοσμίως στην οικονομία και στις αγορές. Περιορισμοί στα ταξίδια και στην κίνηση έχουν ήδη θεσπιστεί από πολλά κράτη, μεταξύ των οποίων και η Ελλάδα. Η αβεβαιότητα αναφορικά με τις ευρύτερες επιπτώσεις στην εγχώρια και την παγκόσμια οικονομία διαμορφώνουν νέες συνθήκες με ενδεχομένως σημαντικές, βραχυπρόθεσμα τουλάχιστον, επιδράσεις στην αγορά ακινήτων, δεδομένης της υψηλής εξάρτησης της αγοράς από τον τουρισμό και από άλλους επιμέρους κλάδους της οικονομίας.
Με βάση αυτά αναμένεται ότι κατά τους επόμενους μήνες του 2021/2022 οι τιμές των ακινήτων να δεχθούν πιέσεις, το μέγεθος των οποίων θα εξαρτηθεί κυρίως από τη διάρκεια των τρεχουσών ειδικών συνθηκών. Η ταχύτητα της αποκατάστασης της επενδυτικής ζήτησης από το εξωτερικό και της βελτίωσης της εγχώριας ζήτησης θα εξαρτηθεί από την ταχύτητα επαναφοράς της ομαλότητας. Η εξαιρετικά αβέβαιη φετινή χειμερινή τουριστική περίοδος, η νέα έξαρση του ιού, η επίδραση από τα μέτρα στήριξης της Κυβέρνησης προς την πραγματική οικονομία και η εξέλιξη των βασικών μακροοικονομικών μεγεθών θα καθορίσουν σε μεγάλο βαθμό τον αντίκτυπο που θα έχει ο COVID-19 στην αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών. Οι προβλέψεις μας σε σχέση με μια πιθανή αναστροφή του κλίματος και αύξηση της ζήτησης για το συγκεκριμένο είδος ακινήτων είναι απαισιόδοξες για το μεσοπρόθεσμο μέλλον.
Επιφάνειες - Ηλικία
Η διάμεση επιφάνεια εξοχικής κατοικίας μαζί με τους βοηθητικούς χώρους, που διατίθεται μέσω αγγελιών διαμορφώνεται σήμερα στα 156 τμ. Οι μεγαλύτερες επιφάνειες καταγράφονται στην Αράχοβα στα 220τμ, λόγω της πληθώρας νέων μεζονετών στο Λιβάδι και οι μικρότερες στα Τρίκαλα Κορινθίας στα 100 τμ, λόγω των παλαιότερων και πιο τυπικών κτισμάτων που προσφέρονται. Η διάμεση ηλικία εξοχικής κατοικίας που διατίθεται μέσω αγγελιών διαμορφώνεται σήμερα στα 13 χρόνια. Μεγαλύτερη ηλικία κατασκευών καταγράφεται μόνο στα Τρίκαλα Κορινθίας με 23 χρόνια.
Χαρακτηριστικά Αγοράς Εξοχικώv Κατοικιών
• Μέχρι και πριν την πανδημία, όλο και μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών εισήλθε σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Από τον Μάρτιο 2019 και μετά η τάση βαίνει δραστικά μειούμενη αν και το 2021 φάνηκαν νέα σημάδια αύξησης της προσφοράς.
• Η Αράχοβα έχει δημιουργήσει μια εξαιρετικά ακριβή κατηγορία, η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες περιοχές.
• Η ζήτηση έχει υποχωρήσει σε ανησυχητικά επίπεδα κυρίως στο Καρπενήσι και στον Άγιο Αθανάσιο καθώς η πλειοψηφία των αγοραστών προέρχεται πλέον από την Ελλάδα, ενώ ένα πολύ μικρό κομμάτι, συνεχώς μειούμενο, αφορά σε funds και στην απόκτηση χρυσής visa. Τα Τρίκαλα Κορινθίας λόγω της μικρής απόστασης από την Αθήνα φαίνεται να αντιστέκονται στην μεγάλη μείωση των αξιών.
• Η προσφορά βαίνει αυξανόμενη καθώς όλο και περισσότερα ακίνητα βρίσκονται στις ίδιες αγγελίες πάνω από 12 μήνες, ενώ αυξάνεται ο βαθμός κενότητας λόγω αδυναμίας ανανέωσης μισθώσεων με την σεζόν.
• Η αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον και λόγω COVID σε συνδυασμό με την συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση χειμερινών εξοχικών ακινήτων μία πλήρως εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων.
• Μακροπρόθεσμα, η κλιματική αλλαγή θα επηρεάσει σημαντικά τις κατοικίες σε περιοχές που εξαρτώνται από χιονοδρομικά κέντρα καθώς τα τελευταία μειώνουν συνεχώς τις ημέρες λειτουργίας τους λόγω ανυπαρξίας χιονιού. Σημειώνουμε το γεγονός ότι δεν υπάρχει εύκολη χρηματοδότηση στην Ευρώπη για χιονοδρομικά κέντρα χαμηλότερα των 2.500μ.
Η παγκόσμια οικονομική κρίση 2008-2017 έπληξε εντονότερα την αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών από κάθε άλλη κατηγορία ακινήτων. Χαρακτηριστικό είναι πως ενώ οι τιμές έχουν σχεδόν μειωθεί στο μισό σε σχέση με την αρχή της κρίσης (2008) και χιλιάδες σπίτια παραμένουν αδιάθετα, η ζήτηση εξακολουθεί και καταγράφεται έως εξαιρετικά ήπια.
Παρά την πρόσκαιρη αύξηση στις τιμές τα τελευταία χρόνια (2018,2019), αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν δανειζόμενοι στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 euro/τμ εξακολουθούν να βρίσκονται πλήρως εγκλωβισμένοι αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί την ζήτηση. Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχοβας όπου μετά το κατασκευαστικό «αμόκ» -σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στην λίμνη- δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης.
