Ροή
Μέχρι πρότινος, το ενδιαφέρον στον τομέα ανάπτυξης νέων συγκροτημάτων γραφείων στρέφονταν κατά βάση σε περιοχές των βορείων προαστίων της Αθήνας είτε επρόκειτο για πιο… παραδοσιακά projects είτε και για επενδύσεις στη «νέα γενιά» κτιρίων, δηλαδή τα «πράσινα», βιοκλιματικά.
Σταδιακά όμως, το επενδυτικό ενδιαφέρον έχει αρχίσει να μετατοπίζεται προς τα νότια προάστια, στο «μέτωπο» που μπορεί να περιλαμβάνει τον Πειραιά, την περιοχή του Φαλήρου έως και το Ελληνικό, όπου ούτε λίγο ούτε πολύ προωθούνται projects σχεδόν 500 εκατ. ευρώ και περίπου 250 χιλ. τετραγωνικών μέτρων, με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά, χαμηλής ενεργειακής απόδοσης και με τις σχετικές πιστοποιήσεις (π.χ. LEED)
Πρόκειται για επενδύσεις/αναπτύξεις που σχετίζονται τόσο με εγχειρήματα του δημόσιου τομέα, όσο και με αντίστοιχα του ιδιωτικού, ενώ στην «ατζέντα» περιλαμβάνονται και έργα ΣΔΙΤ. Η δε στροφή των επενδύσεων προς τα νότια προάστια, με το project βέβαια του Ελληνικού να δεσπόζει, δεν δείχνει μόνο μια μεταστροφή της τάσης προς νέες περιοχές. Αλλά αποτυπώνει και την έλλειψη τέτοιων χώρων οι οποίοι έλειπαν από τη χώρα τα προηγούμενα χρόνια, λόγω και της οικονομικής κρίσης, όπως βέβαια και την αντίστοιχη αύξηση της ζήτησης για τέτοιου είδους κατασκευές που θα προσφέρουν «πράσινα» χαρακτηριστικά και θα συμπεριλαμβάνουν νέες τεχνολογίες ή συστήματα εξοικονόμησης ενέργειας.
Αλλωστε, αυτού του είδους οι επενδύσεις προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις, έχουν μεγαλύτερη αξία και προσελκύουν υψηλότερα ενοίκια από τους παραδοσιακούς χώρους γραφείων με χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα, αναφέρουν άνθρωποι του κλάδου του real estate. Με αποτέλεσμα, συχνά να βρίσκουν ενοικιαστές ή αγοραστές πριν καν ξεκινήσει η κατασκευή τους, σχεδόν από τα σχέδια. Δεδομένου ότι η ζήτηση αναμένεται να συνεχίσει να ξεπερνά τους προσφερόμενους ποιοτικούς χώρους γραφείων, θα πρέπει προσεχώς να αναμένουμε και νέα projects, υποστηρίζουν στελέχη της κτηματαγοράς.
Πρόσφατα μόλις, ανακοινώθηκε η συνεργασία για την ανάπτυξη έκτασης 18 στρεμμάτων στο Φάληρο, στις εγκαταστάσεις της πρώην ΒΕΛΚΑ, ανάμεσα στην Dimand Real Estate και την Avax Development, θυγατρική του κατασκευαστικού ομίλου ΑΒΑΞ. Στο ακίνητο πρόκειται να αναπτυχθεί κτίριο γραφείων με συμπληρωματικές χρήσεις, μια επένδυση άνω των 100 εκατ. ευρώ για την κατασκευή 57.450 τ.μ.. Τα έργα να αναμένεται να ξεκινήσουν εντός του 2022.
Κοντά στο σημείο αυτό, στην παλιά βιομηχανική ζώνη του Φαλήρου, στις εγκαταστάσεις της ΧΡΩΠΕΙ, σχεδιάζεται η ανάπτυξη σημαντικών χώρων γραφείων, όπως επίσης και έρευνας, κάτι σαν τεχνολογικό πάρκο. Το Υπ. Ανάπτυξης έχει προκηρύξει διαγωνισμό ΣΔΙΤ για την δημιουργία της Πολιτείας Καινοτομίας, δηλαδή ένα σύγχρονο συγκρότημα, όπου θα φιλοξενούνται επιχειρήσεις πληροφορικής και τεχνολογίας, κυρίως νεοφυείς, όπως επίσης και τμήματα έρευνας μεγάλων επιχειρήσεων. Πρόκειται για επένδυση άνω των 60 εκατ. ευρώ, ίσως και στα επίπεδα των 100 εκατ. Ο Φορέας θα έχει τη δυνατότητα να αναστηλώσει τις υπάρχουσες εγκαταστάσεις και να δημιουργήσει νέες με μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση περίπου 46.000 τμ και επιτρεπόμενη κάλυψη περίπου 10.000 τμ. Το ενδεικτικό masterplan που συνοδεύει την προκήρυξη του ΣΔΙΤ προβλέπει 38.304,55 τ.μ. καθαρής επιφάνειας χώρων εκ των οποίων το 63% ή περίπου 24.400 τ.μ. προορίζεται για χώρους γραφείων και κίνησης, 425 τ.μ. για εργαστήρια, 1.394 τ.μ. για συνεδριακό κέντρο, 1.298 τ.μ. για βιβλιοθήκη κ.α.
Σε σχετικά κοντινή απόσταση προωθείται, επίσης μέσω ΣΔΙΤ, η κατασκευή κτιρίου γραφείων της τάξεως των 113 εκατ. ευρώ, για την στέγαση όλων των υπηρεσιών της Γενικής Γραμματείας Υποδομών. Το ακίνητο θα κατασκευαστεί σε ιδιόκτητο οικόπεδο του Υπ. Υποδομών, επιφάνειας 8,7 στρεμμάτων, στην οδό Πειραιώς 166 στον Ταύρο. Το αντικείμενο της προς ανάθεση σύμβασης Σύμπραξης Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα αφορά στη μελέτη, χρηματοδότηση, κατασκευή, ασφάλιση και συντήρηση ενός λειτουργικού, σύγχρονου κτηριακού συγκροτήματος που θα στεγάσει τις υπηρεσίες της Γ.Γ.Υ. του ΥΠ.Υ.ΜΕ. και το οποίο θα σχεδιαστεί με βάση τις «Αρχές» του Βιοκλιματικού Σχεδιασμού στις οποίες συνυπάρχουν το Περιβάλλον και η Ενέργεια και θα πρέπει να επιτύχει πιστοποίηση LEED (Silver ή ανώτερο) και μίας πεζογέφυρας επί της οδού Πειραιώς που εξασφαλίζει την πρόσβαση στο κτήριο. Το εμβαδό της ανωδομής είναι 21.730,91 τ.μ., των υπογείων είναι 31.976,00 τ.μ. και του συνολικού περιβάλλοντος χώρου 10.565,00 τ.μ. Οι ανώτερες στάθμες περιλαμβάνουν χώρους διοίκησης, γραφεία, αμφιθέατρο, αίθουσα πολλαπλών χρήσεων, συνεδριακό κέντρο, βιβλιοθήκη, μουσείο τεχνολογίας, εστιατόριο, κυλικεία, παιδικό σταθμό, χώρους αρχείων, αποθηκευτικούς χώρους και ιατρείο.
Βέβαια, η μεγαλύτερη επένδυση αφορά τις αναπτύξεις γραφείων στο Ελληνικό από την Lamda Development. Η εταιρεία προβλέπει την κατασκευή νέων κτιρίων γραφείων συνολικής επιφάνειας 80.000 τ.μ. στο βόρειο τμήμα του ακινήτου του πρώην αεροδρομίου, δηλαδή αυτό που είναι προς την πλευρά της Λ. Βουλιαγμένης. Ηδη έχει ανακοινωθεί μια συμφωνία, ύψους 147 εκατ. ευρώ, η οποία αφορά στην απόκτηση από την Τράπεζα Πειραιώς γραφείων συνολικού εμβαδού 40.000 τ.μ., για μελλοντική μετεγκατάσταση των κεντρικών γραφείων διοίκησης της τράπεζας στο υπερσύγχρονο Επιχειρηματικό Κέντρο της Λεωφόρου Βουλιαγμένης. Την ανάπτυξη των ως άνω ακινήτων υψηλών προδιαγραφών αναλαμβάνει η Lamda Development, και ο σχεδιασμός τους θα έχει γνώμονα τη βιωσιμότητα, ακολουθώντας τα διεθνή πρότυπα πιστοποίησης πράσινων κτηρίων καθώς και στρατηγικές αναβάθμισης των εσωτερικών συνθηκών για την υγεία, ασφάλεια και ευημερία των εργαζομένων. Να σημειωθεί ότι σενάρια για ανάλογες συμφωνίες έχουν ακουστεί και για άλλες τράπεζες ή μεγάλους ομίλους.
Ωστόσο, στην επενδυτική λίστα ξεχωρίζει και η συνεργασία του σχήματος των Dimand και EBRD στο οποίο συμμετέχει και η Prodea Investments, για την ανακατασκευή του Πύργου του Πειραιά, έργο που έχει ξεκινήσει να υλοποιείται. Σχεδόν το 50% των επιφανειών που θα παραδοθούν προς εκμετάλλευση θα αφορούν χρήσεις γραφείων. Το συνολικό ύψος της επένδυσης υπολογίζεται ότι ανέρχεται σε 40 εκατ. ευρώ. Το project αφορά την αποπεράτωση και λειτουργία του Εμποροναυτιλιακού Κέντρου Πειραιά, γνωστού και ως Πύργου Πειραιά σε δημοτικό ακίνητο, επιφάνειας 3.842,32 τετραγωνικών μέτρων, με σχεδιαζόμενη χρήση γραφείων, καταστημάτων, εστίασης, και υπόγειου χώρου στάθμευσης με συνολική δομημένη επιφάνεια 34.623,74 τετραγωνικά μέτρα. Το έργο αποτελείται από κτήριο, με 2 υπόγειους ορόφους, ισόγειο, μεσόροφο και 23 ορόφους πάνω από το ισόγειο.
Πάντως, η στροφή προς τα νότια δεν σημαίνει ότι λείπουν οι κινήσεις στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια προάστια ή άλλες περιοχές. Για παράδειγμα η Prodea Investments ολοκληρώνει αυτή την περίοδο κτίριο γραφείων στο Μαρούσι (ένα από τα καινούρια «πράσινα» κτίρια στην οδό Φραγκοκλησιάς), βιοκλιματικό συγκρότημα γραφείων κατασκευάζεται στη συμβολή της Λ. Συγγρού με την οδό Λαγουμιτζή, η Dimand στο Μαρούσι (πλησίον του κόμβου της Αττικής Οδού) θα κατασκευάσει ένα υπερσύγχρονο και με απολύτως πράσινα χαρακτηριστικά κτίριο, το Kaizen Campus (θα αποτελείται από τρεις ορόφους, 7.500 τ.μ. κι επιπλέον 7.000 τ.μ. στο υπόγειο, ενώ θα έχει πιστοποιήσεις κατά τα πρότυπα Leed Gold για το περιβαλλοντικό του αποτύπωμα). Η Noval Property ΑΕΕΑΠ του ομίλου Viohalco μαζί με το επενδυτικό fund BrookLane Capital πλειοδότησε στις αρχές του έτους σε σχετικό πλειστηριασμό για το ακίνητο Kodak (με 28,6 εκατ. ευρώ στον διαγωνισμό για ακίνητο που βρίσκεται επί των οδών Χειμάρρας και Αμαρουσίου – Χαλανδρίου στο Μαρούσι, συνολικής έκτασης 16.109,77 τ.μ.), από τους πιστωτές της Ektasis Development με στόχο να αναπτύξει project γραφείων. Υπενθυμίζεται επίσης ότι το παλιό κτίριο του Δημοσιογραφικού Οργανισμού Λαμπράκη στην οδό Μιχαλακοπούλου έχει ήδη μετατραπεί σε ένα σύγχρονο κτίριο γραφείων από την Trastor, ενώ προ ολίγου χρονικού διαστήματος, πριν το καλοκαίρι, είχε ανακοινωθεί η συμφωνία μεταξύ Prodea και Lamda για το Ilida Business Center (με αξία ίσως και άνω των 30-35 εκατ. ευρώ, ακίνητο συνολική επιφάνεια ανωδομής 11.750 τ.μ. που βρίσκεται δίπλα στο Golden Hall και το Ο.Α.Κ.Α.).
Σε κάθε περίπτωση, η αγορά γραφειακών χώρων στην Αθήνα παραμένει σε ανοδική τροχιά, ενώ οι αποδόσεις και οι μισθωτικές αξίες δεν φαίνεται να έχουν επηρεαστεί ιδιαίτερα λόγω της πανδημίας, ενδεχομένως λόγω της έλλειψης καλού ποιοτικού προϊόντος.
