Ροή
Αισιόδοξοι εμφανίζονται οι επαγγελματίες της κτηματαγοράς για το 2020, καθώς από το 2016 και έπειτα κάθε χρονιά πηγαίνει και καλύτερα. Οι πιο αισιόδοξοι, μάλιστα, αναμένουν «έκρηξη» αγοραπωλησιών μέσα στο πρώτο εξάμηνο, μετά από την εφαρμογή φοροελαφρύνσεων όπως η μείωση του ΕΝΦΙΑ, η αναστολή του ΦΠΑ στις νεόδμητες κατοικίες αλλά και η έκπτωση φόρου για ανακαινίσεις. Από την άλλη, οι πιο απαισιόδοξοι τονίζουν ότι παρά τα θετικά σημάδια η ανάκαμψη δεν είναι ενιαία και η αγορά εξακολουθεί να κινείται σε τρεις διαφορετικές ταχύτητες.
Το σκηνικό του 2020 εκτιμάται ότι είναι ιδιαίτερα ευνοϊκό. Μειώθηκε ο ΕΝΦΙΑ, ενώ θετικά αναμένεται να λειτουργήσει η απαλλαγή από τον ΦΠΑ 24% για τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν με οικοδομική άδεια από 1/1/2006. Θετικά αναμένεται να λειτουργήσει και η έκπτωση έως του 40% των δαπανών ανακαίνισης από το φόρο εισοδήματος.
Αυξημένη αναμένεται και φέτος η κίνηση για την αγορά ακινήτων με το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», όπου Κινέζοι, Ρώσοι, Τούρκοι και άλλοι αποκτούν ακίνητα τουλάχιστον 250.000 ευρώ και εξασφαλίζουν άδεια διαμονής στη χώρα. Υπάρχει, λόγω του τουρισμού, ζήτηση για διαμερίσματα που νοικιάζονται σε τουρίστες μέσω Airbnb αν και η προσφορά συνεχώς αυξάνεται και δεν αποκλείεται να δούμε μια πτώση στις τιμές.
Την ίδια ώρα παραμένει χαμηλή η ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων και υπάρχει στροφή σε μικρά καινούργια ή και παλαιότερα ακίνητα. Επίσης συνεχίζεται η στροφή στο ενοίκιο και σε ορισμένες περιοχές υπάρχει δυσκολία ανεύρεσης κατοικίας σε λογικές τιμές λόγω κλειστών διαμερισμάτων που σχετίζονται με κόκκινα δάνεια η λόγω της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης από 84,6% που ήταν το 2005, έπεσε στο 73,9% στα τέλη του 2016 και η πορεία του δείχνει να είναι πτωτική, καθώς πολλοί αποποιούνται κληρονομίες μην μπορώντας να αντέξουν τα βάρη, ενώ οι δανειοδοτήσεις για αγορά κατοικίας είναι πρακτικές μηδενικές.
Σύμφωνα με τον κ. Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο, επιστημονικό σύμβουλο της SOLUM Property Solutions και τ. πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, το 2020 θα χαρακτηριστεί από μια αγορά τριών ταχυτήτων. Συγκεκριμένα θα δούμε:
- Κινητικότητα στα ακίνητα τουριστικού ή φοιτητικού ενδιαφέροντος όπου σημειώνονται αυξήσεις τιμών και ενοικίων
- Αραιές μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιοχές σχετικού ενδιαφέροντος με στασιμότητα στις τιμές του προηγούμενου έτους
- Απουσία ζήτησης στη μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων της χώρας, όπου έχουμε ηπιότατη συνέχιση μειώσεων τιμών, ιδίως σε μέρη με φθίνοντα πληθυσμό η και μεγάλη ανεργία
Ο γρίφος των αντικειμενικών
Ένα άλλο στοιχείο που αναμένεται να επηρεάσει την αγορά είναι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών που αναμένεται να ξεκινήσει το οικονομικό επιτελείο τον Απρίλιο. Στόχος είναι να έρθουν όσο πιο κοντά γίνεται οι αντικειμενικές με τις πραγματικές (εμπορικές) αξίες των ακινήτων. Η εξίσωσή δεν είναι εύκολη και αυτό διότι σε ορισμένες περιοχές η «ψαλίδα» αντικειμενικών - εμπορικών τιμών μπορεί να ξεπερνά ακόμη και το 60%. Ακόμη και σε σχέση με το 2018 όπου έγινε η πρώτη προσπάθεια αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης η εικόνα και οι τιμές σε ορισμένες περιοχές είναι τελείως διαφορετικές σήμερα καθώς τα φαινόμενα Golden Visa και Airbnb έχουν αλλάξει τελείως το τοπίο των τιμών.
Ακόμη μεγαλύτερες διαφορές, θα φέρει και η επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών σε 3.000 περιοχές της χώρας που αναμένεται επίσης φέτος. Με τις νέες αντικειμενικές αξίες θα πρέπει να αναμένονται επιβαρύνσεις για τους φορολογούμενους οι οποίοι έχουν ακίνητα σε περιοχές – φιλέτα, δηλαδή σε νησιά και τουριστικές περιοχές που θα ενταχθούν για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα. Πρόκειται κυρίως για φορολογούμενους που διαθέτουν ακίνητα μεγάλης αξίας τα οποία βρίσκονται σήμερα στη Μύκονο, τη Σαντορίνη, τη Κέρκυρα αλλά και σε ακριβές περιοχές ακόμα και στην Αττική. Έτσι δεν αποκλείεται να δούμε αγοραπωλησίες σε αυτές τις περιοχές τους πρώτους μήνες του έτους, πριν τεθούν σε ισχύ οι νέες ρυθμίσεις.
Με… φόρα έκλεισε το 2019
Η αλήθεια είναι πως η νέα χρονιά έρχεται με τη… φόρα που της άφησε το 2019. Τη χρονιά που μας πέρασε στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων (Μ.Α.Μ.Α) του υπουργείου Οικονομικών καταγράφηκαν περίπου 26.000 αγοραπωλησίες ακινήτων έναντι 26.769 το 2018 και 17.324 το 2017. Οι περισσότερες από αυτές καταγράφονται –όπως είναι φυσικό- στη Νομαρχία Αθηνών, ενώ στο κέντρο της Αθήνας σημειώνονται πάνω από 14.000 μεταβιβάσεις την τριετία 2017-2019. Αντίστοιχα στη Θεσσαλονίκη καταγράφονται περίπου 8.800 μεταβιβάσεις το ίδιο διάστημα. Μάλιστα, όπως σημειώνουν αρμόδιοι παράγοντες της αγοράς ο αριθμός των μεταβιβάσεων είναι σχεδόν τριπλάσιος αν ληφθούν υπόψη τα επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για τις εργασίες των συμβολαιογράφων σε ετήσια βάση.
