Σχεδόν το 30% των υποψηφίων αγοραστών, ήτοι ένα σημαντικό ποσοστό εξ αυτών, αναζητεί πλέον κατοικία αξίας χαμηλότερης των 100 χιλ. ευρώ, η οποία είναι και η κατηγορία όπου καταγράφεται η μεγαλύτερη ανισορροπία με τους πωλητές να έχουν σαφώς το «πάνω χέρι».
Παράλληλα, η περιοχή (σε αξία) των 300- 400 χιλ. ευρώ συγκεντρώνει μόλις το 6% των υποψήφιων αγοραστών με τους ιδιοκτήτες στην περίπτωση αυτή να χρειάζονται αρκετούς μήνες ώστε να προχωρήσει η πολυπόθητη αγοραπωλησία. Πάντως, η μεγαλύτερη ισορροπία σημειώνεται στην κατηγορία των ακινήτων αξίας μεταξύ 200- 300 χιλ. ευρώ, όπου η προσφορά και η ζήτηση συγκλίνουν πιο πολύ με αποτέλεσμα να μπορεί επέλθει μια τελική συμφωνία. Οσον αφορά τους ενδιαφερόμενους αγοραστές με διαθέσιμα κεφάλαια πάνω από 400 χιλ. ευρώ, ως ποσοστό αποτελούν το 16%, άρα, η αγορά της πολυτελούς κατοικίας έχει προοπτικές.
Αυτά προκύπτουν, μεταξύ άλλων, από την ανάλυση που πραγματοποίησε η πλατφόρμα κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Uniko με βάση 4.679 αγγελίες που έχει χειριστεί, 822 ολοκληρωμένες συναλλαγές και περισσότερες από 1.000 συζητήσεων με ιδιοκτήτες. Η πλατφόρμα, που έχει προκύψει σε συνέχεια της συνεργασίας της Εθνικής Τράπεζας με τον όμιλο Qualco, διαπιστώνει ότι αυτή την στιγμή, δεν είναι μόνο το θέμα της έλλειψης προσφοράς, των κλειστών σπιτιών και της ανόδου των τιμών στο εγχώριο real estate- παράμετροι που δεδηλωμένα επηρεάζουν ουσιωδώς τα δεδομένα στην κτηματαγορά- αλλά επιπλέον και η παράμετρος της έντονης ασυμμετρίας ανάμεσα σε αυτά που οι αγοραστές ζητούν και σε αυτά τελικά που προσφέρονται από τους πωλητές.
Η εικόνα της αγοράς
Οσον αφορά την εικόνα της αγοράς τη δεδομένη στιγμή, όπως ανέφερε χθες στο πλαίσιο σχετικής παρουσίασης ο διευθύνων σύμβουλος, κ. Χρήστος Φουσκούδης, διαπιστώνεται πράγματι «φρένο» στην αγορά η οποία οδεύει προς την σταθεροποίηση και σε κάποιες περιπτώσεις ακόμη και σε διόρθωση τιμών, η οποία πάντως δεν πρόκειται να είναι γενικευμένη, ενώ υπάρχουν πιο επιλεκτικές ζητήσεις. «Από την άλλη δεν τίθεται θέμα φούσκας γιατί υπάρχουν αντίρροπες δυνάμεις στην αγορά με έλλειψη προσφοράς σε σπίτια και υπαρκτή τη ζήτηση. Θεωρώ όμως ότι θα υπάρξουν μεγαλύτερες πιέσεις στα μη ανακαινισμένα, τα οποία αυτή την στιγμή δεν είναι δυνατόν να είναι μόλις κατά 20%- 30% φθηνότερα από τα νεόδμητα- είναι μία ακόμη ασυμμετρία στην αγορά κι ενδεχομένως και στα νεόδμητα οι κατασκευαστές, σε περιοχές πιο παραδοσιακές για τη μέση ελληνική αστική οικογένεια ενδεχομένως να αναγκαστούν να περιορίσουν το περιθώριο κέρδους τους, χωρίς πάντως να έχουν και μεγάλες δυνατότητες με τα δεδομένα της αύξησης των τιμών στη γη και το κατασκευαστικό κόστος. Η πρωτοβουλία από πλευράς της Πολιτείας για το νέο πρόγραμμα για ανακαινίσεις είναι σημαντική γιατί μπορεί να ανοίξει σπίτια τα οποία πράγματι λείπουν και να εξορθολογίσει την αγορά», σημείωσε ο ίδιος.
Τα συμπεράσματα
Με βάση τα συμπεράσματα της ανάλυσης της Uniko, βασικό στοιχείο που προκύπτει είναι ότι δεν υπάρχει μία αγορά κατοικίας αλλά πολλές παράλληλες, οι οποίες λειτουργούν ταυτόχρονα, επηρεάζονται η μία από την άλλη, ενώ μέσα σε αυτές καταγράφονται και αντίρροπες δυνάμεις.
Πέρα από τις ασυμμετρίες που καταγράφονται σε σχέση με τον προυπολογισμό, όπως προαναφέρθηκε, ένα ενδιαφέρον στοιχείο είναι ότι παρατηρείται ασυμμετρία και σε σχέση με τον όροφο και πάνω από 8 στους 10 (84%) θέλουν να μένουν μεταξύ 1ου και 3ου ορόφου και όχι στο …ρετιρέ γιατί έχει περισσότερα κόστη και ενδεχομένως και λιγότερη ασφάλεια. Το ισόγειο προτιμάται από όσους θέλουν κήπο.
Σε σχέση με τα τετραγωνικά, πάνω από τους μισούς αγοραστές θέλουν σπίτια μεταξύ 80- 120 τ.μ. (53% των αγοραστών), ενώ για τα διαμερίσματα κάτω από 50 τ.μ. είναι πολλοί οι υποψήφιοι ενοικιαστές αλλά μόνο 3% όσοι ζητούν να το αγοράσουν.
Πόσο παραμένει μια κατοικία στην αγορά
Σε σχέση με το πόσο μένει στην αγορά ένα σπίτι, ένα ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας παραμένει στην αγορά 204 ημέρες, ενώ στον Πειραιά το ίδιο ακίνητο θέλει 146 ημέρες λατά μέσο όρο. Πάντως, στο κέντρο της Αθήνας πάνω από 1 στα 5 ακίνητα (21,1%) που βγαίνει στην αγορά στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου καταλήγει στην πώληση έναντι του 19,2% στον Πειραιά. Ακριβώς το ίδιο ακίνητο αν βρίσκεται στην Ανατολική Αττική έχει ακόμη μικρότερο πιθανό ποσοστό πώλησης, στο 10,2%, έστω κι αν, κατά μέσο όρο πάντα, παραμένει λιγότερες ημέρες στην αγορά (190 συνολικά), δεδομένου ότι είναι λιγότεροι οι ενδιαφερόμενοι και πιο εξειδικευμένο κοινό όσοι αναζητούν σπίτια στα ανατολικά προάστια.
Οι τιμολογήσεις
Τα ορθώς τιμολογημένα ακίνητα πωλούνται σε ποσοστό 25,2%, έναντι 16,3% για τα υπερτιμημένα, γεγονός που μεταφράζεται σε έως και 55% υψηλότερη πιθανότητα επιτυχούς πώλησης. Παράλληλα, ολοκληρώνουν τη συναλλαγή σημαντικά ταχύτερα, σε 176 ημέρες κατά μέσο όρο, έναντι 229,5 ημερών για τα υπερτιμημένα ακίνητα. Η ανάλυση των μεταβολών τιμής αποτυπώνει επίσης ενδιαφέροντα συμπεράσματα. Επτά στους 10 πωλητές δεν προχωρούν ποτέ σε αναπροσαρμογή της αρχικής τους τιμής. Από την άλλη, ακίνητα με μία αναπροσαρμογή τιμής πωλήθηκαν σε ποσοστό 19,4%, ενώ εκείνα με δύο αναπροσαρμογές κατέγραψαν το υψηλότερο ποσοστό πώλησης στο δείγμα (27%). Στα ακίνητα που προχώρησαν σε τρεις ή περισσότερες διαδοχικές μειώσεις τιμής δεν καταγράφηκε καμία πώληση. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η αγορά φαίνεται να ερμηνεύει τη συνεχή αναθεώρηση όχι ως ευκαιρία αλλά ως ένδειξη προβλήματος. Μάλιστα, ένα ακόμα εύρημα δείχνει πως το 92% των ακινήτων που δεν πωλούνται εντός του πρώτου δωδεκαμήνου, παραμένουν αδιάθετα.
Με βάση την ανάλυση και όσα ανέφεραν χθες ο κ. Φουσκούδης και ο κ. Γιώργος Γκιώκας, Επικεφαλής Επιχειρησιακών Λειτουργιών της Uniko, η τοποθεσία, τα χαρακτηριστικά και η τιμή εξηγούν σε σημαντικό βαθμό πόσο γρήγορα μπορεί να πουληθεί ένα ακίνητο. Ωστόσο, σύμφωνα με τα δεδομένα του Uniko, υπάρχει μια τέταρτη και συχνά υποτιμημένη διάσταση: οι αποφάσεις του ίδιου του πωλητή.
Τα προφίλ των πωλητών
Μέσα από 1.000+ συζητήσεις με ιδιοκτήτες, το Uniko αναγνώρισε τέσσερα κυρίαρχα προφίλ:
- Ο Άμεσος έχει επείγουσα ανάγκη ρευστότητας, αλλά ο φόβος ότι η βιασύνη του θα τον εκθέσει στη διαπραγμάτευση τον ακινητοποιεί, χρειάζεται πάνω από όλα αντικειμενική αποτίμηση και σαφές χρονικό πλαίσιο.
- Ο Επόμενος Αγοραστής πουλά για να αγοράσει: κάθε μήνας καθυστέρησης δεν είναι χρόνος, είναι κίνδυνος να χαθεί η επόμενη ευκαιρία.
- Ο Επενδυτής διαθέτει εμπειρία, αλλά χρειάζεται σύγχρονα δεδομένα: η εμπειρία του παρελθόντος δεν αρκεί για να αποτιμήσει μια αγορά που μεταβάλλεται διαρκώς.
- Ο ιδιοκτήτης Portfolio δεν πιέζεται από τον χρόνο, απαιτεί τεκμηριωμένη διαδικασία και πρόσβαση σε qualified demand που οι ανεπίσημες επαφές δεν εξασφαλίζουν πάντα.
Παρά τις διαφορετικές αφετηρίες τους, όλοι μοιράζονται μια κοινή ανάγκη: αντικειμενική πληροφόρηση, αξιόπιστη τεκμηρίωση και μεγαλύτερη βεβαιότητα πριν από κρίσιμες αποφάσεις.
Οι δύο νέες υπηρεσίες
Με βάση τα ευρήματα του πρώτου έτους λειτουργίας και τις ανάγκες που ανέδειξε η ανάλυση της αγοράς, το Uniko ανακοίνωσε δύο νέες υπηρεσίες.
Η πρώτη έχει να κάνει με την «Εγγύηση Υποβολής Προσφοράς» που συνδέει για πρώτη φορά στην ελληνική αγορά την αποκλειστική ανάθεση με συγκεκριμένη δέσμευση υποβολής προσφοράς αγοράς, ενώ παρέχεται και δωρεάν η υπηρεσία Πιστοποίησης Ακινήτου από την Εθνική Τράπεζα. Εντός της συμφωνημένης περιόδου, το Uniko αναλαμβάνει την υποχρέωση υποβολής τουλάχιστον μίας έγγραφης προσφοράς εντός του συμφωνημένου εύρους τιμής. Σε περίπτωση που αυτό δεν επιτευχθεί, ο πωλητής δικαιούται αποζημίωση έως 2.000 ευρώ.
Το ‘’Uniko Express’’ απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν άμεση ανάγκη ρευστότητας ή διαθέτουν ακίνητα με αυξημένη πολυπλοκότητα, τα οποία δυσκολεύονται να εισέλθουν στην αγορά μέσω των συνήθων διαδικασιών. Μέσω δικτύου επενδυτών, το Uniko αναλαμβάνει την άμεση πώληση / αγορά επιλεγμένων κατηγοριών ακινήτων στην Αττική, κατόπιν ολοκληρωμένης διαδικασίας αξιολόγησης. Εντός 10 ημερών από την ολοκλήρωση των απαραίτητων ελέγχων, τo Uniko καταβάλλει στον πωλητή προκαταβολή έως 30% της συμφωνηθείσας αξίας, με την ολοκλήρωση της συναλλαγής να πραγματοποιείται μέσω συμβολαιογραφικής πράξης.
Οι δύο νέες υπηρεσίες εντάσσονται στο ευρύτερο οικοσύστημα υπηρεσιών του Uniko, το οποίο περιλαμβάνει ήδη τον δωρεάν Uniko Calculator για άμεση, online εκτίμηση αξίας βάσει δεδομένων αγοράς, την Έκθεση Εκτίμησης Αξίας για ακίνητα που απαιτούν εις βάθος ανάλυση, καθώς και την πιστοποίηση σε συνεργασία με την Εθνική Τράπεζα, η οποία περιλαμβάνει ολοκληρωμένο τεχνικό και νομικό για σκοπούς χρηματοδότησης.
