Η εγχώρια κτηματαγορά συνέχισε και το 2025 την ανοδική της πορεία, επιβεβαιώνοντας ότι το «ράλι» είχε διαρθρωτική τάση με διάρκεια στον χρόνο, παρά τις εκτιμήσεις ανθρώπων της αγοράς για αποκλιμάκωση του ρυθμού αυξήσεων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, μεταξύ του 2010 και του 2024 οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση αυξήθηκαν συνολικά κατά περίπου 53%, βάσει του δείκτη τιμών κατοικιών (HPI - House price index), γεγονός που αποτυπώνει τη βαθιά και σταθερή άνοδο της αγοράς κατοικίας στην πλειονότητα των κρατών-μελών. Ωστόσο, η ελληνική αγορά εμφανίζει σαφώς ισχυρότερη δυναμική κατά την περίοδο που ακολούθησε το τέλος της κρίσης.
Άνοδος έως και 115%
Ειδικότερα, από το 2017, έτος που σηματοδότησε την έξοδο της αγοράς από την πολυετή ύφεση, έως και το 2025, οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί σωρευτικά κατά τουλάχιστον 70%-83% σε πανελλαδικό επίπεδο, με τις μεγάλες αστικές αγορές να καταγράφουν ακόμη εντονότερη άνοδο. Στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, οι αυξήσεις φθάνουν σε πολλές περιπτώσεις το 90%-100%, ενώ σε επιμέρους περιοχές της Αττικής καταγράφονται σωρευτικές ανατιμήσεις που προσεγγίζουν ή και υπερβαίνουν το 115% σε ορίζοντα οκταετίας.
Αυτά, τουλάχιστον, προκύπτουν, μεταξύ άλλων, από έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates για την πορεία των τιμών πώλησης κατοικιών 2017-2025 σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα και 9 πόλεις της περιφέρειας, αλλά και τους 7+1 λόγους ανόδου των αξιών σε αυτή την (σχεδόν) 10ετία.
Όπως αναφέρει ο κ. Μπάκας, πρόεδρος του Δικτύου, τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος επιβεβαιώνουν ότι η ανοδική πορεία των τιμών κατοικιών συνεχίστηκε και το 2025, αν και με ηπιότερους ρυθμούς σε σύγκριση με την περίοδο 2021–2023, γεγονός που υποδηλώνει σταδιακή ωρίμανση της αγοράς χωρίς, ωστόσο, ενδείξεις γενικευμένης διόρθωσης. Σε ετήσια βάση, οι τιμές αυξάνονται με ρυθμούς της τάξης του 7%-8% πανελλαδικά, έναντι διψήφιων ποσοστών τα προηγούμενα έτη, ενώ ειδικότερα, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία, στο γ’ τρίμηνο του 2025 η μέση ετήσια αύξηση των τιμών διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 7,7% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024. Αναλυτικότερα, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,6%, ενώ των παλαιών κατά 8,5%, με διαφοροποιήσεις και σε γεωγραφικό επίπεδο, καθώς η αύξηση διαμορφώθηκε περίπου στο 6,6% στην Αθήνα και στο 9,6% στη Θεσσαλονίκη.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, οι τιμές κατοικιών στις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης αυξήθηκαν κατά περίπου 5,5% στο γ΄ τρίμηνο του 2025, παρά το γενικότερο περιβάλλον υψηλών επιτοκίων και αυξημένων μακροοικονομικών αβεβαιοτήτων. Παρά τη θετική αυτή επίδοση σε επίπεδο ΕΕ, η ελληνική αγορά συνεχίζει να υπεραποδίδει, με τους ρυθμούς αύξησης των τιμών να παραμένουν υψηλότεροι από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, σύμφωνα με τον δείκτη τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος.
Η διαφοροποίηση μεταξύ νεόδμητων και παλαιών ακινήτων
Ιδιαίτερη σημασία παρουσιάζει και η διαφοροποίηση μεταξύ νεόδμητων και παλαιών ακινήτων. Σύμφωνα με την ανάλυση, τα νεόδμητα εξακολουθούν να καταγράφουν υψηλότερους ρυθμούς αύξησης, αντανακλώντας τόσο το αυξημένο κόστος κατασκευής όσο και τη σοβαρή έλλειψη σύγχρονου αποθέματος. Η τάση αυτή παρέμεινε ισχυρή και το 2025, ενισχύοντας περαιτέρω τη συνολική άνοδο των μέσων τιμών.
Συνολικά, η σωρευτική άνοδος των τιμών κατοικιών, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, έχει αρχίσει να δημιουργεί έντονες πιέσεις στην προσιτότητα της ιδιοκατοίκησης για τα ελληνικά εισοδήματα. Παρότι ο ρυθμός αύξησης των τιμών έχει επιβραδυνθεί, οι τιμές των κατοικιών παραμένουν σε υψηλά επίπεδα και έχουν πλέον σταθεροποιηθεί σε ένα νέο, σαφώς υψηλότερο σημείο για την ελληνική αγορά, το οποίο απέχει αισθητά από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Οι βασικοί λόγοι που αυξήθηκαν οι τιμές πώλησης κατοικιών
Όπως σημειώνει ο κ. Μπάκας, υπάρχουν 7+1 λόγοι που υποστήριξαν την άνοδο των τιμών στο εγχώριο real estate. Ειδικότερα, αυτοί είναι οι εξής:
1. Αύξηση του κόστους κατασκευής
Το κόστος κατασκευής παρέμεινε σε υψηλά επίπεδα και το 2025, παρά τη σχετική αποκλιμάκωση ορισμένων υλικών. Η ενέργεια, το εργατικό κόστος και η έλλειψη εξειδικευμένου ανθρώπινου δυναμικού συνεχίζουν να επιβαρύνουν σημαντικά τον προϋπολογισμό νέων έργων. Σε σωρευτική βάση από το 2020, η αύξηση του κόστους κατασκευής εξακολουθεί να προσεγγίζει ή και να υπερβαίνει το 50%, γεγονός που μεταφέρεται άμεσα στις τελικές τιμές πώλησης.
2. Αύξηση των τιμών πώλησης και αντιπαροχής οικοπέδων
Από το 2018 έως και το 2025, οι ζητούμενες τιμές οικοπέδων έχουν αυξηθεί σημαντικά, όπως και τα ποσοστά αντιπαροχής, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλή ζήτηση. Τα «καλά» και πολεοδομικά ώριμα οικόπεδα είναι πλέον περιορισμένα, γεγονός που ενισχύει τη διαπραγματευτική θέση των ιδιοκτητών. Η σπανιότητα της γης λειτουργεί ως μόνιμος διαρθρωτικός παράγοντας ανόδου των τιμών.
3. Υψηλή ζήτηση και διατηρούμενο επενδυτικό ενδιαφέρον
Η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να αποτελεί τον πιο δυναμικό τομέα προσέλκυσης επενδύσεων στην Ελλάδα και το 2025. Παρότι το 2024 καταγράφηκε κορύφωση των εισροών, το 2025 η ζήτηση παραμένει ισχυρή, με τα ακίνητα να διατηρούν υψηλό ποσοστό συμμετοχής στις συνολικές ξένες άμεσες επενδύσεις. Κατά το πρώτο εννεάμηνο του 2025, οι καθαρές εισροές στην αγορά ακινήτων ανήλθαν σε περίπου 1,466 δισ. ευρώ. Η Ελλάδα εξακολουθεί να θεωρείται ασφαλής και ελκυστικός επενδυτικός προορισμός, σε ένα διεθνές περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας.
4. Τουρισμός και επενδυτικές αποδόσεις
Η τουριστική βιομηχανία παραμένει βασικός μοχλός ζήτησης ακινήτων, τόσο στον οικιστικό όσο και στον τουριστικό τομέα. Οι υψηλές πληρότητες και η επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου ενισχύουν τις προσδοκίες αποδόσεων. Παράλληλα, πέραν των παραδοσιακών προορισμών, αναδύονται νέες περιοχές που προσελκύουν επενδυτικά κεφάλαια, διευρύνοντας γεωγραφικά την άνοδο των τιμών.
5. Πληθωρισμός και περιορισμένη ελκυστικότητα τραπεζικών καταθέσεων
Παρά τη σταδιακή άνοδο των επιτοκίων, οι πραγματικές αποδόσεις των τραπεζικών καταθέσεων παραμένουν χαμηλές ή οριακά θετικές σε σχέση με τον πληθωρισμό. Αυτό διατηρεί τα ακίνητα ως βασικό μέσο αποταμίευσης και διατήρησης αξίας για τους Έλληνες αποταμιευτές. Η στροφή κεφαλαίων προς την κτηματαγορά συνεχίζεται, ιδίως από επενδυτές με χαμηλή ανοχή ρίσκου.
6. Golden Visa και μεταβατικές επιδράσεις
Η αυστηροποίηση των ορίων επένδυσης για τη Golden Visa από το 2024 δημιούργησε ισχυρές μεταβατικές πιέσεις ζήτησης, οι οποίες επηρέασαν τις τιμές σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Αν και το καθεστώς έχει πλέον προσαρμοστεί, η ήδη πραγματοποιηθείσα επενδυτική δραστηριότητα έχει αφήσει μόνιμο αποτύπωμα στις αξίες. Παράλληλα, η Ελλάδα εξακολουθεί να παραμένει ανταγωνιστική έναντι άλλων ευρωπαϊκών χωρών.
7. Έργα υποδομής, αναπλάσεις και μέσα σταθερής τροχιάς
Η πρόοδος μεγάλων έργων υποδομής, όπως οι αστικές αναπλάσεις και η επέκταση των μέσων σταθερής τροχιάς (π.χ. Γραμμή 4 Μετρό), ενισχύει σημαντικά την ελκυστικότητα συγκεκριμένων περιοχών. Η βελτίωση της προσβασιμότητας και της ποιότητας ζωής προεξοφλείται στις τιμές των ακινήτων, λειτουργώντας ως καταλύτης για νέες επενδύσεις.
8. Βραχυχρόνιες μισθώσεις και νέες ισορροπίες
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις συνεχίζουν να καταγράφουν υψηλές πληρότητες σε πολλούς προορισμούς, τόσο κατά τη θερινή όσο και τη χειμερινή περίοδο. Παρά το πιο αυστηρό ρυθμιστικό πλαίσιο, ο κλάδος παραμένει ελκυστικός λόγω των αποδόσεών του. Η οικονομία διαμοιρασμού έχει πλέον ενσωματωθεί στο νέο μοντέλο τουρισμού, επηρεάζοντας διαρθρωτικά τις αξίες των ακινήτων.
Η άνοδος των τιμών πώλησης κατοικιών και το 2025 δεν αποτελεί συγκυριακό φαινόμενο, αλλά το αποτέλεσμα ενός συνδυασμού παραγόντων, όπως η περιορισμένη προσφορά κατοικιών που αδυνατεί να καλύψει τη ζήτηση, το αυξημένο κόστος κατασκευής νέων ακινήτων σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια και η διατηρούμενη επενδυτική ζήτηση. Η αγορά παρουσιάζει σημάδια ωρίμανσης, με διαφοροποιήσεις ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτου, χωρίς ωστόσο να διαφαίνονται ενδείξεις γενικευμένης διόρθωσης.
Εξέλιξη τιμών κατοικιών 2023-2025 σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Πάτρα και 9 πόλεις της περιφέρειας
Σύμφωνα με την έρευνα, «βάσει των στοιχείων, προκύπτει μια σαφής και συνεπής εικόνα της πορείας των τιμών κατοικιών τόσο την περίοδο 2023-2025 όσο και ειδικότερα την πιο πρόσφατη 2024-2025, με κοινό χαρακτηριστικό τη διατηρούμενη ανοδική τάση, αλλά με διαφοροποιήσεις ως προς την ένταση και τα επιμέρους τμήματα της αγοράς.
Κατά την περίοδο 2023-2025, καταγράφεται γενικευμένη άνοδος των ζητούμενων τιμών ανά τ.μ. σε όλες τις εξεταζόμενες περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης, της Πάτρας και της υπόλοιπης Ελλάδας, με τα νεόδμητα ακίνητα (έως 5 ετών) να εμφανίζουν συστηματικά υψηλότερες τιμές και μεγαλύτερη σωρευτική αύξηση σε σχέση με τα παλαιά (άνω των 35 ετών). Στην Αττική, περιοχές όπως η Κάτω Γλυφάδα, το Μαρούσι, η Αγία Παρασκευή και η Νέα Σμύρνη καταγράφουν έντονες ανατιμήσεις στα νεόδμητα, ενώ ακόμη και τα παλαιότερα ακίνητα παρουσιάζουν σημαντική άνοδο βάσης, γεγονός που υποδηλώνει συνολική αναπροσαρμογή του επιπέδου τιμών. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη, περιοχές όπως η Καλαμαριά, η Χαριλάου και η Τούμπα εμφανίζουν σταθερή ενίσχυση τιμών τόσο στα νέα όσο και στα παλαιά ακίνητα, επιβεβαιώνοντας τη διεύρυνση της ζήτησης πέραν του κέντρου. Στις περιφερειακές αγορές και στις μεσαίες πόλεις της υπόλοιπης Ελλάδας, αν και τα απόλυτα επίπεδα τιμών παραμένουν χαμηλότερα, η ποσοστιαία αύξηση είναι αξιοσημείωτη, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη οικιστική ή τουριστική ζήτηση, όπως η Καλαμάτα, το Ναύπλιο, ο Βόλος και η Κόρινθος».
Εστιάζοντας ειδικότερα στην περίοδο 2024-2025, παρατηρείται ότι η άνοδος των τιμών συνεχίζεται, αλλά με πιο επιλεκτικό χαρακτήρα. «Τα νεόδμητα ακίνητα εξακολουθούν να λειτουργούν ως βασικός μοχλός ανόδου, με περαιτέρω αύξηση των ανώτερων ορίων τιμών ανά τ.μ., αντανακλώντας τόσο το αυξημένο κόστος κατασκευής όσο και τη χαμηλή διαθεσιμότητα σύγχρονου αποθέματος.
Παράλληλα, τα παλαιά ακίνητα εμφανίζουν επίσης ανοδική προσαρμογή, κυρίως στις ελάχιστες ζητούμενες τιμές, γεγονός που υποδηλώνει ότι η συνολική αγορά «ανεβάζει» τη βάση της, ακόμη και σε περιοχές ή κατηγορίες με μεγαλύτερη προσφορά. Συνολικά, τα στοιχεία αποτυπώνουν μια αγορά που, την περίοδο 2024-2025, κινείται σε φάση ωρίμανσης, με ηπιότερους αλλά σταθερούς ρυθμούς ανόδου, ισχυρές διαφοροποιήσεις ανά περιοχή και σαφή προβάδισμα των νεόδμητων κατοικιών ως προς τη διαμόρφωση των τιμών αναφοράς», αναφέρει ο κ. Μπάκας.
