Απλησίαστες έχουν γίνει για τον μέσο πολίτη οι νεόδμητες κατοικίες. Όπως και προ ημερών αναφέραμε, παρουσιάζοντας την ανάλυση της Prosperty στο πλαίσιο της Prodexpo 2025, στις περιοχές που καταγράφουν τον μεγαλύτερο αριθμό νεόδμητων κατοικιών την περίοδο 2020–2025, οι τιμές έχουν ξεπεράσει τα όρια στα οποία μπορεί να ανταποκριθεί η πλειοψηφία του κόσμου, με το top 10 των «αλμυρών» περιοχών να βρίσκεται κυρίως στα Νότια Προάστια.
Όπως αναφέρθηκε, σε στοκ των 131.000 ακινήτων, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώθηκε στις 387.000 ευρώ ή 2.756 ευρώ/τ.μ., όταν στις 28.700 πραγματικές μεταβιβάσεις της ίδιας χρονιάς η μέση τιμή πώλησης δεν ξεπέρασε τις 105.000 ευρώ ή 1.329 ευρώ/τ.μ..
Η απόκτηση νεόδμητης κατοικίας για τον μέσο Έλληνα έχει πλέον καταστεί απαγορευτική. Οι τιμές έχουν εκτιναχθεί, με τα περισσότερα νεόδμητα διαμερίσματα να εντοπίζονται σε Γλυφάδα, Βούλα, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο, Μαρούσι, Καλλιθέα, Ηλιούπολη, Άγιο Δημήτριο, Χαλάνδρι και Νέα Σμύρνη, όπου το κόστος κυμαίνεται από 3.604 έως 6.398 ευρώ/τ.μ., σύμφωνα πάντα με την ανάλυση της Prosperty.
Ειδικότερα, στις Top 10 περιοχές Αττικής με τον μεγαλύτερο όγκο νεόδμητων ακινήτων (2020–2025) βρίσκουμε τη Γλυφάδα, όπου καταγράφονται 1.392 νεόδμητα ακίνητα, με μέση τιμή τα 6.389 ευρώ ανά τ.μ. και μέσο μέγεθος τα 146 τ.μ.. Στη Βούλα έχουμε 699 νεόδμητα με 7.274 ευρώ/τ.μ. και μέσο μέγεθος 179 τ.μ., στον Άλιμο 596 ακίνητα με μέση ζητούμενη τιμή 5.129 ευρώ/τ.μ. και μέση επιφάνεια 312 τ.μ., στο Παλαιό Φάληρο 594 ακίνητα με μέση ζητούμενη τιμή 4.422 ευρώ/τ.μ. και μέση επιφάνεια 114 τ.μ., στο Μαρούσι καταγράφονται 462 νεόδμητα ακίνητα, με μέση τιμή 3.830 €/τ.μ. και μέσο μέγεθος τα 119 τ.μ..
Ακολουθούν περιοχές όπως η Καλλιθέα (436 ακίνητα, τιμές 3.415 €/τ.μ., μέση επιφάνεια 90 τ.μ.), η Ηλιούπολη (395 νεόδμητα ακίνητα, μέση ζητούμενη τιμή 3.915 €/τ.μ. και μέση επιφάνεια 106 τ.μ.), ο Άγιος Δημήτριος (394 νεόδμητα, μέση τιμή 2.887 €/τ.μ. και μέσο μέγεθος 92 τ.μ.), το Χαλάνδρι (302 νεόδμητα ακίνητα, μέση ζητούμενη τιμή 3.816 €/τ.μ. και μέση επιφάνεια 116 τ.μ.) ενώ η δεκάδα ολοκληρώνεται με τη Νέα Σμύρνη (293 νεόδμητα ακίνητα, μέση τιμή 3.604 €/τ.μ. και μέση επιφάνεια 104 τ.μ.).
Οι αγγελίες πώλησης αντιστοιχούν αυτή την στιγμή σε 131.000 πανελλαδικά με ένα σύνολο αξίας στα 40 δισ. ευρώ και μία μέση ζητούμενη τιμή ανά τ.μ. στα 2.583 ευρώ ανά τ.μ., ενώ αυτές τις μίσθωσης στις 45.000. Στα ακίνητα προς πώληση περιλαμβάνονται και πολύ ακριβά ακίνητα, περί τις 1.500 αγγελίες για κατοικίες με μέση ζητούμενη τιμή τα 3,4 εκατ. ευρώ. Επιπλέον στα προς πώληση ακίνητα, ένα ποσοστό 60% είναι άνω των 30 ετών, ενώ μόλις 1 στα 10 είναι ανακαινισμένο.
Την ίδια στιγμή μεγάλη ψαλίδα χωρίζει τις ζητούμενες τιμές από τις τιμές στις οποίες πραγματοποιούνται οι μεταβιβάσεις: Με βάση την επεξεργασία των δεδομένων από την ΑΑΔΕ οι μεταβιβάσεις αντιστοιχούν σε μόλις 28.700, με μέση αξία ανά μεταβίβαση τα 105.000 ευρώ ή 1.329 ευρώ ανά τ.μ., ενώ η συνολική αξία τους αντιστοιχεί σε 3 δισ. ευρώ.
Ακίνητα που μένουν στα αζήτητα
Κατά τον κ. Μαρκόπουλος (Prosperty), η στεγαστική κρίση συνδέεται με τη γήρανση αποθέματος και τον μεγάλο αριθμό παλαιών ακινήτων, χωρίς ανακαίνιση, την αναντιστοιχία τιμών & ποιότητας, ήτοι υψηλό κόστος αλλά χαμηλή ποιότητα, την απουσία θεσμικών επενδυτών (πολλά διαμερίσματα μένουν κλειστά) αλλά τα λίγα εναπομείναντα μεγάλα οικόπεδα (μόνο ~22% ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ.).
Από τα διαθέσιμα ακίνητα προς πώληση στην Ελλάδα, στα Νότια Προάστια της Αθήνας υπάρχουν 23.039 (ποσοστό 18%), στο κέντρο 17.700 (14%), στη Θεσσαλονίκη 11.494 (9%), στα βόρεια προάστια της Αθήνας 11.307 (επίσης σχεδόν 9%).
Στη συνέχεια ακολουθούν τα Προάστια της Θεσσαλονίκης, με 10.678 κατοικίες και μερίδιο 8%, ενώ ο Πειραιάς ακολουθεί με 6.831 ακίνητα και ποσοστό 5%, όπως και τα Δυτικά Προάστια της Αθήνας με 6.046 διαθέσιμες κατοικίες. Τα μικρότερα ποσοστά εμφανίζονται η Αχαΐα με 4.101 ακίνητα και ποσοστό 3%, η Κρήτη με 3.293 και 3%, καθώς και τα Ανατολικά Προάστια της Αθήνας με μόλις 2.906 κατοικίες και ποσοστό 2%.
Το υπόλοιπο 24% του αποθέματος, δηλαδή 33.605 κατοικίες, κατανέμεται σε ολόκληρη την υπόλοιπη Ελλάδα.
Παρά την υψηλή προσφορά, το 85% των διαθέσιμων σπιτιών παραμένει στα αζήτητα για έως και δύο χρόνια, καθώς η αγορά δείχνει ανίκανη να απορροφήσει το απόθεμα που υπάρχει.
Το απόθεμα γης και η «χτισμένη» Αθήνα
Σε σχέση με το απόθεμα γης, η Αθήνα φαίνεται να είναι «χτισμένη» και να έχει μικρά περιθώρια ανάπτυξης, με την Αττική να εμφανίζει μικρό απόθεμα διαθέσιμης γης, γεγονός που περιορίζει τις δυνατότητες νέας οικοδόμησης.
Τα βόρεια προάστια είναι αυτά που έχουν τη μεγαλύτερη προσφορά σε οικόπεδα (11.763 μοναδικά οικόπεδα) και ακολουθούν τα ανατολικά προάστια (8.441) και τα νότια (7.899 μοναδικά οικόπεδα). Ειδικότερα, στο κέντρο της Αθήνας υπάρχουν 2.681 οικόπεδα, με μέσο μέγεθος τα 415 τετραγωνικά μέτρα, ενώ μόνο 158 εξ αυτών, δηλαδή περίπου το 6%, ξεπερνούν τα 1.000 τετραγωνικά μέτρα. Στα Νότια Προάστια καταγράφονται 7.899 οικόπεδα, με μέσο όρο τα 586 τετραγωνικά μέτρα και μόλις 832, ποσοστό 10%, διαθέτουν μέγεθος άνω των 1.000 τετραγωνικών μέτρων. Η εικόνα αλλάζει, όπως αναφέραμε, στα Βόρεια Προάστια, όπου υπάρχουν 11.763 οικόπεδα με μέσο μέγεθος τα 1.376 τετραγωνικά μέτρα και 3.654 εξ αυτών, ποσοστό 31%, διαθέτουν έκταση άνω των 1.000 τετραγωνικών μέτρων.
Στα Ανατολικά Προάστια καταγράφονται 8.441 οικόπεδα με μέσο μέγεθος τα 2.215 τετραγωνικά μέτρα, με 2.766 από αυτά, ποσοστό 33%, είναι κατάλληλα για νέες κατασκευές. Στον Πειραιά υπάρχουν 1.411 οικόπεδα, με μέσο μέγεθος τα 393 τετραγωνικά μέτρα, ενώ μόνο 145 από αυτά, ποσοστό επίσης 10%, υπερβαίνουν τα 1.000 τετραγωνικά μέτρα. Στα Δυτικά Προάστια συναντώνται 5.264 οικόπεδα, με το 15% εξ αυτών να ξεπερνά το όριο των 1.000 τετραγωνικών μέτρων.
Οι ηλικίες
Αναφορικά με την παλαιότητα διαθέσιμων ακινήτων, το 60%+ του στοκ (131 χιλ.) είναι άνω των 30 ετών, ενώ περιορισμένο ποσοστό είναι ανακαινισμένο. Σύμφωνα με την παρουσίαση, τη δεκαετία 1971 – 1980 είναι κατασκευασμένες 33.275 κατοικίες (25,4%), την περίοδο 1961 – 1970 πάνω από 21.500 κατοικίες (16,4), υπάρχουν διαθέσιμες 15.471 κατοικίες της περιόδου 1981 – 1990 (11,8%). Για τη δεκαετία κατασκευής 1991 – 2000 καταγράφονται 7.982 διαθέσιμα ακίνητα (6,1%), την περίοδο 2001 – 2010 πάνω από 12.575 ακίνητα (9,6%), ενώ με Δεκαετία Κατασκευής την περίοδο 2011 – 2020 βρίσκουμε 2.002 διαθέσιμα ακίνητα (1,5%). Στα 29.839 φτάνουν τα ακινήτων με μετά το 2020 κατασκευή. Επίσης, κατασκευασμένα τη δεκαετία 1951 – 1960 υπάρχουν πάνω από 5.180 διαθέσιμα ακίνητα (4%) και περί τα 1.000 την αμέσως προηγούμενη δεκαετία.
