Παγιώνεται το θετικό πρόσημο και η αύξηση των αξιών στα οικόπεδα στην Αττική, και ειδικότερα σε 5 ενδεικτικές περιοχές μελέτης εντός λεκανοπεδίου, όπως σε Αμπελόκηπους, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό, καθώς καταγράφεται για έβδομη συνεχόμενη χρονιά άνοδος των πιθανών τιμών πώλησης. Η αύξηση μετρήθηκε κατά μέσο όρο σε 5,60% σε σχέση με το 2024 και σε 15,06% σε σχέση με το 2023, φανερώνοντας τη (μειούμενη) δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς.
Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο αφού καταγράφεται αύξηση 40,25%, κατά μέσο όρο. Αυτό προκύπτει από το Παρατηρητήριο Οικοπέδων στην Αττική, για το πρώτο τρίμηνο (Q1) 2025, της Geoaxis, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα. Αναφορικά με τις αντιπαροχές, οι αποφάσεις του ΣτΕ έχουν παγώσει συμφωνίες που είχαν κλειστεί εδώ και μήνες, ενώ η αγορά αναμένει συμπίεση έως και 5% στα μελλοντικά ποσοστά εάν δεν επανέλθει το σύστημα των bonus.
Η τάση
Κάνοντας μια πρόβλεψη για τη μεσοπρόθεσμη τάση, η Geoaxis εκτιμά ότι η άνοδος των αξιών οικοπέδων αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση, προδικάζοντας ίσως την κορύφωση του κύκλου. «Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες “φούσκας” καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την ζήτηση γης, άρα και την οικοδομική δραστηριότητα. Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων προαστίων. Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και θεωρούμε πως επαναφέρει την ομαλότητα στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας», σημειώνεται. Να αναφέρουμε, βέβαια, ότι προ ημερών μόλις το ΥΠΕΝ προχώρησε στην κατάθεση σχετικής τροπολογίας για τον ΝΟΚ.
Η άνοδος σε βάθος 10ετίας
Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που έκανε η εταιρεία μεταξύ 2016 και 2025. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στην φάση της πτώσης όσο και στην φάση της ανόδου. Η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση.
Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 40,25% σε σχέση με το 2016, για τις πέντε τοπικές αγορές. Την μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (46,02%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) 3,6 στο Δήμο Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων και την μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 στο Περιστέρι (35,43%).
Για παράδειγμα, στους Αμπελόκηπους οι τιμές από 1.784 ευρώ/τ.μ. το 2016 «σκαρφάλωσαν» στις αρχές 2025 στα 2.605 ευρώ, στο Μαρούσι (Σ.Δ. 0,6) από 650 ευρώ/τ.μ. σε 935 ευρώ, στο Π. Φάληρο (Σ.Δ. 1,4) από 1.188 ευρώ/τ.μ. το 2016 ανέβηκαν οι τιμές για οικόπεδα σε 1.621 ευρώ το 2025, στο Περιστέρι από 714 ευρώ σε 967 ευρώ φέτος, ενώ στον Χολαργό (Σ.Δ. 1,2), οι τιμές το 2016 ανέρχονταν κατά μέσο όρο στα 929 ευρώ/τ.μ. για να φτάσουν στο Q1 2025 σε 1.296 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Η σύγκριση σε σχέση με το 2024
Μεταξύ του 2ου τριμήνου 2025 και του 2ου τριμήνου 2024 καταγράφεται αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων σε ένα μέσο όρο της τάξης του 5,60% και για τις πέντε τοπικές αγορές που παρακολουθεί η Geoaxis.
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Τιμών, η μεγαλύτερη αύξηση (7,22%) παρατηρείται στα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 στον Χολαργό, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2025 να διαμορφώνεται στα 1.296 ευρώ/τ.μ., από 1.209 ευρώ/τ.μ. πέρσι. Ακολουθεί η περιοχή των Αμπελοκήπων του Δήμου Αθηναίων με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 να καταγράφουν αύξηση 6,09% (στα 2.605 ευρώ/τ.μ., από 2.455 ευρώ/τ.μ.). Έπονται η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 6,07% (στα 967 ευρώ/τ.μ. από 912 ευρώ/τ.μ.) και το Παλαιό Φάληρο όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 καταγράφουν αύξηση 4,77% (στα 1.621 ευρώ/τ.μ. από 1.547 ευρώ/τ.μ.). Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Αμαρουσίου με οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 να αυξάνονται 3,91% (στα 935 ευρώ/τ.μ. από 900 ευρώ/τ.μ.).
Σημειώνεται ότι όλες οι αξίες που αναφέρονται στο Παρατηρητήριο είναι διάμεσες και αφορούν σε απολύτως τυπικά οικόπεδα. Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς την θέση, την προβολή, την θέα αλλά και την επιφάνεια, βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φόρες μέχρι και 25% υψηλότερες.
«Όπως ήταν αναμενόμενο το Περιστέρι (204 τμ) και οι Αμπελόκηποι (209τμ) καταγράφουν μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με τον Χολαργό (405τμ), το Παλαιό Φάληρο (380τμ), και το Μαρούσι (337τμ). Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός», αναφέρεται σχετικά.
Η αντιπαροχή
«Το ΣτΕ με τις αποφάσεις του αυστηροποίησε την εφαρμογή του ΝΟΚ, θέτοντας σοβαρά νομικά ζητήματα που εστιάζουν στο πραγματικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα και όχι μόνο στους αριθμητικούς περιορισμούς με σκοπό την αλλαγή της φιλοσοφίας στον σχεδιασμό και την συμβατότητα με τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού (Τ.Π.Σ., Ε.Π.Σ.), όπου αυτά υπάρχουν. Οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής και του real estate γενικότερα, προκαλούν αβεβαιότητα σε ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας (π.χ. Αθήνα, τουριστικές περιοχές), όπου το bonus δόμησης καθορίζει την απόδοση μιας επένδυσης», αναφέρει η έρευνα.
Έπειτα από συλλογή στοιχείων από εργολάβους και κτηματομεσίτες που πραγματοποιήθηκε στα πλαίσια του Παρατηρητηρίου, η εικόνα των ποσοστών αντιπαροχής στην Αττική είναι η εξής: Αμπελόκηποι σήμερα 33-40% και λόγω αποφάσεων ΣτΕ πιθανή μεταβολή σε 32-35%, Μαρούσι σήμερα 32-43% και λόγω αποφάσεων ΣτΕ πιθανή μεταβολή σε 32-38%, Π. Φάληρο σήμερα 35-45% και λόγω αποφάσεων ΣτΕ πιθανή μεταβολή σε 33-40%, στο Περιστέρι σήμερα έως 40% και λόγω αποφάσεων ΣτΕ πιθανή μεταβολή σε έως 37%, Χολαργό σήμερα 32-40% και λόγω αποφάσεων ΣτΕ πιθανή μεταβολή σε 30-35%.
Τι τροφοδοτεί τη ζήτηση
Παρόλα αυτά, σύμφωνα με την ανάλυση, ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται αν και με μειούμενη ένταση, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων γνωρίζει άνθιση.
Βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν:
- Στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία.
- Στην άμεση διάθεση κεφαλαίου (υψηλή ρευστότητα) παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από την μεσαία τάξη.
- Στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι.
- Στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980.
- Στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα.
- Στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Στη διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου, μέσω αγοράς ακινήτων.
Ταυτόχρονα, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 5,0- 5,5%. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων. Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Απριλίου 2024 – Μαρτίου 2025, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024, παρουσίασε αύξηση 5,1%, έναντι αύξησης 6,6% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκάμηνων.
