Ροή
Η αγορά γραφείων της ευρύτερης Αθήνας κατέγραψε 26 νέες συμφωνίες μίσθωσης, συνολικού όγκου 51.000 τ.μ. κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023, 25% υψηλότερα σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2023 και +50% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2022. Η απορρόφηση οφείλεται σε εταιρείες τεχνολογίες, τον χρηματοοικονομικό κλάδο, τον δημόσιο τομέα, με τους τελευταίους να διαδραματίζουν ουσιαστικό ρόλο στον όγκο δραστηριότητας.
Αυτό αναφέρεται σε σχετική ανάλυση της γνωστής εταιρείας συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield Proprius για την office market της πρωτεύουσας κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023. O κεντρικός τομέας ήταν η πιο ενεργή υποαγορά αυτό το τρίμηνο, με την εταιρεία να θεωρεί ότι η ποιότητα παραμένει η βασική προτεραιότητα των επενδυτών.
Τα χαρακτηριστικά της αγοράς
Σε σχέση με τα χαρακτηριστικά της αγοράς γραφείων, η Cushman & Wakefield Proprius εκτιμά ότι το ποσοστό κενών θέσεων μειώθηκε σε λιγότερο από 5% εν μέσω περιορισμένης νέας προσφοράς. Το δεύτερο τρίμηνο του 2023, το μέσο ενοίκιο παρέμεινε σταθερό γενικά, με αυξημένα ποσοστά για πιστοποιημένα κτίρια γραφείων κατηγορίας Α. Το κύριο ενοίκιο για πιστοποιημένα κτίρια, τόσο στην περιοχή του κέντρου όσο και στην Βορειοανατολική Αθήνα αγγίζει τα 28-30 ευρώ/τ.μ./μήνα, αντανακλώντας ετήσια αύξηση κοντά στο 10%.
Συνολικά, το ποσοστό προ-ενοικίασης για τα projects είναι πολύ χαμηλό, ωστόσο, είναι υψηλότερο σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο ως προς τον όγκο. Σύμφωνα με την ανάλυση, το ποσοστό κενών χώρων είναι στο 12,5%, μειωμένο σε ετήσια βάση, και το μέσο ενοίκιο σε prime χώρους και περιοχές σε 26 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.
Ενοίκια και αποδόσεις σε περιοχές της Αθήνας
Στο εμπορικό – επαγγελματικό κέντρο της Αθήνας το prime ενοίκιο ανέρχεται σε 26 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, το yield σε 6%, η διαθεσιμότητα χώρων σε 5,71%, υπό κατασκευή είναι projects συνολικής επιφάνειας 71,963 χιλ. τ.μ. και υπό σχεδιασμό 58.200 τ.μ.
Στη Βορειοανατολική Αθήνα (Λ. Κηφισίας, Λ. Μεσογείων, Αττική Οδός) το prime ενοίκιο ανέρχεται σε 26 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, το yield σε 6%, η διαθεσιμότητα χώρων σε 4,32%, υπό κατασκευή είναι projects συνολικής επιφάνειας 19 χιλ. τ.μ. και υπό σχεδιασμό 90.779 τ.μ.
Στο βόρειο τμήμα του Λεκανοπεδίου (Εθνική Οδός), το prime ενοίκιο ανέρχεται σε 16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, το yield σε 7%, η διαθεσιμότητα χώρων σε 25%.
Στα νότια της Αθήνας (Λ. Συγγρού, Λ. Βουλιαγμένης) το prime ενοίκιο ανέρχεται σε 22 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, το yield σε 6,3%, η διαθεσιμότητα χώρων σε 6%, υπό κατασκευή είναι projects συνολικής επιφάνειας 25 χιλ. τ.μ. και υπό σχεδιασμό 29,5 χιλ. τ.μ.
Στην περιοχή του Πειραιά το prime ενοίκιο ανέρχεται σε 18 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, το yield σε 6,9%, το ποσοστό διαθεσιμότητας σε 10,71%, υπό κατασκευή είναι projects συνολικής επιφάνειας 16 χιλ. τ.μ.
Τέλος, σε άλλες περιοχές της Αθήνας το prime ενοίκιο ανέρχεται σε 14 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, οι αποδόσεις σε 7,5%, το ποσοστό διαθέσιμων χώρων σε 23,33%, ενώ υπό σχεδιασμό είναι projects συνολικής επιφάνειας 16 χιλ. τ.μ..
Συνολικά, υπάρχουν πάνω από 5 εκατ. τ.μ., διαθέσιμα είναι 320 χιλ. τ.μ., υπό κατασκευή είναι πάνω από 204 χιλ. τ.μ. και σχεδιάζονται projects άνω των 187 χιλ. τ.μ., με το μέσο ενοίκιο να ανέρχεται σε 20,33 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και το μέσο yield σε 6,58%.
Έρχονται επιπλέον 350 χιλ. τ.μ. έως το 2024
Όπως αναφέρεται, η μεγαλύτερη συναλλαγή που καταγράφηκε ήταν η μίσθωση του εμπορικού κέντρου Athens Heart στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), από την Premia Properties ΑΕΕΑΠ, με την ανακατασκευή του σε ένα σύγχρονο συγκρότημα γραφείων 26.500 τ.μ. με πιστοποίηση LEED Gold. Η απορρόφηση Grade A Leed-certified χώρων αντιπροσωπεύει το 80% του συνολικού όγκου, επιβεβαιώνοντας ότι η ποιότητα, η ενέργεια, η απόδοση και η βιωσιμότητα παραμένουν στους βασικούς μοχλούς της ζήτησης. Τα πιστοποιημένα κτίρια, ωστόσο, τείνουν να προσελκύουν υψηλότερα ενοίκια σε σύγκριση με αυτά χωρίς πιστοποιήσεις με χαμηλότερα λειτουργικά έξοδα.
Μέχρι το τέλος του έτους θα παραδοθούν μόνο 15.000 τ.μ. νέων ή ανακαινισμένων γραφείων στην αθηναϊκή αγορά γραφείων ενώ μεσοπρόθεσμα θα προστεθούν άλλα 124.000 τ.μ. μέχρι το τέλος του 2024 και πρόσθετα 211.000 τ.μ. μέχρι το τέλος του 2026. Υψηλή μακροπρόθεσμη αναπτυξιακή δραστηριότητα, αν και αυξανόμενα επιτόκια, και «στενός» δανεισμός, αναδεικνύουν έντονα την έλλειψη χώρων καλής ποιότητας στην αγορά. Η ζήτηση για μίσθωση γραφείων παραμένει ιδιαίτερα έντονη και στη Θεσσαλονίκη, ιδιαίτερα στο κέντρο της πόλης, μια περιοχή με πολύ χαμηλή διαθεσιμότητα σύγχρονων χώρων γραφείων.
Όγκος επενδύσεων 171 εκατ. ευρώ
Σύμφωνα με την C&W, ο όγκος των επενδύσεων γραφείων που καταγράφηκε ήταν 171 εκατ. ευρώ το δεύτερο τρίμηνο του 2023, τροφοδοτούμενος από την εξαγορά ύψους 151 εκατ. ευρώ τριών ιδιοχρησιμοποιούμενων κτιρίων από την Εθνική Τράπεζα, ιδιοκτησίας της Prodea AEEAP. Ωστόσο, όσον αφορά sτους θεσμικούς επενδυτές, η δραστηριότητα είναι σε μεγάλο βαθμό χαμηλή, αντανακλώντας μια στάση αναμονής, κυρίως λόγω του κόστους χρήματος, μετά την περαιτέρω αύξηση των επιτοκίων της ΕΚΤ τον Ιούνιο. Η δραστηριότητα αναμένεται να ανακάμψει στο δεύτερο εξάμηνο του 2023 καθώς οι επενδυτές προσαρμόζονται στο οικονομικό περιβάλλον. Ο σχηματισμός κυβέρνησης στην Ελλάδα με άνετη πλειοψηφία μετά τις εθνικές εκλογές του Ιουνίου αναμένεται να ενισχύσει την οικονομική σταθερότητα της χώρας και να φέρει την οικονομία πιο κοντά στην αναβάθμιση από τους οίκους αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας σε επίπεδο επενδυτικής βαθμίδας, πιστοποιώντας την επιστροφή της ελληνικής οικονομίας σε μια αναπτυξιακή πορεία με θετικές προοπτικές.
