Ροή
Ο ρυθμός της πτώσης των αξιών στα οικόπεδα που είχε καταγραφεί μέχρι και το 2017 αντιστράφηκε το 2018 και φαίνεται να εμπεδώνεται το θετικό πρόσημο το 2020/2021, αφού και στις 5 επιλεγμένες περιοχές μελέτης (Αμπελόκηποι στο Κέντρο, Μαρούσι στα Βόρεια προάστια, Π. Φάληρο στα Νότια, Περιστέρι στα Δυτικά και Χολαργός στα Ανατολικά) καταγράφεται για τρίτη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης. Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο αξιών της πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων GEOAXIS, μεταξύ του 2ου τριμήνου 2021 και του 2ου τριμήνου 2020 καταγράφεται οριζόντια αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων σε ένα μέσο όρο της τάξης του 3,79% και για τις πέντε τοπικές αγορές, ενώ η αύξηση φτάνει στο 5,26% σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2019, φανερώνοντας την αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα της συγκεκριμένης αγοράς στην COVID-19.
Σε ότι αφορά στις αντιπαροχές, κινούνται γενικά στα περσινά επίπεδα αν και πιστεύουμε ότι θα αρχίσουν να αυξάνονται σημαντικά τους επόμενους 12-16 μήνες καθώς οι τάσεις αύξησης των αξιών διαμερισμάτων έχουν ήδη παγιοποιηθεί. Σήμερα οι αντιπαροχές κινούνται σε ποσοστά όχι μεγαλύτερα του 40%, όταν προ της επιβολής του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές (1/1/2006) και προ Παγκόσμιας Οικονομικής Κρίσης (2009) είχαν καταγραφεί και ακραίες περιπτώσεις ποσοστού έως 58%.
Μεσοπρόθεσμη Τάση – Πρόβλεψη
Τα οικόπεδα μαζί με τα διαμερίσματα, τις φοιτητικές εστίες, τις αποθήκες, τα Logistic Centers, τα Data Centers και τους οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στην μείωση αξιών λόγω COVID-19. Στον αντίποδα βρίσκονται τα ξενοδοχεία, τα καταστήματα, τα εμπορικά κέντρα και τα γραφεία χαμηλών προδιαγραφών.
«Η αίσθησή μας είναι ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, τα οικόπεδα θα προστεθούν ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια. Η φετινή τουριστική περίοδος, η πιθανότητα νέας έξαρσης του ιού από το Φθινόπωρο, τα μέτρα στήριξης της Κυβέρνησης προς την πραγματική οικονομία και η εξέλιξη των βασικών μακροοικονομικών μεγεθών θα καθορίσουν σε μεγάλο βαθμό τον αντίκτυπο που μπορεί να έχει τελικά ο COVID-19 στην αγορά ακινήτων γενικότερα», σημειώνει η έρευνα της GEOAXIS, υπό τον κ. Γιάννη Ξυλά.
Σημειώνεται πως σημαντικά στοιχεία στη διαμόρφωση της αξίας ενός οικοπέδου πέρα από το γενικότερο επίπεδο της ισορροπίας προσφοράς/ ζήτησης είναι i) τα τεχνικά χαρακτηριστικά του (επιφάνεια, προβολή, πρόσβαση, θέα, σχήμα κ.λπ.), ii) οι όροι δόμησης και χρήση γης και iii) τα χαρακτηριστικά της ευρύτερης θέσης που βρίσκεται. Στα οικόπεδα, σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων όπως γραφεία, καταστήματα ή διαμερίσματα, η μεγάλη επιφάνεια αντιμετωπίζεται θετικά από την αγορά, καθώς οικόπεδα μεγάλης ενιαίας επιφάνειας και κατάλληλα για αξιοποίηση που δημιουργούν οικονομίες κλίμακας είναι δυσεύρετα εντός του αστικού ιστού των πόλεων.
Σύγκριση αξιών με 2020
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο αξιών, την μεγαλύτερη αύξηση (5,40%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στο Δήμο Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2021 να είναι στα 1.953 euro/τ.μ., ενώ η αντίστοιχη το 2ο τρίμηνο του 2020 να είναι στα 1.853 euro/τ.μ.
Ακολουθεί η περιοχή του Π. Φαλήρου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 καταγράφουν αύξηση 4,49% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2021 να είναι στα 1.258 euro/τ.μ. από 1.204 euro/τ.μ.).
Έπονται η περιοχή του Αμαρουσίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 καταγράφουν αύξηση 3,30% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2021 στα 688 euro/τ.μ. από 666 euro/τ.μ.) και η περιοχή του Χολαργού με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 να καταγράφουν επίσης αύξηση 3,26% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2021 στα 982 euro/τ.μ., από 951 euro/τ.μ.).
Αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Περιστερίου με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 να αυξάνονται 2,49% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2021 να είναι στα 740 euro/τ.μ. από 722 euro/τ.μ.).
Από πλευράς διάμεσων επιφανειών οικοπέδων προς πώληση, όπως ήταν αναμενόμενο οι Αμπελόκηποι (189 τ.μ.) και το Περιστέρι (191 τ.μ.) καταγράφουν τα μικρότερα οικόπεδα σε σχέση με το Μαρούσι (330 τ.μ.), τον Χολαργό (357 τ.μ.) και το Παλαιό Φάληρο (440 τ.μ.).
Σύγκριση αξιών με 2013
Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχώρησε η GEOAXIS κατά τα τελευταία 9 χρόνια. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στην φάση της πτώσης όσο και στην φάση της ανόδου. Συμπερασματικά, οι αξίες των οικοπέδων εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλότερα επίπεδα από το 2013 αφού μεταξύ του 2ου τριμήνου 2021 και του 2ου τριμήνου 2013 καταγράφεται μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 4,57% και για τις πέντε τοπικές αγορές. Την μεγαλύτερη μείωση στις ζητούμενες τιμές (11,32%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 στο Π. Φάληρο και την μικρότερη μείωση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 στο Χολαργό (0,30%).
Αντιπαροχή Οικοπέδων στην Αττική
«Ο κύκλος της χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας φαίνεται να κλείνει καθώς η ζήτηση διαμερισμάτων γνωρίζει αύξηση. Αιτία είναι τα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία, παράλληλα με την νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι που φαίνεται να ορίζει μια νέα τάση ζήτησης για μεγαλύτερους χώρους. Αποτέλεσμα της αύξησης της ζήτησης (θα) είναι η αύξηση και των ποσοστών αντιπαροχής που αρχίζουν δειλά να ζητούνται από τους ιδιοκτήτες», αναφέρει η GEOAXIS.
Σύμφωνα με την έρευνα, «η διαπραγμάτευση αναμένεται σκληρή μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης αφού, παρά το γεγονός ότι οι τιμές νεόδμητων διαμερισμάτων αυξάνονται, την ίδια στιγμή τα κόστη κατασκευής έχουν αυξηθεί σημαντικά αφενός λόγω των νέων απαιτήσεων ενεργειακής επάρκειας και αφετέρου της χρήσης αναβαθμισμένων υλικών και ακριβού μοντέρνου σχεδιασμού που λειτουργεί ως το συγκριτικό πλεονέκτημα για την προσέλκυση πιθανών αγοραστών. Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων, ενώ και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα κάθε σχεδιασμό. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000 τ.μ.».
Η εικόνα των ποσοστών αντιπαροχής στην παρούσα συγκυρία στην Αττική σε σχέση με το 2005 είναι η εξής: σε Αμπελόκηπους από 40 -50% έπεσε στο 33-38%, στο Μαρούσι από 45-55% έπεσε στο 35-40%, στο Παλαιό Φάληρο από 50-58% μειώθηκε σε 35-40%, στο Περιστέρι από 30-40% φτάνει έως 35%, στον Χολαργό από 45-52% το ποσοστό αντιπαροχής μειώθηκε το 2021 στο 32-39%.
Χαρακτηριστικά Αγοράς Οικοπέδων στην Αττική
Σύμφωνα με τη βάση δεδομένων της GEOAXIS για την εξέλιξη των τιμών οικοπέδων στην Αττική, έρευνες που έχουν πραγματοποιηθεί αλλά και σχετικές ημερίδες του RICS και του ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά οικιστικών οικοπέδων το τελευταίο έτος καταγράφονται οι παρακάτω βασικές τάσεις:
• Κατασκευαστές/εργολάβοι αρχίζουν να διαθέτουν κεφάλαια και να επενδύουν ποντάροντας στην αύξηση της ζήτησης διαμερισμάτων υψηλών προδιαγραφών.
• Οι δικαιοπραξίες και η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζουν αύξηση.
• Οι ιδιοκτήτες οικοπέδων συζητούν μεγαλύτερες αντιπαροχές.
• Οι τράπεζες είναι περισσότερο διατεθειμένες να χρηματοδοτήσουν νέες αναπτύξεις.
• Η εικόνα στα Νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από ότι στα Βόρεια προάστια.
• Τα Βόρεια προάστια πιθανά θα αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο.
«Διαπιστώνουμε ότι έχουν αρχίσει από το τις αρχές του 2018 να ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κ.λπ.) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν είναι απαγορευτικά. Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρτ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις», αναφέρει η πιστοποιημένη εταιρεία εκτιμήσεων.
