Ροή
Σχεδόν το 80% με 90% των κερδών (FFO) έχει αποφασίσει να διανείμει στους μετόχους η διοίκηση της Trade Estates, της ΑΕΕΑΠ του ομίλου Fourlis, όπως ανέφερε χθες ο πρόεδρος του γκρουπ, Βασίλης Φουρλής, σε σχετική ενημερωτική συνάντηση με εκπροσώπους των μέσων ενημέρωσης εν όψει του IPO στο Χρηματιστήριο ύψους περίπου 60 εκατ. ευρώ (+2 εκατ. ευρώ ιδιωτική τοποθέτηση στην Autohellas). Σημειώνεται ότι ο σχετικός νόμος για τις ΑΕΕΑΠ τις υποχρεώνει να μοιράζουν κατ’ ελάχιστον το 50% των καθαρών χρηματοροών, ωστόσο, στο γκρουπ επιθυμούν να δώσουν μεγαλύτερο bonus στους μετόχους. Για το 2024 προβλέπεται μερισματική απόδοση κατ’ ελάχιστο της τάξεως του 5% η οποία, όπως ανέφερε η διοίκηση του ομίλου (παρέστησαν χτες και οι κ.κ. Αλεβίζος και Παππούλης, CEO της ΑΕΕΑΠ), θα βαίνει αυξανόμενη τα προσεχή χρόνια. Μάλιστα, θα δίδεται σε δύο δώσει η χρηματική διανομή, ως προμέρισμα τον Δεκέμβριο και υπόλοιπο μερίσματος κάθε Ιούλιο.
Τα ποσοστά
Όπως επίσης αναφέρθηκε, η δημόσια εγγραφή για τη θυγατρική του ομίλου Fourlis, που θα εξελιχθεί από 1 έως 3 Νοεμβρίου (στο ταμπλό στις 8/11), θα γίνει με discount (έκπτωση) της τάξεως του 14,5%, βάσει της Καθαρής Αξίας Ενεργητικού (Net Asset Value – NAV) στις 30.6.23 που ήταν 225 εκατ. ευρώ ή 2,49 ευρώ ανά μετοχή, εφόσον η τιμή εισαγωγής της μετοχής οριστεί σε 2,13 ευρώ (ανώτερο εύρος).Ωστόσο, το πραγματικό discount αν συμπεριλάβουμε την υπεραξία από την προσθήκη στο χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ του Smart Park (εξαγοράζεται με αξία 110 εκατ.) ανέρχεται σε 21%.
Η διασπορά θα διαμορφωθεί σε 26,5%, με τον όμιλο Fourlis να ελέγχει το 63,78% (υπόλοιπα μερίδια Autohellas 9,73%, Latsco 3,12), ενώ υπάρχει και η σχετική lock up περίοδος 6μήνου. Πάντως, στόχος της διοίκησης είναι το ποσοστό του γκρουπ Fourlis να μειωθεί κάτω από 50% στην Trade Estates σε βάθος 2ετίας, ώστε το free float να διαμορφωθεί σε περίπου 35% - 40%. Γενικότερα όμως, η διασπορά στην ΑΕΕΑΠ θα είναι από τις μεγαλύτερες στον κλάδο όπου παρατηρείται μεγάλη συγκέντρωση μεριδίων σε βασικούς μετόχους (π.χ. Prodea, Trastor κ.α.).
Το χαρτοφυλάκιο και το Smart park
Η ΑΕΕΑΠ έχει χαρτοφυλάκιο 330 εκατ. ευρώ που μαζί με το assets του Smart Park (συνολική αξία 127 εκατ., αγοράστηκε έναντι 110 εκατ., άρα υπάρχει και επιπλέον προσθήκη 17 εκατ. ευρώ στην καθαρή θέση που θα φανεί στις 31/12/2023) ανέρχεται σε άνω των 455 εκατ. ευρώ. Η Trade Estates προωθεί επίσης αναπτύξεις – επενδύσεις 180 – 200 εκατ. ευρώ (δίχως πιθανές νέες εξαγορές που ίσως προκύψουν), με στόχο έως το 2027 – 2028 να έχει portfolio σχεδόν 650 – 700 εκατ. ευρώ (εύλογη αξία χαρτοφυλακίου). Η μόχλευση επί του χαρτοφυλακίου ανέρχεται σε 40% (VLT) με το γκρουπ να έχει δυνατότητα να την αυξήσει στο 50% - 55%.
Τα κεφάλαια της IPO
Ο κ. Φουρλής σημείωσε ότι η απόκτηση του εμπορικού πάρκου Smart Park από τη Reds αποτέλεσε μια σημαντική ευκαιρία και μαζί με το project Florida στη Θεσσαλονίκη αποτελούσαν δύο assets που πάντα τα ήθελε στο χαρτοφυλάκιο της ΑΕΕΑΠ καθώς «είναι τα καλύτερα στα Βαλκάνια», όπως αναφέρθηκε. Με την εξαγορά του (εκκρεμεί εγκριτική Γ.Σ. της Reds στις 31/10) ο όμιλος ισχυροποιείται και οι μέτοχοι εισέρχονται σε μια μετοχή με θεωρητική καθαρή αξία Ιουνίου 2023, αλλά θα καρπωθούν υπεραξίες από το εμπορικό πάρκο στα Σπάτα. «Κλείσαμε το deal όταν μπορούσαμε, όταν βγήκε στην αγορά το asset», ανέφερε η διοίκηση του ομίλου ερωτώμενη για το timing της συναλλαγής εν μέσω δυσκολιών (αυξημένα κόστη, επιτόκια κ.α.) και αβεβαιοτήτων. Σημειώθηκε επίσης ότι, αναφορικά με τη μόχλευση, ότι ο δανεισμός επί του χαρτοφυλακίου θα έφτανε στο 55% με την απόκτηση του Smart Park, άρα, γίνεται το IPO για να υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια για αναπτυξιακούς λόγους για τα προσεχή 2 -3 έτη. Το πάρκο είχε το 2022 επισκεψιμότητα 6,1 εκατ., κατά 14% αύξηση σε σχέση με το 2019. Το πρώτο εξάμηνο 2023 είναι πάνω από 18% η αύξηση. Όπως ειπώθηκε, υπάρχουν «στη σειρά πάνω από 30 υποψήφιοι ενοικιαστές, ανάμεσα στους οποίους ξένα γκρουπ». Μεταξύ αυτών, κατά πληροφορίες, και γαλλικός όμιλος ένδυσης.
Γιατί στην Trade Estates
Συνοψίζοντας τους λόγους για τους οποίους ένας επενδυτής θα επιλέξει την Trade Estates, αναφέρθηκε στην καλύτερη από άλλα assets μερισματική απόδοση της ΑΕΕΑΠ, στο yield του 7,1%, στα νέα υπό ανάπτυξη projects σχεδόν 200 εκατ. με κλεισμένους μισθωτές, στο γεγονός ότι η ίδια η εταιρεία κάνει τις αναπτύξεις της (άρα στον ισολογισμό θα εγγραφούν τα κέρδη ανάπτυξης κ.α.
Σε σχέση με τον πληθωρισμό, αναφέρθηκε ότι οι μισθώσεις είναι δεμένες με τη τιμαριθμική αναπροσαρμογή, το 75% των συμβάσεων είναι δεμένες με το turnover rent. Δηλαδή, σε θετικές οικονομικές περιόδους και πληθωριστικές περιόδους ο όμιλος επωφελείται από την καλή πορεία του ενοικιαστή.
Επενδύσεις 292 εκατ. ευρώ
Ο σχεδιασμός της Trade Estates περιλαμβάνει την υλοποίηση επενδύσεων αξίας 292 εκατ. ευρώ έως το 2027 με στόχευση στα Εμπορικά Πάρκα και στα Κέντρα Logistics. Σημειώνεται ότι η Μεικτή Εύλογη Αξία του χαρτοφυλακίου ακινήτων της εν λόγω εταιρείας (στοιχεία πάντα εξαμήνου) είναι 330 εκατ. και με τις επενδύσεις οι οποίες είναι όλες συμφωνημένες και δρομολογημένες θα διαμορφωθεί σε περίπου 650 εκατ. ευρώ.
Εκτός από την εξαγορά του Smart Park που αναμένεται να ολοκληρωθεί άμεσα το προαναφερόμενο επενδυτικό πρόγραμμα της Trade Estates περιλαμβάνει:
- Το Εμπορικό Πάρκο στο «The Ellinikon» προϋπολογισμού 68 εκατ. το οποίο αναμένεται να ολοκληρωθεί το πρώτο τρίμηνο του 2027. Βρίσκεται σε φάση σχεδιασμού και η οικοδομική άδεια, ευθύνη της Lamda Development, αναμένεται μέχρι το τέλος του έτους.
- Κέντρο logistics στην Ελευσίνα (56 χιλ. τμ.) επένδυση 45,1 εκατ. ευρώ. Θα ολοκληρωθεί το τρίτο τρίμηνο του 2025 και έχει συμφωνηθεί με την υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού η μίσθωσή του στην DIXONS South East Europe (Κωτσόβολος).
- Εμπορικό πάρκο στην Πάτρα, επένδυση ύψους 26,9 εκατ. το οποίο θα ολοκληρωθεί στο τέλος του 2024. Το 42% των διαθέσιμων εμπορικών χώρων έχει ήδη συμφωνηθεί να μισθωθεί από την Housemarket για τη λειτουργία καταστήματος ΙΚΕΑ μεσαίου μεγέθους.
- Εμπορικό Πάρκο στο Ηράκλειο Κρήτης, συνολικής επιφάνειας 14.700 τ.μ., επένδυση 26,9 εκατ. με χρόνο ολοκλήρωσης επίσης το τέλος του 2024. Το 65% των διαθέσιμων εμπορικών χώρων έχει μισθωθεί από την Housemarket για τη λειτουργία καταστήματος ΙΚΕΑ μεσαίου μεγέθους. Στην εταιρεία Mantenko, ιδιοκτήτρια του εμπορικού αυτού πάρκου συμμετέχει με 50% η Ten Brinke. Βάσει των συμφωνιών της με την Fourlis έχει δικαίωμα εξόδου εφόσον το εμπορικό αυτό πάρκο μισθωθεί κατά 80%.
- Περί τα 20 εκατ. ευρώ θα διαθέσει η ΑΕΕΑΠ για έργα βελτιστοποίησης του εμπορικού της πάρκου στα Ιωάννινα και του υφιστάμενου logistics της στην Ελευσίνα.
Η σύνδεση καταναλωτή με τον retailer
Σύμφωνα με τον κ. Δ. Παπούλη (Δ/νων σύμβουλος ΑΕΕΑΠ), η εταιρεία «έρχεται να συνδέσει τον καταναλωτή με τον retailer με χώρους πράσινους, εύκολα προσβάσιμους, με parking. Να φέρει λύση για οποιονδήποτε μεγάλο retailer με παροχή omni channel που λειτουργεί ως turnkey solutions. Υπάρχει πληρότητα 98,32%, μακροχρόνιες σχέσεις με retailers, όταν σε άλλους κλάδους, π.χ. στα γραφεία. είναι στο 70-80%. Επίσης, έχουμε μακρές μισθώσεις με 12,2 χρόνια (οι μισθωτικές συμβάσεις,) που είναι νούμερο διπλάσιο από το μέσο όρο της αγοράς. Η μισθωτική πληρότητα και η μισθωτική διάρκεια εξασφαλίζουν μακρινές χρηματοροές και μερίσματα. Επίσης η εταιρεία είναι δανεισμένη για το 36% του χαρτοφυλακίου της. Π.χ. στην Αμερική είναι στο 60%. ένας υγιής όρος είναι περίπου στο 50-55%».
Ενδιαφέρει το cash flow τον επενδυτή
Όπως ανέφερε ο κ. Αλεβίζος, «ενδιαφέρει το cash flow τον επενδυτή, τα έσοδα από μισθώματα, που ήταν 10 εκατ. το 2022 και αυξάνονται με την έλευση του Smart Park. Θα δίνουμε μέρισμα και προμέρισμα και αυτό ανεβάζει αυτό τη μερισματική απόδοση. Έχουμε ένα εργαλείο διασφάλισης κινδύνου ύψους 75 εκατ. μέχρι το 2028. Επίσης έχουμε και το ΤΑΑ ως άμυνα στο κόστος δανεισμού. Επιπρόσθετα, το turnover rent δημιουργεί προϋποθέσεις για άνοδο του εσόδου. Επίσης έχουμε το κομμάτι των αποδόσεων. Σιγά σιγά ελπίζουμε να δούμε αποκλιμάκωση επιτοκίων ώστε να έχουμε δυνητικά καλύτερο κεφαλαιακό κέρδος».
Η Trade Estates ΑΕΕΑΠ ιδρύθηκε τον Ιούλιο 2021 και δραστηριοποιείται σε Ελλάδα, Βουλγαρία και Κύπρο, με την υποστήριξη του Ομίλου Fourlis και της Autohellas –κορυφαίες εταιρείες, η καθεμία στον τομέα της, στην Ελλάδα και στα Βαλκάνια–, όσο και της Latsco Hellenic Holdings. Είναι η μοναδική εταιρεία επενδύσεων ακίνητης περιουσίας στη χώρα μας η οποία εξειδικεύεται σε επενδύσεις που αφορούν στην ανάπτυξη και διαχείριση Εμπορικών Πάρκων και Omni-Channel Κέντρων Logistics, τα οποία εξυπηρετούν τόσο φυσικές όσο και διαδικτυακές πωλήσεις. Οι προβλέψιμες ταμειακές ροές της εταιρείας προκύπτουν από τα υψηλά επίπεδα πληρότητας, την ισχυρή μισθωτική βάση και τις μακροπρόθεσμες μισθώσεις, οι οποίες είναι προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό.
Σημειώνεται ότι σύμφωνα με τα οικονομικά στοιχεία του Α’ εξαμήνου, το 85% των εσόδων από μισθώματα προέρχεται από Εμπορικά Πάρκα, ενώ το 15% από Κέντρα Logistics. Αντίστοιχα, το 75% των εσόδων από μισθώματα προέρχεται από την Ελλάδα, ενώ το 25% από την Κύπρο και τη Βουλγαρία.
Επενδυτικό Πλάνο & Στρατηγική
Η Trade Estates AEEAΠ διαθέτει ξεκάθαρη επενδυτική στρατηγική με σημαντικό περιθώριο ανάπτυξης, υγιή οικονομικά μεγέθη και συντηρητική κεφαλαιακή διάρθρωση. Το χαρτοφυλάκιό της περιλαμβάνει συνολικά 12 ακίνητα, (10 στην Ελλάδα, 1 στην Κύπρο και 1 στην Βουλγαρία) καθώς και 1 ακίνητο υπό ανάπτυξη (Ελλάδα), με 291.557 τ.μ. μέση εκμισθώσιμη επιφάνεια, 32 μισθωτές με 47 μισθώσεις, 7% δείκτη απόδοσης χαρτοφυλακίου, 10,7 εκατ. έσοδα μισθώσεων για το H1 2023, 22,5 εκατ. ετησιοποιημένα έσοδα μισθώσεων, 8,6 εκατ. προσαρμοσμένο EBITDA, 225 εκατ. NAV, 4,5 εατκ. FFO. Τα ετησιοποιημένα έσοδα μισθώσεων θα ανέλθουν σε 32 εκατ. με το Smart Park (pro forma). Όπως αναφέρθηκε, έχει προβλέψιμες ταμειακές ροές οι οποίες προκύπτουν από τα υψηλά επίπεδα πληρότητας, την ισχυρή μισθωτική βάση και τις μακροπρόθεσμες μισθώσεις προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό (47% μισθωτές ΙΚΕΑ, Trade logistics 12%, Λοιποί Μισθωτές 41%).
Η εταιρεία αναγνώρισε έγκαιρα το έλλειμμα ανάμεσα στην Ελληνική και την Ευρωπαϊκή αγορά ως προς τον αριθμό των εμπορικών πάρκων προς τον συνολικό πληθυσμό κάθε χώρας, τις τάσεις στη συμπεριφορά των καταναλωτών οι οποίοι αναζητούν περισσότερους ανοιχτούς χώρους, καθώς και την έλλειψη προσφοράς ακινήτων στην Ελληνική αγορά σε πάρκα λιανικής (σχετικά μικρή αγορά με μόνο 9 ΑΕΕΑΠ οι οποίες επενδύουν σε διάφορους τύπους ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων εμπορικών ακινήτων, κατοικιών, γραφείων, ξενοδοχείων και logistics).
- Τα Εμπορικά Πάρκα αποτελούν την τελευταία και ισχυρότερη τάση του λιανικού εμπορίου παγκοσμίως, καθώς οι σύγχρονοι καταναλωτές διαθέτουν περιορισμένο ελεύθερο χρόνο με αποτέλεσμα να αναζητούν μια καταναλωτική εμπειρία η οποία να βασίζεται στην εύκολη και άμεση πρόσβαση σε καταστήματα λιανικής και υπηρεσίες.
- Το χαρτοφυλάκιο της Trade Estates ΑΕΕΑΠ περιλαμβάνει 9 εμπορικά πάρκα τόσο στην Ελλάδα όσο και στο Εξωτερικό (Βουλγαρία και Κύπρος), τα οποία φιλοξενούν τις μεγαλύτερες εμπορικές εταιρείες και βρίσκονται τοποθετημένα σε στρατηγικά σημεία –εύκολα προσβάσιμες περιοχές με υψηλή επισκεψιμότητα–, προφέροντας μια μοναδική αγοραστική εμπειρία που ανταποκρίνεται πλήρως στις ανάγκες του σύγχρονου καταναλωτή.
Τα Κέντρα Logistics νέας γενιάς της εταιρείας αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της Omni-Channel προσέγγισης που εξελίσσεται σήμερα στο παγκόσμιο εμπόριο και ανταποκρίνονται πλήρως στις τελευταίες απαιτήσεις όσον αφορά τις νέες τεχνολογίες και το χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα, χρησιμοποιώντας σύγχρονο εξοπλισμό και καινοτόμες λύσεις με σεβασμό στο περιβάλλον.
- Το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει 3 Κέντρα Logistics, τα οποία βρίσκονται στα Οινόφυτα, στο Σχηματάρι και στην Ελευσίνα.
Τα Κέντρα Logistics στα Οινόφυτα και στο Σχηματάρι είναι μισθωμένα στον Όμιλο Fourlis και εξυπηρετούν την τροφοδοσία και τις ηλεκτρονικές πωλήσεις των καταστημάτων IKEA και INTERSPORT στην Ελλάδα και στο εξωτερικό.
Οι επενδύσεις της εταιρείας για κάθε έργο είναι στοχευμένες και χαρακτηρίζονται από χαμηλό επίπεδο κινδύνου:
- 4 εξασφαλισμένα/ υπό ανάπτυξη έργα περίπου €160 εκατ.
- 2 έργα βελτιστοποίησης σε υφιστάμενα ακίνητα ύψους €20 εκατ.
- Συμφωνία αγοραπωλησίας (SPA) για την 100% εξαγορά του “Smart Park” από την R.E.D.S.
- Περαιτέρω ευκαιρίες ακινήτων οι οποίες βρίσκονται υπό διαπραγμάτευση/DD
- Το 60% της Μεικτής Εκμισθώσιμης Επιφάνειας των εξασφαλισμένων/ υπό ανάπτυξη έργων έχει ήδη προ-συμφωνηθεί με αξιόπιστους μισθωτές
- Το 100% των εξασφαλισμένων/ υπό ανάπτυξη έργων θα χρηματοδοτηθεί μέσω ιδίων κεφαλαίων και δανεισμού, συμπεριλαμβανομένων δανείων RRF.
Το εμπορικό πάρκο στην Πάτρα είναι προχωρημένο στο 60%, αυτό στην Κρήτη ανοίγει τέλη 2024 με αρχές 2025, στην Ελευσίνα στο Q3 – Q4 2025.
