Με μια πρώτη ματιά η αγορά κατοικίας με τις καλύτερες επιδόσεις στον κόσμο εμφανίζει λίγα από τα κλασσικά σημάδια που να υποδεικνύουν μια φούσκα έτοιμη να σκάσει. Η εξάρτηση σε υποθήκες είναι χαμηλή και οι Τούρκοι ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν κανονικά και τακτικά τις δόσεις των δανείων τους, υποβοηθούμενοι και από τις τιμές που αυξήθηκαν πέρσι γρηγορότερα απ’ οπουδήποτε αλλού στον κόσμο. Ωστόσο ο βασικός κίνδυνος για την τουρκική αγορά κατοικίας δεν προέρχεται από τους αγοραστές αλλά από τους κατασκευαστές.

Το μερίδιο των δανείων προς τον κατασκευαστικό κλάδο αυξάνεται συνεχώς και πλέον φτάνει σχεδόν το ένα πέμπτο του συνόλου των επιχειρηματικών δανείων στη χώρα. Πρόκειται για το υψηλότερο επίπεδο της τελευταίας δεκαετίας. Μάλιστα ένα μεγάλο μέρος αυτών των δανείων γυρνάει στο «κόκκινο» με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια του κλάδου να έχουν διπλασιαστεί τα τελευταία πέντε χρόνια. «Το πρόβλημα δεν είναι οι υποθήκες», σημειώνει ο Ercan Uysal, τραπεζικός αναλυτής στην εταιρεία ερευνών Integras που εδρεύει στην Κωνσταντινούπολη. «Ο δανεισμός των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων, όμως, είναι», προσθέτει.

Οι κατασκευαστές προσφέρουν πολλά κίνητρα στους υποψήφιους αγοραστές για να διατηρήσουν τον ρυθμό των πωλήσεων υψηλό. Για παράδειγμα η εταιρεία που κατασκεύασε το συγκρότημα κατοικιών Maslak 1453 στην Κωνσταντινούπολη –μια επένδυση ύψους 1,5 δισ. δολαρίων- προσφέρει πρόσβαση σε δάνειο με χαμηλότερα επιτόκιο από αυτά της αγοράς, ενώ δέχεται και λιγότερες εγγυήσεις.

Καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξάνονται «οι εταιρείες είναι πρόθυμες να αναλάβουν να απορροφήσουν αυτό το χτύπημα μειώνοντας το κέρδος τους για να κάνουν πιο εύκολη τη ζωή του αγοραστή», σημειώνει ο ιδιοκτήτης της εταιρείας ανάπτυξης του Maslak 1453 και μεγιστάνας του real estate Ali Agaoglu. «Αυτό που είναι σημαντικό για τον κλάδο είναι οι πωλήσεις. Για αυτό, αυτού του είδους η υποστήριξη είναι απόλυτα λογική», προσθέτει.  

Τα προνόμια που δίνουν οι κατασκευαστές εξηγούνται από την εξάρτηση τους από τις προ-πωλήσεις διαμερισμάτων και σπιτιών. Αυτές οι προ-πωλήσεις χρηματοδοτούν σημαντικό μέρος των έργων και πολλές φορές είναι κρίσιμες για την ολοκλήρωση τους.

Οι τιμές των κατοικιών στη Τουρκία έχουν διπλασιαστεί μέσα σε διάστημα πέντε ετών και σημείωσαν άνοδο 18% το 2015, σημειώνοντας τις καλύτερες επιδόσεις στον κόσμο σύμφωνα με τον δείκτη κατοικίας της Knight Frank. Η ζήτηση ενισχύθηκε από τους επενδυτές που προέρχονται από τη Μέση Ανατολή, οι οποίοι αναζητούν ένα ασφαλές καταφύγιο μακριά από τις αναταράξεις που πλήττουν την περιοχή, αναφέρει η γνωστή εταιρεία συμβούλων.

O παράγων Fed

Οι προοπτικές των τούρκων κατασκευαστών εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από την αμερικανική Federal Reserve. Η απόφαση της, τον προηγούμενο Δεκέμβριο, να αυξήσει τα επιτόκια για πρώτη φορά μετά από σχεδόν δέκα χρόνια αύξησε το κόστος δανεισμού στην Τουρκία και άλλα αναπτυσσόμενα κράτη. Οι επιπτώσεις ενός αδύναμου νομίσματος μπορεί να είναι πολύ ισχυρές για τον κατασκευαστικό κλάδο, ο οποίος έχει ένα δυσανάλογο μερίδιο του δανεισμού σε ξένο νόμισμα σύμφωνα με τον Manik Narain, αναλυτή της UBS.

Οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων αποτέλεσαν το ένα πέμπτο των εταιρειών που ζήτησαν προστασία από τους πιστωτές τους, το πρώτο τρίμηνο του έτους. Πρόκειται για τον κλάδο με τις περισσότερες επιχειρήσεις που έχει προσφύγει στον πτωχευτικό κώδικα.