Τον τίτλο του πιο ελκυστικού επενδυτικού προορισμού για ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ευρώπη φαίνεται να κερδίζει η Ελλάδα καθώς οι γεωπολιτικές εντάσσεις αναδιατάσσουν τις ροές κεφαλαίων και βάζουν την Ευρώπη στο επίκεντρο, ειδικά για κεφάλαια που προέρχονται από τη Μ. Ανατολή και την Ασία. Την ίδια στιγμή βέβαια οι επενδυτές δείχνουν να στρέφονται σε ώριμα και λειτουργικά assets, εντοπίζοντας μεγάλο ρίσκο στην ανάπτυξη από μηδενική βάση. Τα παραπάνω συμπεράσματα προκύπτουν από δύο νέες διεθνείς έρευνες της Questex, που παρουσιάστηκαν χθες με αφορμή την επιστροφή του R&R Forum στην Αθήνα τον Νοέμβριο, σε συνεργασία με την Enterprise Greece.
Η Ελλάδα ψηλά στο χάρτη της αναδιάταξης των επενδυτικών κεφαλαίων
Το γεγονός ότι η Ελλάδα αναδεικνύεται σε κορυφαίο ευρωπαϊκό προορισμό για θεσμικά κεφάλαια στον ξενοδοχειακό κλάδο επιβεβαιώνει το 43% των ερωτηθέντων επενδυτών. Σύμφωνα με την έρευνα μάλιστα η χώρα μας προηγείται της Ιταλίας, όπου συγκεντρώνει το 29% των προτιμήσεων των επενδυτών, και της Ισπανίας και της Γαλλίας, τις οποίες προτιμά το 14% των επενδυτών.
Βέβαια η στροφή των κεφαλαίων δεν αφορά μόνο την χώρα μας αλλά ευρύτερα τα ευρωπαϊκά εδάφη και συνδέεται άμεσα με την γεωπολιτική συνθήκη και την μετατόπιση των επενδυτών σε ασφαλέστερες τοποθετήσεις. Είναι ενδεικτικό ότι το 82% των επενδυτών δηλώνει ότι η ευρωπαϊκή αγορά αποτελεί προτεραιότητα σε ό,τι αφορά την υλοποίηση των επενδυτικών σχεδίων τους, ενώ το 63% αξιολογεί την Ευρώπη ως σημαντική επενδυτική ευκαιρία. Παρά τις αρχικές επιφυλάξεις λόγω γεωπολιτικής κρίσης μάλιστα, οι επενδυτές δεν φαίνεται να μειώνουν ή να παγώνουν την επενδυτική τους δραστηριότητα με το 57% να δηλώνει ότι μεταφέρει τις επενδύσεις του προς ανθεκτικότερες ή εναλλακτικές αγορές.
Σε αυτό το πλαίσιο η χώρα μας έχει περαιτέρω πλεονεκτήματα να προτάξει: επωφελείται από τη γεωγραφική της θέση, την τουριστική της δυναμική καθώς προσελκύει σταθερά αυξανόμενες ταξιδιωτικές ροές από την Ευρώπη, τις ΗΠΑ και την Ασία αλλά και την εικόνα μιας αγοράς που εξακολουθεί να παρουσιάζει μεγάλα περιθώρια ανόδου. Όπως εξήγησαν τα στελέχη της Questex στην Ελλάδα υπάρχει ακόμη δυνατότητα αναβάθμισης υφιστάμενων μονάδων και δημιουργίας πρόσθετης αξίας, με αποτέλεσμα η χώρα να μπαίνει δυναμικά στο χάρτη της προαναφερθείσας αναδιάταξης κεφαλαίων, θυμίζοντας την Ισπανία πριν από περίπου δέκα χρόνια.
Αλλαγή στην επενδυτική στρατηγική
Βέβαια η προαναφερθείσα αλλαγή δεν είναι μοναδική που συντελείται στο πεδίο των επενδυτών. Διαφοροποίηση εντοπίζεται και στο είδος των ακινήτων που αναζητούν, σύμφωνα με τον Alexi Khajavi, President Hospitality & Operational Real Estate της Questex. Όπως εξήγησε ενώ στο παρελθόν αναζητούσαν ένα ξενοδοχείο χαμηλότερης κατηγορίας για να ανακαινιστεί και να αναβαθμιστεί σε μονάδα υψηλότερης κατηγορίας, πλέον στρέφονται και σε υφιστάμενες ποιοτικές μονάδες, ακόμη και πεντάστερα ξενοδοχεία που φέρουν κάποιο διεθνές brand.
Το μεγάλο ζητούμενο για τα διεθνή κεφάλαια άλλωστε είναι η δυνατότητα αύξησης των τιμών (ADR) γεγονός που εξηγεί γιατί η αγορά δεν ενδιαφέρεται τόσο για απλή διατήρηση αποδόσεων, όσο για value-add στρατηγικές, όπως ανακαινίσεις, repositioning και διεθνή brands.
Το σίγουρο είναι σύμφωνα με τον κ. Khajavi, ότι οι επενδυτές συνεχίζουν να προτιμούν λειτουργούντα assets, απορρίπτοντας την ανάπτυξη από μηδενική βάση (greenfield projects), καθώς ενέχει μεγαλύτερους κινδύνους. «Η ανάπτυξη νέων ξενοδοχειακών μονάδων εξακολουθεί να θεωρείται επένδυση υψηλότερου ρίσκου, τόσο ευρύτερα όσο και ειδικότερα στην Ελλάδα. Κι αυτό γιατί υπάρχουν πολλοί παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν την ολοκλήρωση ενός έργου», εξήγησε χαρακτηριστικά.
Το παραπάνω επισφραγίζει και η έρευνα της της Hospitality Investor, σύμφωνα με την οποία το 57% των επενδυτών αναζητά πεντάστερα ξενοδοχειακά assets υπό επαγγελματική διαχείριση, σε αντίθεση με το 29% που εξετάζει resorts τριών αστέρων με δυνατότητα δημιουργίας υπεραξίας μέσω αναβάθμισης.
Τα «αγκάθια» που βλέπουν οι επενδυτές
Σε αυτό ακριβώς το σημείο εντοπίζεται και το «αγκάθι» της ελληνικής αγοράς που έρχεται σε αντίθεση με τα προαναφερθέντα πλεονεκτήματα της: ενώ υπάρχει πολύ ισχυρή ζήτηση από κεφάλαια, δεν υπάρχει αντίστοιχη προσφορά επενδύσιμων ξενοδοχειακών ακινήτων. Όπως σημείωσε η ελληνική αγορά παραμένει ακόμη πιο «ρηχή», με λιγότερες μεγάλες συναλλαγές και περιορισμένο διαθέσιμο στοκ, γεγονός που αυξάνει και τον ανταγωνισμό για τα ποιοτικά assets.
Πρόκληση βέβαια για τα επενδυτικά κεφάλαια που στοχεύουν στην εγχώρια αγορά είναι και η περιορισμένη παρουσία διεθνών operators αλλά και η εποχικότητα. «Δεν μπορεί ένας επενδυτής να τοποθετεί μεγάλα κεφάλαια σε ένα asset που θα λειτουργεί μόνο 6 μήνες τον χρόνο», τόνισε χαρακτηριστικά. Προσέθεσε δε ότι παράγοντες που συνεκτιμούν τα διεθνή επενδυτικά κεφάλαια είναι η έλλειψη εργατικού δυναμικού, το αυξημένο μισθολογικό κόστος και το ενεργειακό βάρος.
Οι προορισμοί που ξεχωρίζουν
Σε επίπεδο προορισμών, σύμφωνα με τα όσα ανέφεραν τα στελέχη της Questex, το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει προσηλωμένο στην πρωτεύουσα και στη νησιωτική χώρα.
Στην περίπτωση των ελληνικών νησιών οι επενδυτές στοχεύουν κυρίως δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος, η Μήλος και φυσικά η Κρήτη, μετά και τα σχέδια για το αεροδρόμιο στο Καστέλι.
Στην περίπτωση της Αθήνας την επενδυτική ελκυστικότητα στηρίζουν η ενίσχυση των υποδομών, η αύξηση των αεροπορικών συνδέσεων και η αναβάθμιση του city break προϊόντος. Συμπληρωματικά στους παραπάνω προορισμούς λειτουργεί το τελευταίο διάστημα η Πελοπόννησος, με περιοχές όπως το Πόρτο Χέλι και η Μεσσηνία να συγκεντρώνουν σχετικά έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον.
Στον αντίποδα περιορισμένη παραμένει η διάθεση για σχετικές επενδύσεις σε προορισμούς της Βόρειας Ελλάδας, στη Θεσσαλονίκη και σε ορεινούς προορισμούς.
