Μια απλή αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών, όπως αυτή που δρομολογεί η κυβέρνηση εντός του 2020, δεν αρκεί για να λύσει τον γόρδιο δεσμό της άδικης φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, προειδοποιούν επαγγελματίες και φορείς της αγοράς ακινήτων.

Το σύστημα, όπως σχεδιάστηκε στις αρχές της δεκαετίας του '80 και ισχύει έως και σήμερα, δημιουργεί έντονες στρεβλώσεις, με αποτέλεσμα κάποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων να υπερφορολογούνται και κάποιοι άλλοι να υποφορολογούνται. Όπως σημειώνουν έμπειροι επαγγελματίες στο insider.gr, είναι χαρακτηριστικό πως δεν τηρούνται ακόμη και βασικές αρχές φορολογικής δικαιοσύνη, καθώς το ίδιο ακίνητο υπολογίζεται με διαφορετική αξία όταν μεταβιβάζεται και με διαφορετική αξία όταν πρέπει να πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ.

Το οικονομικό επιτελείο προσανατολίζεται στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, με βάση τις πραγματικές αξίες έχοντας ως βασικό στόχο τα εκτός σχεδίου ακίνητα σε περιοχές-φιλέτα, οι τιμές των οποίων έχουν καταγράψει σημαντική άνοδο τα τελευταία χρόνια. Όμως η διαφοροποίηση που καταγράφεται μεταξύ φορολογικής – πραγματικής αξίας σε αυτές τις περιοχές δεν είναι η μοναδική στρέβλωση, πιθανότατα όχι και η πιο σημαντική.

Ένα από τα βασικά προβλήματα είναι ότι οι αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών θα γίνει μέσω της αλλαγής των  «τιμών ζώνης», οι οποίες αποτελούν τη βάση για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτων. Όμως, κατά την άποψη των φορέων της αγοράς ακινήτων, οι τιμές ζώνης πρέπει να καταργηθούν ή έστω να αλλάξει ριζικά η χάραξή τους.

«Στα 35 χρόνια που ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας ακινήτων η χώρα έχει αλλάξει πάρα πολύ. Περιοχές απέκτησαν μετρό, δημιουργήθηκαν νέες υποδομές, άλλαξαν εμπορικές πιάτσες και όλα αυτά πρέπει να ληφθούν υπόψη», σημειώνει ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής.

Ο ίδιος εκτιμά ότι θα πρέπει να αναθεωρηθούν και οι συντελεστές επί των «τιμών ζώνης» που διαμορφώνουν την αντικειμενική αξία. Οι συντελεστές εμπορικότητας χρειάζονται πλήρη αναθεώρηση, ενώ θα πρέπει να επεκταθεί και ο συντελεστής παλαιότητας και για ηλικίες ακινήτων άνω των 26 ετών.

Άλλη αξία στη μεταβίβαση και άλλη στον ΕΝΦΙΑ

Μιλώντας για τους συντελεστές, οι επαγγελματίες της αγοράς συνεχώς τονίζουν μια σημαντική στρέβλωση που δημιουργήθηκε με την επιβολή του ΕΝΦΙΑ. Λόγω των διαφορετικών συντελεστών το ίδιο ακριβώς ακίνητο έχει άλλη αξία για το φόρο μεταβίβασης και άλλη για τον ΕΝΦΙΑ.

Για παράδειγμα: Ένα νεόδμητο διαμέρισμα ηλικίας τριών ετών σε τιμής ζώνης 250.000 ευρώ θα φορολογηθεί με ΕΝΦΙΑ υπολογισμένο για 312.500 ευρώ, (με συντελεστή «νεότητας» 1,25 που επιβάλλεται σε ακίνητα ηλικίας από 0-4 έτη). Όμως, αν πρόκειται να μεταβιβαστεί ακριβώς το ίδιο σπίτι, η αντικειμενική του αξία, επί της οποίας θα υπολογιστεί ο φόρος μεταβίβασης, θα είναι 225.000 ευρώ, καθώς εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,90.

«Είναι σημαντικό ο υπολογισμός των φόρων, είτε πρόκειται για μεταβίβαση είτε για τον ΕΝΦΙΑ, να επιβάλλεται στην ίδια φορολογητέα αξία. Μόνο έτσι μπορεί να υπάρχει φορολογική δικαιοσύνη», σημειώνει ο Θέμης Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών Ε-Real Estates.

Ποιοι θα υπολογίσουν τις αξίες

Ένα ακόμη βασικό ερώτημα είναι το ποιοι θα υπολογίζουν τις φορολογητέες αξίες. Το συγκεκριμένο ερώτημα αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα και μετά την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) με την οποία ακυρώθηκαν οι αναθεωρημένες αντικειμενικές αξίες στα ακίνητα σε δώδεκα ζώνες ανά τη χώρα.

Γίνεται κατανοητό πως με βάση του σκεπτικό του ΣτΕ, η αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης έγινε βιαστικά χωρίς να συγκεντρωθούν ικανοποιητικά στοιχεία. Παράλληλα το Ανώτατο Δικαστήριο αναφέρει πως απαιτείται εμπειρία και γνώση για τον καθορισμό των αντικειμενικών αξίων.

Σε αυτό το πλαίσιο ο Σύλλογος Μεσιτών Αθήνας – Αττικής δηλώνει για άλλη μια φορά το παρών. «Στα μέλη μας περιλαμβάνονται μεσίτες – εκτιμητές με μεγάλη εμπειρία στις πραγματογνωμοσύνες, οι οποίοι γνωρίζουν άριστα τις περιοχές δράσης τους», σημειώνει ο πρόεδρος του Συλλόγου, Λευτέρης Ποταμιάνος.

«Ο ρόλος του κτηματομεσίτη είναι πολύ σημαντικός στην εκτίμηση του ακινήτου διότι τα περισσότερα στοιχεία από αγοραπωλησίες που έχουν πραγματοποιηθεί στη χώρα μας, ιδιαίτερα από ξένους επενδυτές είναι στρεβλά και δεν ανταποκρίνονται στις πραγματικές αξίες που έχουν καταγραφεί. Μη ξεχνάμε η κτηματαγορά στη χώρα μας λειτουργεί με τοπικά χαρακτηριστικά, σε τοπικές οικονομίες και όχι σε Πανελλαδικό επίπεδο», τονίζει ο κ. Μπάκας.

Χρειάζεται ένα ζωντανό σύστημα

Το σίγουρο είναι πως εξίσωση αντικειμενικών-εμπορικών αξιών δεν μπορεί να δημιουργηθεί μέσα σε ένα διάστημα τριών ή έξι μηνών. Κατά κοινή ομολογία αυτό που απαιτείται είναι ένα δυναμικό σύστημα, το οποίο θα αναπροσαρμόζεται σε τακτά χρονικά διαστήματα, η εμπειρία από το εξωτερικό υπάρχει. Όπως σημειώνει χαρακτηριστικά ο κ. Χαραλαμπόπουλος: «Πολλά από τα συστήματα του εξωτερικού είναι δυναμικά που σημαίνει ότι διαρκώς τροφοδοτούνται με δεδομένα και επικαιροποιούνται, σε αντίθεση με το δικό μας σύστημα που επικαιροποιείται… κατά βούληση».