Αποκλιμάκωση καταγράφεται για δεύτερο συνεχές τρίμηνο μέσα στο 2025 στις άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στη χώρα μας, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Ειδικότερα, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας για τις ροές άμεσων επενδύσεων στο Q2 2025 αλλά και συνολικά στο α’ 6μηνο του έτους, οι αλλοδαποί επενδυτές «έριξαν» στο εγχώριο real estate στους πρώτους 6 μήνες συνολικά 938,3 εκατ. ευρώ, ποσό μειωμένο κατά 17,8% σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2024 όπου «μπήκαν» στην αγορά 1,142 δισ. ευρώ. Αλλά και σε επίπεδο β’ τρίμηνου υπήρχε πτώση, έστω και μονοψήφια σε ποσοστό, με τις ξένες άμεσες επενδύσεις να «γράφουν» 581,5 εκατ. ευρώ έναντι 622,1 εκατ. ευρώ στο Q2 2024.
Βέβαια, το 2024 ήταν μια χρονιά που παρατηρήθηκε ρεκόρ τελευταίων ετών σε ξένες άμεσες επενδύσεις με 2,75 δισ. ευρώ (783,7 εκατ. και 824,5 εκατ. στο γ’ και δ’ τρίμηνο αντίστοιχα. Να θυμίσουμε ότι το 2023, στο α’ εξάμηνο οι ροές κεφαλαίων από το εξωτερικό στην αγορά ακινήτων ανήλθαν σε 1,102 δισ. ευρώ, ενώ στο σύνολο του έτους έφτασαν σε 2,13 δις ευρώ. Κατά συνέπεια, υπήρχε η ανοδική πορεία των προηγούμενων ετών, πλην όμως, καταγράφεται μια τάση αποκλιμάκωσης επί δύο συναπτά τρίμηνα στην αγορά.
Σε γενικές γραμμές, όπως λένε άνθρωποι της κτηματαγοράς, αυτό σχετίζεται με παραμέτρους όπως η ευρύτερη γεωπολιτική αβεβαιότητα, η άνοδος που έχει ήδη καταγραφεί εκτοξεύοντας τις τιμές, στη θέμα του ΝΟΚ που έχει «παγώσει» το real estate κ.α., δίχως για την ώρα να σημαίνει ότι «τελειώνει το ράλι». Όμως, αποτυπώνεται μια μείωση κεφαλαίων όσον αφορά στις ροές από το εξωτερικό που μεταφράζεται σε πρώιμη ένδειξη αποθέρμανσης, χωρίς να χαλάει η ανθεκτικότητα της αγοράς.
Πτώση από το α’ τρίμηνο
Αξίζει να θυμίσουμε ότι ήδη από το πρώτο τρίμηνο του έτους είχε καταγραφεί η αναστροφή της τάσης καθώς στο Q1 2025 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα (στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος) για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν αρνητικό ετήσιο ρυθμό μεταβολής (-31,4%) και περιορίστηκαν σε 356,8 εκατ. ευρώ, από 520 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2024, όπως αναφέρονταν στην Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής 2024-2025 της Τράπεζας της Ελλάδας, αναφορικά με το και ειδικότερα για το εγχώριο real estate. Να θυμίσουμε ότι στο α’ τρίμηνο 2023 είχαν εισρεύσει στο real estate 497 εκατ. ευρώ στο α’ τρίμηνο, συν 605,8 εκατ. στο β’ τρίμηνο.
Από τότε η ΤτΕ σημείωνε ότι «η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον και ζήτηση για όλες τις χρήσεις ακινήτων και ιδιαίτερα για την κατοικία και τη φιλοξενία. Ωστόσο, οι αυξανόμενες επισφάλειες στο διεθνές πολιτικό και οικονομικό περιβάλλον, αλλά και τα διαχρονικά ζητήματα γραφειοκρατίας καθιστούν τη συνέχιση της δυναμικής αβέβαιη. Στους παράγοντες που επιβαρύνουν τη λειτουργία της αγοράς, οι οποίοι σχετίζονται μεταξύ άλλων με το αυξημένο κόστος κατασκευής, την έλλειψη εργατικού δυναμικού και την πολυπλοκότητα και τις καθυστερήσεις στις διαδικασίες μεταβιβάσεων, προστίθενται οι πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (σχετικά με την αντισυνταγματικότητα του συστήματος κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού αλλά και αναφορικά με την οριοθέτηση οικισμών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, συμπεριλαμβανομένων των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και τον καθορισμό χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης), οι οποίες επηρεάζουν άμεσα την εύρυθμη εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας».
Ανθεκτική η κτηματαγορά αλλά υπάρχουν ήδη πρώιμες ενδείξεις αποκλιμάκωσης
«Παρότι η αγορά στην Ελλάδα δείχνει γενικά ανθεκτική, υπάρχουν ήδη πρώιμες ενδείξεις πίεσης σε ορισμένες κατηγορίες ακινήτων. Για τους επόμενους έξι μήνες, αναμένεται θετική πορεία για τα ξενοδοχεία, τις εξοχικές κατοικίες και τα γραφεία, ενώ οι βιομηχανικοί χώροι, τα εμπορικά καταστήματα και τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πιθανόν να υστερήσουν», στην επισκόπηση για το Α' εξάμηνο του 2025 και τις προβλέψεις για το Β' εξάμηνο του Property Market Outlook for Greece που δημοσιοποίησε σήμερα το Ελληνοαμερικανικό Εμπορικό Επιμελητήριο. Η αγορά ακινήτων κινήθηκε θετικά στους τομείς των ξενοδοχείων, της κατοικίας και των εξοχικών/δευτερευουσών κατοικιών. Ωστόσο, οι τιμές στις κατοικίες θεωρούνται υπερτιμημένες και οι βιομηχανικοί χώροι κατέγραψαν πτώση αξιών. Κύριοι παράγοντες ανάπτυξης ήταν η ισχυρή ζήτηση από ξένους επενδυτές για κατοικίες, η άνοδος του τουρισμού και η αναμόρφωση των αστικών περιοχών. Παρ΄ όλα αυτά, η αβεβαιότητα στην νομοθεσία, η αύξηση του κόστους κατασκευής και οι δυσκολίες στην εύρεση προσιτής κατοικίας εξακολουθούν να δημιουργούν σημαντικές προκλήσεις.
Σύμφωνα με την ανάλυση, οι κανονισμοί δόμησης εξακολουθούν να επηρεάζουν τις εγκρίσεις αδειών και τη δραστηριότητα στον κατασκευαστικό κλάδο, εντείνοντας την αβεβαιότητα στην αγορά. Παράλληλα, η προσέλκυση νέων θεσμικών διεθνών επενδυτών και η διευκόλυνση μεγάλων εξαγορών μέσω χαμηλότερου κόστους κεφαλαίου παραμένουν κρίσιμες. Το ζήτημα της προσιτής κατοικίας παραμένει έντονο, καθώς το μέσο ελληνικό νοικοκυριό δυσκολεύεται να συμβαδίσει με τη συνεχή αύξηση του κόστους στέγασης.
«Παρότι η αγορά δείχνει γενικά ανθεκτική, υπάρχουν ήδη πρώιμες ενδείξεις πίεσης σε ορισμένες κατηγορίες ακινήτων. Για τους επόμενους έξι μήνες, αναμένεται θετική πορεία για τα ξενοδοχεία, τις εξοχικές κατοικίες και τα γραφεία, ενώ οι βιομηχανικοί χώροι, τα εμπορικά καταστήματα και τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πιθανόν να υστερήσουν. Η θετική αυτή προοπτική βασίζεται στη σταθερότητα του πολιτικού και οικονομικού περιβάλλοντος, στη μεγάλη ζήτηση από ξένους επενδυτές και στην προώθηση μεγάλων αναπτυξιακών έργων. Ωστόσο, τα προβλήματα παραμένουν, όπως το υψηλό κόστος κατασκευής, η αβεβαιότητα στην νομοθεσία γύρω από τις διατάξεις του ΝΟΚ και η έλλειψη εργατικού δυναμικού, ιδιαίτερα εξειδικευμένων τεχνιτών», αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Οι προκλήσεις για το real estate
Στις προκλήσεις για τη συνέχεια συμπεριλαμβάνονται: η επίμονη διεθνής οικονομική και γεωπολιτική αβεβαιότητα, το υψηλό κόστος κατασκευής και συνεχιζόμενες πληθωριστικές πιέσεις, τα αυξημένα επιτόκια για τους εγχώριους δανειολήπτες που περιορίζουν την οικονομική προσιτότητα, έλλειψη εργατικού δυναμικού, ιδίως σε ειδικευμένους εργάτες κατασκευών, η νομική αβεβαιότητα σχετικά με τις διατάξεις του NOK που καθυστερούν την αναπτυξιακή δραστηριότητα, οι γραφειοκρατικές ανεπάρκειες και καθυστερήσεις σχεδιασμού που υπονομεύουν την εμπιστοσύνη των επενδυτών, η μείωση των άμεσων ξένων επενδύσεων λόγω κανονιστικής μη προβλεψιμότητας, ο αυξημένος ανταγωνισμός από εναλλακτικές αγορές που προσφέρουν σαφέστερα νομικά πλαίσια, οι κίνδυνοι απώλειας βασικών τουριστικών τμημάτων εν μέσω περιφερειακής αστάθειας, οι περιορισμένες υποδομές και τοπική πολιτική αστάθεια που επηρεάζουν τον μακροπρόθεσμο σχεδιασμό.
Ανοδικά οι τιμές διαμερισμάτων
Πάντως, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΤτΕ που γνωστοποιήθηκαν στα μέσα Σεπτεμβρίου και όσον αφορά στις τιμές κατοικιών, το β΄ τρίμηνο του 2025, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 7,3%. Με βάση την παλαιότητα ακινήτου, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των νέων διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 6,8% και των παλαιών στο 7,6%. Με βάση τη γεωγραφική θέση, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 5,9% στην Αθήνα, 8,8% στη Θεσσαλονίκη, 8,5% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 8,8% στις λοιπές περιοχές της χώρας.
Ειδικότερα, με βάση τα διαθέσιμα προσωρινά στοιχεία, εκτιμάται ότι το β΄ τρίμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 7,3% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024. Για το 2024, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 9,0% (αναθεωρημένα στοιχεία), έναντι αύξησης 13,9% το 2023. Πιο αναλυτικά, η αύξηση των τιμών το β΄ τρίμηνο του 2025 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024 ήταν 6,8% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 7,6% για τα παλαιά, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2024, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 10,2%, έναντι ρυθμού αύξησης 12,9% το 2023, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 8,2% το 2024, έναντι ρυθμού αύξησης 14,5% το 2023.
Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το β΄ τρίμηνο του 2025 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024 ήταν 5,9% στην Αθήνα, 8,8% στη Θεσσαλονίκη, 8,5% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 8,8% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2024, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2023 ήταν 8,5%, 11,6%, 7,5% και 10,7% αντίστοιχα (αναθεωρημένα στοιχεία). Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το β΄ τρίμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 7,3% σε σύγκριση με το β΄ τρίμηνο του 2024, ενώ για το 2024 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 8,7% (αναθεωρημένα στοιχεία).
