Ροή
Ο μέσος όρος ενοικίου για τα σύγχρονα κτίρια γραφείων ανήλθε στα 28 ευρώ/τ.µ./μήνα κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου του 2023 (από περίπου 25 ευρώ/τ.μ./μήνα το 2022), με ορισμένες συμφωνίες να υπερβαίνουν το όριο των 30 ευρώ/τ.μ./μήνα, σύμφωνα με ανάλυση της Cushman & Wakefield Proprius για την office market της Αθήνας.
Όπως σημειώνεται, η αγορά γραφείων συνεχίζει την θετική της πορεία, η ζήτηση είναι μεγάλη, ενώ την ίδια περίοδο (Q3 2023) καταγράφηκαν επενδύσεις ύψους 90 εκατ. ευρώ. Όπως αναφέρεται στην έρευνα της C&W Proprius, τα ποσοστά κενών χώρων ανέρχονται σε 11,7% (έναντι 14% περίπου πίσω στο 2016), ενώ για το γ’ τρίμηνο απορροφήθηκαν συνολικά 52.000 τ.μ. γραφειακών χώρων (συνολικά έως τώρα το 2023 περίπου 140 χιλ. τ.μ.). Συνολικά, υπό κατασκευή είναι πάνω από 204 χιλ. τ.μ., αναμένεται να αναπτυχθούν ακόμα 187,6 χιλ. τ.μ., με το μέσο prime yield στο 6,58%.
Τα ενοίκια, τα yields και οι επενδύσεις
Ειδικότερα, όπως σημειώνεται, στο κέντρο της Αθήνας για το γ’ τρίμηνο τα prime rents ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 28 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, το prime yield σε 5,8%, μισθώθηκαν συνολικά 21.000 τ.μ. γραφειακών χώρων, υπό κατασκευή είναι περίπου 72.000 τ.μ., αναμένεται να αναπτυχθούν ακόμα 58.200 τ.μ., ενώ υπάρχει διαθεσιμότητα 100 χιλ. τ.μ.. Το ποσοστό κενών θέσεων ανήλθε σε 5,71%.
Στα βορειοανατολικά Προάστια (Λ. Κηφισίας, Λ. Μεσογείων) οι τιμές των μισθωμάτων κυμαίνονται στα 28 ευρώ ανά τ.μ., το prime yield ανήλθε σε 6%, μισθώθηκαν συνολικά 19.000 τ.μ. γραφειακών χώρων, υπό κατασκευή είναι περίπου 91.000 τ.μ., αναμένεται να αναπτυχθούν ακόμα 16.228 τ.μ., ενώ υπάρχει διαθεσιμότητα 80 χιλ. τ.μ.. Το ποσοστό κενών θέσεων ανήλθε σε 4,32%.
Στα νότια προάστια της Αθήνας (Λ. Συγγρού, Λ. Βουλιαγμένης) για το γ’ τρίμηνο τα prime rents ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 23 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, το prime yield σε 6,3%, μισθώθηκαν συνολικά 7.000 τ.μ. γραφειακών χώρων, υπό κατασκευή είναι 25.500 τ.μ., αναμένεται να αναπτυχθούν ακόμα 29.500 τ.μ., ενώ υπάρχει διαθεσιμότητα 60 χιλ. τ.μ.. Το ποσοστό κενών θέσεων ανήλθε σε 6%.
Στα Βόρεια, για το γ’ τρίμηνο τα prime rents ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, το prime yield σε 7%, μισθώθηκαν συνολικά 1.800 τ.μ. γραφειακών χώρων, ενώ υπάρχει διαθεσιμότητα 15 χιλ. τ.μ.. Το ποσοστό κενών θέσεων ανήλθε σε 25%.
Στο λιμάνι του Πειραιά οι τιμές των μισθωμάτων κυμαίνονται στα 18 ευρώ ανά τ.μ., το prime yield ανήλθε σε 6,9%, μισθώθηκαν συνολικά 1.200 τ.μ. γραφειακών χώρων, υπό κατασκευή είναι περίπου 16.000 τ.μ., ενώ υπάρχει διαθεσιμότητα 30 χιλ. τ.μ.. Το ποσοστό κενών θέσεων ανήλθε σε 10,71%.
Τέλος, σε άλλες περιοχές της Αττικής, για το γ’ τρίμηνο 2023 τα prime rents ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 14 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, το prime yield σε 7,5%, μισθώθηκαν συνολικά 2.000 τ.μ. γραφειακών χώρων, υπό κατασκευή είναι 16.000 τ.μ., ενώ υπάρχει διαθεσιμότητα 35 χιλ. τ.μ.. Το ποσοστό κενών θέσεων ανήλθε σε 23,33%.
Συναλλαγές - «κλειδί»
Η σημαντικότερη συναλλαγή που καταγράφηκε αυτό το τρίμηνο, σύμφωνα με την Propius, ήταν η μίσθωση του «Karela Business Park» (από τη Mytilineos, 29 χιλ. τ.μ.), στην Παιανία (συγκρότημα γραφείων του χαρτοφυλακίου της Prodea, όπου μέχρι πρόσφατα ήταν εγκατεστημένη η Cosmote). Υπενθυμίζεται ότι η μίσθωση είναι 15ετής. Μία ακόμη μεγάλη συναλλαγή είναι και η μίσθωση χώρου στην οδό Βουκουρεστίου 33 στο Κολωνάκι (800 τ.μ.), ενώ γίνεται αναφορά και σε συναλλαγή - μίσθωση στο Δέλτα Φαλήρου από εταιρεία τεχνολογίας (2.000 τ.μ.). Στις συναλλαγές (πωλήσεις) αναφέρονται επίσης ως κομβικές κινήσεις στη Λ. Βάρης (Private investor/Shipping company, χώρος 2.500 τ.μ. έναντι 6 εκατ.), στην Πειραιώς (Private equity fund/Bank, χώρος 12.500 τ.μ., έναντι 30 εκατ.) και στην Κοραή 5 (Bank/Trastor ΑΕΕΑΠ, χώρος 2.633 τ.μ. έναντι 7.540.000 ευρώ).
Η γενική εικόνα: Η ποιότητα παραμένει προτεραιότητας
Σύμφωνα με την Cushman & Wakefield Proprius, η αγορά συνεχίζει τη θετική της πορεία, με τον ανταγωνισμό να πιέζει τα ενοίκια προς τα πάνω για χώρους κατηγορίας Α. Το τρίτο τρίμηνο του 2023 καταγράφηκε απορρόφηση περίπου 50.000 τ.μ., στα ίδια επίπεδα με το προηγούμενο τρίμηνο, αλλά με άνοδο 100% σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2022. Η απόδοση αυτή επηρεάστηκε κυρίως από την μίσθωση, από τον όμιλο Mytilineos, χώρων 29.000 τ.μ., με 1.100 θέσεις στάθμευσης.
Ο κλάδος της τεχνολογίας είναι ο κορυφαίος παίκτης από πλευράς της ζήτησης στην Αθήνα, αν και υπάρχει υψηλό ποσοστό εξ αποστάσεως εργασίας σε αυτόν τον τομέα. Σημειώνεται ότι σε έναν βαθμό, η αύξησης στα ενοίκια σε προνομιακές περιοχές σχετίζεται και με την έλλειψη ποιοτικών διαθέσιμων χώρων. Είναι σημαντικό να επισημανθεί ότι η ποιότητα του κτηρίου διαδραματίζει βασικό ρόλο. Μέσα στο ίδιο περιοχή μπορεί συνεπώς να υπάρχουν κτίρια που παρουσιάζουν διαφορετικές τάσεις ενοικίασης από άλλα ακίνητα στην ίδια περιοχή.
Χαμηλός όγκος επενδύσεων που τροφοδοτείται από την αύξηση του κόστους χρήματος
Όπως αναφέρθηκε, ο όγκος των επενδύσεων που καταγράφηκε ήταν 90 εκατ. ευρώ το τρίτο τρίμηνο του 2023, κατά 25% υψηλότερος σε σύγκριση με πέρυσι. Ωστόσο, οι συμφωνίες ήταν κυρίως ειδικών συμφερόντων και είναι προφανές ότι οι επενδυτές διατηρούν επιφυλακτική στάση λόγω της πρόσφατης αύξησης του κόστους χρηματοδότησης. Τα Family-based κεφάλαια και τα κεφάλαια προστιθέμενης αξίας (value-add funds) παραμένουν ενεργά. Οι πρωταρχικές αποδόσεις παρέμειναν σταθερές σε όλους τους κλάδους κατά το τρίτο τρίμηνο κάτι που είναι μάλλον θεωρητικό λόγω της έλλειψης σημαντικού όγκου συναλλαγών σε προϊόντα επενδυτικής ποιότητας. Η μεγαλύτερο συμφωνία ήταν η εξαγορά από την Εθνική Τράπεζα τριών κτιρίων αξίας 180 εκατ. που εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί στο τέλος του έτους (από την Prodea).
Οι προοπτικές
Όπως αναφέρεται, τα μέσα ενοίκια παρέμειναν σταθερά, με αυξητική τάση για πιστοποιημένους χώρους. Τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς στον τομέα των γραφείων στην Ελλάδα εξακολουθούν να είναι ισχυρά, σε αντίθετη κατεύθυνση από άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Η διαθεσιμότητα πράσινων κτιρίων επενδυτικής ποιότητας είναι πολύ χαμηλή, ενώ η ζήτηση για αυτούς τους χώρους αυξάνεται. Η C&W αναμένει να συνεχιστεί η αύξηση των ενοικίων, καθώς η στροφή προς την υβριδική εργασία υποστηρίζει τη ζήτηση για βιώσιμους χώρους. Οι ολοκληρώσεις projects αναμένεται να παραμείνουν υποτονικές για το 2024 σε σύγκριση με τη ζήτηση, με μεγάλο ποσοστό των χώρων να έχει ήδη δεσμευτεί εκ των προτέρων.
