Ροή
Στο τέλος 6μήνου 2023 η συνολική εκτιμώμενη ακαθάριστη αξία ανάπτυξης (Gross Development Value – GDV) των επενδυτικών projects της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων DIMAND κατά την ολοκλήρωσή τους ανέρχονταν σε περίπου 1,15 δισ. ευρώ (31.12.2022: 19 επενδυτικά έργα με GDV 915,2 εκατ.). Η συνολική εύλογη αξία του ανήλθε σε 336,26 εκατ. ευρώ (31.12.2022: 251,3 εκατ.).
Το συνολικό χαρτοφυλάκιο που αναπτύσσει και διαχειρίζεται ο όμιλος (μέσω της Εταιρείας, θυγατρικών και κοινοπραξιών – AuM), υπό τον Δ. Ανδριόπουλο, περιλαμβάνει 21 επενδυτικά έργα σε διάφορα στάδια ολοκλήρωσης, σε αστικές περιοχές ανά την Ελλάδα, με χρήσεις γραφείων, logistics, οικιστικών και ξενοδοχειακών συγκροτημάτων, πολυτελών κατοικιών καθώς και μικτών χρήσεων.
Σε αυτά περιλαμβάνονται το χαρτοφυλάκιο των κοινοπραξιών στις οποίες συμμετείχε ο όμιλος με 7 επενδυτικά έργα (σε διάφορα στάδια ολοκλήρωσης, σε αστικές περιοχές ανά την Ελλάδα, με χρήσεις γραφείων, οικιστικών και ξενοδοχειακών συγκροτημάτων, καθώς και μικτών χρήσεων, συνολικής εύλογης αξίας 188.274.966 ευρώ και συνολικής εκτιμώμενης ακαθάριστης αξίας ανάπτυξης (Gross Development Value – GDV) κατά την ολοκλήρωσή τους 426.401.845 ευρώ.
Τα μεγέθη
Η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα του ομίλου ανέρχονταν την 30.06.2023 σε 148 εκατ. έναντι 97 εκατ. την 31.12.2022 και η εύλογη αξία των επενδύσεων σε κοινοπραξίες ανέρχονταν την 30.06.2023 σε 41,8 εκατ. έναντι 37,3 εκατ. ευρώ την 31.12.2022. Τα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα την 30.06.2023 ανέρχονταν σε 22,5 εκατ. έναντι 10 εκατ. την 31.12.2022, σημειώνοντας αύξηση κατά 12,5 εκατ. ή 124%. Ο καθαρός δανεισμός του ομίλου ανέρχονταν την 30.06.2023 σε 35,7 εκατ. ευρώ.
Ο κύκλος εργασιών του Ομίλου για την ενδιάμεση περίοδο 01.01-30.06.2023 ανήλθε σε 4.270.775 ευρώ έναντι 4.060.280 ευρώ κατά την αντίστοιχη περίοδο της προηγούμενης χρήσης, δηλαδή αυξημένος κατά 5%. Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως στην αύξηση των εσόδων από παροχή υπηρεσιών διαχείρισης επένδυσης (Project Management), η οποία αποτελεί κύρια δραστηριότητα σε επίπεδο μητρικής εταιρείας. Το καθαρό κέρδος από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία του Ομίλου για την ενδιάμεση περίοδο 01.01.-30.06.2023 ανήλθε σε 9,97 εκατ. ευρώ. Τα καθαρά κέρδη ανήλθαν σε 8.129.342 ευρώ έναντι ζημιών (211.325 ευρώ). Η Καθαρή Αξία Ενεργητικού (NAV) ανήλθε σε 133,2 εκατ. ευρώ (από 125,5 εκατ. στο τέλος 2022), ο λόγος Καθαρός δανεισμός / Σύνολο ενεργητικού σε 15% και ο Καθαρός δανεισμός / Επενδύσεις σε Ακίνητα στο 24%.
Η στρατηγική
Κατά το α’ εξάμηνο του 2023, η DIMAND συνέχισε το επενδυτικό της πρόγραμμα, εξασφαλίζοντας σημαντικά ακίνητα, όπως, ενδεικτικά, την απόκτηση ενός βιομηχανικού συγκροτήματος (πρώην εγκαταστάσεις του εργοστασίου της «Αθηναϊκής Χαρτοποιίας») επί οικοπέδου περίπου 49.340 τ.μ. που περικλείεται από τις οδούς Χαρτεργατών, Ιερά Οδό και Αγίου Πολυκάρπου στην περιοχή του Βοτανικού του Δήμου Αθηναίων, στο οποίο, με βάση το επιχειρηματικό σχέδιο, θα αναπτυχθεί σύγχρονο συγκρότημα μικτών χρήσεων, σύμφωνα με τα πρότυπα του πιστοποιητικού LEED για βιοκλιματικά κτίρια υψηλής ενεργειακής κλάσης.
Για τη συνέχεια ο όμιλος προσβλέπει: (α) στην ολοκλήρωση της ανάπτυξης και την έναρξη εκμετάλλευσης επενδυτικών και μη ακινήτων του Ομίλου, (β) στην αγορά ή/και μακροχρόνια μίσθωση/παραχώρηση, ανάπτυξη και αξιοποίηση/εκμετάλλευση νέων ακινήτων (ενδεικτικά ακινήτων στο Δήμο Αθηναίων, στο Δήμο Αμαρουσίου, στη Θεσσαλονίκη κλπ.), (γ) στην έναρξη υλοποίησης του στρατηγικού Project Skyline , με εν μέρει αξιοποίηση και εκμετάλλευση και εν μέρει διάθεση του χαρτοφυλακίου ακινήτων, (δ) στην επίτευξη συμφωνιών για την πώληση ακινήτων ή/και συμμετοχών (ενδεικτικά υπό ανέγερση έργων στην Αθήνα, στο Μαρούσι, στην Παιανία Αττικής, στη Θεσσαλονίκη κλπ.), (ε) στη διεκδίκηση μέσω δημοσίων διαγωνισμών, ανάπτυξη, λειτουργία και εκμετάλλευση ακινήτων μέσω Συμπράξεων Δημόσιου και Ιδιωτικού Φορέα (Σ.Δ.Ι.Τ.) σε συνεργασία με επώνυμες τεχνικές εταιρείες (ενδεικτικά του Σ.Δ.Ι.Τ για τη δημιουργία Κέντρου Καινοτομίας στη Αθήνα, ΣΔΙΤ Γενικής Γραμματείας Υποδομών). Παράλληλα, η Διοίκηση προσβλέπει στη συνέχιση και ανάληψη νέων έργων παροχής υπηρεσιών ανάπτυξης ή/και συντήρησης ακινήτων του Ομίλου αλλά και τρίτων.
Το project Skyline
Ως γνωστόν, στις 04.02.2023 η εταιρεία συμφώνησε για την απόκτηση χαρτοφυλακίου ακινήτων (Project Skyline). Πιο συγκεκριμένα, υπεγράφη συμφωνία για την μεταβίβαση του 65% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρίας Skyline Real Estate Single Member S.A. («Skyline») από την Alpha Group Investments Ltd. του Ομίλου Alpha Bank στο επενδυτικό σχήμα «P and E INVESTMENTS ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ» (ο «Επενδυτής»). Η μεταβίβαση των ανωτέρω μετοχών εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθεί εντός του 2023. Στον Επενδυτή μετέχουν σε ποσοστό 75% ο Όμιλος Dimand και σε ποσοστό 25% η PREMIA ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ («Premia»). Το ακριβές τίμημα για τη συναλλαγή θα προσδιοριστεί κατά την μεταβίβαση των μετοχών της Skyline λαμβάνοντας υπ’ όψιν την οικονομική θέση της Skyline κατά την ημερομηνία αυτή βάσει των ακινήτων που θα έχουν περιέλθει στην κυριότητά της. Σημειώνεται ότι:
(α) Η συνολική αξία του χαρτοφυλακίου ακινήτων συμφωνήθηκε στο ποσό των €437.676.000 περίπου.
(β) Στο πλαίσιο της συμφωνίας η Alpha Bank θα παράσχει στη Skyline μακροπρόθεσμη χρηματοδότηση ύψους έως €240.000.000.
(γ) Το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει 573 ακίνητα διαφόρων χρήσεων (γραφεία, εμπορικά καταστήματα, κατοικίες, βιομηχανικές εγκαταστάσεις/logistics, κλπ.), με συνολική μεικτή επιφάνεια περίπου 500.000 τ.μ., μεταξύ των οποίων το εμβληματικό συγκρότημα κτιρίων επί των οδών Αιόλου και Σοφοκλέους καθώς και το κτίριο επί της οδού Σταδίου και Κοραή.
Η εν λόγω συμφωνία αποτελεί την μεγαλύτερη μεταβίβαση χαρτοφυλακίου ακινήτων (αμιγώς) στον χώρο του ελληνικής κτηματαγοράς κατά τα τελευταία χρόνια, η δε Εταιρεία προσβλέπει στην ανάδειξη σημαντικών υπεραξιών από την εν μέρει αξιοποίηση και εκμετάλλευση και εν μέρει διάθεση αυτού του χαρτοφυλακίου.
Τα επενδυτικά ακίνητα που κατέχει ο Όμιλος την 30.06.2023 αφορούν τα εξής:
• Αγροτεμάχια, εκτός ορίων οικισμού, εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου πόλης και εκτός ΓΠΣ, στην περιοχή Σταρόβουρλα – Φανάρι του Δήμου Μυκόνου, τα οποία κατέχουν οι εταιρείες Dimand A.E., Perdim Μ.Α.Ε. και Terra Attiva Μ.Α.Ε.. Επί των ανωτέρω αγροτεμαχίων η ανέγερση έχει ολοκληρωθεί. Πιο συγκεκριμένα, τον Δεκέμβριο 2020 η Εταιρεία και η συνιδιοκτήτρια εξ αδιαιρέτου του ενός αγροτεμαχίου, Terra Attiva Μ.Α.Ε., ξεκίνησαν την ανέγερση δύο εξοχικών κατοικιών επί του αγροτεμαχίου με την ολοκλήρωση να πραγματοποιείται την 22.08.2022. Κατά την χρήση 2021 ολοκληρώθηκε η ανέγερση εξοχικής κατοικίας που ήταν σε εξέλιξη στο οικόπεδο της εταιρείας Perdim Μ.Α.Ε..
• Οικόπεδο εκτάσεως περίπου 17.050 τ.μ. μετά κτιρίων συνολικού εμβαδού περίπου 4.408 τ.μ. στο ΟΤ 204 του Δήμου Πειραιώς, το οποίο κατέχει η θυγατρική Hub 204 Μ.A.E.. Το ακίνητο βρίσκεται στην περιοχή Αγίου Διονύσου του Δήμου Πειραιά. Ο Όμιλος έχει εκπονήσει επιχειρηματικό πλάνο για το επενδυτικό ακίνητο το οποίο προέβλεπε την αποκατάσταση/ανακαίνιση του διατηρητέου κτίσματος σε κτίριο με σύγχρονο σχεδιασμό και προδιαγραφές και την κατασκευή ενός νέου συγκροτήματος κτιρίων γραφείων, συνολικής επιφάνειας ανάπτυξης 36.120 τ.μ. σύμφωνα με τις προδιαγραφές της πιστοποίησης LEED, ώστε να διασφαλίζεται η ενεργειακή και περιβαλλοντική αποδοτικότητα τους. Την 07.03.2023, η θυγατρική εταιρεία του Ομίλου «Hub 204 M.A.E.», ανακηρύχθηκε προτιμητέος πλειοδότης του δημόσιου μειοδοτικού διαγωνισμού που διεξήχθη στις 08.09.2022 για την απόκτηση ακινήτου από το Υπουργείο Δικαιοσύνης ("ΤΑΧΔΙΚ"), για τη στέγαση των Δικαστικών Υπηρεσιών Πειραιά έναντι τιμήματος €80.900.000. Το Νέο Δικαστικό Μέγαρο θα ανεγερθεί σε οικόπεδο κυριότητας της Hub 204 M.A.E. (μέχρι την υπογραφή της σύμβασης αγοραπωλησίας με το ΤΑΧΔΙΚ) στην περιοχή Αγ. Διονυσίου του Δήμου Πειραιά. Το έργο στοχεύει σε πιστοποίηση LEED στη βαθμίδα Gold, σύμφωνα με το διεθνώς αναγνωρισμένο σύστημα αξιολόγησης του αμερικανικού φορέα USGBC.
• Οικόπεδο εκτάσεως περίπου 2.082 τ.μ. μετά του επ’ αυτού υφιστάμενου πολυώροφου κτιρίου εμβαδού περίπου 11.653 τ.μ., στον Δήμο Αθηναίων το οποίο κατέχει η θυγατρική Random M.A.E.. Ο Όμιλος έχει εκπονήσει επιχειρηματικό σχέδιο ανάπτυξης για το έργο, που προβλέπει την ανακαίνιση και αναβάθμιση του ακινήτου σε βιοκλιματικό κτίριο σύγχρονων γραφείων, με σκοπό την εκμίσθωση του.
• Οικόπεδο συνολικής επιφάνειας περίπου 2.060 τ.μ. μετά των επ’ αυτού πέντε κτιρίων του συγκροτήματος κτιρίων, γνωστού ως «ΜΙΝΙΟΝ» συνολικής επιφανείας των πέντε κτιρίων περίπου 18.580 τ.μ., στο Δήμο Αθηναίων και συγκεκριμένα στην πλατεία Ομόνοιας, το οποίο κατέχει η θυγατρική Alkanor M.A.E.. Σύμφωνα με το επιχειρηματικό σχέδιο, προβλέπεται η ανάπτυξη συγκροτήματος μικτών χρήσεων που θα περιλαμβάνει καταστήματα, γραφεία, χώρους εστίασης κ.ά. με σκοπό την εκμίσθωση του.
• Οικόπεδο έκτασης περίπου 1.304 τ.μ. μετά δύο κτιρίων στον Δήμο Πειραιώς, το οποίο κατέχει η θυγατρική Piraeus Regeneration 138 M.A.E.. Ο Όμιλος έχει εκπονήσει επιχειρηματικό πλάνο για το επενδυτικό ακίνητο το οποίο προβλέπει την ανέγερση ξενοδοχείου 97 δωματίων συνολικής επιφανείας περίπου 6.170 τ.μ με απώτερο σκοπό την εκμίσθωσή του.
• Μισθωμένο κτίριο τεσσάρων ορόφων περίπου 3.153 τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας επί της οδού Απελλού με σκοπό την ανακατασκευή και εκμετάλλευση του. Η θυγατρική εταιρεία Lavax M.A.E. υπέγραψε την 01.01.2022 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, του ανωτέρω κτιρίου, διάρκειας 50 ετών με σκοπό την ανακατασκευή και εκμετάλλευσή του ως κτίριο μικτών χρήσεων που θα περιλαμβάνει καταστήματα και χώρους γραφείων.
• Οικόπεδο έκτασης περίπου 10.632 τ.μ. επί των οδών Διονύσου και Βλαχερνών και της Λεωφόρου Κηφισίας στο Μαρούσι, το οποίο κατέχει η θυγατρική Insignio M.A.E.. Σύμφωνα με το επιχειρηματικό σχέδιο, προβλέπεται η ανάπτυξη εμβληματικού υπερσύγχρονου συγκροτήματος γραφείων συνολικής επιφάνειας περίπου 32.329 τ.μ. (και συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας περίπου 24.940 τ.μ.) σε δύο κτιριακούς όγκους, με βάση τις αρχές της αειφορίας και του βιοκλιματικού σχεδιασμού, δίνοντας ιδιαίτερη έμφαση στο φιλικό, ευέλικτο και δημιουργικό περιβάλλον εργασίας. Το συγκρότημα στοχεύει σε πιστοποίηση WELL και LEED στη βαθμίδα Gold, σύμφωνα με το διεθνώς αναγνωρισμένο σύστημα αξιολόγησης του αμερικανικού φορέα USGBC. Την 20.04.2022 υπεγράφη προσύμφωνο μίσθωσης του συνόλου του αναπτυσσόμενου κτιρίου γραφείων σε γνωστή πολυεθνική εταιρεία.
• Οικόπεδο έκτασης περίπου 1.290 τ.μ. στο οποίο υφίσταται παλαιά διώροφη οικοδομή συνολικής επιφάνειας περίπου 359 τ.μ. στη Φιλοθέη και το οποίο κατέχει η θυγατρική Καλλιγά Estate M.A.E.. Σύμφωνα με το επιχειρηματικό σχέδιο, προβλέπεται η ανάπτυξη συγκροτήματος κατοικιών συνολικής επιφάνειας περίπου 1.772 τ.μ. (και συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας περίπου 1.518 τ.μ.), με σύγχρονο σχεδιασμό και προδιαγραφές με σκοπό την εκμίσθωση του.
• Οικόπεδο έκτασης συνολικής επιφάνειας περίπου 355.648 τ.μ, στο 15ο χιλιόμετρο Θεσσαλονίκης-Έδεσσας, πρώην ιδιοκτησίας της εταιρείας «ΒΑΛΚΑΝ ΑΚΙΝΗΤΑ Α.Ε.». Ιδιοκτήτρια του ακινήτου είναι η θυγατρική Αγχίαλος Ακίνητα M.A.E.. Σύμφωνα με το επιχειρηματικό σχέδιο, προβλέπεται η ανάπτυξη συγκροτήματος Logistics, συνολικής επιφάνειας 120.000 τ.μ. περίπου, το οποίο θα αποτελεί τον μεγαλύτερο κόμβο Logistics στη Βόρεια Ελλάδα. Επιπλέον, στην οροφή των εγκαταστάσεων προβλέπεται η τοποθέτηση φωτοβολταϊκών πάνελ για την παραγωγή ενέργειας, κατόπιν εκπόνησης ειδικής μελέτης.
• Οικόπεδο με συγκρότημα βιομηχανικών κτιρίων, επί της οδού 26ης Οκτωβρίου, στη Θεσσαλονίκη (πρώην συγκροτήματος παλαιού εργοστασίου ΦΙΞ «Συγκρότημα ΦΙΞ»), συνολικής επιφανείας κατά τον τίτλο κτήσης περίπου 25.211 τ.μ. Η θυγατρική Filma Estate Μ.Α.Ε. απέκτησε ποσοστό 75% εξ αδιαιρέτου επί του ακινήτου εντός του 2022 και προσυμφώνησε την απόκτηση του υπόλοιπου 25%, η οποία πραγματοποιήθηκε την 31.08.2023. Σύμφωνα με το επιχειρηματικό σχέδιο, αναμένεται η ανάπτυξη βιοκλιματικού συγκροτήματος μικτών χρήσεων με σκοπό την εκμίσθωση του.
• Κτίριο δύο ορόφων επί της οδού 26ης Οκτωβρίου, στη Θεσσαλονίκη, ιδιοκτήτρια του οποίου είναι η θυγατρική Citrus M.A.E.. Σύμφωνα με το επιχειρηματικό σχέδιο, προβλέπεται η ανάπτυξη συγκροτήματος γραφείων συνολικής επιφάνειας περίπου 4.644 τ.μ., με σύγχρονο σχεδιασμό και προδιαγραφές με σκοπό την εκμίσθωση του.
• Βιομηχανικό συγκρότημα (πρώην εγκαταστάσεις του εργοστασίου της «Αθηναϊκής Χαρτοποιίας») επί οικοπέδου περίπου 49.340 τ.μ. που περικλείεται από τις οδούς Χαρτεργατών, Ιερά Οδός και Αγίου Πολυκάρπου στην περιοχή του Βοτανικού, στο οικοδομικό τετράγωνο (Ο.Τ.) 35 του Δήμου Αθηναίων, το οποίο αποκτήθηκε από την θυγατρική εταιρεία IQ Athens M.A.E., την 28 Φεβρουαρίου 2023. Σύμφωνα με το επιχειρηματικό σχέδιο, θα αναπτυχθεί σύγχρονο συγκρότημα μικτών χρήσεων, σύμφωνα με τα πρότυπα του πιστοποιητικού LEED για βιοκλιματικά κτίρια υψηλής ενεργειακής κλάσης.
• Βιομηχανικό συγκρότημα (πρώην εγκαταστάσεις του εργοστασίου της «Αθηναϊκής Χαρτοποιίας»), επί οικοπέδου περίπου 73.041 τ.μ. στην Νέα Πέραμο του Δήμου Μεγαρέων στη θέση «ΒΛΥΧΑΔΑ», το οποίο αποκτήθηκε στις 26.06.2023 από τη θυγατρική Pefkor M.A.E..
