Ροή
Συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών ενοικίασης φοιτητικών διαμερισμάτων καταγράφεται σε ς 6 βασικές περιοχές μελέτης (Αθήνα -Ζωγράφου, Πανεπιστημιούπολη, Θεσσαλονίκη - Καμάρα, Ροτόντα, Αγίου Δημητρίου, Βόλος - κέντρο, Πάτρα - κέντρο, Ηράκλειο - κέντρο, Κομοτηνή - κέντρο) της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων Geoaxis, φανερώνοντας την ανθεκτικότητα της συγκεκριμένης αγοράς καθώς το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων επιδρά αρνητικά στην προσφορά. Το επίπεδο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων σε σχέση με πέρσι είναι διψήφιο και προσδιορίζεται μεσοσταθμικά στο 14,4%.
Αυξήσεις έως 53% στην τελευταία 5ετία
Η έρευνα επιβεβαιώνει το γεγονός ότι η Αθήνα αποτελεί την πόλη με τις υψηλότερες και ο Βόλος την πόλη με τις χαμηλότερες τιμές ενοικίασης τυπικών, παλαιών, φοιτητικών διαμερισμάτων. Σε σχέση με τον Σεπτέμβριο 2017, δηλαδή προ 5ετίας, οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν μεσοσταθμικό σε ποσοστό 44,4% με την Αθήνα να καταγράφει εντυπωσιακή αύξηση κατά 53,10%, σύμφωνα με τα ευρήματα της ανάλυσης. Στη Θεσσαλονίκη η συνολική αύξηση (5ετία) είναι 45,19%, στην Πάτρα +49,23%, στο Ηράκλειο +43,44%, στον Βόλο +45,45% και στην Κομοτηνή +29,96% (πάντα στην τελευταία 5ετία). Σε σχέση με το 2021, στην Αθήνα καταγράφεται άνοδος 16,88%, στη Θεσσαλονίκη 15,86%, στην Πάτρα +20,07%, στο Ηράκλειο +12,48%, στον Βόλο +12,23% και στην Κομοτηνή +9,18%.
Τα ενοίκια
Στην Αθήνα οι τιμές ενοικίασης ανά μήνα είναι ανάμεσα σε 7-8 ευρώ/τ.μ. (πέρυσι λίγο άνω των 6 ευρώ/τ.μ.), στη Θεσσαλονίκη 7 ευρώ/τ.μ. (το 2021 στα 6 ευρώ/τ.μ.), στην Πάτρα λίγο κάτω των 7 ευρώ/τ.μ. (πέρυσι στα 5,5-6 ευρώ/τ.μ.), στον Ηράκλειο λίγο κάτω των 7 ευρώ/τ.μ. (το 2021 λίγο κάτω των 6 ευρώ/τ.μ.), στον Βόλο περί τα 6 ευρώ/τ.μ. (πέρυσι στα 5,5 ευρώ/τ.μ. περίπου) και στην Κομοτηνή 6,5-7 ευρώ/τ.μ. (το 2021 άνω των 6 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως).
Σε σχέση με την πρόβλεψη για τη μεσοπρόθεσμη τάση, διατήρηση της ανόδου των μισθωτικών αξιών των φοιτητικών διαμερισμάτων λόγω περιορισμένης προσφοράς αποτελεί από μόνη της μια πολύ ενδιαφέρουσα εξέλιξη η οποία θα απασχολεί όλο και περισσότερο εγχώριες ΑΕΕΑΠ και επενδυτές τα αμέσως επόμενα χρόνια.
Ηλικίες Φοιτητικών Διαμερισμάτων
Από πλευράς ηλικιών, όπως ήταν αναμενόμενο, τα μεγαλύτερα σε ηλικία φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στη Θεσσαλονίκη (Κέντρο) με διάμεση ηλικία τα 51 έτη. Ακολουθεί η Αθήνα με διάμεση ηλικία τα 43 έτη, ο Βόλος με 36 έτη, το Ηράκλειο Κρήτης με 35 έτη και η Πάτρα με 27 έτη. Την μικρότερη διάμεση ηλικία καταγράφει η Κομοτηνή με 21 έτη.
Επιφάνειες Φοιτητικών Διαμερισμάτων
Από πλευράς επιφανειών, τα μεγαλύτερα σε επιφάνεια φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στη Θεσσαλονίκη και τον Βόλο με διάμεση επιφάνεια τα 50τμ. Ακολουθεί η Αθήνα με 49τμ, το Ηράκλειο Κρήτης με 45τμ και η Κομοτηνή με 42τμ. Οι μικρότερες διάμεσες επιφάνειες φοιτητικών διαμερισμάτων καταγράφηκαν στην Πάτρα με 40τμ.
Χαρακτηριστικά Αγοράς για Μίσθωση Φοιτητικών Διαμερισμάτων
• Τα φοιτητικά διαμερίσματα μαζί με τις αποθήκες, τα Logistic Centers, τα Data Centers και τους οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στην μείωση αξιών λόγω COVID-19. Στον αντίποδα βρίσκονται τα καταστήματα, τα εμπορικά κέντρα και τα γραφεία χαμηλών προδιαγραφών.
• Σαφώς λιγότερα φοιτητικά διαμερίσματα βρίσκονται διαθέσιμα στην αγορά σε σχέση με το2017, καθώς ένα ποσοστό ακινήτων περί το 10-15% έχει εισέλθει οριστικά σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η προσφορά φοιτητικών διαμερισμάτων αναμένουμε να σημειώσει περαιτέρω μείωση λόγω αύξησης του τουρισμού.
• Όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες προβαίνουν σε περιορισμένη επίπλωση διαμερισμάτων για να έχουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.
• Καθώς οι φοιτητές αρχίζουν και επιλέγουν το αντικείμενο των σπουδών τους με βάση την έδρα του Πανεπιστημίου και όχι το γνωστικό αντικείμενο, η ζήτηση στο μέλλον αναμένεται να ενταθεί κοντά στα μεγάλα Πανεπιστήμια και να μειωθεί στην επαρχία.
• Η πλειοψηφία των φοιτητών επιλέγει να ενοικιάσει όσο το δυνατόν παλαιότερα και μικρότερα διαμερίσματα, ενώ καταγράφεται ραγδαία μείωση των φοιτητών που επιλέγουν να συγκατοικήσουν παρά το γεγονός ότι επιμερίζονται τα έξοδα. Αποτέλεσμα είναι τα μεγαλύτερα διαμερίσματα να εμφανίζουν σημαντικότερο ρίσκο διάθεσης από ότι οι γκαρσονιέρες.
• Τα τελευταία χρόνια έχει ενταθεί η προσπάθεια μεγάλων παικτών του real estate να δημιουργήσουν πολυκατοικίες στα πρότυπα ‘φοιτητικών εστιών΄, καθώς είναι πλέον διαπιστωμένο ότι με την προσφορά επιπρόσθετων υπηρεσιών (π.χ. φύλαξη και καθαρισμός) η συγκεκριμένη μορφή ανάπτυξης μπορεί να αποφέρει σημαντικά έσοδα.
Η μεθοδολογία
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Τιμών για τις φοιτητικές κατοικίες της Geoaxis, η ποσοτική και ποιοτική ανάλυση των συγκριτικών στοιχείων βασίστηκε αποκλειστικά σε τρέχουσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης παλαιών, μη ριζικά ανακαινισμένων διαμερισμάτων, δίχως αποθήκη και θέση στάθμευσης. Επισημαίνεται ότι δεν πραγματοποιήθηκε αναζήτηση για νεόδμητα, ούτε για διαμερίσματα που βρίσκονται στο ισόγειο ή ημιυπόγειο όροφο, καθώς τα τελευταία λόγω της πολύ χαμηλής τιμής ενοικίασης απευθύνονται περισσότερο σε οικονομικούς μετανάστες, παρά σε φοιτητές. Αναφορικά με την επιλογή των περιοχών μελέτης σημειώνουμε ότι σκοπός μας ήταν η ενδεικτικότερη κάλυψη έξι χαρακτηριστικών φοιτητικών πόλεων της Ελλάδας με σημαντικό αριθμό φοιτητών όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, η Πάτρα, το Ηράκλειο, ο Βόλος και η Κομοτηνή. Επιπλέον στόχος ήταν να εξαχθούν συμπεράσματα για φοιτητικές πόλεις που εκπροσωπούν μεγάλα, αλλά και διαφορετικά διαμερίσματα της χώρας (Αττική, Μακεδονία, Κρήτη, Πελοπόννησος, Θεσσαλία και Θράκη). Σε κάθε πόλη επιλέχθηκαν περιοχές / θέσεις τυπικών χαρακτηριστικών λαμβάνοντας υπόψη αφενός την ομοιογένεια των χαρακτηριστικών και αφετέρου την δυνατότητα εύρεσης κατάλληλων και αξιόπιστων συγκριτικών στοιχείων.
