Ακίνητα: Ποια είναι τα ενοίκια και οι αποδόσεις στα γραφεία – Τι «παίζει» με το retail

Γιώργος Παπακωνσταντίνου
Μοιράσου το
Ακίνητα: Ποια είναι τα ενοίκια και οι αποδόσεις στα γραφεία – Τι «παίζει» με το retail
Ποιες είναι οι τιμές στους βασικούς οδικούς άξονες της Αθήνας, που κυμαίνονται τα yields για prime και secondary χώρους - περιοχές. Πώς κινείται η retail market από Ερμού και Γλυφάδα έως Κηφισιά και Κολωνάκι. Τι «δείχνει» ανάλυση της DANOS για το real estate.

Ο COVID-19 άλλαξε τον τρόπο σκέψης στην αγορά ακινήτων, με τις νέες κατασκευές με πιστοποίηση «Leed» να… οδηγούν τη ζήτηση στον τομέα γραφείων, αναφέρει η εταιρεία κτηματομεσιτείας, διαχείρισης και εκτιμήσεων ακινήτων Danos, μέλος του διεθνούς οργανισμού BNP PARIBAS REAL ESTATE, στην πρόσφατη ανάλυσή της για το real estate της Αθήνας με τον τίτλο «Danos Group Property Market Overviews 1st Semester 2022». Μάλιστα, όπως προκύπτει από σχετικά διαγράμματα, οι αξίες ενοικίασης τόσο σε prime χώρους όσο και συνολικά ενισχύθηκαν κατά μέσο όρο 10% ή και άνω στο «πρώτο μισό» του έτους σε σχέση με την περασμένη χρονιά.

Σύμφωνα με την έρευνα, η Athens Office Market παραμένει στο επενδυτικό ραντάρ. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2022 τα βασικά ενοίκια και η ζήτηση για χώρους υψηλής ποιότητας με υψηλά πρότυπα βιωσιμότητας, σύμφωνα με τα ESG κριτήρια, αυξάνονταν συνεχώς. Τους προηγούμενους 6 μήνες, οι μεγάλες ΑΕΕΑΠ και οι ξένοι επενδυτές επιδόθηκαν σε «κούρσα» επενδύσεων στην ανάπτυξη και ανάπλαση εμπορικών έργων. Όπως αναφέρεται σε γενικό της σχόλιο, η Danos εκτιμά ότι η αγορά γραφείων φαίνεται να κρατά καλούς δείκτες απόδοσης.

Σύμφωνα με την ανάλυση οι αξίες ενοικίασης στο πρώτο 6μηνο 2022 κυμάνθηκαν στα επίπεδα των 25 ευρώ/τ.μ. σε prime χώρους (κάτω των 25 ευρώ το 2021, γύρω στα 20 ευρώ το 2019 και κάτω των 15 ευρώ το 2017), ενώ έφτασαν σε επίπεδα λίγο κάτω των 19-20 ευρώ κατά μέσο όρο συνολικά (στα 15 ευρώ/τ.μ. το 2020, στα 10 ευρώ/τ.μ. το 2017).

Στους βασικούς οδικούς άξονες της Αθήνας, καταγράφηκαν τιμές ενοικίασης 23 ευρώ/τ.μ. στο κέντρο της πόλης, στα 22 ευρώ/τ.μ. στη Λ. Κηφισίας, στα 20 ευρώ/τ.μ. στη Λεωφόρο Βασ. Σοφίας, στα 15 ευρώ/τ.μ. στη Συγγρού, στα 14 ευρώ/τ.μ. στη Μεσογείων ενώ στα 13 ευρώ/τ.μ. ήταν κατά μέσο όρο οι τιμές ενοικίασης στη Λ. Βουλιαγμένης και σε άλλες περιοχές.

Όπως εκτιμά η Danos, τα yields ανήλθαν σε 6%-6,5% σε περιοχές Grade A Prime, σε 7%-7,5% σε Grade B Prime Locations και σε 8%-8,5% σε Grade B Secondary περιοχές. Η τάση για τη συνέχεια δείχνει ανοδική για τις μισθώσεις, σταθερή για τις αποδόσεις, πτωτική για τα ποσοστά κενών χώρων και ανοδική για τις απορροφήσεις.

Σε σχέση δε με τους κενούς χώρους, για Grade A χώρους έπεσαν τα ποσοστά σε αρκετά κάτω του 5% έναντι 10% και άνω την περίοδο πριν το 2017 (και 5% το 2021), ενώ για χώρους Grade B+C σε περίπου 15% έναντι π.χ. 20% το 2018 ή 25% το 2015 (αλλά και 15% περίπου το 2019).

Όπως σημειώνεται, το τέλος του 2021 και η αρχή του 2022 ήταν μια περίοδος στην οποία οι σύγχρονοι χώροι γραφείων ήταν στο μάτι των επενδυτών και το pipeline έργων τροφοδοτήθηκε με νέα projects. Η τοποθεσία και οι ανέσεις αποτέλεσαν τους βασικούς μοχλούς της ζήτησης και μεγάλης κλίμακας έργα, που θα αλλάξουν την αγορά γραφείων συνολικά, έχουν ήδη ανακοινωθεί. Οι εταιρείες, την μετά πανδημία εποχή, θα υιοθετήσουν τελικά νέες στρατηγικές με τους γραφειακούς χώρους να θα παραμείνουν σημαντικούς για επιχειρήσεις αλλά και εργαζομένους, Ταυτόχρονα, οι ενοικιαστές απαιτούν υψηλότερα πρότυπα. Η ζήτηση για χώρο γραφείου Βαθμού Α (Grade A office) εξακολουθεί να παραμένει σε υψηλό επίπεδο και πολλοί δυνητικοί επενδυτές εστιάζουν στη συγκεκριμένη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων όπως φαίνεται και από τις πρόσφατες συναλλαγές.

Η έλλειψη χώρου γραφείων ποιότητας Α εξακολουθεί να αποτελεί πρόβλημα. Η Αθήνα είναι μια εξέχουσα αγορά γραφείων από υπάρχει περιθώριο κέρδους για τους επενδυτές (και υψηλότερες αποδόσεις) σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές γραφείου. Έρχονται νέα projects για χώρους γραφείων με πιστοποίηση Grade A που θα ανταποκριθούν εν μέρει στην τρέχουσα ζήτηση, ενώ υπάρχουν αισιόδοξα σχέδια για τα επόμενα 5 χρόνια στον κλάδο αφού η οικονομία επεκτείνεται συνολικά προσελκύοντας νέους παίκτες, σημειώνει η Danos. Όπως αναφέρει, το επενδυτικό προφίλ παραμένει το ίδιο, οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ διαδραμάτισαν σημαντικό ρόλο στις συναλλαγές ενώ ταυτόχρονα πολυεθνικές επιδιώκουν να μετεγκατασταθούν στην ευρύτερη περιοχής ενόψει μελλοντικών αναγκών που θα προκύψουν από την επιχειρηματική ανάπτυξη. Επίσης, νέα χαρτοφυλάκια δανείων, εξασφαλισμένα από εξαιρετικά υψηλής ρευστότητας και πιστωτικής ποιότητας περιουσιακά στοιχεία, αναμένεται να αλλάξουν χέρια προσεχώς. Η αγορά γραφείων της Αθήνας εξακολουθεί να αναπτύσσεται, προσπαθώντας να βρει το ρυθμό και τα prime προϊόντα. Οι αποδόσεις και οι αξίες ενοικίασης έχουν καλύτερη απόδοση από το 2021.

Πώς κινείται η Retail Market

Όσον αφορά στη Retail Market, οι συνέπειες του πολέμου στην Ουκρανία τροφοδοτούν την αύξηση του κόστους διαβίωσης και τη μείωση της κατανάλωσης με ότι αυτό συνεπάγεται για το λιανικό εμπόριο. Σύμφωνα με έρευνες, 1 στις 4 εταιρείες του λιανικού εμπορίου αναμένει ζημίες το 2022, ενώ μόνο 1 στις 2 αναμένει κέρδη, αλλά από αυτούς που περιμένουν κέρδη το ήμισυ αναμένει οριακά κάτω του 2%.

Η μεγάλη τουριστική κίνηση και η προθυμία των πολιτών να ξεπεράσουν το αίσθημα του περιορισμού και της στέρησης κατά τη διάρκεια της καραντίνας επέτρεψε στις επιχειρήσεις F&B και ψυχαγωγίας να ξεπεράσει τα επίπεδα πωλήσεων του 2019.

Όσον αφορά το εύρος ενοικίων στις prime περιοχές, αυτό ανήλθε από 180 έως 265 ευρώ στην Ερμού, από 70 έως 130 ευρώ στη Γλυφάδα, από 80 έως 100 ευρώ στην Κηφισιά, από 50 ως 90 ευρώ στο Κολωνάκι και μεταξύ 40 – 80 ευρώ στον Πειραιά.

Ο μέσος όρος των ενοικίων στο retail στις secondary περιοχές ανήλθε σε περίπου 23 ευρώ/τ.μ., στα ίδια επίπεδα με την περίοδο 2020-2021, χαμηλότερα από τα 25 ευρώ/τ.μ. του 2019 αλλά υψηλότερα από τα 16-18 ευρώ/τ.μ. τα έτη 2015-2017.

Σταθερές παρέμειναν οι αποδόσεις στους κεντρικούς δρόμους για το 2022, με τα χαμηλότερους ποσοστά στην οδό Ερμού (5,5%). Οι κορυφαίες τοποθεσίες μέχρι στιγμής φαίνεται να είναι ανθεκτικές και να δείχνουν σταθερότητα βραχυπρόθεσμα, συνοψίζει η Danos. Κατά την ίδια, αποδόσεις και ενοίκια αναμένονται να έχουν σταθερή πορεία, ενώ πτωτική θα είναι η τάση για τους κενούς χώρους.

Η ζήτηση για καταστήματα εξακολουθεί να υπάρχει κυρίως για prime τοποθεσίες, με μη διαθέσιμη παροχή σε περιοχές όπως η Ερμού, η Βουκουρεστίου, η Γλυφάδα, το κέντρο Πειραιά (Β. Γεωργίου & Διός), αλλά και στα επιτυχημένα εμπορικά κέντρα, που διατηρούν λίστα αναμονής με εταιρείες που ενδιαφέρονται για ενοικίαση χώρων. Τα ζητούμενα μηνιαία ενοίκια έχουν παραμείνει σταθερά. Τα ποσοστά κενών θέσεων παρέμειναν επίσης σταθερά στις δευτερεύουσες θέσεις και έχουν μειωθεί στις προνομιακές τοποθεσίες.

Όσον αφορά τα ποσοστά κενών θέσεων στο retail, υποχώρησαν κάτω του 5% σε prime περιοχές (όσο περίπου ήταν και την προηγούμενη 3ετία 2019-2021) ενώ ήταν άνω του 10% το 2015-2016. Για τις περιοχές δευτερεύουσας σημασίας, οι κενοί χώροι κυμάνθηκαν στο πρώτο 6μηνο 2022 κάπου στο 17% (όσο και αμέσως προηγούμενες χρονιές), σε απόσταση από το 25% της διετίας 2015-2016.

Όπως αναφέρει η Danos, το εμπορικό χάσμα που δημιουργούν οι δύο μεγάλες εμπορικές αγορές της Ρωσία και Ουκρανία, καθώς και η σταθερότητα της ελληνικής οικονομίας, είχαν ως αποτέλεσμα την έλευση νέων εταιρειών στην ελληνική αγορά:

Η επιστροφή της Carrefour μέσα από τη συνεργασία της με τη Retail και More, θυγατρική του Ομίλου Teleunicom-Globalsat, σφραγίστηκε με το άνοιγμα των πρώτων 5 καταστημάτων, 2 στη Ζάκυνθο και 3 στη Χαλκιδική. Η πρώτη φάση της ανάπτυξης του δικτύου της έχει ξεκινήσει μέσω της μεθόδου franchise, δημιουργώντας καταστήματα στην περιφέρεια, ιδιαίτερα σε περιοχές με έντονη τουριστική κίνηση. Επίσης η πολωνική εκπτωτική αλυσίδα Pepco πρόκειται να ανοίξει 4 καταστήματα στην Αθήνα κατά το τρίτο τρίμηνο 2022. Ένας άλλος πολωνικός όμιλος, ο LPP / Sinsay, ένας από τους μεγαλύτερους λιανοπωλητές εταιρείες στην Πολωνία, ανακοίνωσε την είσοδό του στην Ελλάδα με νέα καταστήματα. Η Vakko, ο όμιλος ρούχων, πολυτελών ειδών & λιανικής της οικογένειας Hako, ηγέτης της τουρκικής μόδας, ξεκίνησε τη δραστηριότητά της στην Ελλάδα, έχοντας ιδρύσει τον Ιούνιο την Vakko MAE.

Ακολουθήστε το insider.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις από την Ελλάδα και τον κόσμο.

Διαβάστε ακόμη

ΤΕΕ: «Ξαναβγήκε» ο διαγωνισμός των 226,1 εκατ. ευρώ για τις «e – πολεοδομίες», Σεπτέμβριο οι προσφορές

Ακίνητα: Εγκαταλείπουν την golden visa οι επενδυτές; - Τα εγχώρια δεδομένα και το success story της Πορτογαλίας

Ρεύμα: Μπλόκο από το ΥΠΕΝ στους στρατηγικούς κακοπληρωτές