Το σχέδιο νόμου του ΥΠΕΝ, που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση στις 31 Μαρτίου και ολοκληρώνεται στις 14 Απριλίου, εισάγει για πρώτη φορά τη δυνατότητα πολεοδομικού σχεδιασμού σε τμήματα των περιοχών Natura.
Η παρέμβαση, που τροποποιεί το άρθρο 19 του Νόμου 1650/1986, περιορίζεται στις Ζώνες Βιώσιμης Διαχείρισης (Ζώνη Δ) και συνοδεύεται από συγκεκριμένες προϋποθέσεις, όπως η επαφή με υφιστάμενο οικισμό, η πρόβλεψη από Ειδική Περιβαλλοντική Μελέτη, η ένταξη σε Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο και το όριο έως 20% της ζώνης.
Με βάση το πλαίσιο αυτό, η συζήτηση δεν περιορίζεται πλέον στο αν επιτρέπεται ή όχι η δόμηση, αλλά στο πώς αναδιαμορφώνεται συνολικά η χρήση της γης μέσα στις προστατευόμενες περιοχές και τι σημαίνει αυτό για την αγορά, τις τοπικές οικονομίες και τις επενδύσεις.
Natura: Τι άλλο αλλάζει πέρα από τη δόμηση
Η νέα ρύθμιση δεν περιορίζεται μόνο στην εκτός σχεδίου δόμηση, αλλά επεκτείνεται συνολικά στον τρόπο με τον οποίο οργανώνονται οι χρήσεις γης μέσα στις περιοχές Natura.
Η τροποποίηση του άρθρου 19 επανακαθορίζει το πλαίσιο δραστηριοτήτων, ιδίως στη Ζώνη Δ, όπου ήδη προβλέπεται συνύπαρξη προστασίας και ανθρώπινων χρήσεων. Στην πράξη, δεν εισάγεται μόνο η δυνατότητα επεκτάσεων σχεδίων πόλης, αλλά διαμορφώνεται ένα ευρύτερο πλαίσιο που επιτρέπει την οργάνωση δραστηριοτήτων, όπως τουριστικές και αγροτικές χρήσεις, ήπιες μορφές αναψυχής και παρεμβάσεις περιβαλλοντικής διαχείρισης, μέσα από εργαλεία όπως τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και οι Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες.
Με αυτή την έννοια, η δόμηση αποτελεί το πιο ορατό και άμεσα αντιληπτό μέρος της αλλαγής, αλλά όχι το μοναδικό. Το βασικό στοιχείο είναι ότι εισάγεται ένας πιο συγκροτημένος τρόπος οργάνωσης των χρήσεων γης, που θα καθορίζεται ανά περιοχή και με βάση περιβαλλοντικά κριτήρια, αντί της μέχρι σήμερα αποσπασματικής διαχείρισης.
Πού θα εφαρμοστεί πρώτα το νέο πλαίσιο
Η εφαρμογή της ρύθμισης δεν θα είναι ίδια παντού και αναμένεται να ξεκινήσει από περιοχές όπου η πίεση για δόμηση είναι ήδη έντονη. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς real estate, το ενδιαφέρον συγκεντρώνεται κυρίως σε νησιωτικές περιοχές με υψηλή ζήτηση, όπως οι Κυκλάδες και το Ιόνιο, αλλά και σε παράκτιες ζώνες της ηπειρωτικής χώρας, όπου η τουριστική ανάπτυξη έχει αυξήσει σημαντικά την αξία της γης.
Αντίστοιχα, έντονη κινητικότητα εκτιμάται ότι μπορεί να υπάρξει και γύρω από μεγάλα αστικά κέντρα, όπως στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, όπου τα όρια της εκτός σχεδίου ανάπτυξης έχουν ήδη «πιεστεί» και η διαθέσιμη γη εντός σχεδίου είναι περιορισμένη.
Σε αυτές τις περιοχές, η Ζώνη Δ λειτουργεί ήδη ως ένας ενδιάμεσος χώρος μεταξύ προστασίας και ανάπτυξης. Εκεί φαίνεται να συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, καθώς η ρύθμιση επιχειρεί να μετατρέψει μια διάσπαρτη και συχνά άναρχη δόμηση σε πιο οργανωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό.
Ακίνητα: Tι αλλάζει για ιδιοκτήτες
Η πιο άμεση επίδραση αφορά την αξία και τη χρήση της γης, ιδιαίτερα για ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα βρίσκονταν σε μια «ενδιάμεση» κατάσταση. Ένα αγροτεμάχιο σε περιοχή Natura, κοντά σε οικισμό αλλά εκτός σχεδίου, μπορούσε να έχει περιορισμένες δυνατότητες αξιοποίησης ή να παραμένει πρακτικά ανενεργό, παρά τη θέση του. Με τη νέα ρύθμιση, αυτό το ίδιο ακίνητο αποκτά υπό προϋποθέσεις μια διαφορετική προοπτική, καθώς εντάσσεται στη λογική ενός πιθανού πολεοδομικού σχεδιασμού.
Η διαφορά είναι ουσιαστική, καθώς μέχρι σήμερα η δόμηση βασιζόταν κυρίως σε μεμονωμένες άδειες και αποσπασματικές παρεμβάσεις, ενώ πλέον εισάγεται η δυνατότητα ένταξης σε ένα συνολικό σχέδιο που καθορίζει χρήσεις, όρους δόμησης και υποδομές. Για έναν ιδιώτη, αυτό μπορεί να σημαίνει μελλοντική αναβάθμιση της αξίας της γης, αλλά και αβεβαιότητα ως προς το πότε και αν θα ενεργοποιηθεί αυτή η δυνατότητα.
Σε τουριστικές περιοχές, για παράδειγμα, μια ιδιοκτησία που σήμερα αξιοποιείται περιορισμένα μπορεί να αποκτήσει μεγαλύτερο ενδιαφέρον αν ενταχθεί σε σχέδιο, ενώ σε άλλες περιπτώσεις η προοπτική αυτή μπορεί να παραμείνει θεωρητική.
Τουρισμός: Aνάπτυξη ή νέες πιέσεις;
Ο τουρισμός αποτελεί έναν από τους τομείς όπου η ρύθμιση μπορεί να έχει άμεσο αποτύπωμα. Πολλές περιοχές Natura συμπίπτουν με ζώνες υψηλής τουριστικής ζήτησης, όπου η πίεση για νέες επενδύσεις είναι ήδη έντονη και μέχρι σήμερα εκτονωνόταν συχνά μέσα από εκτός σχεδίου δόμηση.
Η δυνατότητα οργανωμένων επεκτάσεων δημιουργεί προϋποθέσεις για πιο συγκεντρωμένη και σχεδιασμένη ανάπτυξη, με καλύτερη πρόβλεψη υποδομών και χρήσεων γης. Ταυτόχρονα, όμως, δημιουργεί και ένα νέο πεδίο πίεσης σε περιοχές όπου η φέρουσα ικανότητα έχει ήδη δοκιμαστεί, με το ερώτημα να μετατοπίζεται από το «αν» θα υπάρξει ανάπτυξη στο «πώς» και «πόσο».
Αγροτική γη: Νέα ισορροπία για παραγωγή και αξία γης
Η ρύθμιση αγγίζει έμμεσα και τον πρωτογενή τομέα, καθώς μεγάλο μέρος των εκτάσεων που εντάσσονται σε περιοχές Natura χρησιμοποιείται ήδη για αγροτική δραστηριότητα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η αλλαγή στο καθεστώς χρήσεων γης δημιουργεί μια νέα ισορροπία ανάμεσα στη διατήρηση της παραγωγικής χρήσης και στην ενδεχόμενη αξιοποίησή της μέσω πολεοδομικού σχεδιασμού. Για έναν ιδιοκτήτη, η γη δεν είναι πλέον μόνο παραγωγικό μέσο, αλλά δυνητικά και περιουσιακό στοιχείο με διαφορετική αξία, κάτι που μπορεί να επηρεάσει τις επιλογές χρήσης στο μέλλον.
Παράλληλα, σε περιοχές με ισχυρή αγροτική ταυτότητα, το ζήτημα δεν είναι μόνο οικονομικό αλλά και χωρικό, καθώς τίθεται το ερώτημα αν και σε ποιο βαθμό η ενσωμάτωση τέτοιων εκτάσεων σε σχέδια ανάπτυξης μπορεί να συνυπάρξει με τη διατήρηση της αγροτικής δραστηριότητας.
Ενέργεια: Νέες πιέσεις και ισορροπίες σε προστατευόμενες περιοχές
Την ίδια στιγμή, η ρύθμιση συνδέεται και με το ευρύτερο ζήτημα της ανάπτυξης ενεργειακών έργων, καθώς οι περιοχές Natura αποτελούν πεδίο όπου συναντώνται διαφορετικές πιέσεις για αξιοποίηση. Η δυνατότητα πιο οργανωμένου σχεδιασμού εντός της Ζώνης Δ δημιουργεί ένα πλαίσιο μέσα στο οποίο μπορούν να εξεταστούν και τέτοιες δραστηριότητες, πάντα υπό την προϋπόθεση της συμβατότητας με την προστασία του περιβάλλοντος. Σε αυτό το επίπεδο, η συζήτηση δεν αφορά μόνο την ανάπτυξη ή μη έργων, αλλά τον τρόπο με τον οποίο κατανέμονται οι χρήσεις και πώς συνδυάζονται διαφορετικές ανάγκες, όπως η ενεργειακή μετάβαση, η προστασία των οικοσυστημάτων και οι τοπικές οικονομικές δραστηριότητες.
Δεν αφορά όλους και δεν είναι άμεσο
Παρά τη συζήτηση που έχει ανοίξει, η ρύθμιση δεν αφορά το σύνολο των περιοχών Natura και δεν ενεργοποιείται αυτόματα με την ψήφιση του νόμου. Η εφαρμογή της περνά μέσα από συγκεκριμένα στάδια που απαιτούν χρόνο, με τις Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες και τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια να καθορίζουν το πού και σε ποια έκταση μπορεί να προχωρήσει ο σχεδιασμός.
Αυτό σημαίνει ότι σε πολλές περιπτώσεις η επίδραση θα καθυστερήσει ή θα παραμείνει περιορισμένη, τουλάχιστον σε πρώτη φάση.
