Η αύξηση των ορίων επένδυσης οδηγεί τους επενδυτές σε περιοχές με δυνατότητα μετατροπής επαγγελματικών κτιρίων σε κατοικίες, ενώ οι γεωπολιτικές εξελίξεις στην Ανατολική Μεσόγειο επηρεάζουν το επενδυτικό κλίμα και ενδέχεται να δημιουργήσουν νέα κύματα ενδιαφέροντος για την ελληνική κτηματαγορά.
Το πρόγραμμα Golden Visa συνεχίζει να αποτελεί έναν από τους βασικούς μηχανισμούς προσέλκυσης ξένων επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων. Τα τελευταία στοιχεία δείχνουν ότι το πρόγραμμα βρίσκεται σε μια μεταβατική φάση, καθώς καταγράφεται ταυτόχρονα ρεκόρ εγκρίσεων αλλά και σημαντική μείωση στις νέες αιτήσεις.
Σχετική ανάλυση του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates αποτυπώνει την εικόνα στο real estate με «μοχλό» την Golden Visa, τα νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων, την προέλευση των αγοραστών, και τις περιοχές με ενδιαφέρον, δηλαδή, πού επενδύουν σήμερα οι ξένοι επενδυτές
Όπως αναφέρεται, το 2025 σημειώθηκε ιστορικό υψηλό στις εγκρίσεις αδειών διαμονής μέσω Golden Visa, οι οποίες έφτασαν τις 8.879, αυξημένες κατά περίπου 95,7% σε σχέση με το 2024, όταν είχαν εγκριθεί 4.535 άδειες. Η αύξηση αυτή αποδίδεται κυρίως στην εκκαθάριση μεγάλου όγκου εκκρεμών αιτήσεων προηγούμενων ετών. Αντίθετα, οι νέες αιτήσεις παρουσίασαν αισθητή υποχώρηση. Το 2025 κατατέθηκαν 6.978 αιτήσεις, έναντι 9.289 το 2024, δηλαδή πτώση περίπου 25%.
Αιτήσεις Golden Visa (Ιανουάριος 2025 – Ιανουάριος 2026)
Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι σημαντικός αριθμός αιτήσεων εξακολουθεί να βρίσκεται σε εκκρεμότητα, γεγονός που επηρεάζει την πραγματική εικόνα της αγοράς.
Οι εθνικότητες των επενδυτών που επενδύουν στην Ελλάδα
Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, πρόεδρο του Δικτύου, η σύνθεση των επενδυτών Golden Visa παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Παραδοσιακά, οι επενδυτές από την Κίνα αποτελούν τη μεγαλύτερη ομάδα δικαιούχων του προγράμματος, ενώ τα τελευταία χρόνια αυξάνεται σημαντικά η παρουσία επενδυτών από χώρες της Ανατολικής Μεσογείου και της Μέσης Ανατολής.
Κορυφαίες εθνικότητες επενδυτών Golden Visa στην Ελλάδα
Τα στοιχεία αυτά επιβεβαιώνουν ότι η Κίνα εξακολουθεί να αποτελεί την κυρίαρχη δύναμη στο πρόγραμμα Golden Visa, καθώς σχεδόν ένας στους δύο επενδυτές προέρχεται από την κινεζική αγορά.
Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια παρατηρείται σημαντική άνοδος των επενδυτών από:
- Τουρκία
- Ισραήλ
- Ιράν
- χώρες της Μέσης Ανατολής
Η αυξημένη γεωπολιτική αβεβαιότητα στην ευρύτερη περιοχή της Ανατολικής Μεσογείου οδηγεί πολλούς επενδυτές στην αναζήτηση ασφαλών επενδυτικών προορισμών εντός Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Οι περιοχές που συγκεντρώνουν τις περισσότερες επενδύσεις
Όπως σημειώνεται στην έρευνα, η γεωγραφική κατανομή των επενδύσεων δείχνει ότι περίπου 70% των επενδύσεων Golden Visa πραγματοποιούνται στην Αθήνα και την Αττική.
Οι περιοχές που προσελκύουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον είναι κυρίως στο κέντρο της Αθήνας:
- Κουκάκι
- Κολωνάκι
- Παγκράτι
- Κυψέλη
- Πατήσια
- Εξάρχεια
- Νεάπολη
- Άγιο Ελευθέριο
Παράλληλα, έντονη επενδυτική δραστηριότητα καταγράφεται σε:
- Πειραιά
- Καλλιθέα
- Νέα Σμύρνη
Σημαντική παρουσία επενδυτών καταγράφεται επίσης στη Θεσσαλονίκη, ενώ αυξημένο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και τουριστικές περιοχές όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Κρήτη και η Ρόδος.
Τα νέα όρια επένδυσης
Οι αλλαγές στο πρόγραμμα Golden Visa έχουν επηρεάσει σημαντικά τη στρατηγική των επενδυτών.
Οι αλλαγές αυτές οδηγούν πλέον πολλούς επενδυτές σε μεγαλύτερες επενδύσεις, όπως η αγορά ολόκληρων κτιρίων και η μετατροπή επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες.
Νέες περιοχές Golden Visa στην Αττική λόγω αλλαγής χρήσης ακινήτων
Σύμφωνα με την έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τον τελευταίο καιρό ορισμένες περιοχές της Αθήνας όπου παρατηρείται αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα από επενδυτές Golden Visa, κυρίως λόγω της δυνατότητας αλλαγής χρήσης επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες.
Η δυνατότητα αυτή επιτρέπει στους επενδυτές να αποκτήσουν άδεια διαμονής μέσω επένδυσης από 250.000 ευρώ, ακόμη και σε περιοχές της Αττικής όπου το κατώτατο όριο επένδυσης έχει αυξηθεί στα 800.000 ευρώ.
Συγκεκριμένα, σε αρκετές περιοχές του κέντρου και των βόρειων τμημάτων της Αθήνας υπάρχει σημαντικό απόθεμα παλαιών επαγγελματικών χώρων, γραφείων και μικρών επαγγελματικών κτιρίων, τα οποία μπορούν να μετατραπούν σε οικιστικά ακίνητα.
Μεταξύ των περιοχών που συγκεντρώνουν αυξανόμενο ενδιαφέρον βρίσκονται:
- Κυψέλη
- Πατήσια (Άνω και Κάτω)
- Άγιος Ελευθέριος
- Κολωνός
- Σεπόλια
- Κεραμεικός
- Μεταξουργείο
- Νέος Κόσμος
- Καλλιθέα
- Πειραιάς
Οι περιοχές αυτές διαθέτουν μεγάλο αριθμό παλαιών επαγγελματικών ακινήτων ή μικτών χρήσεων κτιρίων, τα οποία μπορούν να μετατραπούν σε διαμερίσματα ή συγκροτήματα κατοικιών. Έτσι, οι επενδυτές μπορούν να αποκτήσουν Golden Visa με επένδυση 250.000 ευρώ, αντί για 800.000 ευρώ που ισχύει για την αγορά κατοικίας στις ίδιες περιοχές της Αττικής.
Η εξέλιξη αυτή έχει δημιουργήσει ένα νέο επενδυτικό μοντέλο στην αγορά ακινήτων της Αθήνας, όπου η αλλαγή χρήσης επαγγελματικών κτιρίων σε κατοικίες αποτελεί πλέον έναν από τους βασικούς μηχανισμούς αξιοποίησης του παλαιού κτιριακού αποθέματος της πόλης.
Προφίλ ακινήτων που αγοράζονται μέσω Golden Visa στην Ελλάδα
Όπως σημειώνεται, τα ακίνητα που επιλέγουν οι επενδυτές του προγράμματος Golden Visa παρουσιάζουν συγκεκριμένα χαρακτηριστικά, τα οποία συνδέονται κυρίως με τη δυνατότητα σταθερής μακροχρόνιας μίσθωσης και τη θέση τους στον αστικό ιστό. Οι επενδυτές αναζητούν ακίνητα που συνδυάζουν προσιτό κόστος αγοράς και καλή πρόσβαση σε μέσα μεταφοράς.
Τα βασικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που αγοράζονται μέσω Golden Visa είναι τα εξής:
- Διαμερίσματα 40 - 80 τ.μ.: Αποτελούν περίπου το 55% των επενδύσεων, καθώς θεωρούνται το ιδανικό μέγεθος για μακροχρόνια μίσθωση σε εργαζόμενους, φοιτητές ή μικρά νοικοκυριά.
- Παλαιά διαμερίσματα προς ανακαίνιση: Περίπου 25% των επενδύσεων αφορά ακίνητα κατασκευής πριν το 1990, τα οποία μπορούν να αναβαθμιστούν ενεργειακά και λειτουργικά.
- Ολόκληρα κτίρια ή μικρές πολυκατοικίες: Περίπου 12% των επενδύσεων αφορά αγορά ολόκληρων κτιρίων, τα οποία ανακαινίζονται και διαμορφώνονται σε συγκροτήματα διαμερισμάτων για μακροχρόνια μίσθωση.
- Τουριστικές κατοικίες και ακίνητα σε τουριστικές περιοχές: Περίπου 8% των επενδύσεων αφορά ακίνητα σε δημοφιλείς προορισμούς, τα οποία μπορούν να αξιοποιηθούν είτε για ιδιωτική χρήση είτε για μισθωτική εκμετάλλευση.
- Εγγύτητα σε μέσα σταθερής τροχιάς: Ιδιαίτερη προτίμηση παρουσιάζουν ακίνητα που βρίσκονται σε απόσταση έως 500 μέτρων από σταθμούς μετρό ή βασικούς συγκοινωνιακούς κόμβους, καθώς αυξάνεται σημαντικά η ζήτηση για μίσθωση.
- Τοποθεσία κοντά σε πανεπιστήμια ή επιχειρηματικά κέντρα: Ακίνητα σε περιοχές με έντονη φοιτητική ή επαγγελματική δραστηριότητα παρουσιάζουν υψηλότερη ζήτηση για μακροχρόνια μίσθωση.
- Δυνατότητα ενεργειακής αναβάθμισης: Οι επενδυτές προτιμούν ακίνητα που μπορούν να ανακαινιστούν ώστε να αποκτήσουν ενεργειακή κλάση Β ή Γ, μειώνοντας το λειτουργικό κόστος για τους ενοικιαστές.
Τυπικό προφίλ επένδυσης Golden Visa
Ένας τυπικός επενδυτής Golden Visa επιλέγει:
- διαμέρισμα 50-70 τ.μ.
- κατασκευής 1980-2000
- σε πολυκατοικία κοντά σε μετρό ή βασικούς συγκοινωνιακούς άξονες
- σε περιοχές με φοιτητική ή τουριστική ζήτηση
- με στόχο σταθερό εισόδημα από μακροχρόνια μίσθωση.
Η γεωπολιτική κρίση και οι πιθανές επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων
Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, η γεωπολιτική κρίση στη Μέση Ανατολή δημιουργεί ένα περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας που μπορεί να επηρεάσει έμμεσα και την ελληνική αγορά ακινήτων. Οι γεωπολιτικές εντάσεις επηρεάζουν την παγκόσμια οικονομία, την ενέργεια, το εμπόριο, τον τουρισμό και κυρίως το επενδυτικό κλίμα, γεγονός που έχει άμεση αντανάκλαση και στις επενδύσεις σε ακίνητα.
Η αγορά ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με την εμπιστοσύνη των επενδυτών, το κόστος χρηματοδότησης και τη γενικότερη πορεία της οικονομίας. Επομένως, κάθε διεθνής κρίση μπορεί να επιβραδύνει τον ρυθμό λήψης επενδυτικών αποφάσεων, καθώς επενδυτές και επιχειρήσεις τείνουν να τηρούν στάση αναμονής μέχρι να διαμορφωθεί πιο ξεκάθαρη εικόνα για τις οικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις. Παράλληλα, σε περίπτωση παρατεταμένης σύγκρουσης, η άνοδος του πληθωρισμού και του κόστους δανεισμού μπορεί να περιορίσει νέες επενδύσεις στον κλάδο των ακινήτων και να αυξήσει το κόστος κατασκευής, επηρεάζοντας την ανάπτυξη νέων έργων.
«Ωστόσο, εφόσον η Ελλάδα παραμείνει εκτός άμεσης στρατιωτικής εμπλοκής, η χώρα μπορεί να λειτουργήσει και ως ένας ασφαλής επενδυτικός προορισμός στην Ανατολική Μεσόγειο. Σε τέτοιες περιόδους διεθνούς αβεβαιότητας, δεν αποκλείεται να καταγραφεί και άμεση κινητικότητα ή ακόμη και ένα νέο κύμα επενδυτικού ενδιαφέροντος, ιδιαίτερα από επενδυτές που προέρχονται από περιοχές γεωπολιτικής έντασης και αναζητούν σταθερότητα, πρόσβαση στην Ευρωπαϊκή Ένωση και ασφαλείς τοποθετήσεις κεφαλαίων.
Σε κάθε περίπτωση, η ένταση και κυρίως η διάρκεια της κρίσης θα αποτελέσουν τους βασικούς παράγοντες που θα καθορίσουν την τελική επίδραση στην ελληνική αγορά ακινήτων, τόσο σε επίπεδο επενδύσεων όσο και στη γενικότερη δυναμική της κτηματαγοράς», καταλήγει ο ίδιος.
