Ένα πολεοδομικό εργαλείο που παρέμενε για δεκαετίες ουσιαστικά ανενεργό περνά πλέον στο πρώτο στάδιο εφαρμογής. Από τη Δευτέρα 16 Μαρτίου 2026 τίθεται σε πιλοτική λειτουργία η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, ενεργοποιώντας για πρώτη φορά στην πράξη τη διαδικασία μεταφοράς συντελεστή δόμησης μέσα από ένα ενιαίο ψηφιακό σύστημα.
Ο νέος μηχανισμός επιτρέπει το «χαμένο» δικαίωμα δόμησης ενός ακινήτου να μετατρέπεται σε μεταβιβάσιμη αξία που μπορεί να αξιοποιηθεί σε άλλες περιοχές όπου ο πολεοδομικός σχεδιασμός επιτρέπει πρόσθετη ανάπτυξη. Με την πιλοτική ενεργοποίηση της πλατφόρμας ξεκινά η καταχώριση τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ένα πρώτο βήμα για την πρακτική εφαρμογή ενός εργαλείου που είχε θεσπιστεί εδώ και δεκαετίες αλλά δεν είχε λειτουργήσει λόγω θεσμικών και διοικητικών εμποδίων.
Με την Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΦΕΚ Β΄ 1451/13-3-2026) των Υπουργείων Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζεται η διαδικασία καταχώρισης στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης που βρίσκονται σε ισχύ και διαθέτουν υπόλοιπο δόμησης προς μεταφορά βάσει των νόμων 880/1979, 2300/1995 και 3044/2002.
Η πιλοτική λειτουργία της πλατφόρμας προβλέπεται να διαρκέσει τέσσερις μήνες και αποτελεί το πρώτο βήμα για την πλήρη ψηφιοποίηση της διαδικασίας μεταφοράς συντελεστή δόμησης, με στόχο τη διαφάνεια, την επιτάχυνση των διαδικασιών και τη μείωση της γραφειοκρατίας. Η διαδικασία πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr, με τη συμμετοχή εξουσιοδοτημένων μηχανικών και με διασύνδεση της πλατφόρμας με βασικά πληροφοριακά συστήματα της δημόσιας διοίκησης όπως το φορολογικό μητρώο της ΑΑΔΕ, το Ελληνικό Κτηματολόγιο, το Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας και το ΓΕΜΗ.
Τι αλλάζει για τους πολίτες με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης
Η βασική αρχή της μεταρρύθμισης είναι ότι το δικαίωμα δόμησης δεν εξαφανίζεται όταν ένα ακίνητο δεσμεύεται για λόγους προστασίας, όπως μπορεί να συμβεί για παράδειγμα σε περιπτώσεις διατηρητέων κτιρίων, κοινόχρηστων χώρων ή περιοχών με αυστηρούς περιβαλλοντικούς περιορισμούς. Αντί να χάνεται, μετατρέπεται σε τίτλο μεταφοράς συντελεστή δόμησης που καταχωρίζεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και μπορεί να αξιοποιηθεί σε άλλες περιοχές όπου ο πολεοδομικός σχεδιασμός επιτρέπει πρόσθετη δόμηση μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ).
Με αυτό τον τρόπο επιχειρείται να συνδυαστεί η προστασία του περιβάλλοντος και του δομημένου χώρου με την οικονομική αξιοποίηση της ιδιωτικής περιουσίας. Ωστόσο, η μεταφορά συντελεστή δεν συνεπάγεται απαραίτητα πλήρη αποκατάσταση της αξίας που χάνεται λόγω των περιορισμών δόμησης. Η πραγματική αξία του τίτλου καθορίζεται από την αγορά και τη ζήτηση στις περιοχές υποδοχής, γεγονός που σημαίνει ότι στην πράξη λειτουργεί περισσότερο ως μηχανισμός οικονομικής εξισορρόπησης παρά ως πλήρης αποζημίωση της απώλειας.
Το πολεοδομικό «κενό» που μπλόκαρε την αγορά για χρόνια
Η απουσία λειτουργικού μηχανισμού μεταφοράς συντελεστή δόμησης συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με τις ελλείψεις στον χωρικό σχεδιασμό της χώρας. Για πολλά χρόνια σημαντικό τμήμα της ελληνικής επικράτειας δεν διέθετε σύγχρονα πολεοδομικά σχέδια ή βασιζόταν σε παλαιότερα εργαλεία σχεδιασμού που δεν ανταποκρίνονταν πλέον στις σημερινές ανάγκες. Τα τελευταία χρόνια βρίσκεται σε εξέλιξη μια εκτεταμένη διαδικασία εκπόνησης νέων Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, η οποία αναμένεται να καλύψει περίπου το 80% της επικράτειας. Ωστόσο, μέχρι σήμερα μόνο ένα σχετικά περιορισμένο ποσοστό –περίπου το 20%– διαθέτει πλήρως επικαιροποιημένο και θεσμοθετημένο σχεδιασμό, γεγονός που εξηγεί γιατί εργαλεία όπως η μεταφορά συντελεστή δόμησης δυσκολεύονταν για χρόνια να λειτουργήσουν στην πράξη.
Αυτό σήμαινε ότι ακόμη και όταν υπήρχαν τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δεν υπήρχαν περιοχές όπου μπορούσαν να αξιοποιηθούν. Το αποτέλεσμα ήταν ακίνητα με περιορισμούς χωρίς αποζημίωση, επενδύσεις που καθυστερούσαν, προσφυγές στα δικαστήρια και συνεχείς πιέσεις για αποσπασματικές εξαιρέσεις αντί για σταθερούς κανόνες.
Παραδείγματα: Από τη Μύκονο στην Αθηναϊκή Ριβιέρα
Για να γίνει πιο κατανοητός ο τρόπος λειτουργίας του μηχανισμού, η εικόνα γίνεται σαφέστερη μέσα από συγκεκριμένα παραδείγματα ακινήτων και περιοχών όπου η μεταφορά συντελεστή μπορεί να έχει διαφορετική οικονομική σημασία.
Στη Μύκονο, για παράδειγμα, ένα αγροτεμάχιο πέντε στρεμμάτων εκτός σχεδίου που στο παρελθόν μπορούσε να οικοδομηθεί με έως 200 τετραγωνικά μέτρα κατοικίας μπορεί να χάσει τη δυνατότητα αυτή λόγω νέων πολεοδομικών ή περιβαλλοντικών περιορισμών. Στην περίπτωση αυτή το δικαίωμα δόμησης μετατρέπεται σε τίτλο μεταφοράς συντελεστή 200 τετραγωνικών μέτρων και καταχωρίζεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης.
Η Μύκονος, ως κορεσμένη και ευαίσθητη πολεοδομικά περιοχή, λειτουργεί κυρίως ως περιοχή προέλευσης συντελεστή και όχι υποδοχής. Το πού μπορεί να αξιοποιηθεί ο τίτλος καθορίζεται από τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή που θεσμοθετούνται σε άλλες περιοχές.
Σε ένα ενδεικτικό σενάριο, αν η αγορά αποτιμήσει τον τίτλο στα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ο τίτλος των 200 τετραγωνικών θα μπορούσε να αντιστοιχεί σε περίπου 60.000 ευρώ. Δεν πρόκειται για πλήρη αποζημίωση της αξίας του ακινήτου, αλλά για μια μορφή οικονομικής εξισορρόπησης.
Αντίθετα, περιοχές όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα μπορούν να λειτουργήσουν ως ζώνες υποδοχής συντελεστή, καθώς σε τμήματά τους υπάρχουν ή προωθούνται Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που επιτρέπουν πρόσθετη δόμηση.
Σε τέτοιες περιοχές η αξία του ίδιου τίτλου μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερη. Για παράδειγμα, με αποτίμηση της τάξης των 1.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ένας τίτλος 200 τετραγωνικών θα μπορούσε να αντιστοιχεί σε αξία περίπου 240.000 ευρώ.
Η σύνδεση με τα πολεοδομικά σχέδια
Η λειτουργία της Τράπεζας Γης εξαρτάται άμεσα από τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Χωρίς θεσμοθετημένες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή μπορεί να υπάρχει τίτλος μεταφοράς συντελεστή αλλά όχι απαραίτητα αγορά που να τον απορροφά. Γι’ αυτό και η πλήρης λειτουργία του μηχανισμού συνδέεται με την πρόοδο των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τα οποία καθορίζουν χρήσεις γης, όρους δόμησης και περιοχές υποδοχής συντελεστή και εγκρίνονται με Προεδρικό Διάταγμα.
Η πλατφόρμα της Ψηφιακής Τράπεζας Γης τίθεται αρχικά σε πιλοτική λειτουργία διάρκειας τεσσάρων μηνών, περίοδος κατά την οποία θα πραγματοποιείται η καταχώριση τίτλων μεταφοράς συντελεστή και θα δοκιμαστεί στην πράξη η λειτουργία του συστήματος. Μετά την ολοκλήρωση της πιλοτικής φάσης αναμένεται η πλήρης ενεργοποίηση της πλατφόρμας σε επιχειρησιακό επίπεδο. Ωστόσο, η ουσιαστική ανάπτυξη της αγοράς μεταφοράς συντελεστή δόμησης θα εξαρτηθεί από το πόσο γρήγορα θα θεσμοθετηθούν οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή μέσα από τα νέα πολεοδομικά σχέδια. Με βάση το σημερινό χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης των πολεοδομικών μελετών και των εγκρίσεων με Προεδρικά Διατάγματα, η Τράπεζα Γης εκτιμάται ότι θα αρχίσει να λειτουργεί σε πλήρη κλίμακα σταδιακά έως το 2027, όταν θα έχουν προχωρήσει σε μεγαλύτερο βαθμό τα νέα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια σε όλη τη χώρα.
Η ενεργοποίηση της Τράπεζας Γης αποτελεί το πρώτο βήμα για τη δημιουργία ενός οργανωμένου μηχανισμού, όμως η πραγματική δυναμική του θα εξαρτηθεί από την πρόοδο του πολεοδομικού σχεδιασμού.
Στην πράξη, την περίοδο 2026-2027 η εφαρμογή της Ψηφιακής Τράπεζας Γης θα αναπτύσσεται σταδιακά και κυρίως σε περιοχές όπου έχουν ήδη θεσμοθετηθεί Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή ή όπου ο πολεοδομικός σχεδιασμός βρίσκεται σε ώριμο στάδιο. Αυτό σημαίνει ότι πολλοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή θα μπορούν μεν να καταχωρίζονται στην πλατφόρμα, αλλά δεν θα είναι απαραίτητα άμεσα αξιοποιήσιμοι. Η πλήρης λειτουργία της αγοράς μεταφοράς συντελεστή αναμένεται να διαμορφωθεί προοδευτικά, όσο ολοκληρώνονται και θεσμοθετούνται τα νέα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια σε όλη τη χώρα.
Το ευρωπαϊκό πλαίσιο: TDR και land banking
Η μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης δεν αποτελεί ελληνική ιδιαιτερότητα. Αντίστοιχα εργαλεία λειτουργούν εδώ και δεκαετίες σε πολλές χώρες της Ευρώπης και της Βόρειας Αμερικής μέσω των συστημάτων Transfer of Development Rights (TDR) και land banking. Τα εργαλεία αυτά χρησιμοποιούνται για να προστατεύονται περιοχές περιβαλλοντικής ή πολιτιστικής αξίας χωρίς να απαξιώνεται πλήρως η ιδιωτική περιουσία.
Στην Ευρωπαϊκή Ένωση δεν υπάρχει ενιαία οδηγία για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, αλλά τέτοιες πρακτικές θεωρούνται συμβατές με τις πολιτικές βιώσιμης χωρικής ανάπτυξης και εφαρμόζονται σε αρκετές χώρες όπως η Ιταλία, η Γαλλία και η Ολλανδία.
