Παρά το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και το σημαντικό απόθεμα κατοικιών, η Ελλάδα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει έντονες πιέσεις στη στέγαση, με την πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή κατοικία να καθίσταται ολοένα δυσκολότερη, ιδιαίτερα για νέους και ενοικιαστές. Η έρευνα της Alpha Bank για την αγορά κατοικίας, αναδεικνύει ένα βασικό «ελληνικό παράδοξο»: πολλά ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς, την ώρα που η ζήτηση ενισχύεται και οι προσδοκίες για άνοδο ενοικίων παγιώνονται.
Η εικόνα που προκύπτει δεν παραπέμπει απλώς σε μια συγκυριακή στεγαστική πίεση, αλλά σε δομικές αδυναμίες της προσφοράς κατοικιών, οι οποίες λειτουργούν ως βασικός μηχανισμός διατήρησης των υψηλών τιμών.
Υψηλό κόστος στέγασης και απόκλιση από τα εισοδήματα
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, το ζήτημα της προσιτής κατοικίας έχει λάβει χαρακτηριστικά κρίσης, ωστόσο στην Ελλάδα η επιβάρυνση των νοικοκυριών είναι εντονότερη. Το συνολικό κόστος στέγασης αντιστοιχούσε το 2024 στο 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος, ποσοστό αισθητά υψηλότερο από τον μέσο όρο της ΕΕ, γεγονός που αποτυπώνει τη δυσανάλογη πίεση στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς. Παράλληλα, οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό από τα εισοδήματα, επιδεινώνοντας τις συνθήκες απόκτησης ιδιόκτητης στέγης.
Την ίδια στιγμή, τα ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν την κυρίαρχη μορφή μη χρηματοοικονομικού πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών, αντιπροσωπεύοντας περίπου τα δύο τρίτα του συνολικού πλούτου, στοιχείο που εξηγεί και την ισχυρή πολιτισμική και επενδυτική προσήλωση στην κατοικία.
Το «ελληνικό παράδοξο»: Υψηλό απόθεμα, περιορισμένη αξιοποίηση
Κεντρικό εύρημα της έρευνας είναι ότι η στεγαστική πίεση δεν οφείλεται αποκλειστικά στην αυξημένη ζήτηση, αλλά κυρίως στη δυσλειτουργία της πλευράς της προσφοράς. Ενδεικτικά, σχεδόν το 35% των κανονικών κατοικιών στη χώρα δεν κατοικούνται, ποσοστό από τα υψηλότερα στην ΕΕ. Οι κενές κατοικίες ανήλθαν σε περίπου 794 χιλιάδες σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής, με σημαντική συγκέντρωση στην Αττική και τα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου καταγράφεται και η μεγαλύτερη ζήτηση.
Σε επίπεδο έρευνας πεδίου, ένας στους δέκα ερωτηθέντες δηλώνει ότι διαθέτει κενή ή αναξιοποίητη κατοικία, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι ένα τμήμα του υφιστάμενου αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς. Ο βασικότερος λόγος μη αξιοποίησης είναι το υψηλό κόστος ανακαίνισης ή ανακατασκευής, το οποίο αναφέρθηκε από το 42% των ιδιοκτητών, ενώ ακολουθούν ζητήματα συνιδιοκτησίας και κληρονομικών διαφορών (21%). Τα ευρήματα αυτά υποδηλώνουν ότι η αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς δεν εξαρτάται μόνο από την κατασκευή νέων κατοικιών, αλλά και από την ενεργοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος.
Παγίωση προσδοκιών για άνοδο ενοικίων
Ιδιαίτερη σημασία έχει η μεταβολή των προσδοκιών των νοικοκυριών. Περίπου επτά στους δέκα ερωτηθέντες εκτιμούν ότι τα ενοίκια θα συνεχίσουν να αυξάνονται την επόμενη πενταετία, με το σχετικό ποσοστό να ενισχύεται κατά περίπου 10 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το 2024. Η τάση αυτή αντανακλά τις έντονες αυξήσεις των τελευταίων ετών και δημιουργεί ένα περιβάλλον αυτοτροφοδοτούμενων πληθωριστικών προσδοκιών στην αγορά κατοικίας. Αξιοσημείωτο είναι ότι οι προσδοκίες αυτές εμφανίζονται σχεδόν ομοιόμορφες μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών, γεγονός που υποδηλώνει ότι η αίσθηση στεγαστικής πίεσης είναι διάχυτη σε όλα τα κοινωνικά στρώματα και γεωγραφικές περιοχές.
Ενίσχυση της ζήτησης και ρόλος του «Σπίτι μου ΙΙ»
Παρά τις δυσκολίες πρόσβασης, η πρόθεση αγοράς κατοικίας παρουσιάζει ενίσχυση. Το ποσοστό όσων σχεδιάζουν να αγοράσουν κατοικία στο άμεσο μέλλον αυξήθηκε κατά 8 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με το 2024, με τη μεγαλύτερη άνοδο να καταγράφεται στους ενοικιαστές και στις νεότερες ηλικιακές ομάδες.
Ειδικότερα, τα άτομα ηλικίας 24-35 ετών εμφανίζουν τη μεγαλύτερη πρόθεση αγοράς, στοιχείο που συνδέεται και με την υλοποίηση του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ».
Σύμφωνα με την έρευνα, περίπου το ένα τέταρτο των υποψήφιων αγοραστών είτε έχει ήδη υποβάλει είτε σχεδιάζει να υποβάλει αίτηση στο πρόγραμμα, ενώ το 66% των ερωτηθέντων θεωρεί ότι συμβάλλει στην απόκτηση κατοικίας από νέα ζευγάρια. Ωστόσο, σχεδόν οι μισοί από τους δυνητικούς αγοραστές δεν προτίθενται να συμμετάσχουν, κυρίως λόγω εισοδηματικών και ηλικιακών κριτηρίων, γεγονός που περιορίζει την εμβέλεια του μέτρου.
Γερασμένο οικιστικό απόθεμα και ενεργειακές ανάγκες
Ένας ακόμη κρίσιμος παράγοντας που επιβαρύνει την προσφορά είναι η ποιότητα και η ηλικία των κατοικιών. Μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος έχει κατασκευαστεί πριν από το 1990, ενώ μόνο ένα πολύ μικρό ποσοστό νέων κατοικιών προστέθηκε μετά την οικονομική κρίση, λόγω της κατακόρυφης πτώσης της οικοδομικής δραστηριότητας. Η επενδυτική άπνοια της προηγούμενης δεκαετίας εμπόδισε την ανανέωση του φυσικού κεφαλαίου κατοικιών, δημιουργώντας σήμερα ένα γερασμένο απόθεμα. Στο πλαίσιο αυτό, έξι στις δέκα κύριες κατοικίες θεωρείται ότι χρήζουν ενεργειακής αναβάθμισης, ποσοστό που αυξάνεται σημαντικά όσο αυξάνεται η ηλικία του ακινήτου. Το στοιχείο αυτό συνδέεται άμεσα με το υψηλό κόστος ανακαίνισης που λειτουργεί αποτρεπτικά για τη διάθεση κενών ακινήτων στην αγορά.
Αστικοποίηση και συγκέντρωση ζήτησης στα μεγάλα κέντρα
Η στεγαστική πίεση αποκτά έντονη γεωγραφική διάσταση, καθώς η οικονομική δραστηριότητα και οι θέσεις εργασίας συγκεντρώνονται στα μεγάλα αστικά κέντρα. Περίπου το 35% του πληθυσμού ζει και εργάζεται στη μητροπολιτική περιοχή της Αθήνας, η οποία παράγει το 46% του ΑΕΠ της χώρας, γεγονός που ενισχύει τη ζήτηση για κατοικία σε συγκεκριμένες περιοχές. Η συγκέντρωση αυτή, σε συνδυασμό με το παλαιό και εν μέρει αναξιοποίητο απόθεμα, επιτείνει την ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Παράλληλα, η ανάπτυξη της οικονομίας διαμοιρασμού και της βραχυχρόνιας μίσθωσης την τελευταία δεκαετία αναδεικνύεται ως ένας από τους βασικούς παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές κατοικιών και ενοικίων, ιδίως σε τουριστικές περιοχές και στην Αττική.
Η κρίση ως ζήτημα προσφοράς και οι προκλήσεις πολιτικής
Το βασικό συμπέρασμα της ανάλυσης είναι ότι το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα αφορά πρωτίστως την πλευρά της προσφοράς κατοικιών, ειδικά στις μητροπολιτικές περιοχές, όπου η ζήτηση παραμένει ισχυρή. Τα μέτρα που επικεντρώθηκαν κυρίως στην ενίσχυση της ζήτησης συνέβαλαν μερικώς στην άμβλυνση του προβλήματος, χωρίς όμως να αντιμετωπίσουν τη βασική αιτία, δηλαδή την περιορισμένη διαθεσιμότητα κατάλληλων και αξιοποιήσιμων κατοικιών. Σε αυτό το πλαίσιο, η ενεργοποίηση των κενών ακινήτων, η επιτάχυνση των ανακαινίσεων και η ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας αναδεικνύονται ως κρίσιμοι πυλώνες πολιτικής. Παράλληλα, η γεωγραφική αποκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας και η ενίσχυση της εξ αποστάσεως εργασίας θα μπορούσαν να συμβάλουν στη διάχυση της ζήτησης και στη μείωση των πιέσεων στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Τελικά, η ελληνική αγορά κατοικίας φαίνεται να εισέρχεται σε μια φάση παρατεταμένης προσαρμογής, όπου η αυξημένη ζήτηση, οι ανοδικές προσδοκίες για ενοίκια και οι δομικές αδυναμίες της προσφοράς συνθέτουν ένα περιβάλλον διατηρούμενων πιέσεων. Χωρίς ουσιαστικές παρεμβάσεις στην πλευρά της προσφοράς και στην αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος, η εξισορρόπηση της αγοράς και η βελτίωση της πρόσβασης σε προσιτή κατοικία εκτιμάται ότι θα παραμείνουν μεσοπρόθεσμα ζητούμενα.
