Ροή
Τον δρόμο προς την υλοποίηση φαίνεται να παίρνει σταδιακά μεγάλη επένδυση, σχεδόν 120 εκατ. ευρώ, που προωθεί η Noval Property ΑΕΕΑΠ, η real estate θυγατρική του ομίλου Viohalco, στην οδό Πειραιώς 252, σε ακίνητο συνολικής έκτασης 69.599 τ.μ., στον Δήμο Μοσχάτου – Ταύρου. Βασικός χωρικός προορισμός της προτεινόμενης χωρικής ανάπτυξης είναι η δημιουργία ενός Σύνθετου Πολιτιστικού, Εμπορικού, Επιχειρηματικού, Οικιστικού και Τουριστικού Πόλου που είναι πλήρως συμβατός με τον υπερκείμενο σχεδιασμό, αναδεικνύει τον πολιτιστικό / ιστορικό άξονα της οδού Πειραιώς και συμβάλει στην ενίσχυση του πολύ-λειτουργικού χαρακτήρα του Ελαιώνα. Το έργο της Πειραιώς 252 αφορά στην αστική ανάπλαση (urban regeneration) των παλαιών εγκαταστάσεων του εργοστασίου, όπου θα αναπτυχθούν εγκαταστάσεις πολιτισμού, τουριστική μονάδα (έως 600 κλίνες), επιχειρηματικό κέντρο, κατοικίες, food hall, χώροι αθλητισμού κ.α.
«ΟΚ» από Περιφέρεια Αττικής
Το Περιφερειακό Συμβούλιο της Αττικής σε πρόσφατη συνεδρίασή του (12/04), όπως είχε προαναγγείλει τότε η στήλη BackStory, γνωμοδότησε, κατά πλειοψηφία, θετικά υπέρ του project. Το προτεινόμενο ΕΣΧΑΣΕ συνιστά Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο που αποσκοπεί στη χωρική οργάνωση και ανάπτυξη της περιοχής επέμβασης προκειμένου να λειτουργήσει ως υποδοχέας σχεδίου στρατηγικής σημασίας. Η επένδυση πρόκειται να έχει σημαντικά οφέλη για την εθνική και τοπική οικονομία, έχοντας προϋπολογισμό, όπως τουλάχιστον αναφέρεται στην εγκριτική απόφαση, πάνω από 117 εκατ. ευρώ, δημιουργώντας (αν και υπήρχαν πληροφορίες για project μίνιμουμ 150 εκατ. ευρώ) και 802 νέες θέσεις εργασίας. Μάλιστα, μόλις προ ημερών η Περιφέρεια «ανέβασε» τη σχετική απόφαση.
«Urban regeneration» και «Art District»
Πιο συγκεκριμένα, πρόκειται να αναπτυχθούν χρήσεις μουσείων και άλλων πολιτιστικών χρήσεων (π.χ. Digital Arts), χώρων συνάθροισης κοινού (π.χ. Art Social Club), καταστημάτων, εστίασης - αναψυχής (π.χ. Food Hall), γραφείων/ κέντρων έρευνας/ θερμοκοιτίδων επιχειρήσεων, επαγγελματικών εργαστηρίων, μικρών αθλητικών εγκαταστάσεων, κατοικιών και ξενοδοχείου. Παράλληλα, οι νέοι κτιριακοί όγκοι σε συνδυασμό με τα διατηρητέα βιομηχανικά κτίρια, τα οποία προστατεύονται, αποκαθίστανται και επαναχρησιμοποιούνται, χωροθετούνται με τέτοιο τρόπο ώστε να δημιουργούνται ανοικτές εσωτερικές πλατείες με διαφορετικό μέγεθος και χαρακτήρα, ευνοώντας την εσωτερική κίνηση των πεζών.
Με τη χωροθέτηση του Σύνθετου Πολιτιστικού, Εμπορικού, Επιχειρηματικού, Οικιστικού και Τουριστικού Πόλου τίθενται τα θεμέλια για την ανάδυση ενός Πολιτιστικού Τετραγώνου μητροπολιτικής εμβέλειας («Art District»), συνολικού εμβαδού περίπου 222 στρεμμάτων, όπου θα λειτουργούν η Ανώτατη Σχολή Καλών Τεχνών, το Κέντρο Πολιτισμού του Ιδρύματος Μείζονος Ελληνισμού, ο χώρος του Φεστιβάλ Αθηνών μαζί με τους δύο νέους μουσειακούς χώρους στην περιοχή επέμβασης και το σύνολο των μητροπολιτικής αλλά και τοπικής εμβέλειας χρήσεων του επενδυτικού σχεδίου.
Χρήσεις γης
Στις προτεινόμενες χρήσεις γης ΕΣΧΑΣΕ διακρίνονται: Εμπορικά Καταστήματα, Γραφεία, Τράπεζες, Ασφάλειες, Κοινωφελείς Οργανισμοί, Κέντρα έρευνας / Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων, Διοίκηση, Εστιατόρια, Αναψυκτήρια, Αναψυχή (εξαιρούνται τα κέντρα διασκέδασης), Χώροι Συνάθροισης Κοινού, Εγκαταστάσεις Εμπορικών Εκθέσεων, Κτίρια Στάθμευσης, Κτίρια Κοινωνικής Πρόνοιας, Κατοικία, Πολιτιστικά Κτίρια, Κτίρια Εκπαίδευσης, Επαγγελματικά εργαστήρια μέχρι 500 τ.μ. συνολικής επιφάνειας δόμησης, Τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις (επιτρέπονται μόνο Τουριστικά καταλύματα μέγιστης δυναμικότητας 600 κλινών), Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις. Στους οικοδομήσιμους χώρους επιτρέπονται οι υφιστάμενοι θρησκευτικοί χώροι.
Το προτεινόμενο ποσοστό κάλυψης 45% στην περιοχή επέμβασης με εμβαδό 55.309,75 τ.μ. επιτρέπει την κάλυψη 24.889,39 τ.μ.. Με το προτεινόμενο ποσοστό η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη είναι πολύ μικρότερη από την υφιστάμενη σήμερα στο ακίνητο, η οποία φτάνει τα 40.098,65 τ.μ. Δηλαδή, παρά την αύξηση του θεσμοθετημένου μεγέθους, εντούτοις στην πράξη πρόκειται να απελευθερωθεί επιφάνεια άνω των 15 στρεμμάτων.
Πολιτιστική Δραστηριότητα
Το νέο μουσείο καθώς και ο σύγχρονος χώρος ψηφιακής τέχνης (Digital Arts) χωροθετούνται εντός των διατηρητέων κτιρίων (ΚΤ7 και ΚΤ24), σε άμεση γειτνίαση με το Κέντρο Πολιτισμού του ΙΜΕ. Ως χρήση που απευθύνεται σε ευρύ κοινό και εναρμονίζεται πλήρως με τον πολιτιστικό χαρακτήρα της οδού Πειραιώς, ο χώρος του μουσείου αναπτύσσεται εντός του διατηρητέου που έχει όψη στην οδό Πειραιώς. Η χωροθέτηση της μουσειακής χρήσης εντός των διατηρητέων κτισμάτων έχει ιδιαίτερη αξία σε επίπεδο κτιρίου, καθώς κτίρια σημαντικής ιστορικής και αρχιτεκτονικής αξίας επαναχρησιμοποιούνται και αξιοποιούνται για τη φιλοξενία πολιτιστικών και εκθεσιακών λειτουργιών, αναδεικνύοντας τον ιστορικό χαρακτήρα τους. Περαιτέρω, η χωροθέτηση έχει συμβολική αξία για την περιοχή του Ελαιώνα καθώς ο χαρακτήρας των δύο μουσειακών χώρων (Έρευνα, Καινοτομία, Τεχνολογία, Ψηφιακή Τέχνη) εντός των πρώην βιομηχανικών χώρων, δύναται να συμβολίσει το μετασχηματισμό του Ελαιώνα από αμιγή βιομηχανική περιοχή σε υποδοχέα καινοτομικής δραστηριότητας, έρευνας και τεχνολογίας.
Εμπορική Δραστηριότητα, Αναψυχή & Εστίαση
Τα καταστήματα λιανικής πώλησης και οι χώροι εστίασης κατανέμονται κυρίως στο ισόγειο των νέων κτιριακών όγκων, σε άμεση επαφή με την οδό Αγρινίου αλλά και τις εσωτερικές πλατείες του συγκροτήματος. Περαιτέρω, στον πυρήνα του ακινήτου και συγκεκριμένα σε τμήμα του διατηρητέου κτιρίου ΚΤ7, προτείνεται η λειτουργία ενός χώρου εστίασης και γαστρονομίας (Food Hall), ήτοι ενός ανοιχτού πολυχώρου με προϊόντα διατροφής, γαστρονομίας και γευσιγνωσίας κατά τα πρότυπα των διεθνών αντίστοιχων αγορών (π.χ. «Time Out Market» της Λισαβόνας). Η θέση του χώρου είναι ευνοϊκή τόσο για την εξυπηρέτηση των επισκεπτών στην κεντρική εσωτερική πλατεία όσο και των μόνιμων κατοίκων του συγκροτήματος και των καταστημάτων στη βορειοδυτική πλευρά του ακινήτου.
Επιχειρηματική Δραστηριότητα
Οι γραφειακοί χώροι, οι θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων και τα επαγγελματικά εργαστήρια κατανέμονται σχεδόν σε όλη την έκταση, τόσο εντός των διατηρητέων κτιρίων όσο και στους νέους κτιριακούς όγκους. Ως θερμοκοιτίδα επιχειρήσεων προτείνεται και ο κτιριακός όγκος στο νέο ΟΤ 234Β, στη συμβολή των οδών Θέμιδος και Αγρινίου, ο οποίος αποτελεί τμήμα προϋπάρχοντος κτιρίου (ΚΤ19). Ως προς τα επαγγελματικά εργαστήρια, το όραμα της αρχιτεκτονικής ομάδας είναι η λειτουργία εντός του συγκροτήματος δημιουργικών χώρων «Makerspaces», όπως ο πολυχώρος «BloQs» στο Λονδίνο, ένας χώρος έκτασης τριών στρεμμάτων όπου συνδυάζονται ο σχεδιασμός, η εκτύπωση, η κατασκευή με άλλες τεχνικές εργασίες (Foster+Partners, 2022). Αξίζει να σημειωθεί ότι καινοτόμο ψηφιακό εργαστήριο (Maker Space) λειτουργεί από το 2018 και στο Σεράφειο Κέντρο Αθλητισμού, Πολιτισμού και Καινοτομίας, το οποίο βρίσκεται πλησίον της Έκτασης.
Κατοικία
Το συγκρότημα κατοικιών ως χρήση πιο εσωστρεφής και για λόγους αποφυγής της όχλησης, χωροθετείται στο κεντρικό / βορειοδυτικό τμήμα του ακινήτου. Οι επιμέρους κατοικίες αναπτύσσονται γύρω από τα αίθρια του συγκροτήματος, τόσο για λόγους κατάλληλου φωτισμού / αερισμού και διαμπερότητας όσο και για την ενίσχυση του αισθήματος της «γειτονιάς».
Τουριστική Δραστηριότητα
Το ξενοδοχειακό κατάλυμα προβλέπεται στην πρόσοψη επί της οδού Πειραιώς, ως τοπόσημο, σε επαφή με τους πολιτιστικούς χώρους και χώρους εστίασης των διατηρητέων κτιρίων. Τμήμα του ξενοδοχειακού συγκροτήματος προεξέχει του λοιπού κτιρίου και προτείνεται διατηρώντας το μεγαλύτερο ύψος εντός του συγκροτήματος, για λόγους προβολής του έργου επί της οδού Πειραιώς. Ο εν λόγω κτιριακός όγκος που δύναται βάσει των προτεινόμενων όρων και περιορισμών δόμησης να φτάσει τα 27 m (κτίριο-τοπόσημο), χωροθετείται σε μεγάλη απόσταση από τα διατηρητέα κτίσματα (σχεδόν 50 m), διασφαλίζοντας την ομαλή κλιμάκωση του ύψους των κτιρίων, ιδίως δε την αρμονική ένταξη του νέου όγκου πλάι στον διατηρητέο υφιστάμενο.
Άλλες δραστηριότητες
Το κτίριο στάθμευσης και οι ήπιες αθλητικές εγκαταστάσεις οι οποίες προβλέπονται εντός διατηρούμενου κελύφους (σκελετός και στέγη υπάρχοντος κτιρίου) ως άμεση συνέχεια του παρακείμενου υπαίθριου χώρου, χωροθετούνται στο βορειοδυτικό τμήμα του ακινήτου, στη γωνία της οδού Αγρινίου με την προτεινόμενη οδό ήπιας κυκλοφορίας.
Ελεύθεροι Χώροι – Πλατείες
Στο προτεινόμενο Σχέδιο Γενικής Διάταξης, δίνεται ιδιαίτερη έμφαση στο σχεδιασμό και το χαρακτήρα των επιμέρους υπαίθριων και στεγασμένων ελεύθερων χώρων του συγκροτήματος. Οι ανοιχτοί χώροι κατανέμονται αρμονικά στο σύνολο της Έκτασης και σε συνδυασμό με τους προτεινόμενους χώρους κοινόχρηστου πρασίνου πέριξ του ακινήτου, αναμένεται να αναβαθμίσουν σημαντικά το δημόσιο και ιδιωτικό ελεύθερο χώρο τόσο αισθητικά (νέες φυτεύσεις σε ένα σκληρό βιομηχανικό αστικό τοπίο) όσο και λειτουργικά (νέοι χώροι στάσης και συστάδες δέντρων που αποτελούν στοιχεία σκιασμού). Ειδικότερα, εντός της Έκτασης προτείνονται 5 βασικές εσωτερικές πλατείες ποικίλων διαστάσεων και χαρακτήρα. Οι πλατείες αυτές είναι οι ακόλουθες:
Green Square / Πράσινη Πλατεία: Ο χώρος αυτός, ο οποίος είναι και ο μεγαλύτερος σε έκταση, προορίζεται για οργανικές καλλιέργειες τροφίμων και βοτάνων και τη δημιουργία ελαιώνα, με στόχο τη συμβολή στη δημιουργική υπαίθρια απασχόληση των κατοίκων του συγκροτήματος αλλά και ως στοιχείο μνήμης του αρχαίου Ελαιώνα των Αθηνών. Ο υπαίθριος αυτός χώρος συνδέεται άμεσα με τον ημιυπαίθριο χώρο αθλητικών εγκαταστάσεων που προτείνεται στο ίχνος υφιστάμενου κτιρίου (από το οποίο διατηρείται μόνο ο σκελετός και η στέγη).
Residential Square / Αίθριο συγκροτήματος κατοικιών: Ο εν λόγω χώρος αποτελεί μία από τις εσωστρεφείς πλατείες του συγκροτήματος στην οποία στρέφονται οι κύριες όψεις και οι ημιυπαίθριοι χώροι των επιμέρους κατοικιών.
Casual Square / «Καθημερινό»: Στην απόληξη του άξονα κίνησης από την είσοδο προς τον πυρήνα του συγκροτήματος διαμέσου του διατηρητέου κτιρίου ΚΤ7, σχεδιάζεται η «καθημερινή» πλατεία με χώρους στάσης και ποικίλα στέγαστρα κάτω από τα οποία δύνανται να φιλοξενηθούν χώροι στάσης καθώς και προσωρινές υπαίθριες αγορές.
Art Square / Πλατεία Τεχνών: Αποτελεί τη δεύτερη σε μέγεθος πλατεία της Έκτασης καθώς και την πρώτη πλατεία που συναντά ο επισκέπτης που εισέρχεται από την οδό Πειραιώς. Χωροθετείται σε κεντροβαρές σημείο της σύνθεσης μεταξύ του μουσειακών χώρων και του Food Hall (διατηρητέα ΚΤ24 και ΚΤ7), του ξενοδοχείου, των γραφείων και καταστημάτων. Η εν λόγω θέση αποδίδει στην συγκεκριμένη πλατεία τον πλέον «δημόσιο» χαρακτήρα.
Hotel Courtyard / Αίθριο ξενοδοχείου: Ο ανοιχτός αυτός χώρος αποτελεί την εσωτερική αυλή του κτιριακού όγκου που φιλοξενεί το ξενοδοχειακό συγκρότημα και γραφειακές λειτουργίες. Στις εν λόγω πλατείες / αίθρια, αξιοποιούνται ανθεκτικά στις τοπικές συνθήκες, μεσογειακά είδη χλωρίδας για τις νέες φυτεύσεις και συνδυάζονται με υδάτινα στοιχεία (στοιχεία δροσισμού), προκειμένου να διασφαλίσουν ευχάριστη συνθήκη βίωσης του υπαίθριου χώρου και να συμβάλουν στη βελτίωση του τοπικού μικροκλίματος.
