Ροή
Το Περιφερειακό Συμβούλιο Αττικής, σε σχετική του συνεδρίαση στα τέλη Ιουλίου, ομόφωνα γνωμοδότησε υπέρ της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ) για τη δημιουργία Κέντρου Καινοτομίας (στην Αττική/Π.Ε. Πειραιά), με μοντέλο ΣΔΙΤ, στο πρώην βιομηχανικό συγκρότημα ΧΡΩ.ΠΕΙ., μια επένδυση που μπορεί να ανέλθει στα 100 εκατ. ευρώ.
Βέβαια, το συμβούλιο έθεσε υπόψη των αρμόδιων αρχών μια σειρά από επισημάνσεις – παρατηρήσεις που πρέπει να εφαρμοστούν σε σχέση με εγκρίσεις, όρους και συντελεστές δόμησης, σχεδιασμούς και αρχιτεκτονικά – περιβαλλοντικά ζητήματα κ.α., πλην όμως, αν δεν προκύψει κάποια ανατροπή, το project για τη δημιουργία κέντρου καινοτομίας στο πρώην βιομηχανικό συγκρότημα ΧΡΩΠΕΙ συνεχίζει τον δρόμο του και κατά πληροφορίες, σύντομα ξεκινά η Β1 φάση του διαγωνισμού.
Πρόκειται για μεγάλο κτιριακό έργο-ΣΔΙΤ που αφορά στη δημιουργία ενός Κέντρο Καινοτομίας στην έκταση της παλιάς ΧΡΩΠΕΙ. Μη δεσμευτικές προσφορές στην πρώτη φάση του διαγωνισμού είχαν υποβάλει ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ, ΕΛΛΑΚΤΩΡ, ΙΝΤΡΑΚΑΤ και Dimand, μαζί με εταίρους ο κάθε ένας. Στα τέσσερα σχήματα συμμετέχουν και φορείς καινοτομίας, κάτι το οποίο εξάλλου επιβάλλει και ο διαγωνισμός. Από τον διαγωνισμό θα προκύψει ο Ιδιωτικός Φορέας Σύμπραξης (ΙΦΣ), ο οποίος θα αναλάβει την κατασκευή και τη λειτουργία της Πολιτείας Καινοτομίας για τουλάχιστον 30 χρόνια (προβλέπεται και 15ετή παράταση).
Το project αναμφίβολα θα συμβάλει στην αλλαγή και αναβάθμιση της οδού Πειραιώς, μαζί με τα υπόλοιπα έργα που προγραμματίζονται στην περιοχή.
Τα χαρακτηριστικά της περιοχής επέμβασης του ΕΠΣ, περιλαμβάνουν τις υφιστάμενες κτιριακές εγκαταστάσεις του βιομηχανικού συγκροτήματος «ΧΡΩ.ΠΕΙ.», οι οποίες αποτελούν από μόνες τους ένα αυτοτελές πολεοδομικό σύνολο και χαρακτηριστικό τοπιολογικό στοιχείο της περιοχής. Σημειώνεται ότι τα κτίρια του εν λόγω συγκροτήματος, έχουν χαρακτηριστεί ως διατηρητέα, τόσο λόγω της ιστορικότητάς τους όσο και λόγω των αρχιτεκτονικών και μορφολογικών τους χαρακτηριστικών (κτιριακοί όγκοι, βασικά δομικά υλικά, κ.α.).
Όπως αναφέρεται και στην απόφαση της Περιφέρειας Αττικής, το υπό εξέταση ακίνητο επιλέχθηκε για τη δημιουργία ενός σύγχρονου κτιριακού συγκροτήματος, που θα φιλοξενεί νεοφυείς επιχειρήσεις τεχνολογίας, όπως επίσης και τμήματα έρευνας και ανάπτυξης μεγάλων επιχειρήσεων, ενισχύοντας έτσι την καινοτομία και την επιχειρηματικότητα. Προτείνεται λοιπόν η δημιουργία μίας «Πολιτείας Καινοτομίας» στην Αθήνα, στα πρότυπα που έχουν ήδη υιοθετηθεί επιτυχημένα σε πολλά διεθνή επιχειρηματικά κέντρα.
Καθορισμός χρήσεων γης
Οι χρήσεις γης που καθορίζονται από το υπό μελέτη Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο στο σύνολο της περιοχής επέμβασης, στη διεύθυνση Πειραιώς 62 (OT 63), του Δήμου Πειραιά, είναι οι κάτωθι:
Γραφεία / Κέντρα έρευνας / Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων: Η κύρια χρήση αποτελεί κατ’ ελάχιστον το 50% της συνολικής δόμησης και στο πλαίσιό της επιτρέπεται η εγκατάσταση ερευνητικών εργαστηρίων, βιβλιοθήκης, χώρων εκπαίδευσης – σεμιναρίων, χώρων διοίκησης του κέντρου και εκθεσιακού χώρου / χώρου παρουσιάσεων.
Συνοδές χρήσεις: Χώροι συνάθροισης κοινού / Συνεδριακά κέντρα, Εμπορικά καταστήματα, Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (γυμναστήρια, κ.λπ.),Εστίαση , Αναψυκτήρια, Καταλύματα επισκεπτών – ερευνητών, Αποθήκες χαμηλής όχλησης, Επαγγελματικά εργαστήρια (άρθρο 17 του Ν.3982/2011) αποκλειστικά προηγμένης τεχνολογίας και παραγωγής καινοτόμων προϊόντων. Επιτρέπεται επίσης και η κατασκευή δύο υπόγειων σταθμών για την χωροθέτηση βοηθητικών χώρων, ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων και στάθμευσης οχημάτων.
Δομημένο περιβάλλον - Καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησης
Για το σύνολο της περιοχής επέμβασης της μελέτης, καθορίζονται οι παρακάτω όροι και περιορισμοί δόμησης: • Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης: 2,6%. Επιτρεπόμενη δόμηση: 46.458,59 m2. • Μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης: 60%. Επιτρεπόμενη κάλυψη: 10.721,21 m2. • Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: 21,00 m.
Η συνολική υφιστάμενη κάλυψη της περιοχής επέμβασης του ΕΠΣ είναι 13.089,15 m2, η οποία μετά την ρυμοτομική απαλλοτρίωση 341,01 m2, προκύπτει 12.748,14 m2. Συνεπώς η υφιστάμενη κάλυψη είναι μεγαλύτερη από την σήμερα επιτρεπόμενη, η οποία είναι: 17.868,69 x 60% = 10.721,21 m2. Η συνολική υφιστάμενη δόμηση είναι 22.035,50 m2 και εκτιμώντας ότι από αυτά ρυμοτομούνται τα 650 m2, προκύπτουν 21.385,50 m2, μέγεθος μικρότερο από το επιτρεπόμενο με βάση τον συντελεστή δόμησης, το οποίο είναι: 17.868,69 x 2,6% = 46.458,59 m2.
Τα σενάρια
Όπως σημειώνεται, ο Χρηματοοικονομικός Σύμβουλος του έργου, έχει εκπονήσει πλήρη χρηματοοικονομική ανάλυση τριών σεναρίων μεγέθους δόμησης του Κέντρου Καινοτομίας, και ενός βασικού σεναρίου λειτουργίας που περιλαμβάνει συγκεκριμένες χρήσεις χωροθετημένες σε συγκεκριμένα κτίρια, ως αποτέλεσμα παραδοχών που προκύπτουν από τη διεθνή εμπειρία και τις βέλτιστες πρακτικές που ισχύουν σε ελληνικό, ευρωπαϊκό και παγκόσμιο επίπεδο. Τα τρία σενάρια περιλαμβάνουν ένα ελάχιστο σενάριο δόμησης, στο οποίο η συνολική δόμηση του Κέντρου Καινοτομίας περιορίζεται στα 29.899,62 m2, ένα σενάριο μέγιστης δόμησης στο όριο της εξάντλησης του προτεινόμενου συντελεστή δόμησης με συνολική δόμηση 41.087,53 m2, και ένα ενδιάμεσο σενάριο το οποίο πρόσθεσε ο Χρηματοοικονομικός Σύμβουλος, με συνολική δόμηση 33.452,80 m2. Με βάση την χρηματοοικονομική ανάλυση, τα μοντέλα χρέωσης των επιμέρους χώρων ανά λειτουργία και χρήστη, τις εκτιμούμενες πληρότητες ανά χρήση, τις παραδοχές γύρω από τα κόστη κατασκευής, εξοπλισμού, επίπλωσης, συντήρησης και λειτουργίας, σε συνδυασμό με τις παραδοχές γύρω από το χρηματοδοτικό σχήμα της επένδυσης, προκύπτει ότι το σενάριο της ελάχιστης δόμησης είναι το ελκυστικότερο επενδυτικά.
Ωστόσο, όπως επισημαίνει ο Χρηματοοικονομικός Σύμβουλος, «καθώς η μέγιστη εκμετάλλευση του χώρου, προκειμένου για την παροχή αυξημένων δυνατοτήτων φιλοξενίας επιχειρήσεων, είναι το ζητούμενο που μπορεί να οδηγήσει στη βέλτιστη πλήρωση των σκοπών του Κέντρου, κρίνεται απαραίτητη η διερεύνηση των πρόσθετων κινήτρων που θα ωθήσουν έναν επενδυτή στην επιλογή της μέγιστης δόμησης».
Αρχιτεκτονική πρόταση
Για την πρόταση αξιοποίησης του βιομηχανικού συγκροτήματος διατηρήθηκε το αποτύπωμα κυρίως των περιμετρικών υφιστάμενων κτιρίων, ενώ στο εσωτερικό του δημιουργείται ενιαίος ανοιχτός χώρος πρασίνου για την ανάδειξη των δύο υφιστάμενων τοπόσημων (Υδατόπυργος και Φουγάρο). Το αποτύπωμα των κτιρίων που γκρεμίζονται, χρησιμοποιείται για τη δημιουργία οριοθετημένων παρτεριών – χώρων πρασίνου. Ο ανοιχτός χώρος πρασίνου θα διαμορφωθεί με γρασίδι, πλακόστρωτες διαμορφώσεις, ξύλινα deck, και στοιχεία νερού που θα δένουν με τον υφιστάμενο υδατόπυργο.
Πιο συγκεκριμένα, δημιουργείται ένας βασικός πλακόστρωτος άξονας μέσα στο συγκρότημα, που συνδέει την Πειραιώς με την οδό Α. Μουράτη και ένας κάθετος σε αυτόν άξονα με ξύλινο deck και πέργκολα, ο οποίος οδηγεί στον υφιστάμενο υδατόπυργο και στο κέντρο της πλατείας όπου έχει διαμορφωθεί ένα αμφιθέατρο ως χώρος στάσης και εκτόνωσης. Για τη σκίαση του χώρου αυτού μόνο κατά τη διάρκεια της θερινής περιόδου, έχει προβλεφθεί η τοποθέτηση φυλλοβόλων δέντρων. Έτσι κατά τη διάρκεια του χειμώνα επιτυγχάνεται η θερμική άνεση στο χώρο αυτό από την ανεμπόδιστη ηλιακή ακτινοβολία. Αντίστοιχη μελέτη της κίνησης του ήλιου κατά τη χειμερινή και θερινή περίοδο, έχει υποδείξει τις επιπλέον προτεινόμενες θέσεις φύτευσης στον περιβάλλοντα χώρο.
Οι στόχοι
Οι γενικοί στόχοι του προβλεπόμενου από το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο Κέντρου Καινοτομίας, εστιάζουν: ➢ στην εισαγωγή καινοτομίας στην Ελλάδα σε υφιστάμενα και νέα επιχειρηματικά σχήματα ➢ στην ανάπτυξη επιχειρηματικότητας ➢ στη διάχυση καινοτομίας στην κοινωνία ➢ στην ανάπτυξη δεξιοτήτων ➢ στις προτάσεις αλλαγής του επιχειρηματικού και αναπτυξιακού μοντέλου ➢ στη δημιουργία θέσεων εργασίας.
Το Κέντρο Καινοτομίας θα αποτελέσει βασικό πυλώνα ανάπτυξης τοπικής και υπερτοπικής σημασίας, καθώς μέσω ενός δυναμικού και καινοτόμου συνδυασμού πολιτικών, ποιοτικού χώρου και κατάλληλα διαμορφωμένων εγκαταστάσεων, προγραμμάτων και υπηρεσιών υψηλής προστιθέμενης αξίας σκοπεύει: - Στη φιλοξενία σημαντικού αριθμού Νεοφυών Επιχειρήσεων, Τεχνοβλαστών, καινοτόμων εταιρειών, ερευνητικών ιδρυμάτων και φορέων Καινοτομίας. - Στη διαχείριση της ροής της γνώσης και της τεχνολογίας μεταξύ ερευνητικών φορέων, πανεπιστημίων και εταιρειών. - Στη διευκόλυνση της επικοινωνίας και διασύνδεσης μεταξύ εταιρειών, επιχειρηματιών και επιστημόνων. - Στη δημιουργία περιβάλλοντος που ενισχύει την κουλτούρα της Καινοτομίας, της συνεργασίας, της δημιουργικότητας και της ποιότητας. - Στον σχεδιασμό και στην προώθηση προγραμμάτων ενίσχυσης της Καινοτομίας και της επιχειρηματικότητας, σε συνεργασία με φορείς της αγοράς. - Στην ανάπτυξη δραστηριοτήτων έρευνας και Καινοτομίας στο χώρο του φαρμάκου. - Στη διασύνδεση και δραστηριοποίηση τόσο στο ευρωπαϊκό δίκτυο κέντρων και φορέων Καινοτομίας και επιχειρηματικότητας (EU|BIC) όσο και στο παγκόσμιο δίκτυο κέντρων καινοτομίας (IASP) που συγκεντρώνουν χιλιάδες καινοτόμες εταιρείες και ερευνητικά ιδρύματα σε όλο τον κόσμο, διευκολύνοντας τη διεθνοποίηση των εταιρειών που φιλοξενούνται.
Περιγραφή χώρων Κέντρου Καινοτομίας Εντός του Κέντρου Καινοτομίας προτείνονται οι παρακάτω λειτουργίες με βάση την αρχιτεκτονική πρόταση που έχει υλοποιηθεί μέχρι σήμερα:
- Χώροι συνάντησης – Λόμπι: Πρόκειται για σημεία συνάντησης, τόσο των φιλοξενούμενων και ενοικιαστών των χώρων του Κέντρου, όσο και των επισκεπτών τους ή όσων επιλέξουν να κινούνται στους ελευθέρους χώρους και να αξιοποιούν την ευκαιρία να βρεθούν σε έναν χώρο που αποτελεί το κέντρο των τεχνολογικών εξελίξεων και της καινοτομίας. Εντός των χώρων των λόμπι, θα βρίσκονται ειδικοί χώροι (Booths) οι οποίοι θα εξασφαλίζουν μεγαλύτερη ιδιωτικότητα για κατ’ ιδίαν συναντήσεις λίγων ατόμων.
- Χώροι ευέλικτων γραφείων - συνεργατικοί χώροι: Οι χώροι αυτοί αποτελούν την βάση για την παρουσία και ανάπτυξη των νεοφυών επιχειρήσεων και των τεχνοβλαστών, καθώς παρέχουν την ευελιξία χρήσης γραφειακών χώρων με χρέωση ανά ώρα, ημέρα ή μήνα, την συγκέντρωση σε ένα ποσό όλων των εξόδων ενός γραφείου, καθώς και πρόσθετες υπηρεσίες, με επιπλέον χρέωση ή χωρίς, όπως υπηρεσίες γραμματείας, αιθουσών συνεδριάσεων, φορολογικής έδρας, υποστήριξης λειτουργίας, κ.ά. Χρήστες των χώρων αυτών είναι οι ίδιες οι καινοτόμες εταιρείες αλλά και οι φορείς υποστήριξής τους, που θα τους παρέχουν υπηρεσίες «επώασης» ή «επιτάχυνσης» (incubators & accelerators).
- Αίθουσες συναντήσεων (meeting rooms): Συμπληρωματικά στους χώρους ευέλικτων γραφείων και σε χωρική εγγύτητα με αυτούς, θα δημιουργηθούν και αίθουσες συναντήσεων, οι οποίες θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν τόσο από τους χρήστες των ευέλικτων γραφείων όσο και από τρίτους, βάσει χρέωσης, που επιθυμούν να κάνουν τις συναντήσεις τους στον χώρο του Κέντρου Καινοτομίας.
- Εργαστήρια: Στο Κέντρο Καινοτομίας θα παρέχεται η δυνατότητα χρήσης χώρων εργαστηρίων εξοπλισμένων με πάγκους και κατάλληλες υποδομές για την διεξαγωγή έρευνας. Οι χώροι αυτοί θα είναι διαθέσιμοι έναντι χρέωσης από τους ενδιαφερόμενους που επιθυμούν να πραγματοποιούν σχετικές ερευνητικές εργασίες στο χώρο του Κέντρου και μπορεί να έχουν εξειδικευμένο εξοπλισμό, κατόπιν αιτήματος κάθε χρήστη, με ελεύθερη ή αποκλειστική πρόσβαση. Οι χώροι αυτοί θα διατίθενται και σε πανεπιστημιακά ή ερευνητικά ιδρύματα τα οποία θα διεξάγουν έρευνα στους χώρους του Κέντρου Καινοτομίας, αυτόνομα ή σε συνεργασία με άλλους φορείς του Κέντρου.
- Συνεδριακό κέντρο: Το συνεδριακό κέντρο του Κέντρου Καινοτομίας θα παρέχει τη δυνατότητα διεξαγωγής συνεδρίων, εκπαιδευτικών και λοιπών εκδηλώσεων, διαθέτοντας σύγχρονες εγκαταστάσεις και υποστήριξη.
- Χώροι εκπαίδευσης: Οι χώροι εκπαίδευσης θα προσφέρονται για την διεξαγωγή σεμιναρίων τα οποία θα υλοποιούνται από εκπαιδευτικά ή ερευνητικά ιδρύματα, φορείς που παρέχουν υπηρεσίες «επώασης» ή «επιτάχυνσης» (incubators & accelerators) σε νεοφυείς εταιρείες και από λοιπούς φορείς, όπως λ.χ. επαγγελματικά επιμελητήρια, κ.ά.
- Χώροι ακαδημαϊκών και ερευνητικών φορέων: Οι χώροι αυτοί θα ενοικιάζονται σε εκπαιδευτικά ή ερευνητικά ιδρύματα, τα οποία θα μπορούν να χρησιμοποιούν τις εγκαταστάσεις του Κέντρου Καινοτομίας για την υλοποίηση ερευνητικών προγραμμάτων, να εκμεταλλεύονται τις συνέργειες που θα προκύπτουν με τους υπόλοιπους χρήστες του χώρου και να εγκαθιστούν 49 τεχνοβλαστούς.
- Βιβλιοθήκη: Η βιβλιοθήκη του Κέντρου Καινοτομίας θα υποστηρίζει τις εκπαιδευτικές και ερευνητικές λειτουργίες του, θα είναι ανοιχτή σε χρήστες αλλά και επισκέπτες του Κέντρου, θα διαθέτει πρόσβαση σε ηλεκτρονικές βιβλιοθήκες διεθνών πανεπιστημιακών και ερευνητικών ιδρυμάτων και σε επιστημονικά έντυπα και περιοδικά. Στον χώρο της βιβλιοθήκης θα δίνεται η δυνατότητα επιτόπου παραμονής αλλά και δανεισμού των επιστημονικών τίτλων της.
- Γραφειακοί χώροι υφιστάμενων ώριμων εταιρειών: Πρόκειται για χώρους γραφείων που θα ενοικιάζονται σε υφιστάμενες ώριμες εταιρείες, ελληνικές και διεθνείς, με σημαντική παρουσία στην έρευνα και την ανάπτυξη καινοτόμων προϊόντων και υπηρεσιών.
- Χώροι διοίκησης Κέντρου Καινοτομίας: Στους χώρους αυτούς θα έχει την έδρα της η διοίκηση του Κέντρου.
- Εκθεσιακός χώρος και χώρος παρουσιάσεων: Στον χώρο αυτό θα παρέχεται η δυνατότητα παρουσιάσεων καινοτόμων προϊόντων και υπηρεσιών και νέων τεχνολογιών και θα μπορούν να φιλοξενούνται περιορισμένου εύρους εκθέσεις.
- Χώροι εστίασης και αναψυχής: Θα λειτουργεί εστιατόριο και αναψυκτήριο με δυνατότητα υπαίθριας και κλειστής λειτουργίας, τα οποία θα απευθύνονται σε χρήστες και επισκέπτες του Κέντρου Καινοτομίας, θα υποστηρίζουν τις εκδηλώσεις του κέντρου (συνέδρια, εκθέσεις, παρουσιάσεις, κ.λπ.) και θα μπορούν να διανέμουν τα προϊόντα τους στους γραφειακούς χώρους του Κέντρου.
- Χώρος εκγύμνασης και ευεξίας: Στους χρήστες του Κέντρου θα παρέχεται η δυνατότητα χρήσης χώρου γυμναστηρίου.
Πέραν των παραπάνω λειτουργιών που προτείνονται στο βασικό σενάριο ανάπτυξης του Χρηματοοικονομικού Συμβούλου, στο Κέντρο Καινοτομίας μπορεί να χωροθετηθούν, ανάλογα με το επενδυτικό σχέδιο του Ιδιωτικού Φορέα Σύμπραξης, επιπλέον λειτουργίες που συνάδουν με τον χαρακτήρα του, όπως πωλητήρια, παροχή προσωπικών υπηρεσιών, καταλύματα για την προσωρινή φιλοξενία επισκεπτών, ερευνητών, φοιτητών, κ.λπ., κάποια μικρής κλίμακας πειραματική μεταποίηση προηγμένης τεχνολογίας καινοτόμων προϊόντων με τις αντίστοιχες δυνατότητες αποθήκευσης, κ.ά.
Για λόγους προστασίας και ανάδειξης της βιομηχανικής κληρονομιάς επιβάλλεται η διαμόρφωση κάποιου χώρου του συγκροτήματος ο οποίος θα είναι προσβάσιμος στο κοινό που θα επισκέπτεται το Κέντρο, στον οποίο θα αναδεικνύεται η ιστορία του βιομηχανικού συγκροτήματος ΧΡΩ.ΠΕΙ. με κάθε πρόσφορο τρόπο: εικόνες, φωτογραφίες, αρχεία, πληροφοριακό υλικό, αξιόλογο βιομηχανικό εξοπλισμό αν τυχόν εντοπιστεί εντός του συγκροτήματος κ.ά.
Ελεύθεροι χώροι: Στο κέντρο του συγκροτήματος θα διαμορφωθεί ενιαίος ελεύθερος χώρος πρασίνου για την εκτόνωση των κτιρίων και την βελτίωση της εικόνας του συγκροτήματος, την ανάδειξη των ειδικών κτισμάτων - τοπόσημων (φουγάρο και υδατόπυργος) και την πραγματοποίηση υπαίθριων δραστηριοτήτων, τηρώντας το υφιστάμενο θεσμοθετημένο ποσοστό κάλυψης. Το αποτύπωμα των κτιρίων που κατεδαφίζονται στο κέντρο του οικοπέδου διατηρείται με την μορφή οριοθετημένων παρτεριών – χώρων πρασίνου, αποτελώντας αρχιτεκτονική επανερμηνεία της αρχικής διάταξης κανάβου του βιομηχανικού συγκροτήματος. Οι ελεύθεροι χώροι στο κέντρο, διαμορφώνονται με στοιχεία όπως γρασίδι, πλακοστρώσεις, ξύλινα deck, διάτρητους κυβόλιθους, παρτέρια με χαμηλή βλάστηση, κλπ. Σύμφωνα με την υφιστάμενη αρχιτεκτονική πρόταση, οι ελεύθεροι χώροι που 50 διαμορφώνονται εντός της περιοχής επέμβασης ανέρχονται σε 7.000 m2 (αυξημένοι κατά 2.000 m2 σε σχέση με την σημερινή - υφιστάμενη κατάσταση), καλύπτοντας ποσοστό ~39,2% της συνολικής έκτασης του γηπέδου εφαρμογής του εξεταζόμενου ΕΠΣ.
Επίσης, εκτιμάται ότι από την συνολική αδόμητη επιφάνεια της περιοχής επέμβασης, το 50% αυτής (~3.5000 m2) θα καλύπτεται από χλοοτάπητα, το 40% (~2.8000 m2) από λουλούδια – καλλωπιστικούς θάμνους και δέντρα, ενώ το υπόλοιπο 10% (~700 m2) θα αποτελείται από διαδρόμους.
Θέσεις στάθμευσης: Σύμφωνα με την υφιστάμενη αρχιτεκτονική πρόταση, διαμορφώνονται συνολικά περί τις 600 θέσεις στάθμευσης, οι οποίες θα καλύπτουν σε μεγάλο βαθμό τις ανάγκες των εργαζομένων που θα απασχολούνται στις επιμέρους χρήσεις οι οποίες θα διαμορφωθούν εντός της περιοχής επέμβασης του ΕΠΣ, καθώς και των επισκεπτών.
Ισοδύναμος εξυπηρετούμενος πληθυσμός: Ο ισοδύναμος πληθυσμός (εργαζόμενοι και επισκέπτες), που θα εξυπηρετείται από τις εγκαταστάσεις – χρήσεις του ΕΠΣ οι οποίες θα υλοποιηθούν σύμφωνα με την αρχιτεκτονική πρόταση, θα ανέρχεται προσεγγιστικά σε 2.000 άτομα. Κατά την διεξαγωγή συνεδρίων και λοιπών εκδηλώσεων το κτίριο θα έχει δυνατότητα να φιλοξενεί επιπλέον περί τα 1.500 άτομα.
Πιθανοί κλάδοι δραστηριοτήτων που δύναται να εγκατασταθούν στο Κέντρο Καινοτομίας: Τουρισμός, Αγροτική παραγωγή, Ενέργεια και πράσινη τεχνολογία, ICT, Χρηματοοικονομικές Υπηρεσίες, Υγεία, Εμπόριο.
Επισημάνσεις – παρατηρήσεις – προϋποθέσεις
Όπως σημειώθηκε και στην αρχή, το Περιφερειακό Συμβούλιο Αττικής, σε σχετική του συνεδρίαση στα τέλη Ιουλίου, ομόφωνα γνωμοδότησε υπέρ της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ), σύμφωνα όμως με τις κάτωθι, μεταξύ αλλων, παρατηρήσεις-επισημάνσεις:
- Να προηγηθεί η έγκριση του σχεδίου ανάπλασης του χώρου από το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής μετά της αποδοχής των τυχόν προτάσεών του. Σημειώνεται ότι τα κτίσματα εντός του χώρου έχουν κριθεί διατηρητέα.
- Οι δύο ειδικές κατασκευές εντός του χώρου υδατόπυργος και φουγάρο να διατηρηθούν και να αναδειχθούν ως συμβολικά τοπόσημα μετά από την απαιτούμενη συντήρηση και ενίσχυσή τους.
- Τα προκύπτοντα αξιοποιήσιμα παλαιά δομικά υλικά των κατεδαφίσεων (παλαιοί οπτόπλινθοι, λαξευμένοι λίθοι, κέραμοι κλπ) να επαναχρησιμοποιηθούν στο μέτρο του δυνατού στην επανακατασκευή και ανασύσταση μέρους των διατηρούμενων ή/και ανακατασκευαζομένων κτισμάτων.
- Τα τελικά διαμορφωθέντα κτήρια να διατηρούν το αρχικό τους περίγραμμα και να ενσωματώνονται ομαλά στο περιβάλλοντα χώρο χωρίς να εγκλωβίζουν και τα αξιόλογα ιστορικά βιομηχανικά κτίσματα του όμορου εργοστασίου της πρώην «ΗΒΗ» ΒΑ του χώρου.
- Τα νέα κτίρια να σχεδιασθούν επί τη βάσει των αρχών της βιοκλιματικής αρχιτεκτονικής ενώ να αξιοποιηθούν και όλες οι δυνατότητες για ιδιοπαραγωγή με ΑΠΕ.
- Ο σχεδιασμός του περιβάλλοντος χώρου να στοχεύει στην ελαχιστοποίηση των διαμορφούμενων αδιαπέρατων επιφανειών του ενώ παράλληλα να μεγιστοποιείται η φυτοκάλυψή του.
- Ο χώρος να φιλοξενεί αποκλειστικά νεοφυείς καινοτόμες επιχειρήσεις και δραστηριότητες και οι συνοδές εξυπηρετήσεις να προορίζεται αποκλειστικά και μόνο για την κάλυψη των αναγκών των χρηστών και των επισκεπτών τους.
- Να προβλεφθούν οι αναγκαίοι χώροι στάθμευσης (δύο υπόγεια επίπεδα) για την εξυπηρέτηση των χρηστών του Κέντρου όπως και η σύνταξη και έγκριση σχετικής κυκλοφοριακής μελέτης σύνδεσης.
- Ο διασωθείς παλαιός εξοπλισμός του εργοστασίου (πχ πορσελάνινοι αποστακτήρες 1500lt, σωληνώσεις, γραμμή επεξεργασίας κλπ) να διατηρηθεί και να αξιοποιηθεί μουσειακά εντός του Κέντρου, εκθέτοντας στους επισκέπτες του, τα μοναδικά επιστημονικά και βιομηχανικά επιτεύγματα του παλαιού εργοστασίου και αναδεικνύοντας την ιστορικότητα του χώρου και την σημασία των καινοτομιών για μια επιτυχή ανάπτυξη.
- Να προηγηθεί επαρκής διερεύνηση και πιθανή βασική μελέτη του βαθμού ρύπανσης του εδάφους, του υπεδάφους και των υπόγειων υδάτων του χώρου της εγκατάστασης.
- Να προηγηθεί προσεκτική αποτύπωση και συλλογή από εξειδικευμένο συνεργείο των εντός του χώρου των εγκαταστάσεων ευρισκομένων διάσπαρτων χημικών, αδιάθετων φαρμάκων, βαρελιών αποθηκευμένων ελαίων, άδειων ή μερικώς πληρωμένων περιεκτών και επιμολυσμένου εδαφικού κλπ υλικού σημειακών διαρροών.
- Για την αποξήλωση και διαχείριση των αμιαντούχων στοιχείων της εγκατάστασης να προηγηθεί υποβολή και έγκριση σχετικού σχεδίου από την Δ/νση Περιβάλλοντος και Κλιματικής Αλλαγής της Περιφέρειας Αττικής.
Προτεινόμενες χρήσεις γης κα όροι - Περιορισμοί δόμησης
ΠΡΟΤΕΙΝΕΤΑΙ: Σ.∆ = 2,6 ΚΑΛΥΨΗ: 60% ΥΨΟΣ:21 µ. Και κατά τα λοιπά εφαρµόζονται οι διατάξεις του ΝΟΚ. Οι προτεινόµενες χρήσεις γης είναι περιορισµένες σε σχέση µε τις µέχρι σήµερα επιτρεπόµενες. ΠΡΟΤΕΙΝΕΤΑΙ: ως κύρια χρήση: Γραφεία/Κέντρα έρευνας/Θερµοκοιτίδες επιχειρήσεων. Ως συνοδές χρήσεις: Χώροι συνάθροισης κοινού/συνεδριακά κέντρα, Εµπορικά καταστήµατα, Καταστήµατα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (γυµναστήρια κ.λ.π), Εστίαση, Αναψυκτήρια, Καταλύµατα επισκεπτών – ερευνητών, Αποθήκες χαµηλής όχλησης, Επαγγελµατικά εργαστήρια αποκλειστικά προηγµένης τεχνολογίας και Παραγωγής καινοτόµων προϊόντων.
