Ροή
Πέντε μεγάλα επενδυτικά projects παραδίδει μέσα στο έτος η μεγαλύτερη εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων DIMAND, υπό τον Δ. Ανδριόπουλο, με την αξία των πωλήσεων να αντιστοιχεί σε περίπου 350 εκατ. ευρώ. Από αυτά, η ρευστότητα που θα επιστρέψει στην DIMAND και αφορά στην ανάκτηση ιδίων κεφαλαίων και το περιθώριο κέρδους της εκτιμάται σε επίπεδα άνω των 100 εκατ. ευρώ, κεφάλαια τα οποία θα επανεπενδυθούν σε νέες αναπτύξεις. Πρόκειται για τον «πράσινο» και ψηφιακό Πύργο Πειραιά (Piraues Tower) στο λιμάνι όπου μάλιστα τα εγκαίνια θα πραγματοποιούν τον προσεχή Ιούνιο, το εμβληματικό και ιστορικό ΜΙΝΙΟΝ στην Ομόνοια που ήδη έχει μισθωθεί στο 100% όσον αφορά τους επαγγελματικούς χώρους, το κτίριο επί της Λ. Κηφισίας στο Μαρούσι που είναι ήδη μισθωμένο στην PricewaterhouseCoopers και θα πουληθεί στην Eurobank, το πρώην κτίριο της ΕΕΔΕ (Ελληνική Εταιρία Διοικήσεως Επιχειρήσεων) στα Πατήσια που μισθώθηκε στα ΕΛΤΑ που βρίσκονται σε φάση εξυγίανσης και θα συγκεντρώσουν υπηρεσίες τους σε ένα χώρο επιτυγχάνοντας εξοικονόμηση 40% αλλά και το κτίριο γραφείων HUB 26 στη Θεσσαλονίκη.
Αυτά ανέφερε, μεταξύ άλλων, o διευθύνων σύμβουλος της εταιρίας, Δημήτρης Ανδριόπουλος, στο πλαίσιο χτεσινής ενημέρωσης στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών για τα αποτελέσματα του 2023, έτος κατά το οποίο η εταιρεία επέστρεψε στην κερδοφορία. Στην παρουσίαση συμμετείχαν επίσης ο γενικός διευθυντής Επενδυτικών Δραστηριοτήτων, Νικόλαος Δήμτσας και η Γενική Διευθύντρια Διοικητικών και Οικονομικών Υπηρεσιών Άννα Χαλκιαδάκη. Γενικότερα η εισηγμένη αναμένει διπλασιασμό της κερδοφορίας της (σε επίπεδο προ φόρων) και ρευστότητα της τάξεως των 100 εκατ. ευρώ, εκτιμά πως θα πετύχει φέτος η Dimand με την ολοκλήρωση και έξοδό της από πέντε έργα. Παράλληλα έχει ξεκινήσει τις νέες αναπτύξεις της, μεταξύ άλλων αυτή της ανάπλασης ακινήτου στο Βοτανικό (πρώην ιδιοκτησία της Αθηναϊκής Χαρτοποιίας) ενώ η διοίκησή της βρίσκεται στο τελικό στάδιο των διαπραγματεύσεων για να αναλάβει την αξιοποίηση τριών ακινήτων πέριξ του κέντρου της Αθήνας.
«Αλλάζει πίστα»
Οι εκτιμώμενες θετικές επιδόσεις φέτος αποδίδονται αφενός στις επικείμενες πωλήσεις σε πέντε από τα κορυφαία ακίνητα της εταιρείας, τα νέα σε εξέλιξη έργα με ορίζοντα ολοκλήρωσης έως το 2027 αλλά και τις τουλάχιστον τρεις νέες συμφωνίες για νέες επενδύσεις που επίκεινται και πρόκειται να ανακοινωθούν προσεχώς. Για τα τρία ακίνητα στο κέντρο της πρωτεύουσας δεν αποκάλυψε λεπτομέρειες παρά μόνον ότι είναι κοντά στην υπογραφή των συμφωνιών καθώς και ότι για τα δύο από αυτά θα συνεργαστεί με τρίτους φορείς. Υπενθυμίζεται εδώ ότι η εταιρεία το 2023 είχε κέρδη προ φόρων 17 εκατ. ευρώ, έναντι ζημιών 5,1 εκατ. ευρώ το 2022, ενώ τα καθαρά κέρδη ήταν στα 13,2 εκατ. ευρώ. Πάντως, ο διευθύνων σύμβουλος της DIMAND κ. Δημήτρης Ανδριόπουλος, προχώρησε στην εκτίμηση ότι το 2024 είναι μία πολύ σημαντική χρονιά για την εταιρεία, η οποία αναμένει ακόμα και διπλασιασμό της μικτής της κερδοφορίας. «Επιπλέον έχουμε ξεκινήσει άλλα 4 μεγάλα έργα που σε τ.μ. είναι περισσότερα σε σχέση με αυτά που παραδίδουμε (90.000 – 100.000 Μινιόν, Πύργος, PwC που παραδίδουμε και ξεκινάμε 140.000 τ.μ.). Επίσης, από αυτά που παραδίδουμε και αυτά που ξεκινάμε πολύ σύντομα θα υπογράψουμε καινούρια projects που δουλεύουμε εδώ και καιρό, για κάποια από αυτά ήδη υπάρχει ο “αρραβώνας”. Αυτά τα καινούρια έργα είναι περισσότερο μειωμένου ρίσκου σε σχέση με αυτά που έχουμε υλοποιήσει μέχρι τώρα», σημείωσε ο επικεφαλής της εισηγμένης.
Την 31.12.2023, η συνολική εκτιμώμενη ακαθάριστη αξία ανάπτυξης (Gross Development Value – GDV) κατά την ολοκλήρωσή τους ανέρχονταν σε περίπου 1.194,9 εκατ. (31.12.2022: 19 επενδυτικά έργα με GDV 915,2 εκατ.). Τα λειτουργικά κέρδη της Dimand πέρυσι διαμορφώθηκαν σε 18,4 εκατ. από 7,1 εκατ., τα αποτελέσματα προ φόρων σε 17 εκατ. έναντι ζημιών 5,1 εκατ. και τα καθαρά αποτελέσματα σε 13,2 εκατ. έναντι ζημιών 7,8 εκατ. ευρώ.
Στα 350 εκατ. η αξία πωλήσεων των «5» ακινήτων
Στο πλαίσιο της ενημέρωσης στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών για τα αποτελέσματα του 2023- έτος κατά το οποίο η εταιρεία επέστρεψε στην κερδοφορία- ο επικεφαλής της εισηγμένης εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων ανέφερε ότι η αξία των πωλήσεων στα πέντε ακίνητα που παραδίδονται φέτος αντιστοιχεί σε κοντά 350 εκατ. ευρώ. Από αυτά, η ρευστότητα που θα επιστρέψει στην DIMAND και αφορά στην ανάκτηση ιδίων κεφαλαίων και το περιθώριο κέρδους της εκτιμάται σε επίπεδα άνω των 100 εκατ. ευρώ, κεφάλαια τα οποία θα επανεπενδυθούν σε νέες αναπτύξεις.
Το «πράσινο» γραφειακό πάρκο της Θεσσαλονίκης
Σε σχέση με τα projects, και αναφορικά με το HUB 26 στη Θεσσαλονίκη, όπως ανέφερε ο κ. Ανδριόπουλος «φτιάχνουμε 25.000 τ.μ. γραφείων, με το πρώτο και μοναδικό «πράσινο» γραφειακό πάρκο της συμπρωτεύουσας, το οποίο είναι σε ποσοστό 75% προμισθωμένο και μέχρι το Σεπτέμβριο που θα μεταβιβασθεί στην Prodea ΑΕΕΑΠ θα είναι 100% μισθωμένο σε μεγάλες εθνικές και πολυεθνικές εταιρείες». Όπως σημείωσε, «εμείς πιστεύουμε και επενδύουμε στο κέντρο της Αθήνας αλλά και της Θεσσαλονίκης».
Το Μινιόν, οι γραφειακοί χώροι και οι κατοικίες
Για το ΜΙΝΙΟΝ ανέφερε ότι το κομμάτι των γραφειακών χώρων μισθώθηκε σε δύο εταιρείες και το ενοίκιο που συμφωνήθηκε είναι στα 21- 22 ευρώ το τ.μ.. Ενδεχομένως, όπως και σε άλλες αναπτύξεις, θα μπορούσε να γίνει διαπραγμάτευση και για μεγαλύτερο ενοίκιο, «ωστόσο σαν εταιρεία μας ενδιαφέρει το ποιοτικό στοιχείο της διατηρησιμότητας του χρήστη- μισθωτή, να είναι ευχαριστημένες όλες οι πλευρές. Μέσα στην κρίση, δεν έφυγε κανένας μισθωτής από τα κτίριά μας και αυτό είναι το παράσημό μας».
Ως προς το οικιστικό κομμάτι του ΜΙΝΙΟΝ, αυτό «θα ξεκινήσει το 2025 γιατί θέλαμε να δώσουμε σε λειτουργία το κτίριο που θα αναδείξει και θα φωτίσει την περιοχή. Πάντως, για τα 36-37 διαμερίσματα του ακινήτου έχουμε λίστα 120 ενδιαφερομένων, γεγονός που εμάς μας δείχνει την επιθυμία και την ανάγκη να έχει κάποιος διαμέρισμα στο κέντρο». Οι πρώτες εκτιμήσεις αναφέρουν ότι τα σπίτια στο ΜΙΝΙΟΝ θα απευθύνονται στα μεσαία προς ανώτερα εισοδήματα λόγω του μικρού αριθμού, του μεγέθους και των υψηλών προδιαγραφών, ενώ γενικότερα η εταιρεία έχει στρέψει το ενδιαφέρον της στο κομμάτι της κατοικίας, «το οποίο δεν είναι μόνο ελληνικό αλλά πανευρωπαϊκό ζήτημα. Ως εταιρεία ήδη έχουμε τοποθετηθεί και σε άλλα ακίνητα ώστε να δραστηριοποιηθούμε σε οικιστικά έργα μεσαίας κατηγορίας, όχι στα πολυτελή, ούτε στα φοιτητικά».
Η πρώην Αθηναϊκή Χαρτοποιία (Softex)
Από τα νέα έργα, το μεγαλύτερο, είναι το project της πρώην Αθηναϊκής Χαρτοποιίας (Softex) κοντά στην Ιερά Οδό, στον Ελαιώνα, το οποίο θα έχει μικτό χαρακτήρα και θα περιλαμβάνει καταρχάς γραφειακούς χώρους για τους οποίους έχει ήδη συμφωνηθεί η μίσθωση για 15.000 τ.μ. από το σύνολο των 50.000 τ.μ. της επένδυσης. «Ωστόσο από την στιγμή που ψηφίστηκε ο νόμος για τα μη κρατικά πανεπιστήμια ανοίξαμε τη συζήτηση και για χρήσεις εκπαιδευτικού χαρακτήρα, έχοντας ήδη επαφές για τη δημιουργία ιδιωτικών campus». Η ακαθάριστη αξία ανάπτυξης του εν λόγω project είναι στα 189 εκατ. ευρώ. Σύμφωνα με πληροφορίες, υπάρχουν ήδη τουλάχιστον δύο μισθωτές, με πηγές της αγοράς να «φωτογραφίζουν» ως έναν εξ αυτών την γνωστή εταιρεία AVIS.
Projects 1,2 δισ. ευρώ
Όπως επίσης ανέφεραν ο κ. Ανδριόπουλος και ο κ. Δήμτσας (Chief Investment Officer της DIMAND), η χρονιά ήταν καλή και οι επιθετικές από το ΙΡΟ στο ΧΑ αρχίζουν να φαίνονται με επιστροφή στην κερδοφορία, κεφαλαιακή διάρθρωση υγιή και νέα projects στον ορίζοντα. Σε ό,τι αφορά το χαρτοφυλάκιο ακινήτων, αυτό έχει φτάσει τα 1,2 δις. ευρώ και ολοκληρώνεται στο πρώτο εξάμηνο του 2027. Τα τρία βασικά projects που αγοράστηκαν εντός του 2023 ήταν τα κτίρια της Ιεράς Οδού, το 25% του ΦΙΞ (ήδη ήλεγχε το 75% στη Θεσσαλονίκη από το 2022) και βεβαίως η συμμετοχή για το κτίριο γραφείων στο Μαρούσι. Επιπλέον έγιναν και συμπληρωματικές ιδιοκτησίες στο ΜΙΝΙΟΝ. Στα οκτώ βασικά projects που συμπληρώνουν τα 1,2 δις. ευρώ είναι αυτό στη Λ. Κηφισίας, ο Πύργος Πειραιά, το Μινιόν, το Hub 26, οι αναπλάσεις των ακινήτων στο Βοτανικό, επί των οδών Ιεράς Οδού, Χαρτεργατών και Αγίου Πολυκάρπου, (συνολικού επιλέξιμου κόστους ύψους Ευρώ 152,22 εκατ.) και το ΦΙΞ στη Θεσσαλονίκη (επένδυση εκτιμώμενης αξίας 180 εκατ., στην οποία συμμετέχει ως συνεπενδυτής η εταιρία ELVIAL).
Συνολικά ο όμιλος έχει αυτή την στιγμή 20 έργα υπό διαχείριση η εύλογη αξία των οποίων αγγίζει τα 387,5 εκατ. ευρώ, ενώ το σύνολο της εκτιμώμενης ακαθάριστης αξίας ανάπτυξης κατά την ολοκλήρωσή τους αντιστοιχεί σε 1,19 δισ. ευρώ. Στα σημαντικότερα έργα ανάπτυξης για την εταιρεία, πέραν των παραπάνω, περιλαμβάνονται και το νέο project στο πρώην ακίνητο της ΒΑΛΚΑΝ Εξπορτ για χώρους logistics καθώς και η μικτού χαρακτήρα ανάπτυξη στο ακίνητο δίπλα στο στάδιο Καραϊσκάκη.
Τον Σεπτέμβριο ολοκληρώνεται το Skyline
Σε σχέση με το project Skyline, το γνωστό πακέτο ακινήτων της Alpha Bank, ο κ. Ανδριόπουλος ανέφερε ότι η διαδικασία έχει μία χρονοκαθυστέρηση ως προς την ολοκλήρωσή του γιατί ήταν και είναι το μεγαλύτερο project καθαρών ακινήτων (όχι κόκκινων δανείων) που πούλησε ποτέ τράπεζα. «Παραλαμβάνουμε μόνο καθαρά και τακτοποιημένα ακίνητα, δεν είμαστε servicers», ανέφερε ο κ. Ανδριόπουλος με το κλείσιμο της συναλλαγής για την παραλαβή των ακινήτων να υλοποιείται έως το Σεπτέμβριο του 2024, Υπενθυμίζεται ότι η συμφωνία υπεγράφη το Φεβρουάριο του 2023 μεταξύ των εμπλεκομένων μερών, την Αlpha Bank, την Dimand, την Premia Properties και την EBRD και στο πλαίσιο της συναλλαγής η εταιρεία Skyline, με συμμετοχή κατά 35% της Alpha Bank, θα αποκτήσει χαρτοφυλάκιο 573 ακινήτων έναντι αξίας 437,676 εκατ. ευρώ περίπου μέσω δανεισμού έως και 240 εκατ. ευρώ που θα παράσχει η τράπεζα Alpha Bank Α.Ε. Το υπόλοιπο 65% θα κατανεμηθεί στο κοινοπρακτικό σχήμα των Dimand- Premia και EBRD σε ποσοστά αντίστοιχα 55%, 25% και 20%. Η συντριπτική πλειονότητα των ακινήτων θα πουληθεί, ενώ κάποια από αυτά θα αξιοποιηθούν με περαιτέρω αναπτύξεις σε επενδυτικό ορίζοντα 5- 7 ετών και αρχικά επενδυτικά κεφάλαια από 40 έως 65 εκατ. ευρώ.
Η μετοχή
Σε σχέση με την εικόνα της μετοχής, η διοίκηση ανέφερε ότι «δεν είμαστε ευχαριστημένοι, ωστόσο θεωρούμε ότι είναι πρόσκαιρη συγκυρία αυτή η εικόνα γιατί υλοποιούμε έργα τα οποία φαίνονται στον ορίζοντα των επόμενων 3-5 ετών. Ενδεικτικά, τον Ιούνιο θα γίνουν τα εγκαίνια του Πύργου Πειραιά, ένα έργο που φαινομενικά φαίνεται ότι έγινε γρήγορα – αν ληφθεί υπόψη ότι τον Ιούλιο του 2020 υπεγράφη η σύμβαση παραχώρησης με το δήμο- ωστόσο για εμάς είναι γεμάτη μία πενταετία δουλειάς κι ένας επιπλέον χρόνος πριν την έναρξη του διαγωνισμού για εμάς. Το κομμάτι της δουλειάς μας θέλει υπομονή γιατί είμαστε εταιρεία ανάπτυξης και υπεραξίας». Ο κ. Ανδριόπουλος έκανε αναφορά και στη μερισματική πολιτική, η οποία, όπως επεσήμανε θα αξιολογηθεί μέσα στη φετινή χρονιά».
Ο πληθωρισμός, τα επιτόκια, οι χρήσεις
Σύμφωνα με τα στελέχη της εταιρείας, ο πληθωρισμός έχει αρχίσει και αποκλιμακώνεται με συνέπεια να υπάρχει μία τάση να αποκλιμακωθούν και τα επιτόκια, αν και όχι τόσο απότομα όσο ήλπιζαν, η εφοδιαστική αλυσίδα έχει αρχίσει και εξομαλύνεται και διεθνώς συνεχίζει να υπάρχει διαθεσιμότητα κεφαλαίων. Στην Ελλάδα το κατασκευαστικό κόστος συνεχίζει έστω και με μικρότερους ρυθμούς να αυξάνεται, υπάρχει έλλειψη δυναμικού, ενώ για τα «πράσινα» έργα στον κλάδο υπάρχει τη δυνατότητα χρήσης των κεφαλαίων του Ταμείου Ανάκαμψης, αντισταθμίζοντας ως ένα βαθμό την αύξηση των επιτοκίων.
