Ροή
Η πιθανή μελλοντική σταδιακή μείωση συμμετοχής της Castlelake και της Invel Real Estate στην Prodea Investments, η ενίσχυση της μετοχικής διασποράς με την προσέλκυση θεσμικών χαρτοφυλακίων, μια αύξηση μετοχικού κεφαλαίου (π.χ. σε είδος), όπως βέβαια, προφανώς, και η περαιτέρω ανάπτυξη των δραστηριοτήτων της ΑΕΕΑΠ στην αγορά ακινήτων της Ελλάδας και της Κύπρου, με τη διεύρυνση του χαρτοφυλακίου της και τη βελτίωση της διασποράς της, περιλαμβάνονται στους ευρύτερους επιχειρηματικούς στόχους και τα στρατηγικά σχέδια της «INVEL REAL ESTATE (NETHERLANDS) II BV» για την εισηγμένη. Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, στο πληροφοριακό δελτίο που χτες δημοσιοποιήθηκε και συνοδεύει την υποχρεωτική δημόσια πρόταση (έως τις 18/12/2023) για το υπόλοιπο 13% των μετοχών (ήτοι 33.205.755 τίτλους), που δεν κατέχει το σχήμα τον κ. Χριστόφορο Παπαχριστοφόρου, στην τιμή των 7,5 ευρώ. Επί της ουσίας επιβεβαιώνεται τόσο το χτεσινό θέμα όσο και παλιότερες αναφορές του insider.gr για πιθανές νέες επικείμενες μετοχικές εξελίξεις στην μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ της χώρας.
Επιχειρηματικοί στόχοι – στρατηγικά σχέδια και στο «βάθος»… αποεπένδυση
Όπως αναφέρεται στο πληροφοριακό δελτίο, «ο Προτείνων προτίθεται να συνεχίσει τις δραστηριότητες του ιδίου και της Εταιρείας και δεν σχεδιάζει αλλαγές στον τόπο διεξαγωγής των δραστηριοτήτων της Εταιρείας και των θυγατρικών της, ενώ δεν προτίθεται να μεταφέρει την έδρα της Εταιρείας. Ο Προτείνων δεν θα ασκήσει το Δικαίωμα Εξαγοράς και δεν θα επιδιώξει τη διαγραφή των Μετοχών από το Χ.Α. Tουναντίον, ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς, στοχεύει το επόμενο διάστημα στην ενδυνάμωση και διεύρυνση της μετοχικής βάσης της εταιρείας και της διασποράς των μετοχών της, με την προσέλκυση, μεταξύ άλλων, Ελλήνων ή και ξένων θεσμικών επενδυτών.
Στο προαναφερόμενο πλαίσιο ενδυνάμωσης και διεύρυνσης της μετοχικής βάσης της Εταιρείας και της διασποράς των μετοχών, η συνδεδεμένη με τον προτείνοντα εταιρεία Invel Real Estate B.V., η οποία αποτελεί συντονισμένο πρόσωπο, ήδη κατά την περίοδο που προηγήθηκε της Δημόσιας Πρότασης, έχει προβεί σε διάθεση προς τρίτα μέρη 21.202.961 μετοχών, που αντιπροσωπεύουν περίπου 8,30% του συνόλου των μετοχών της εταιρείας, ενώ ο προτείνων ή/και τα συντονισμένα πρόσωπα, ήδη εξετάζουν τη διάθεση προς τρίτα μέρη περαιτέρω μετοχών, τις οποίες αυτά κατέχουν. Σημειώνεται ότι από την τυχόν διάθεση από τον προτείνοντα, ή/και από τα συντονισμένα πρόσωπα, των εν λόγω περαιτέρω μετοχών θα προκύψει, μεταξύ άλλων, καταβολή επενδυτικών αποδόσεων προς τους κατόχους μετοχών χωρίς δικαίωμα ψήφου, αλλά με περιουσιακής φύσεως δικαιώματα (ήτοι, των Μετοχών Σειράς Β), της εταιρίας Invel Real Estate Partners Greece SAS, περιλαμβανομένων των επενδυτικών κεφαλαίων που διαχειρίζεται η εταιρία CASTLELAKE L.P., με συνέπεια την πιθανή μελλοντική σταδιακή μείωση της, έμμεσης οικονομικής, συμμετοχής αυτών στην εταιρία».
Όπως επίσης σημειώνεται, ο προτείνων προτίθεται να υποστηρίξει τις προσπάθειες της διοίκησης της εταιρείας για περαιτέρω ανάπτυξη των δραστηριοτήτων της στην αγορά ακινήτων της Ελλάδας και της Κύπρου, με τη διεύρυνση του χαρτοφυλακίου της και τη βελτίωση της διασποράς του.
Ειδικότερα η επενδυτική στρατηγική της ΑΕΕΑΠ περιλαμβάνει την επένδυση, άμεσα ή έμμεσα, μέσω των θυγατρικών της ή των κοινοπραξιών στις οποίες συμμετέχει, σε τύπους ακινήτων που αφορούν κυρίως σε χώρους βιοκλιματικών/πράσινων γραφείων, κέντρα αποθήκευσης και διανομής (logistics) με κύριες γεωγραφικές περιοχές την Ελλάδα και την Κύπρο, καθώς και σε ξενοδοχεία σε Ελλάδα, Κύπρο και στην ευρύτερη περιοχή της Μεσογείου.
Επιπλέον, η εταιρεία ήδη ξεκίνησε την επιλεκτική τοποθέτησή της και στον τομέα της ανάπτυξης οικιστικών ακινήτων με σκοπό τη δημιουργία ποιοτικού οικιστικού προϊόντος προς πώληση και ενοικίαση.
Ο τουρισμός και η ΑΜΚ σε είδος με dilution
Περαιτέρω, όπως σημειώνεται στο πληροφορικό δελτίο, «ο Προτείνων ήδη εξετάζει ενεργά τις προοπτικές έτι περαιτέρω επέκτασης των δραστηριοτήτων της εταιρείας στον δυναμικά αναπτυσσόμενο τουριστικό τομέα, μέσω επενδύσεων σε πολυτελή ξενοδοχεία και λοιπά τουριστικά ακίνητα σε Ελλάδα, Κύπρο και στην ευρύτερη περιοχή της Μεσογείου είτε δια της απευθείας εξαγοράς τέτοιων ακινήτων ή/και συμμετοχών σε αυτά ή/και δια της εισφοράς τέτοιων εις είδος σε αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας, στη δε τελευταία περίπτωση επιτυγχάνοντας ταυτόχρονα την περαιτέρω διεύρυνση της μετοχικής βάσης της εταιρείας. Επισημαίνεται σχετικά ότι, σε περίπτωση τέτοιας αύξησης του μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας σε είδος, ενδέχεται οι υφιστάμενοι μέτοχοι να υποστούν απομείωση (dilution) της συμμετοχής τους στο μετοχικό κεφάλαιο».
Σε κάθε περίπτωση, ο Προτείνων θα συνεχίσει να ενεργεί με γνώμονα τη μεγιστοποίηση της απόδοσης των επενδύσεων της Εταιρείας και του Ομίλου μέσα από ενεργή διαχείριση του χαρτοφυλακίου και δημιουργία υπεραξίας. Ο Προτείνων θα συνεχίσει τη λειτουργία της Εταιρείας χωρίς αλλαγές και θα διατηρήσει τις θέσεις εργασίας του προσωπικού και των στελεχών σε αυτές, ενώ δεν πρόκειται να επιφέρει αλλαγές στη σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου της εταιρείας.
Το χαρτοφυλάκιο και τα μεγέθη
Την 30 Σεπτεμβρίου 2023, το χαρτοφυλάκιο του ομίλου αποτελείτο συνολικά από 376 (31 Δεκεμβρίου 2022: 381) ακίνητα (κυρίως καταστήματα και γραφεία) συνολικής εκμισθώσιμης επιφάνειας περίπου 1.447 χιλ. τ.μ. Τριακόσια είκοσι τρία (323) από αυτά τα ακίνητα βρίσκονται στην Ελλάδα, εκ των οποίων τα περισσότερα από αυτά βρίσκονται σε περιοχές υψηλής προβολής και εμπορικότητας. Επίσης, είκοσι τέσσερα (24) ακίνητα βρίσκονται στην Κύπρο, είκοσι πέντε (25) ακίνητα στην Ιταλία, δύο (2) ακίνητα στη Βουλγαρία και δύο (2) ακίνητα στη Ρουμανία. Η εύλογη αξία των επενδύσεων σε ακίνητα του ομίλου την 30 Σεπτεμβρίου 2023 ανήλθε σε €2.574,8 εκατ. (31 Δεκεμβρίου 2022: €2.566,7 εκατ.), συμπεριλαμβανομένης της εύλογης αξίας του ιδιοχρησιμοποιούμενου ακινήτου της εταιρείας (30 Σεπτεμβρίου 2023: €10,9 εκατ., 31 Δεκεμβρίου 2022: €10,1 εκατ.) των αποθεμάτων ακινήτων (30 Σεπτεμβρίου 2023: €30,3 εκατ., 31 Δεκεμβρίου 2022: €19,0 εκατ.) και των ακινήτων επένδυσης τα οποία έχουν ταξινομηθεί ως στοιχεία διακρατούμενα προς πώληση καθώς πληρούνται όλα τα κριτήρια του ΔΠΧΑ 5 (30 Σεπτεμβρίου 2023: €208,4 εκατ., 31 Δεκεμβρίου 2022: €46,3 εκατ.).
O κύκλος εργασιών αυξήθηκε σε €127,4 εκατ. έναντι €111,4 εκατ. στο Εννεάμηνο του 2022, σημειώνοντας αύξηση 14,4%. Τα προσαρμοσμένα Κέρδη προ Φόρων, Τόκων και Αποσβέσεων (Adjusted EBITDA) σημείωσαν επίσης σημαντική αύξηση κατά 24,3% στα €95,2 εκατ. έναντι €76,6 εκατ. την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, επωφελούμενα κυρίως από την αύξηση του κύκλου εργασιών ως αποτέλεσμα των νέων επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν από τον όμιλο το 2022 αλλά και κατά τη διάρκεια της τρέχουσας περιόδου και από την αναπροσαρμογή των μισθωμάτων λόγω της αύξησης του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (Δ.Τ.Κ.). Τα Κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (Funds from Operations – FFO) διαμορφώθηκαν σε €32,2 εκατ. έναντι €42,2 εκατ. την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, αντικατοπτρίζοντας κυρίως την επίδραση της αύξησης των χρηματοοικονομικών εξόδων (ως απόρροια της αύξησης του Euribor) και της αύξησης του φόρου ΑΕΕΑΠ λόγω της σύνδεσης του με το Επιτόκιο αναφοράς της ΕΚΤ.
