Ροή
Η περαιτέρω μόχλευση του ομίλου, μέσω πρόσθετου δανεισμού περίπου 42 εκατ. ευρώ, ώστε να γίνουν επενδύσεις που θα ανεβάσουν την αξία χαρτοφυλακίου στα επίπεδα των 148-150 εκατ. ευρώ, έναντι 106 εκατ. ευρώ (στις 31/12/2020), αποτελεί βασικό στόχο της εισηγμένης Briq Properties ΑΕΕΑΠ για το τέλος του 2021, αν και λόγω των δεδομένων (από την πανδημία) δεν είναι εύκολες οι κινήσεις και οι μεταβιβάσεις λόγω της πανδημίας.
Εικόνα που αναμένεται να αλλάξει από το καλοκαίρι και μετά, οπότε, ο παραπάνω στόχος γίνεται πιο εφικτός με ορίζοντα τις αρχές του 2022. Σημειώνεται ότι εκ του καταστατικού τους οι ΑΕΕΑΠ μπορούν να προχωρήσουν σε leverage έως 75%, κατά συνέπεια η Briq Properties προχωρά με συντηρητικά σχετικά βήματα, αλλά προσβλέποντας στην αύξηση της απόδοσης κεφαλαίων προς όφελος των μετοχών, έχοντας ως στόχο την επίτευξη yields της τάξεως περίπου του 8%, σημαντικά υψηλότερο νούμερο από το επιτόκιο δανεισμού που είναι (με τα ήδη υπάρχοντα δεδομένα) στο 2,3% περίπου.
Αυτά ανέφερε χτες, μεταξύ άλλων, στο πλαίσιο της γενικής συνέλευσης της εισηγμένης, η διευθύνουσα σύμβουλος, κα. Άννα Αποστολίδου, δηλώνοντας ωστόσο, ότι «παραμένουμε επιλεκτικοί όσον αφορά στις τοποθετήσεις, πρέπει να βρεθούν τα κατάλληλα ακίνητα αλλά και τα προσδοκώμενα yields». Σύμφωνα με την κα. Αποστολίδου, και όσον αφορά ευρύτερα την αγορά ακινήτων, «δεν θα δούμε μεγάλες αλλαγές σε αποδόσεις και τιμές, αλλά αν στο β’ εξάμηνο 2021 έχουμε θετικές εξελίξεις με την πανδημία, αναμένεται σταθεροποίηση και άνοδος της οικονομίας, οπότε υπάρχουν ξένα κεφάλαια έτοιμα να επανατοποθετηθούν στην αγορά».
Αν και η εταιρεία σαφώς έχει στο στόχαστρο τους κλάδους του τουρισμού και των γραφείων, οι αποθηκευτικοί χώροι αποτελούν τον πλέον ελκυστικό τομέα στον οποίο επενδύει. Μάλιστα, έγινε ιδιαίτερα αναφορά στους δύο νέους αποθηκευτικούς χώρους που αποκτήθηκαν το 2020 στον Ασπρόπυργο, με την αγορά του 80% της Sarmed Warehouse (έναντι 23,9 εκατ. Ευρώ, για βιομηχανική χρήση, 8 κτήρια 58.641 τ.μ., σε έκταση 131.232 τ.μ.) αλλά και αχαρακτήριστης γης έναντι 9 εκατ. ευρώ.
Όσον αφορά μάλιστα τη δεύτερη επένδυση ύψους 13,2 εκατ. ευρώ (μαζί με την αγορά της γης) όπου κατασκευάζονται 2 σύγχρονοι αποθηκευτικοί χώροι 31.000 τ.μ. σε έκταση 82,5 στρεμμάτων, το ένα κτήριο αναμένεται να είναι έτοιμο στα τέλη του 2021 και ήδη υπάρχει προφορική συμφωνία με μισθωτή αλλά όχι υπογεγραμμένο συμβόλαιο. Από την επένδυση αυτή η Briq προσβλέπει σε yield άνω του 8%. Αναφορικά με την πρώτη επένδυση, η προβλεπόμενη χρήση είναι βιομηχανική ενώ υπάρχει μισθωτήριο 10 ετών με την Sarmed Logistics, ενώ το yield υπερβαίνει το 7,7%.
Ο κ. Φέσσας, βασικός μέτοχος του ομίλου, σημείωσε ότι «βλέπουμε το hospitality, μέσω της αύξησης του τουρισμού όταν λήξει πανδημία», ενώ αναφορικά με τα γραφεία, σημείωσε ότι στην Αθήνα οι τιμές δεν ξεπερνούν τα 25 ευρώ/τ.μ. όταν στην Ευρώπη υπάρχουν τιμές 50-70 ευρώ/τ.μ. για γραφεία αντίστοιχης ποιότητας με αυτά στην Αθήνα.
Η κυρία Αποστολίδου σημείωσε ότι το ακίνητο στη Βασ. Σοφίας είναι σε εξαιρετική θέση, μένει κενό λόγω πανδημίας, αλλά η χρήση που προβλέπεται είναι ιατρική. Ωστόσο, η Briq είναι σε επαφές για μίσθωση του χώρου. Αναφορικά με τα γραφεία και την τηλεργασία, ο τομέας θα χρειαστεί χρόνο προσαρμογής στα νέα δεδομένα, ακόμα δεν έχει ξεκαθαρίσει το τοπίο, όμως δεν έχουμε δει μεγάλες αλλαγές και να αφήνουν χώρους. Η τάση είναι να ζητούνται χώροι με καλύτερες υποδομές (π.χ. και εξαερισμό), είπε η κυρία Αποστολίδου.
Η χτεσινή Γ.Σ. ενέκρινε τη διανομή κερδών χρήσης 2020 καθώς και κερδών προηγούμενων χρήσεων συνολικού ύψους 2.124.358 ευρώ προς τους μετόχους με τη μορφή μερίσματος. Αυτό μεταφράζεται σε παροχή «καθαρού» μερίσματος (μετά φόρους) ύψους 0,06 ευρώ ανά μετοχή (έναντι 0,039 ευρώ πέρυσι).
Αναφορικά με την αγορά ιδίων μετοχών, η Γενική Συνέλευση ενέκρινε την πρόταση για δυνατότητα απόκτησης, μέσα σε χρονικό διάστημα 24 μηνών, έως 10% του εκάστοτε καταβεβλημένου μετοχικού κεφαλαίου (συμπεριλαμβάνονται και οι ίδιες μετοχές που ήδη έχει η εισηγμένη), με ανώτερη τιμή αγοράς τα 5 ευρώ και κατώτερη τα 0,10 ευρώ. Ήδη η Briq Properties κατέχει 358.168 ίδιες μετοχές (1% επί του μ.κ). Οσον αφορά στις ίδιες μετοχές, σημειώθηκε ότι έχουν αγοραστεί με μέση τιμή 1,75 ευρώ (με σημαντικό discount έναντι της εσωτερικής αξίας). Η δε μετοχή στο ΧΑ παρουσιάζει ημερήσια συναλλακτική δραστηριότητα σχεδόν 20 χιλ. τεμαχίων.
Το χαρτοφυλάκιο της εισηγμένης αποτελείται από 29 ακίνητα (31/03/2021), έκτασης 120 χιλ. τ.μ., και αξίας (31/12/2020) 106 εκατ. ευρώ. Τα ετησιοποιημένα έσοδα από ενοίκια ανήλθαν σε 6,6 εκατ. ευρώ, με τη συνολική απόδοση στο 6,8% (πλην των οικοπέδων), με την πληρότητα να ανέρχεται στο 98,8%. Η NAV υπολογίζεται σε 2,36 ευρώ ανά μετοχή (ή 84 εκατ. ευρώ), άρα υπάρχει discount περίπου 14%, ειπώθηκε στη διάρκεια της Γ.Σ.
Η Briq Properties μέσα σε 12 μήνες (έναντι του προβλεπόμενου 18μηνου χρονοδιαγράμματος) επένδυσε το σύνολο των κεφαλαίων της ΑΜΚ του Δεκεμβρίου 2019, λίγο κάτω των 50 εκατ. ευρώ, με μέση απόδοση (yield) στο 7%, αυξάνοντας κατά 77% την αξία χαρτοφυλακίου. Από αυτά τα κεφάλαια, το 59% κατευθύνθηκε σε επενδύσεις σε αποθηκευτικούς χώρους, 20% σε γραφεία και 14% σε ξενοδοχεία.
Αξίζει να αναφερθεί ότι έχει διευρυνθεί σημαντικά η διασπορά μισθωτών, καθώς προ 3-4 ετών το 97% σχετίζονταν με τον όμιλο Quest ενώ πλέον αυτό το ποσοστό έχει μειωθεί στο 29%. Αναφορικά με τα ετησιοποιημένα έσοδα από ενοίκια, 46% προέρχεται από τον τομέα logistics, 30% από τα γραφεία, 18% από ξενοδοχεία και 2,7% από retail.
Σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν, ο κ. Φέσσας ελέγχει το 37,6% της ΑΕΕΑΠ, η κα Κουτσουλέρη 16,8%, ιδιώτες κατέχουν συνολικά 20,9%, θεσμικά χαρτοφυλάκια (ασφαλιστικές) 7,1%, Ταμεία το 4,2% και Α/Κ το 10% περίπου. Στις 31/12/2020 ο δανεισμός ανέρχονταν σε 18,3 εκατ. ευρώ, τα ίδια κεφάλαια σε 90 εκατ. ευρώ και τα ταμειακά διαθέσιμα σε 2,1 εκατ. ευρώ, άρα η μόχλευση ανέρχονταν στο 15,3%. Να σημειωθεί ότι το 2020 η εισηγμένη εμφάνισε EBITDA στα 2,25 εκατ. ευρώ (από 1,85 εκατ.) και καθαρά κέρδη 1,65 εκατ. ευρώ (από 1,35 εκατ. ευρώ το 2019).
