Η αντίστροφη μέτρηση για τον νέο Οικοδομικό Κανονισμό έχει ξεκινήσει. Μετά από μια διετία θεσμικής αστάθειας, ακυρώσεων από το Συμβούλιο της Επικρατείας και σημαντικής επιβράδυνσης στην οικοδομική δραστηριότητα, το νέο πλαίσιο δόμησης διαμορφώνεται με στόχο να επαναφέρει σαφήνεια, σταθερότητα και προβλεψιμότητα. Δεν πρόκειται για απλή αναθεώρηση αλλά για δομική επανεκκίνηση, που συνδέεται με τον νέο χωρικό σχεδιασμό, την ψηφιοποίηση της πολεοδομίας και την πορεία της αγοράς ακινήτων έως το 2030.
Το σημείο μηδέν – Σε ποια φάση βρίσκεται ο ΝΟΚ
Ο νέος ΝΟΚ βρίσκεται στο τελικό στάδιο τεχνικής επεξεργασίας, με στόχο να παρουσιαστεί μέσα στο 2026 και σταδιακή εφαρμογή έως το 2027. Η φιλοσοφία που έχει επιλεγεί είναι δραστική απλοποίηση: περιορισμένα βασικά μεγέθη, σαφείς κανόνες και ελάχιστα περιθώρια ερμηνείας. Σε τεχνικό επίπεδο εξετάζεται ένα σχήμα κανονισμού περίπου 20 άρθρων, έναντι άνω των 120 διατάξεων που ισχύουν σήμερα σε διαφορετικά επίπεδα νομοθεσίας, με στόχο τη μείωση των ερμηνευτικών εγκυκλίων κατά περισσότερο από 50%. Τεχνικές εκτιμήσεις δείχνουν ότι την τελευταία διετία πάνω από το 30-40% των οικοδομικών φακέλων επανεξετάστηκε ή καθυστέρησε λόγω θεσμικών αλλαγών και ασάφειας, ενώ η πραγματική υλοποίηση αδειών μειώθηκε έως και 20-25% σε ορισμένες αστικές περιοχές μετά τις αποφάσεις για τα μπόνους δόμησης. Στόχος του νέου πλαισίου είναι και η μείωση του χρόνου αδειοδότησης κατά περίπου 20-30% μέσω ενιαίας εφαρμογής κανόνων χωρίς αποκλίσεις μεταξύ πολεοδομιών. Το ζητούμενο είναι ένα ενιαίο σύστημα που θα αντικαταστήσει το σημερινό μωσαϊκό διατάξεων και εξαιρέσεων.
Τι αλλάζει – Η νέα αρχιτεκτονική της δόμησης
Η μεταρρύθμιση κινείται προς απλούστερους κανόνες και μεγαλύτερη σαφήνεια, με στόχο τη μείωση νομικών αμφισβητήσεων και ερμηνευτικών διαφορών. Κεντρικό σημείο αποτελεί η επανεξέταση του συστήματος κινήτρων δόμησης, μετά τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας που ακύρωσαν βασικές διατάξεις του προηγούμενου πλαισίου. Στην πράξη, τα κίνητρα αυτά μπορούσαν σε ορισμένες περιπτώσεις να αυξήσουν τη δομήσιμη επιφάνεια κατά περίπου 10-20%, επηρεάζοντας τον σχεδιασμό και την οικονομική βιωσιμότητα έργων. Η κατεύθυνση που εξετάζεται σήμερα είναι ένα πιο περιορισμένο και σαφές σύστημα, προσαρμοσμένο στα όρια της νομολογίας, χωρίς την πολυπλοκότητα του παρελθόντος. Σε τεχνικές συζητήσεις αναφέρεται ότι το νέο πλαίσιο κινήτρων θα κινηθεί σε σαφώς χαμηλότερα επίπεδα, περίπου 5-10%, και θα συνδέεται κυρίως με ενεργειακή απόδοση, βιοκλιματικά χαρακτηριστικά και αστική αναβάθμιση, επιχειρώντας να διορθώσει το βασικό πρόβλημα του προηγούμενου πλαισίου, δηλαδή το ασαφές και πολλαπλό σύστημα μπόνους. Παράλληλα, ο νέος ΝΟΚ συνδέεται με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που καλύπτουν περίπου το 80% της επικράτειας έως το 2026, δημιουργώντας σαφέστερο πλαίσιο χρήσεων γης και δόμησης.
- ΝΟΚ: Πράσινο φως από το ΣτΕ για ΕΣΠΙΑΠ - Τι θα ισχύει για τις οικοδομικές άδειες
- ΝΟΚ: Τι θα ισχύει για τις οικοδομικές άδειες μετά από την έγκριση του ΣτΕ
Τι δεν αλλάζει – Ο βασικός κορμός παραμένει
Ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη και τα ύψη παραμένουν βασικοί άξονες σχεδιασμού. Η πράσινη κατεύθυνση της δόμησης διατηρείται, με πάνω από το 45% των νέων κτιρίων να κατατάσσονται ήδη σε υψηλές ενεργειακές κατηγορίες. Ο νέος ΝΟΚ δεν αλλάζει το μοντέλο πόλης αλλά επιχειρεί να το κάνει λειτουργικό και σταθερό.
Το υπόβαθρο της αλλαγής
Η μεταρρύθμιση προέκυψε από τη σύγκλιση θεσμικών και οικονομικών πιέσεων. Οι αποφάσεις του ΣτΕ πάγωσαν σημαντικό αριθμό αδειών, ενώ η πραγματική δομήσιμη επιφάνεια μειώθηκε σε πολλές περιπτώσεις. Το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί πάνω από 35% από το 2020, ενώ η αβεβαιότητα αύξησε τον χρόνο ωρίμανσης έργων κατά 15-20%. Η ανάγκη σταθερού πλαισίου θεωρείται κρίσιμη για την επανεκκίνηση της οικοδομής και την αποκατάσταση εμπιστοσύνης στην αγορά.
Η μεταβολή της δομησιμότητας επηρεάζει άμεσα τις αξίες γης. Σε ορισμένες περιοχές η μείωση της αξιοποιήσιμης επιφάνειας έως 10-15% έχει ήδη δημιουργήσει πιέσεις στις τιμές οικοπέδων, ενώ σε ζώνες υψηλής ζήτησης η αξία συνδέεται πλέον περισσότερο με τη βεβαιότητα αξιοποίησης συντελεστή. Η σταθεροποίηση του πλαισίου θεωρείται ότι θα μειώσει τη μεταβλητότητα της αγοράς.
Ταυτόχρονα, όπως είναι γνωστό, περισσότερο από το 70% της ελληνικής επικράτειας βρίσκεται εκτός σχεδίου, με υψηλό ποσοστό μικρών ιδιοκτησιών χωρίς σαφή αξιοποιησιμότητα, καθιστώντας τον νέο σχεδιασμό κρίσιμο. Η τάση είναι αυστηρότερη οριοθέτηση και περιορισμός διάσπαρτης δόμησης, με μεταφορά της αναπτυξιακής πίεσης σε οργανωμένους υποδοχείς, επιχειρώντας να αντιμετωπιστεί η αποσπασματική ανάπτυξη χωρίς χωρικό σχεδιασμό. Οι αλλαγές αυτές αναμένεται να επηρεάσουν σημαντικά την αξιοποίηση γης και τις επενδυτικές επιλογές.
Η μεταρρύθμιση συνδέεται με την πλήρη ψηφιοποίηση της ιδιοκτησίας και της δόμησης. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου καθίσταται βασικό εργαλείο για μεταβιβάσεις και αδειοδοτήσεις, ενώ η Ψηφιακή Τράπεζα Γης στοχεύει στη μεταφορά συντελεστή και την εξισορρόπηση πολεοδομικών πιέσεων. Η ψηφιοποίηση των διαδικασιών έχει ήδη μειώσει τον χρόνο επεξεργασίας αδειών έως 30%, με στόχο τη διαμόρφωση πλήρους ψηφιακής αλυσίδας ελέγχου από την άδεια έως την ολοκλήρωση του κτιρίου.
Τι συζητείται τώρα – Η εικόνα στο παρασκήνιο
Για τους μικρούς ιδιοκτήτες, η βασική αλλαγή είναι η μείωση αβεβαιότητας και η σαφήνεια κανόνων. Για τους μεγάλους επενδυτές, κρίσιμη είναι η προβλεψιμότητα της δομησιμότητας και η σταθερότητα του θεσμικού πλαισίου. Η εξομάλυνση του ΝΟΚ εκτιμάται ότι θα μειώσει τον επενδυτικό κίνδυνο και θα επαναφέρει τη ροή έργων που καθυστέρησαν την τελευταία διετία.
Στον τεχνικό και επενδυτικό κόσμο βρίσκονται σε εξέλιξη τρεις κρίσιμες ισορροπίες: η αγορά πιέζει για αποκατάσταση δομησιμότητας, το ΣτΕ καθορίζει τα όρια των μπόνους και το κράτος επιδιώκει σταθερό πλαίσιο χωρίς νέες νομικές εμπλοκές. Η τελική μορφή του ΝΟΚ θα καθορίσει όχι μόνο τη δόμηση αλλά και την πορεία της αγοράς ακινήτων την επόμενη δεκαετία.
Οι εσωτερικές ισορροπίες – ΥΠΕΝ, ΣτΕ και αγορά
Πίσω από τη θεσμική επεξεργασία του νέου ΝΟΚ εξελίσσεται μια σύνθετη ισορροπία μεταξύ κράτους, δικαστικής νομολογίας και αγοράς. Το ΥΠΕΝ επιδιώκει ένα πλαίσιο νομικά «θωρακισμένο», ώστε να αποφευχθούν νέες ακυρώσεις τύπου μπόνους δόμησης, που τα προηγούμενα χρόνια επηρέασαν σημαντικό όγκο αδειών και επενδύσεων. Από την άλλη πλευρά, η αγορά – κυρίως μεγάλοι κατασκευαστικοί και επενδυτικοί φορείς – πιέζει για επαναφορά μέρους της δομησιμότητας, υποστηρίζοντας ότι η μείωση αξιοποιήσιμης επιφάνειας σε ορισμένες περιπτώσεις κατά 10-20% άλλαξε τη βιωσιμότητα έργων και επηρέασε την αξία γης.
Στο παρασκήνιο, το κρίσιμο ζήτημα δεν είναι μόνο τα μπόνους, αλλά το εύρος ευελιξίας που θα επιτραπεί χωρίς να δημιουργηθεί νέο νομικό ρίσκο. Το ΥΠΕΝ επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα σε δύο αντικρουόμενες ανάγκες: σταθερότητα και συνταγματική ασφάλεια από τη μία, επενδυτική ελκυστικότητα και επαρκή δομησιμότητα από την άλλη. Έμμεσα, το αποτέλεσμα αυτής της ισορροπίας θα καθορίσει όχι μόνο τον τελικό χαρακτήρα του ΝΟΚ αλλά και το επίπεδο επενδυτικού ρίσκου στην ελληνική αγορά ακινήτων τα επόμενα χρόνια, με την αγορά να παρακολουθεί στενά το πόσο «σφιχτό» ή ευέλικτο θα είναι το νέο πλαίσιο.
