Ως επικερδή για τον Δήμο Αθηναίων και οικονομικά ασύμφορη για τον Παναθηναϊκό χαρακτηρίζει το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ) τη συμφωνία για το σχέδιο της διπλής ανάπλασης στην περιοχή Βοτανικού / Ελαιώνα, δεδομένης της αξίας της Λεωφόρου. Σύμφωνα την ανάλυση του ΚΕΠΕ, οι «πράσινοι» μπαίνουν... μέσα και ο Δήμος Αθηναίων βγαίνει σημαντικά κερδισμένος.
Ειδικότερα, ενσωματώνοντας τη διαχρονική αξία του χρήματος (time value of money) με βάση την αθροιστική μεταβολή του γενικού δείκτη τιμών καταναλωτή (ΓΔΤΚ) της ΕΛΣΤΑΤ, η μελλοντική αξία (future value) στα τέλη του 2024 της Λεωφόρου ανέρχεται σε 440,70 εκατ. ευρώ (377,3 εκατ. ευρώ τον Ιούνιο 2018), καθώς ο ΓΔΤΚ αυξήθηκε από 101,008 το 2018 σε 117,981 το 2023, σημειώνοντας μεταβολή +16,80%, όπως αναφέρει το ΚΕΠΕ.
Επίσης, η μελλοντική αξία του αρχικού κόστους για τη διπλή ανάπλαση, ύψους 163,5 εκατ. ευρώ, στα τέλη του 2024 είναι 202,25 εκατ. ευρώ, καθώς η συγκεντρωτική μεταβολή του δείκτη κόστους κατασκευής νέων κτηρίων και κατοικιών κατά την ΕΛΣΤΑΤ ανέρχεται σε +23,70% (96,86 και 119,82 ήταν οι τιμές του δείκτη το 2020 και 2024, αντίστοιχα). Με άλλα λόγια, το αρχικά αναμενόμενο κόστος ύψους 163,5 εκατ. ευρώ τον Νοέμβριο 2020 ισοδυναμεί με 202,25 εκατ. ευρώ στα τέλη του 2024.
Παράλληλα, η μελλοντική αξία του brand name της ΠΑΕ Παναθηναϊκός στα τέλη του 2024 ισούται με 104,39 εκατ. ευρώ (υπολογίζονταν σε 89,6 εκατ. ευρώ τον Ιούνιο του 2019). Συνεπώς, με βάση τις μελλοντικές αξίες στα τέλη του 2024, κατά μέσο όρο, της Λεωφόρου (440,70 εκατ. ευρώ) και του κόστους της διπλής ανάπλασης (202,25 εκατ. ευρώ) προκύπτει:
- Ένα οικονομικό όφελος άνω των 238,45 εκατ. ευρώ για τον Δήμο Αθηναίων και το κράτος
- Μία ισόποση οικονομική ζημία για το «τριφύλλι»
«Κατ’ ακολουθίαν, υπό αυτή τη σκοπιά ο Δήμος Αθηναίων, ως βασικός φορέας και συντονιστής του έργου της διπλής ανάπλασης, έχει επιτύχει μία επικερδή συμφωνία (lucrative deal) έναντι του Ερασιτέχνη και της ΠΑΕ Παναθηναϊκός. Τούτο διότι αναμένεται να δαπανηθούν 202,25 εκατ. ευρώ για όλο το project της διπλής ανάπλασης, έχοντας εξαγοράσει τη Λεωφόρο που αξίζει σχεδόν 441 εκατ. ευρώ» υπογραμμίζεται.
«Επιπλέον, το θέμα αυτό αποκτά μεγαλύτερη βαρύτητα εάν συνυπολογιστεί ότι οι υπόλοιπες μεγάλες ομάδες στη χώρα μας έχουν ποικιλοτρόπως καταφέρει -στη φυσική τους έδρα- είτε να χτίσουν γήπεδο, παρά τα όποια προβλήματα υπήρχαν (πρώτον, αρχικά ο ΟΣΦΠ με την Επιτροπή Ολυμπιακών Αγώνων για τους Ολυμπιακούς Αγώνες 2004 και τον Εθνικό Πειραιώς και δεύτερον, πιο πρόσφατα η ΑΕΚ με τον Δήμο Ν. Φιλαδελφείας – Ν. Χαλκηδόνος και το τοπικό άλσος), είτε έχει δρομολογηθεί να χτίσουν σύντομα καινούριο γήπεδο (ΠΑΟΚ και Ταμείο Εθνικής Αμύνης). Ακόμα και 300 εκατ. ευρώ (350 εκατ. ευρώ) να στοιχίσει ολόκληρο το έργο της διπλής ανάπλασης, εξαιτίας πιθανών ανατιμήσεων του κόστους κατασκευής, θα εξακολουθεί να υπάρχει οικονομικό όφελος, κατά μέσο όρο, σχεδόν 141 εκατ. ευρώ (91 εκατ. ευρώ) για τον Δήμο Αθηναίων και το κράτος, ή αντίστοιχα, μία ισόποση οικονομική ζημία για τον Παναθηναϊκό» επισημαίνεται στη μελέτη.
Ακόμα και αν ο επιτοκιακός πολλαπλασιαστικός παράγοντας μελλοντικής αξίας (future value interest rate factor, FVIF) θεωρηθεί μηδενικός για την αξία της Λεωφόρου το 2024, δηλαδή ακόμα και αν υποτεθεί ότι η αξία της Λεωφόρου το 2024 είναι ίδια με αυτή το 2018, εξακολουθεί να καταγράφεται μία διαφορά της τάξης των 175 εκατ. ευρώ, κατά μέσο όρο. Εναλλακτικά, υπό αυτό το σενάριο, θα υπάρχει σημαντικό μέσο οικονομικό όφελος για τον Δήμο Αθηναίων και το κράτος ύψους 175 εκατ. ευρώ και, αντίστοιχα, μία ισόποση μέση οικονομική ζημία για τον Παναθηναϊκό.
- ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Ψηφιακό «μάτι» για τα Στέγαστρα Καλατράβα του ΟΑΚΑ
Λαμβάνοντας υπόψη ότι το σχέδιο της διπλής ανάπλασης δεν αφορά εξ ολοκλήρου τον Παναθηναϊκό (ενδεικτικά να αναφερθεί ότι το δημοτικό ποδοσφαιρικό γήπεδο -το οποίο προβλέπεται να ενοικιάζεται στον Παναθηναϊκό από τον Δήμο Αθηναίων- αρχικά αναμενόταν να κοστίσει 72 εκατ. ευρώ, αλλά ύστερα από δύο αναθεωρήσεις του κόστους έχει φθάσει το κόστος των 115 εκατ., δηλαδή αύξηση σχεδόν 60%), τότε η οικονομική ζημία για τον σύλλογο αναμένεται να ξεπερνά αρκετά τα 238 εκατ. ευρώ.
Για παράδειγμα, έστω ότι το 75% του έργου της διπλής ανάπλασης αφορά αμιγώς τον Παναθηναϊκό. Σε αυτή την περίπτωση στους υπολογισμούς, τα 202,25 εκατ. ευρώ, αντικαθίστανται με 151,69 εκατ. ευρώ και, άρα, το οικονομικό αποτέλεσμα ύψους περίπου 289 εκατ. ευρώ είναι ζημία (κέρδος) για τον Παναθηναϊκό (Δήμο Αθηναίων και το κράτος), κατά μέσο όρο.
«Ως εκ τούτου, οι διοικήσεις του Ερασιτέχνη και της ΠΑΕ Παναθηναϊκός θα μπορούσαν να αξιώσουν και να διεκδικήσουν καλύτερους οικονομικούς όρους για το σχέδιο της διπλής ανάπλασης, γεγονός που τονίζει την επιτυχία στις διαπραγματεύσεις για τον Δήμο Αθηναίων» συνεχίζει η ανάλυση, τονίζοντας πως ενδεικτικά, ένας καλοπροαίρετος κοινωνικός σχεδιαστής (benevolent social planner) θα μπορούσε να προτείνει η διαφορά (ολόκληρη ή μέρος της) ανάμεσα στην αξία της Λεωφόρου και του κόστους του έργου να καταβαλλόταν τμηματικά σε βάθος πεπερασμένου χρόνου στην ομάδα.
Αντιστρόφως, ο Δήμος Αθηναίων πέτυχε μία πολύ καλή συμφωνία για τον ίδιο και το κράτος, καθώς αναμένεται να:
- είναι ιδιοκτήτης του νέου γηπέδου
- λαμβάνει μερίδιο από τα έσοδα της ΠΑΕ Παναθηναϊκός («έμμεσο ενοίκιο», ενδεικτικά, μέσω των εμπορικών εσόδων, εσόδων από τις σουίτες, εσόδων από συναυλίες ή εν γένει πολιτιστικές εκδηλώσεις, και εσόδων από την ονοματοδοσία) στο νέο γήπεδο
- αποφύγει την καταβολή χρηματικού ποσού στον Παναθηναϊκό για τη διαφορά μεταξύ της αξίας της Λεωφόρου και του κόστους του σχεδίου της διπλής ανάπλασης,
δημιουργήσει έναν πράσινο χώρο δίπλα στους πρόποδες του Λυκαβηττού στον υπάρχοντα χώρο της Λεωφόρου - να αναπλάσει μία κακόφημη, εγκαταλελειμμένη και υποβαθμισμένη περιοχή του, αυτή του Βοτανικού και του Ελαιώνα, όπως και να προσελκύσει εκεί ιδιωτικές επενδύσεις και
ιδιωτικά κεφαλαία, με κινητήριο μοχλό τη δυναμική του συλλόγου του Παναθηναϊκού.
Στο σημείο αυτό, αξίζει να προστεθεί ότι, στις 9 Ιουνίου 2020, ο πρόεδρος του Ερασιτέχνη Παναθηναϊκού εκείνη την περίοδο γνωστοποίησε σε συνέντευξη τύπου: πως η αξία της Λεωφόρου ανέρχεται κοντά στα 300 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με πρώτες εκτιμήσεις της εταιρείας που είχε αναλάβει την αποτίμηση, ότι το τελικό ποσό της αποτίμησης θα δινόταν στη δημοσιότητα, και ότι το σχέδιο της διπλής ανάπλασης είναι οικονομικά ασύμφορο για τον Παναθηναϊκό.
Τούτο διότι, όπως χαρακτηριστικά ανέφερε, ο σύλλογος προσφέρει μία περιουσία ύψους 300 εκατ. ευρώ για συνολικές παροχές ύψους 165 εκατ. ευρώ. Όσον αφορά το υποθετικό σενάριο πώλησης της ΠΑΕ Παναθηναϊκός, η προσδοκώμενη τιμή πώλησης/αγοράς -γύρω από την οποία αναμένεται να υπάρχει είτε ένα discount είτε ένα premium στο τελικό ποσό- προκύπτει από την αξία του brand name και ισούται με 104,39 εκατ. ευρώ στα τέλη του 2024, κατά μέσο όρο.
Με 95% πιθανότητα, το κάτω άκρο ισούται με 53,01 εκατ. ευρώ και το άνω όριο με 188,04 εκατ. ευρώ. Επομένως, αναλόγως της διαπραγματευτικής δύναμης αγοραστή και
πωλητή, και φυσικά της πίεσης (επιθυμίας) του κόσμου για αλλαγή (παραμονή) της υφιστάμενης διοίκησης, οποιοδήποτε ποσό μέσα στο προαναφερθέν εύρος τιμών κλείσει αυτή την υποθετική συμφωνία δικαιολογείται θεμελιωδώς.
Επίσης, εάν δεν αξιωθούν οι οικονομικές ενισχύσεις -ύψους σχεδόν 128 εκατ. ευρώ σε καθαρές αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου από την αγωνιστική περίοδο 2012/13 έως 2022/23- που έχουν καταβληθεί στην ΠΑΕ Παναθηναϊκός, όπως κατά την πώληση της Τσέλσι το 2022 με τον μεγαλομέτοχό της, Ρομάν Αμπράμοβιτς, να μην αξιώνει τα λεφτά που είχε επενδύσει και δανείσει στην ομάδα, τότε με 95% πιθανότητα δικαιολογείται μία θεμελιώδης τιμή πώλησης/αγοράς ύψους έως και 60 εκατ. ευρώ για τον ποδοσφαιρικό σύλλογο του Παναθηναϊκού.
Τέλος, πιθανές μελλοντικές ερευνητικές ατραποί θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν την αποτίμηση της θεμελιώδους αξίας των κορυφαίων ευρωπαϊκών συλλόγων που αδιαλείπτως πρωταγωνιστούν σε Τσάμπιονς Λιγκ και Eυρωλίγκα, ή των μεγάλων ελληνικών ομάδων ποδοσφαίρου και καλαθοσφαίρισης της 1ης εθνικής κατηγορίας, σε συνδυασμό με την επισκόπηση των χρηματοοικονομικών μεγεθών και οικονομικών επιδόσεών τους.
