Επενδύσεις 300 εκατ. ευρώ στο σύνολο του 2025, εκ των οποίων 70 εκατ. προήλθαν από εγχώρια θεσμικά χαρτοφυλάκια στο β’ «μισό» του έτους, πραγματοποιήθηκαν στην αγορά γραφείων, σύμφωνα με τα στοιχεία της Danos (μέλος του διεθνούς οργανισμού BNP Paribas Real Estate), της γνωστής εταιρείας συμβούλων για ακίνητα.
«Οι προοπτικές για το 2026 παραμένουν ισχυρές, με περιορισμένη σύγχρονη προσφορά να διατηρεί το ενδιαφέρον παρά τις παγκόσμιες αντιξοότητες. Η έντονη επενδυτική όρεξη παραμένει για γραφεία υψηλών προδιαγραφών, ενεργειακά αποδοτικά στην Αθήνα. Η στροφή των εταιρειών προς πράσινους, βιοκλιματικούς χώρους εργασίας και προνομιακές τοποθεσίες θα τροφοδοτήσουν τη μίσθωση, με τα υπό ανάπτυξη projects να φτάνουν συνολικά τα 350.000 τ.μ.», αναφέρει η Danos.
Ειδικότερα, σύμφωνα με την έκθεσή της για το αθηναϊκό real estate και εν προκειμένω για την αγορά γραφείων, όπως αναφέρει, εγχώριοι θεσμικοί επενδυτές απέκτησαν χαρτοφυλάκιο γραφείων κατηγορίας Α’ αξίας 70 εκατομμυρίων ευρώ στο δεύτερο εξάμηνο του 2025, όπου, για παράδειγμα, η Dimand εξασφάλισε ένα κτίριο γραφείων στο Μαρούσι από ιδιώτη πωλητή. Επιπλέον, ο Όμιλος ION σχεδιάζει να επενδύσει 2 δισεκατομμύρια ευρώ στο έργο του Ελληνικού, συμπεριλαμβανομένων των στοιχείων γραφείων.
Ανάμεσα στα σημεία - «κλειδιά» για το β’ εξάμηνο 2025 η Danos ξεχωρίζει τη συνολική προμήθεια χώρων γραφειακών 2.980.000 τ.μ., την προώθηση νέων χώρων συνολικής επιφάνειας 108.000 τ.μ. αλλά και ότι υπό κατασκευή ή ανακαίνιση είναι 241.000 τ.μ., ότι το μέσο ποσοστό κενών θέσεων είναι στο 8,5%, ενώ πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις 200 εκατ. ευρώ στο σύνολο περασμένης χρονιάς.
Για τα ενοίκια η Danos κάνει λόγο για prime rents άνω των 30 ευρώ/τ.μ., με τον μέσο όρο να διαμορφώνεται χαμηλότερα (κάπου στα 25 ευρώ/τ.μ., βάσει γραφήματος που υπάρχει στην έκθεση), με τα υψηλότερα να καταγράφονται στο κέντρο της Αθήνας με 31 ευρώ/τ.μ./μήνα, ενώ ακολουθούν η Λ. Κηφισίας με 29 ευρώ/τ.μ., η Βασ. Σοφίας με 28 ευρώ/τ.μ./μήνα, η Λ. Βουλιαγμένης με 24 ευρώ/τ.μ., η Λ. Συγγρού με 19 ευρώ/τ.μ., ενώ με 18 ευρώ/τ.μ./μήνα υπάρχουν χώροι σε Λ. μεσογείων και άλλες περιοχές.
Η Danos «βλέπει» σημαντική αύξηση ενοικίασης λόγω υψηλής ζήτησης για σύγχρονους και βιώσιμους χώρους εργασίας. Η διαθεσιμότητα διαμορφώνεται σε μόλις 5% για χώρους Grade A και υψηλότερα του 20%, προς 25%, για χώρους (κενούς) Grade B. Σε σχέση με τα yields διαμορφώνονται σε 5,75% με 7% για Grade A Prime Locations, σε 7% με 7,5% για Grade B περιοχές και στο 7,5% με 8% και άνω για τις άλλες περιοχές. Η Danos προβλέπει προσεχώς σταθερότητα στα ενοίκια, μικρή άνοδο σε αποδόσεις και πτώση σε κενούς χώρους μα αντίστοιχη άνοδο στις απορροφήσεις γραφείων.
Η εικόνα στην αγορά γραφείων
Σύμφωνα με την ανάλυση της Danos, η αγορά γραφείων στην Ελλάδα παρουσίασε ανάμεικτες επιδόσεις το 2025, με μείωση της δραστηριότητας leasing στις αρχές του έτους και κάποια τριμηνιαία ανάκαμψη, εν μέσω χαμηλής νέας προσφοράς και ισχυρής ζήτησης για premium, ενεργειακά αποδοτικούς χώρους.
Οι κατηγορίες εμπορικών ακινήτων που τροφοδότησαν τη ζήτηση ήταν οι τομείς της τεχνολογίας, των χρηματοοικονομικών, των συμβουλευτικών υπηρεσιών και των κοινών υπηρεσιών. Οι ευέλικτοι χώροι εργασίας κέρδισαν δημοτικότητα μετά την πανδημία, παράλληλα με την ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας. Η ενεργειακή απόδοση και οι συγκοινωνιακές συνδέσεις αύξησαν τις αξίες των ακινήτων.
Σταθερή ανάκαμψη - Τα ενοίκια
Το συνολικό κλίμα κλίνει προς ουδέτερο-θετικό, με τα γραφεία να υστερούν σε σχέση με αυτά της φιλοξενίας, αλλά να υπεραποδίδουν εν μέσω ευρύτερης εμπορικής ανάκαμψης. Η αγορά γραφείων της Αθήνας το 2025 έδειξε σταθερή ανάκαμψη και ανάπτυξη, λόγω της ισχυρής ζήτησης εν μέσω περιορισμένης ποιοτικής προσφοράς. Τα ενοίκια prime και οι τιμές σημείωσαν μέτριες αυξήσεις, ιδιαίτερα στις κεντρικές και βόρειες περιοχές.
Με βάση τα επίσημα στοιχεία για το τέλος του 2025, οι τιμές των prime γραφείων, στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, αυξήθηκαν κατά 0,9% (1ο εξάμηνο 2025 έναντι 2ο εξάμηνο 2024), με τα εθνικά ενοίκια να αυξάνονται κατά 0,3%. Τα ενοίκια prime στο τέλος του 2025 έφτασαν τα 29-31€/τ.μ./μήνα στο κέντρο της πόλης και τα 29€/τ.μ. κατά μήκος των βορειοανατολικών διαδρόμων. Η Αθήνα παρέμεινε ανταγωνιστική από άποψη κόστους σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές πόλεις.
Τα ποσοστά κενών θέσεων στην αγορά γραφείων της Αθήνας μέχρι το τέλος του 2025 είναι περίπου 9,8% έως 10%, σε σύγκριση με 9,5% στο τέλος του 2024, αντανακλώντας την ισχυρή ζήτηση για χώρους υψηλής ποιότητας εν μέσω περιορισμένης προσφοράς νέων.
Ζήτηση μεγαλύτερη της προσφοράς
Όπως αναφέρεται, η Αθήνα έχει δει μια ισορροπημένη αύξηση στις τιμές ενοικίασης, λόγω της ζήτησης για χώρους υψηλής ποιότητας εν μέσω περιορισμένης προσφοράς. Η έντονη ζήτηση για υψηλής ποιότητας, μοντέρνα και οικολογικά πιστοποιημένα γραφεία κατηγορίας Α έχει ξεπεράσει την προσφορά, ειδικά σε κεντρικές περιοχές υψηλής ποιότητας όπως το Σύνταγμα, το Κολωνάκι και το Μαρούσι, ωθώντας τα ενοίκια στα 30-35 ευρώ ανά τ.μ./μήνα.
Από την άλλη πλευρά, η ελάχιστη νέα κατασκευή σε συνδυασμό με το υψηλό ενδιαφέρον για ανακαινισμένα παλαιότερα κτίρια σε βασικούς λεωφόρους (π.χ. Κηφισιά, Μεσογείων) έχουν ασκήσει ανοδική πίεση, με τους ανακαινισμένους χώρους να φτάνουν τα 20-25 ευρώ ανά τ.μ./μήνα.
Το 2025, τα ποσοστά κενών θέσεων στην αγορά γραφείων της Αθήνας παρέμειναν σχετικά χαμηλά, συνεχίζοντας τις τάσεις από το 2024. Μέχρι τα μέσα του 2025, το απόθεμα αυξήθηκε στα 2,98 εκατομμύρια τ.μ., βοηθούμενο από τη νέα προσφορά, ενώ η δραστηριότητα μίσθωσης στο τρίτο τρίμηνο έφτασε τα 50.000 τ.μ. παρά μια μικρή ετήσια πτώση. Τα prime rents παρέμειναν σταθερά και οι μετατροπές μείωσαν τις κενές θέσεις στην κεντρική Αθήνα.
Οι επενδυτές έδωσαν προτεραιότητα στη βιωσιμότητα, τις πράσινες πιστοποιήσεις και τις συνδεδεμένες με τις μεταφορές εγκαταστάσεις, ενισχύοντας τις αξίες στο κέντρο της Αθήνας (μερίδιο ζήτησης 44%). Σημαντικοί παίκτες όπως οι ΑΕΕΑΠ (Prodea, Grivalia) και διεθνή κεφάλαια τροφοδότησαν τις συμφωνίες.
