Η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον, τόσο από το εσωτερικό όσο και από το εξωτερικό, ειδικά για τους τομείς της κατοικίας, της φιλοξενίας, αλλά και των γραφείων υψηλών προδιαγραφών με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά. Οι τιμές των κατοικιών κατέγραψαν περαιτέρω αύξηση, ωστόσο η προσφορά νέων κατοικιών παρέμεινε περιορισμένη, καθώς η εκκίνηση νέων κατασκευαστικών έργων επηρεάστηκε από τις εκκρεμότητες στο ρυθμιστικό πλαίσιο και το αυξημένο κόστος κατασκευής.
Πλην όμως, για ένα ακόμα τρίμηνο είχαμε μείωση στις διεθνείς εισροές, όσον αφορά στο real estate. Οι καθαρές εισπράξεις από τις ξένες άμεσες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων (στοιχεία Τράπεζας της Ελλάδος) τους πρώτους εννέα μήνες του 2025 ανήλθαν σε 1,465 δισ. ευρώ, σημειώνοντας υποχώρηση κατά 23,9% έναντι του αντίστοιχου επιπέδου εισπράξεων την ίδια περίοδο του 2024, που είχαν φτάσει σε 1,925 δις. ευρώ, αναφέρεται, μεταξύ άλλων, στην Ενδιάμεση Έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος για τη Νομισματική Πολιτική 2025. Υπενθυμίζεται ότι η τάση είχε διαφανεί και σε προηγούμενα τρίμηνα, όπως και στο β’ τρίμηνο του 2025, όπως είχαμε αναδείξει τον Οκτώβριο. Στο α’ 6μηνο του έτους, οι αλλοδαποί επενδυτές «έριξαν» στο εγχώριο real estate στους πρώτους 6 μήνες συνολικά 938,3 εκατ. ευρώ, ποσό μειωμένο κατά 17,8% σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του 2024 όπου «μπήκαν» στην αγορά 1,142 δισ. ευρώ. Αλλά και σε επίπεδο β’ τρίμηνου υπήρχε πτώση, έστω και μονοψήφια σε ποσοστό, με τις ξένες άμεσες επενδύσεις να «γράφουν» 581,5 εκατ. ευρώ έναντι 622,1 εκατ. ευρώ στο Q2 2024.
Το επενδυτικό ενδιαφέρον όπως και οι ανοδικές τάσεις των τιμών στην αγορά ακινήτων αναμένεται να συνεχιστούν και το επόμενο διάστημα, αλλά με ηπιότερους ρυθμούς, υπό την προϋπόθεση ότι η ζήτηση δεν θα επηρεαστεί αρνητικά από διεθνείς μακροοικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις. Ωστόσο, το ζήτημα της προσιτής στέγης παραμένει στο επίκεντρο του κοινωνικού διαλόγου και μια από τις βασικές προτεραιότητες των κυβερνητικών παρεμβάσεων
Η εικόνα, οι εξελίξεις, οι προοπτικές, οι δυσκολίες
Ειδικότερα, όπως σημειώνει η ΤτΕ, κατά τη διάρκεια του 2025 η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε να προσελκύει το επενδυτικό ενδιαφέρον, τόσο το εγχώριο όσο και από το εξωτερικό, ειδικά για τους τομείς της κατοικίας, της φιλοξενίας, αλλά και των γραφείων υψηλών προδιαγραφών με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά. Οι τιμές των κατοικιών κατέγραψαν περαιτέρω αύξηση, η προσφορά ωστόσο νέων κατοικιών παρέμεινε περιορισμένη, καθώς η εκκίνηση νέων κατασκευαστικών έργων επηρεάστηκε από τις εκκρεμότητες στο ρυθμιστικό πλαίσιο και το αυξημένο κόστος κατασκευής. Το ζήτημα της στεγαστικής προσιτότητας τίθεται με ιδιαίτερη έμφαση κατά την τρέχουσα περίοδο, εξαιτίας των αυξήσεων όχι μόνο των αγοραίων αξιών των κατοικιών, αλλά και των μισθωμάτων, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Για την αντιμετώπιση του ζητήματος, η πολιτεία έχει ήδη υλοποιήσει ή εξαγγείλει πρωτοβουλίες όπως τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι και ΙΙ», την επιδότηση ενοικίου, τη μείωση της φορολογίας για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και την αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για κοινωνική κατοικία. Παράλληλα, η δέσμη μέτρων που ανακοινώθηκε στο τέλος του έτους και θα εξειδικευθεί εντός του 2026 προσανατολίζεται, μεταξύ άλλων, στη στήριξη της προσφοράς κατοικίας, δίνοντας έμφαση στη δυνατότητα οικιστικής αξιοποίησης σε ανενεργά επαγγελματικής χρήσης ακίνητα και στην αναβάθμιση υφιστάμενων παλαιότερων κατοικιών. Αν και οι παρεμβάσεις αυτές συνιστούν βήματα προς τη σωστή κατεύθυνση, ενδέχεται να έχουν περιορισμένη βραχυπρόθεσμη αποτελεσματικότητα, καθώς ορισμένες από αυτές τείνουν να ενισχύουν τη ζήτηση, ενώ άλλες προϋποθέτουν μακρό χρονικό ορίζοντα υλοποίησης.
Οι τιμές
Στην αγορά κατοικιών, σημαντικοί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να καταγράφονται σε επίπεδο χώρας έως και το γ΄ τρίμηνο του 2025, ωστόσο με σημαντική επιβράδυνση έναντι των αντίστοιχων τριμήνων του προηγούμενου έτους . Με βάση τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν κατά 7,5%, έναντι αύξησης κατά 9,7% το αντίστοιχο διάστημα του 2024. Κατά παλαιότητα, η αύξηση των τιμών για τα παλαιά διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών, ήταν εντονότερη (7,7%) έναντι των νέων διαμερισμάτων (7,3%). Στους επιμέρους δείκτες κατά γεωγραφική περιοχή, αισθητά υψηλότερους ρυθμούς αύξησης σε σχέση με το μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της Ελλάδος καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη, στις άλλες μεγάλες πόλεις και στις λοιπές περιοχές της χώρας (9,7%, 8,5% και 8,9% αντίστοιχα), ενώ η Αθήνα κατέγραψε ηπιότερο μέσο ετήσιο ρυθμό (6,1%). Παρά την αύξηση που σημειώνεται στις αξίες των διαμερισμάτων, μικτές τάσεις καταγράφονται στους συναφείς δείκτες της αγοράς κατοικίας.
Η Golden Visa
Πιο συγκεκριμένα, ελαφρώς συγκρατημένο παρατηρείται το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό σε σχέση με πέρυσι, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία του προγράμματος Golden Visa, καθώς και των καθαρών εισπράξεων από ξένες άμεσες επενδύσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία του προγράμματος Golden Visa (Οκτώβριος 2025), τα αιτήματα (εκδοθείσες και εκκρεμείς άδειες διαμονής) κατά το πρώτο δεκάμηνο του 2025 ανήλθαν σε 6.205, έναντι 7.028 αιτημάτων την αντίστοιχη περίοδο του 2024, σημειώνοντας υποχώρηση, σε ετήσια βάση, κατά 11,7%.
Υποχώρηση της οικοδομικής δραστηριότητας
Η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες σε επίπεδο χώρας (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) την περίοδο Ιανουαρίου-Αυγούστου 2025 κατέγραψε υποχώρηση στους ετήσιους ρυθμούς μεταβολής της, τόσο ως προς τον αριθμό των νέων αδειών όσο και ως προς το δομήσιμο όγκο (-24,5% και -25,6% αντίστοιχα). Παράλληλα, το πρώτο εννεάμηνο του 2025 το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται σε ετήσια βάση, αν και με βραδύτερο ρυθμό (2,9%). Επίσης, τους πρώτους δέκα μήνες του 2025 καταγράφηκε αύξηση στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων (σε ετήσια βάση 45,8%), ωστόσο η τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει σε χαμηλά επίπεδα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (γ΄ τρίμηνο 2025), παρατηρείται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων για δεύτερο συνεχές τρίμηνο, έναντι έντονης αύξησης που είχε καταγραφεί το α΄ τρίμηνο του 2025. Αντίθετα, θετικές εξελίξεις καταγράφονται στις επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές), οι οποίες σημείωσαν το πρώτο εννεάμηνο του 2025 ετήσιο ρυθμό ανόδου 14,5% (2,8% ως ποσοστό του ΑΕΠ). Τέλος, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2025 (7,6% σε ετήσια βάση).
