Ροή
Εξακολουθεί να καταγράφεται εντυπωσιακή αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης διαμερισμάτων σε επιλεγμένες περιοχές της Αθήνας όπως οι Αμπελόκηποι (κέντρο), Μαρούσι (βόρεια), Παλαιά Φάληρο (νότια), Περιστέρι (Δυτικά), Χολαργός (ανατολικά). Το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 14,92% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 43,61% σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, στο πρόσφατο Παρατηρητήριο Αξιών Διαμερισμάτων 2023 της Geoaxis, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρίες πιστοποίησης ακινήτων. Όπως πάντως αναφέρεται στην ανάλυση, «πιστεύουμε ότι η αύξηση των αξιών βρίσκεται πολύ κοντά στο ανώτατο σημείο του κύκλου». Κατά τα τελευταία 10 χρόνια, από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο όρο 66% στα νεόδμητα και 61% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2014.
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο, μεταξύ του 3ου τριμήνου 2023 και του 3ου τριμήνου 2022 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 14,92% για τα νεόδμητα και 13,81% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Η σημαντική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα. Διαμερίσματα με ανεμπόδιστη θέα, σε κατασκευές από διάσημους αρχιτέκτονες και με πολύ ακριβά υλικά καταγράφουν αξίες πάνω από 25% των τυπικών διαμερισμάτων.
Μεσοπρόθεσμη Τάση
Η σταδιακή μετατροπή των διαμερισμάτων και σε χώρους εργασίας αναμένεται να επιφέρει τεκτονικές αλλαγές στον τρόπο σχεδίασης, κατασκευής αλλά και ανακαίνισης (υλικά, δίκτυα, μονώσεις, μεγάλοι κοινόχρηστοι χώροι κ.λπ.). «Η αίσθησή μας είναι ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, ελλείψει προσφοράς και αυξημένης ζήτησης, τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια», σημειώνεται στην έρευνα.
Πρόβλεψη 12 μηνών
Όπως αναφέρεται, η τόσο έντονη αύξηση των τιμών πιθανά θα φρενάρει τους επόμενους μήνες λόγω συρρίκνωσης της ζήτησης εξαιτίας α) της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, β) της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και γ) της αύξησης της τιμής των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης, γεγονότα που θα οδηγήσουν σε στάση αναμονής τους πιθανούς αγοραστές. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα, καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με την ζήτηση.
Νεόδμητα Διαμερίσματα (έως 5 ετών)
Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 95τμ, διάμεσης ηλικίας μόλις 2 ετών και 1ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.048euro/τμ από 3.565euro/τμ, με ετήσια άνοδο 13,55%) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (3.400euro/τμ από 2.950euro/τμ με ετήσια άνοδο 15,25%), στο Μαρούσι (3.304euro/ τμ από 2.856euro/τμ με ετήσια άνοδο 15,69%), στους Αμπελόκηπους (2.795euro/τμ από 2.500euro/τμ με ετήσια άνοδο 11,80%) και τέλος στο Περιστέρι (2.401euro/τμ από 2.029euro/τμ με ετήσια άνοδο 18.33%). Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψε τη μεγαλύτερη, ενώ οι Αμπελόκηποι τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Παλαιότερα Διαμερίσματα (35+ ετών)
Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 100 τμ, διάμεσης ηλικίας 43 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.235euro/τμ από 1.985euro/τμ με ετήσια άνοδο 12,59%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (1.852euro/τμ από 1.620euro/τμ με ετήσια άνοδο 14,20%), στο Παλαιό Φάληρο (1.751euro/τμ από 1.536euro/τμ με ετήσια άνοδο 14%), στην περιοχή του Περιστερίου (1.487euro/τμ από 1.268euro/τμ με ετήσια άνοδο 17,27%) και τέλος στους Αμπελόκηπους (1.457euro/τμ από 1.313euro/τμ με ετήσια άνοδο 10,97%). Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ οι Αμπελόκηποι την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
Κυρίαρχες τάσεις
Generation Rent: Η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει την γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία. Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Χαρακτηριστικό είναι ότι μεταξύ 2012 και 2022, σύμφωνα με την EUROSTAT, ο βασικός μισθός έχει μειωθεί κατά 11,7%, όταν οι αξίες των διαμερισμάτων πανελλαδικά έχουν αυξηθεί κατά 17,0% με βάση τους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος.
Εργασία από το σπίτι: Η νέα τάση που επέφερε ο COVID-19 είναι η εργασία από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Αν και είναι πολύ νωρίς να προβλεφθεί το τελικό αποτύπωμα, όλες οι μέχρι τώρα μελέτες σε Πανευρωπαϊκό και Παγκόσμιο επίπεδο συγκλίνουν στην εφαρμογή ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, με βασικό στοιχείο την δυνατότητα τηλε-εργασίας. Η υιοθέτηση ενός τέτοιου μοντέλου όπου για 1 ή 2 ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι, δημιουργεί αναμφίβολα την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση, και χωροθετημένα όχι κατ’ ανάγκη κοντά στην εργασία, αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ covid πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης.
Νέες προδιαγραφές στις κατασκευές
Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η ανάγκη νέων έξυπνων τεχνολογιών και ευέλικτων χώρων και η στροφή στο ευ ζην, δημιουργούν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές με σημαντικότατη αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές.
Πρόγραμμα «Σπίτι μου»
Στις αρχές του 2023 η κυβέρνηση ανακοίνωσε την έναρξη του προγράμματος «Σπίτι μου». Το πρόγραμμα απευθύνεται σε άτομα ηλικίας 25-39 ετών που ενδιαφέρονται για την απόκτηση κατοικίας με άτοκα ή και επιδοτούμενα δάνεια, με έτος κατασκευής ως το 2007, επιφανείας έως 150τμ, και κόστους έως 200.000 ευρώ. Μέχρι το τέλος του β’ τριμήνου 2023 έχει εγκριθεί το 28% των αιτήσεων εκ των οποίων το 39% αφορά στην Αττική. Ωστόσο, η υψηλή ζήτηση «σκοντάφτει» πάνω στην περιορισμένη προσφορά ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις. Σύμφωνα με τον Σύλλογο Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ), από τα 45.000 διαθέσιμα ακίνητα μόνο το 32% πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος. Ειδικότερα για τις 5 περιοχές μελέτης του Παρατηρητηρίου, και για οικιστικά ακίνητα από 70 μέχρι 100τμ, κατασκευής μέχρι το 2007 και έως 150.000 ευρώ, τα στοιχεία δείχνουν κατά μέσο όρο μόνο το 26% να πληροί τις προϋποθέσεις. Αναλυτικότερα: Σε Αμπελόκηπους το ποσοστό καταλληλόλητας είναι 40% (424 σπίτια), στο Μαρούσι 16% (125 κατοικίες), στο Π. Φάληρο 19% (251 σπίτια), στο Περιστέρι 46% (199 κατοικίες) και στον Χολαργό 9% (29 κατοικίες). Όπως αναφέρεται, επιπλέον, υπάρχουν και άλλα εμπόδια που δυσκολεύουν την απόκτηση κατοικίας μέσω του προγράμματος: χρονικό περιθώριο 2 μηνών από την έγκριση του δανείου, για την εύρεση κατοικίας και εκταμίευση του δανείου, πολεοδομικές και άλλες εκκρεμότητες λόγω ηλικίας των ακινήτων, απροθυμία των ιδιοκτητών να υπαχθούν στο πρόγραμμα καθώς η είσπραξη του τιμήματος υπερβαίνει τους 4 μήνες, μεγάλος όγκος ακινήτων στην κατοχή των funds που οδεύουν σε πλειστηριασμό (40.000 – 50.000), επαναδιαπραγμάτευση ακόμα και σε περιπτώσεις που υπήρχε κατ’ αρχάς συμφωνία, λόγω της μεγάλης ζήτησης.
