Ροή
Σε σύμπραξη επενδυτών αναμένεται να οδηγήσει η διαπραγμάτευση για την διεκδίκηση της σύστασης και λειτουργίας του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων που προβλέπει ο Κώδικας για τη ρύθμιση οφειλών με παροχή δεύτερης ευκαιρίας. Ο Φορέας θα ολοκληρώσει το πλαίσιο του πτωχευτικού νόμου, προστατεύοντας το δικαίωμα στέγασης των ευάλωτων οφειλετών που θα πτωχεύουν και αποτρέποντας τις εξώσεις.
Το Υπουργείο Οικονομικών και η Ειδική Γραμματεία Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους έχουν μπει ήδη στον ανταγωνιστικό διάλογο με τα πέντε από τα έξι επενδυτικά funds (όπως είχε γράψει το insider.gr οι έξι ενδιαφερόμενοι ήταν οι: Fortress, Davidson Kempner, Bain, Bracebridge, Bayview και CRC) που προχώρησαν στη διαδικασία μετά την αρχική εκδήλωση ενδιαφέροντος. Ο ανταγωνιστικός διάλογος γίνεται προκειμένου να εκτιμηθούν οι τεχνικές, χρηματοδοτικές και νομικές λύσεις που μπορεί να προσφέρει η αγορά για τη λειτουργία του Φορέα, αλλά και για να διερευνηθούν τα μέσα που μπορούν να ικανοποιήσουν με τον βέλτιστο τρόπο τις ανάγκες που υπαγορεύουν τη σύστασή του.
Ο ανταγωνιστικός διάλογος αναμένεται να ολοκληρωθεί μέσα στον Φεβρουάριο του 2023 και η υποβολή των δεσμευτικών προσφορών να γίνει μέχρι τα τέλη Απριλίου. Εντός του Μαΐου 2023 αναμένεται να επιλεγεί ο προτιμητέος επενδυτής, μέχρι το τέλος Ιουλίου εκτιμάται ότι θα υπογραφεί η σύμβαση παραχώρησης στον επενδυτή και η συμφωνία αναμένεται να κυρωθεί στη Βουλή μέχρι το τέλος Αυγούστου – αρχές Σεπτεμβρίου.
Η πολυπλοκότητα των παραμέτρων για την λειτουργία του Φορέα και οι κοινωνικοί στόχοι που αυτός καλείται να εκπληρώσει θέτουν υψηλά τον πήχη της διαπραγμάτευσης του Υπουργείου Οικονομικών με τους επενδυτές. Στο πλαίσιο αυτό, φαίνεται πως τα υψηλά standards που τίθενται, αλλά και από την άλλη πλευρά, οι αποδόσεις που επιδιώκουν από την επένδυσή τους οι επενδυτές, προδιαγράφουν συμμαχίες ενόψει της υποβολής δεσμευτικών προσφορών.
Σημειώνεται ότι η ανάληψη της σύστασης και λειτουργίας του Φορέα Ακινήτων προβλέπει ότι αυτή θα γίνει αποκλειστικά από ιδιωτικά κεφάλαια και από έναν επενδυτή, χωρίς καμία συμμετοχή του Ελληνικού Δημοσίου με παροχή εγγυήσεων. Επιπλέον, ο ιδιώτης επενδυτής θα επενδύσει στον Φορέα (ουσιαστικά βάζοντας χρήματα για τις αγορές από πλειστηριασμούς των πρώτων κατοικιών ευάλωτων οφειλετών που θα πτωχεύουν) κεφάλαια που θα κινηθούν σε 1,5 - 2 δισ. ευρώ. Οι παραπάνω προβλέψεις και όσα μέχρι στιγμής προκύπτουν από την εν εξελίξει διαπραγμάτευση του Υπουργείου Οικονομικών με τους ενδιαφερόμενους, φαίνεται να πιθανολογούν, ή τουλάχιστον να μην αποκλείουν, συμπράξεις στον ορίζοντα για την δημιουργία επενδυτικού σχήματος που θα αναλάβει ως ενιαίος επενδυτής τον Φορέα.
Η δημιουργία συμπράξεων μεταξύ των ενδιαφερόμενων επενδυτών φαίνεται πως ευνοείται και από το μακροοικονομικό περιβάλλον που επικρατεί στις αγορές και δη στο σκέλος των επιτοκίων που κινούνται σε ανοδική τροχιά. Και αυτό, διότι βασικό σημείο της διαπραγμάτευσης για την ανάληψη του Φορέα είναι το επιτόκιο (Euribor + spread) με βάση το οποίο θα υπολογίζεται το μηνιαίο μίσθωμα που θα καταβάλλουν οι ευάλωτοι οφειλέτες. Δεδομένης της ανοδικής φάσης στην οποία βρίσκονται τα επιτόκια, αλλά και το κλίμα αυξημένων αβεβαιοτήτων στις αγορές, το ζητούμενο κατά τη διαπραγμάτευση με τους υποψήφιους θα είναι η όσο το δυνατόν μικρότερη τελική επιβάρυνση των οφειλετών.
Σημειώνεται ότι ο Φορέας θα αποκτά τα σπίτια των ευάλωτων από τους πλειστηριασμούς και θα τους τα μισθώνει για περίοδο 12 ετών. Έτσι, αν και θα χάνουν την κυριότητα του ακινήτου, οι ευάλωτοι που θα πτωχεύουν θα μπορούν να συνεχίζουν να διαμένουν, έναντι καταβολής ενοικίου, στο σπίτι που είναι η πρώτη τους κατοικία. Ο νόμος προβλέπει ότι θα μπορούν να επαναγοράσουν το ακίνητο μετά από 12 χρόνια και εφόσον εν τω μεταξύ είναι συνεπείς στην καταβολή του ενοικίου που θα πρέπει να πληρώνουν στον Φορέα. Σημειώνεται ότι η αγορά του ακινήτου από τον Φορέα θα γίνεται βάσει της εμπορικής αξίας, ενώ το ενοίκιο που θα πρέπει να πληρώνει ο ευάλωτος δανειολήπτης θα προκύπτει επίσης βάσει της εμπορικής αξίας του ακινήτου, διαιρεμένης για 12 χρόνια και με επιβάρυνση το μέσο επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου. Ο νόμος προβλέπει επίσης και την επιδότηση της πληρωμής του ενοικίου με καταβολή στον ευάλωτο του στεγαστικού επιδόματος (από 70 έως 210 ευρώ μηνιαίως αναλόγως της σύνθεσης του νοικοκυριού).
Οι επενδυτές που βρίσκονται στη φάση του ανταγωνιστικού διαλόγου με το Υπουργείο Οικονομικών θα πρέπει να αποδείξουν την εμπειρία τους σε επενδύσεις στον τομέα ακίνητης περιουσίας. Ως τέτοιες θεωρούνται εναλλακτικά:
- οποιαδήποτε άμεση επένδυση σε οποιουδήποτε τύπου ακίνητο, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή επενδυτικό,
- χρηματοδοτήσεις προς τρίτους με εξασφάλιση οποιουδήποτε τύπου ένα ή περισσότερα ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων και χρηματοδοτικών μισθώσεων,
- επενδύσεις σε δανειακά χαρτοφυλάκια με εγγύηση οποιουδήποτε τύπου ένα ή περισσότερα ακίνητα, οι οποίες έχουν πραγματοποιηθεί κατά τα τελευταία δέκα χρόνια πριν από την ημερομηνία υποβολής (σ.σ. ενδιαφέροντος του επενδυτή για τον Φορέα) και ανέρχονται αθροιστικά σε τουλάχιστον 100 εκατ. ευρώ.
Η ανάθεση της Σύμβασης Παραχώρησης θα γίνει με κριτήριο την πλέον συμφέρουσα από οικονομική άποψη προσφορά. Αυτή θα αξιολογηθεί με βάση το ύψος ανάληψης κινδύνου από πλευράς του Ελληνικού Δημοσίου, τον τρόπο υπολογισμού του τιμήματος επαναγοράς της κύριας κατοικίας κατά τη λήξη της μίσθωσης, το ζητούμενο ύψος του μισθώματος, την διασφάλιση επαρκούς χρηματοδότησης του επιχειρηματικού σχεδίου από τον επενδυτή και την ειδική τεχνογνωσία και την εμπειρία που αυτός θα προσφέρει. Οι υποψήφιοι επενδυτές θα αξιολογηθούν σε όλα τα παραπάνω και η συνολική τους βαθμολογία θα προκύψει από μαθηματικό τύπο που πρόκειται να εξειδικευτεί.
