Ροή
Στις 1.734 ανήλθαν οι μεταβιβάσεις ακινήτων στο Δήμο Θεσσαλονίκης, καταγράφουν αύξηση σε σχέση με το 2020 άνω του 22,5%, αλλά μειωμένες κατά 19,35% σε σχέση με το 2019 που ήταν 2.150. Το 90,91% των μεταβιβάσεων το 2021 είχαν τίμημα έως 100.000 ευρώ, Το 85,92% των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε ακίνητα έως 95 τ.μ., τα δημοφιλή τετραγωνικά μέτρα στο σύνολο των μεταβιβάσεων του 2021 είναι από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ. (το 29,56% των μεταβιβάσεων), ενώ καταγράφηκε αύξηση 30,05% στο μέσο τίμημα ανά τετραγωνικό μέτρο στο δημοφιλέστερο ακίνητο.
Η ζήτηση επικεντρώνεται στο κέντρο της πόλης, κυρίως σε αυτοτελή κτίρια με στόχο την τουριστική εκμετάλλευση από την οδό Βενιζέλου μέχρι και τον Σιδηροδρομικό σταθμό. Ενώ, έχει επανέρθει το ενδιαφέρον για αγορά καταστημάτων στις εμπορικές «πιάτσες» όπως η Μητροπόλεως, η Τσιμισκή, η Νέα Εγνατία, ο πεζόδρομος της Καλαμαριάς, η Γρ. Λαμπράκη, η Εθνικής Αντιστάσεως αλλά και η Μ. Αλεξάνδρου στον Εύοσμο.
Αυτά προκύπτουν, μεταξύ άλλων, σύμφωνα με έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, το οποίο ανέλυσε τα στοιχεία που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων - Υπουργείο Οικονομικών για το Δήμο Θεσσαλονίκης κατά το 2021.
Όπως σημειώνει ο κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, «ο τουρισμός έχει ωφελήσει σε μεγάλο βαθμό την αγορά ακινήτων με αποτέλεσμα παλιά κτήρια στο κέντρο της Θεσσαλονίκης να έχουν μετατραπεί σε τουριστικά καταλύματα – ξενοδοχεία μπουτίκ. Αξίζει να αναφέρουμε ότι πολλά από αυτά τα κτήρια ήταν άδεια τα προηγούμενα χρόνια και αγοράστηκαν σε πολύ χαμηλές τιμές. Η Θεσσαλονίκη τα τελευταία χρόνια έχει αναδείξει την οικονομική και τουριστική της εικόνα, ενώ παράλληλα πριν την covid-19 εποχή, είχε αυξηθεί ραγδαία το ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων τόσο από εγχώριους όσο και από αλλοδαπούς επενδυτές. Τα μνηνονιακά χρόνια οι τιμές των ακινήτων στην Θεσσαλονίκη μειώθηκαν κατά 45,1%. Γεγονός που τα επόμενα χρόνια δημιούργησε επενδυτικές ευκαιρίες τόσο για εγχώριους όσο και για αλλοδαπούς επενδυτές είτε ιδιώτες, είτε μέσω επενδυτικών σχημάτων - funds.
Δεν ήταν λίγοι οι επενδυτές που μετά το ράλι των ζητούμενων τιμών πώλησης στην Αθήνα το 2017-2019, στόχευσαν επενδυτικά την πολλά υποσχόμενη Θεσσαλονίκη. Η ζήτηση στο κέντρο της Θεσσαλονίκης ήταν συνεχώς αυξητική , ενώ οι τιμές διαμερισμάτων σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας Ελλάδος, αυξήθηκαν το γ΄ τρίμηνο του 2021 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020 κατά 8,7% στη Θεσσαλονίκη, ενώ με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, το α΄ και β΄ τρίμηνο του 2021 η μέση ετήσια αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 4,6% και 5,4% . Καθώς και για το σύνολο του 2020, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2019 ήταν 5,0%.
Παράλληλα, η Θεσσαλονίκη τα τελευταία χρόνια – πριν την πανδημία του κορωνοϊού, είχε παρουσιάσει αυξημένο ενδιαφέρον για κατοικίες που προορίζονταν να «εκμεταλλευτούν» μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης – οικονομία διαμοιρασμού. Αυτή η τάση δημιουργήθηκε από τους αυξημένους αριθμούς τουριστών στην πόλη και τα μεταβαλλόμενα εποχιακά πρότυπα καθώς η συμπρωτεύουσα συγκεντρώνει το ενδιαφέρον των τουριστών όλη τη διάρκεια του έτους. Το «πάγωμα» της βραχυχρόνιας μίσθωσης, επέφερε και άμεσο «πάγωμα» στις αγοραπωλησίες ακινήτων με στόχο την άμεση ανακαίνιση και εγγραφή τους στις πλατφόρμες βραχυχρόνιες μίσθωσης. Μη ξεχνάμε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση, αποτέλεσε έναν από τους βασικούς λόγους αύξησης των μεταβιβάσεων ακινήτων στο κέντρο της Θεσσαλονίκης τα τελευταία χρόνια».
Σύμφωνα με το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, στο Δήμο Θεσσαλονίκης το 2017 πραγματοποιήθηκαν 1.200 μεταβιβάσεις ακινήτων, το έτος 2018 1.719, το 2019 2.150 , ενώ το 2020 μειώθηκαν κατά 34.18% και διαμορφώθηκαν στις 1.415 , δηλαδή αριθμητικά κοντά στα επίπεδα του 2017, ενώ το 2021, καταγράφουν αύξηση σε σχέση με το 2020 της τάξεως 22,54% αγγίζοντας τις 1.734, αλλά μειωμένες κατά 19,35% σε σχέση με το 2019 που ήταν 2.150.
Όπως αναφέρει ο ίδιος, η ζήτηση στην «κόρη του Θερμαϊκού» επικεντρώνεται στο κέντρο της πόλης, κυρίως σε αυτοτελή κτίρια με στόχο την τουριστική εκμετάλλευση από την οδό Βενιζέλου μέχρι και τον Σιδηροδρομικό σταθμό. Ενώ, έχει επανέρθει το ενδιαφέρον για αγορά καταστημάτων στις εμπορικές «πιάτσες» όπως η Μητροπόλεως, η Τσιμισκή, η Νέα Εγνατία, ο πεζόδρομος της Καλαμαριάς, η Γρ. Λαμπράκη, η Εθνικής Αντιστάσεως αλλά και η Μ. Αλεξάνδρου στον Εύοσμο. «Επιπλέον, αξίζει να αναφέρουμε ότι καταγράφεται έντονη κινητικότητα από κατασκευαστικές εταιρείες για ανεύρεση οικοπέδων (μπορεί να εμπεριέχουν παλαιές κατοικίες) τόσο για αγορά όσο και για αντιπαροχή. Σύμφωνα με δημοσιεύματα, το ενδιαφέρον επικεντρώνεται στη περιοχή πάνω από την οδό Αγίου Δημητρίου, με το Τσινάρι να πρωταγωνιστεί, δεδομένου πως υπάρχουν οικόπεδα και παλιές κατοικίες που είναι προς πώληση, ενώ στα ανατολικά ιδιαίτερα δημοφιλείς είναι οι περιοχές της Καλαμαριάς, Χαριλάου, Βούλγαρη, Νέας Ελβετίας. Στα δυτικά το ενδιαφέρον εστιάζεται στον Εύοσμο και στη Νέα Πολιτεία», σημειώνει.
Σύμφωνα με το στέλεχος της αγοράς:
Το 90,91% των μεταβιβάσεων το 2021 είχαν τίμημα έως 100.000€
Το 2021, οι μεταβιβάσεις ακινήτων στο Δήμο Θεσσαλονίκης με τίμημα έως 100.000€ αποτελούν το 90,91% του συνόλου, σύμφωνα με το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Με τίμημα έως 100.000€, το 2020 αποτελούσαν το 91,13% των μεταβιβάσεων και το 2019 το 92,53%.
Συγκεκριμένα, το 44,7% των μεταβιβάσεων, είχαν τίμημα έως 30.000€ ( 49,72% το 2020) και το 46,14% (41,41% το 2020) είχαν τίμημα από 30.000€ έως 100.000€. Ενώ μόλις το 9,1% ( 8,87% το 2020) των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα άνω των 100.000€.
Παράλληλα, οι μεταβιβάσεις με τίμημα από 150.000€ έως 1εκατ.€, αποτελούν το 3,2% (3,692% το 2020) των μεταβιβάσεων και με τίμημα άνω του 1εκατ.€, αποτελούν το 0,13% ( 0,24% το 2020) .
Αξίζει να αναφέρουμε ότι στον Δήμο Αθηναίων, τα αντίστοιχα ποσοστά για μεταβιβάσεις από 150.000€ έως 1εκατ.€ και άνω του 1εκατ.€, είναι 2,7 φορές μεγαλύτερα.
Το 90,91% των μεταβιβάσεων με τίμημα έως 100.000€, αποδεικνύει ότι το κέντρο της Θεσσαλονίκης εμπεριέχει ακόμη επενδυτικές ευκαιρίες που θα κεντρίσουν το ενδιαφέρον εγχώριων αλλά κυρίως αλλοδαπών επενδυτών.
Το 85,92% των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε ακίνητα έως 95 τ.μ.
Το μεγαλύτερο ποσοστό των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε ακίνητα έως 95τμ που αποτελούν και το 85,92% του συνόλου των μεταβιβάσεων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι παρόμοια εικόνα είχαμε και το 2020 και το 2019 με τα αντίστοιχα ποσοστά να είναι 84,96% και 86,8% .
Τα δημοφιλή τετραγωνικά μέτρα στο σύνολο των μεταβιβάσεων του 2021 είναι από 51τμ έως 75τμ, που αποτελούν το 29,56% (28,9% το 2020) των μεταβιβάσεων. Στη δεύτερη θέση των προτιμήσεων βρίσκονται τα ακίνητα με επιφάνεια από 31τμ έως 50τμ που αποτελούν το 24,37% (25,76% το 2020) των μεταβιβάσεων, τα διαμερίσματα από 76τμ έως 95τμ αποτελούν το 17,29% (15,19% το 2020) , οι γκαρσονιέρες – studio έως 30τμ που αποτελούν το 14,75% (15,11% το 2020) των μεταβιβάσεων, τα διαμερίσματα από 96τμ έως 120τμ το 7,79% (8,065% το 2020) και μόλις το 6,62% (6,88% το 2020) αφορούσε μεταβιβάσεις άνω των 121 τετραγωνικών μέτρων.
Βάση των παραπάνω, κατανοούμε ότι το ενδιαφέρον των επενδυτών το 2021 όπως και το 2020 στο Δήμο Θεσσαλονίκης, επικεντρώθηκε κυρίως σε ακίνητα μικρής επιφάνειας έως 50τμ και σε ακίνητα από 51τμ έως 75τμ με 2 Υ/Δ. Παρουσιάζοντας παρόμοια εικόνα με τον Δήμο Αθηναίων.
Οι επενδυτές επιλέγουν κυρίως διαμερίσματα των άνωθεν τετραγωνικών μέτρων, διότι αποτελούν ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν ποικιλότροπος και η ζήτηση είναι πάντα αυξημένη. Προτιμούν τα άνωθεν τετραγωνικά μέτρα, διότι στοχεύουν κυρίως στην ανακαίνιση και μεταπώληση του ακινήτου, είτε στην εκμετάλλευση του μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης ή/και μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης για τα μικρότερα τετραγωνικά μέτρα (όταν επιστρέψουμε στην καθημερινότητα μας).
Το 78,57% των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε κατοικίες
Όσον αφορά το είδος το είδος των ακινήτων, το 78,57% των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε κατοικία (79,09% το 2020), το 16,13% επαγγελματική στέγη (19,23% το 2020) και το 0,93% θέση στάθμευσης (0,78% το 2020), παρόμοια η εικόνα ήταν και το 2019 με τα αντίστοιχα ποσοστά να διαμορφώνονται σε 80,03%, 15,07% και 1,44%.
Το 76,4% των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε ακίνητα κατασκευής από το 1951 έως το 1980
Στη πρώτη θέση των μεταβιβάσεων και το 2021 και με ποσοστό 38,83% (40,45% το 2020) βρίσκονται τα ακίνητα με έτος κατασκευής 1961-1970, στη δεύτερη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1971-1980 με ποσοστό 27,32% (26,54% το2020) και στη τρίτη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1951-1960 με ποσοστό επί του συνόλου των μεταβιβάσεων 10,25% ( 13,1% το 2020). Τα αντίστοιχα ποσοστά το 2019 ήταν σχεδόν τα ίδια, δηλαδή, 39,80%, 26,54% και 13,66%.
Επιπλέον τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν στον Δήμο Θεσσαλονίκης εντός του 2021 με έτος κατασκευής από το 1981 έως και το 2020 αποτελούν μόλις το 21,14% (17,89% το 2020), ενώ τα ακίνητα με έτος κατασκευής από το 2006 έως το 2020 το 5,1% (5,27% το 2020).
Αντιλαμβανόμαστε ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων αγοραστών ακινήτων και το 2021, όπως και το 2020 - 2019, επέλεξαν ακίνητα μεγάλης ηλικίας, 50-60 έως και 70 ετών.
Το 2021 καταγράφηκε αύξηση κατά 30,05% της μέσης τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο του δημοφιλέστερου ακινήτου στο Δήμο Θεσσαλονίκης.
Δημοφιλέστερο ακίνητο από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ.
Σύμφωνα με τα δεδομένα που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων, το δημοφιλέστερο ακίνητο είναι από 51 τμ έως 75 τμ (29,56% του συνόλου των μεταβιβάσεων) με έτος κατασκευής από το 1961 έως το 1970 (38,83% του συνόλου των μεταβιβάσεων).
Αύξηση 30% στο μέσο τίμημα
«Βάση των διαθέσιμων στοιχείων που επεξεργαστήκαμε, το μέσο τίμημα για το δημοφιλέστερο ακίνητο όπως περιγράφεται παραπάνω το 2021 αυξήθηκε κατά 30,05% σε σχέση με το 2020 και 61,08% σε σχέση με το 2019, αγγίζοντας τα 699,99€/τ.μ. Το 2020 το μέσο τίμημα ανά τετραγωνικό μέτρο του δημοφιλέστερου ακινήτου ήταν 538,25€/τ.μ. και το 2019 ήταν 434,57€/τ.μ. Το δημοφιλέστερο ακίνητο στο Δήμο Θεσσαλονίκης για το 2021, έχει ακριβώς τα ίδια χαρακτηριστικά με του Δήμου Αθηναίων.
Στο Δήμο Θεσσαλονίκης καταγράφηκε αύξηση κατά 30,05%, ενώ στο Δήμο Αθηναίων κατά 15,83% και διαμορφώθηκε στα 882,60€/τ.μ. έναντι που ήταν το 2020 761,96€/τμ και 668€/τμ το 2019.
Τα άνωθεν δεδομένα μας αποδεικνύουν ότι η κτηματαγοράς στο κέντρο της Θεσσαλονίκης ακόμη και εν μέσω πανδημίας κατέγραψε ραγδαία αυξητική τάση +30,05% στο μέσο τίμημα του δημοφιλέστερου ακινήτου σχέση με το 2020. Παράλληλα, θα πρέπει να τονίσουμε ότι το μέσο τίμημα αποδεικνύει ότι η κτηματαγορά στο κέντρο της συμπρωτεύουσας, έχει μεγάλα περιθώρια ανάπτυξης, προσέγγισης επενδυτών και αύξησης των αξιών της.
Θεωρούμε ότι μετά το τέλος την πανδημίας και επιστροφής στη καθημερινότητα μας, η Θεσσαλονίκη θα προσεγγίσει έντονα τα επενδυτικά βλέμματα, γεγονός που ήδη καταγράφεται από Ισραηλινούς επενδυτές καθώς και από Βαλκάνιους», καταλήγει ο ίδιος.
