Η δημόσια συζήτηση για το στεγαστικό πρόβλημα επικεντρώνεται κυρίως στους νέους και στην επίδραση του κόστους στέγασης στην απόκτηση οικογένειας. Υπάρχει, ωστόσο, μια επιπλέον δημογραφική δύναμη η οποία διαμορφώνει ήδη τη λειτουργία της αγοράς κατοικίας και αναμένεται να την επηρεάσει καθοριστικά τις επόμενες δεκαετίες: πρόκειται για την μακροζωία και η γήρανση του πληθυσμού.
Οι άνω των 65 ετών αποτελούν πλέον μια ιδιαίτερα σημαντική ομάδα για τη στεγαστική αγορά. Κατέχουν μεγάλο μέρος του στεγαστικού αποθέματος, εμφανίζουν υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης και έχουν μπροστά τους χρόνια υγιούς ζωής, γεγονός που μεταβάλλει τόσο τις ανάγκες κατοικίας όσο και τη λειτουργία της αγοράς συνολικά. Η γήρανση μετασχηματίζει την αγορά κατοικίας, επηρεάζοντας τη διάρθρωσή της, τη γεωγραφική κατανομή της ζήτησης και, τελικά, τις τιμές των ακινήτων.
Η εξέλιξη αυτή αν και ιδιαίτερα σημαντική είναι παραγνωρισμένη στην Ελλάδα, μια χώρα που γερνά ταχύτερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο τη στιγμή που το στεγαστικό της απόθεμα χαρακτηρίζεται από υψηλή ιδιοκατοίκηση, μεγάλη παλαιότητα και σημαντική παρουσία δευτερεύουσων κατοικιών.
Η μακροβιότητα ως παράγοντας μετασχηματισμού της αγοράς κατοικίας
Η μακροζωία, η άλλη όψη της δημογραφικής γήρανσης, επηρεάζει τη στεγαστική αγορά με πολλούς και αλληλένδετους τρόπους.
Πρώτον, μεταβάλλοντας τη σύνθεση της στεγαστικής ζήτησης. Με την επιμήκυνση της διάρκειας ζωής, οι ανάγκες κατοικίας διαφοροποιούνται. Οι μεγαλύτερες ηλικίες τείνουν να αναζητούν κατοικίες μικρότερου μεγέθους, πιο λειτουργικές και προσβάσιμες, κοντά σε υπηρεσίες υγείας και καθημερινής εξυπηρέτησης. Παράλληλα, αναδύονται εναλλακτικές μορφές κατοίκησης, όπως η υποστηριζόμενη διαβίωση ή μοντέλα συμβίωσης. Η εξέλιξη αυτή δεν συνεπάγεται απαραίτητα μείωση της συνολικής ζήτησης, αλλά μετατόπιση προς διαφορετικού τύπου κατοικίες και υπηρεσίες.
Δεύτερον, η γήρανση συνδέεται με τη διαβίωση σε κατοικίες μεγαλύτερες από τις ανάγκες των νοικοκυριών, γεγονός που οδηγεί σε υποαξιοποίηση του στεγαστικού αποθέματος. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, σχεδόν οι μισοί ηλικιωμένοι ζουν σε κατοικίες μεγαλύτερες από τις ανάγκες τους, περιορίζοντας την κινητικότητα και την ανακύκλωση του στεγαστικού αποθέματος. Τα άτομα μεγαλύτερων ηλικιών δυσκολεύονται να μετακομίσουν συχνά για λόγους οικονομικούς, θεσμικούς, κοινωνικούς, αλλά και λόγω έλλειψης κατάλληλων εναλλακτικών. Ως αποτέλεσμα, το στεγαστικό απόθεμα προσαρμόζεται αργά στις δημογραφικές αλλαγές, επηρεάζοντας τη διαθεσιμότητα κατοικιών για νεότερες ηλικίες.
Τρίτον, η γήρανση ενισχύει την ήδη υπάρχουσα τάση αύξησης των μονομελών νοικοκυριών και προσθέτει μια σημαντική διάσταση που σχετίζεται με τη μακροζωία και τις διαφοροποιήσεις φύλου. Η αύξηση των μονομελών νοικοκυριών αποτελεί διαχρονική τάση που συνδέεται με τη μείωση του μεγέθους των οικογενειών, την καθυστέρηση δημιουργίας οικογένειας, την αύξηση των διαζυγίων, αλλά και με αλλαγές στον τρόπο ζωής. Ωστόσο, η μακροβιότητα ενισχύει περαιτέρω αυτή τη δυναμική στις μεγαλύτερες ηλικίες.
Τέταρτον, η κατοικία, τόσο ως βασική ανάγκη όσο και ως επενδυτικό προϊόν αλλά και ως κοινωνική υπηρεσία, αναδεικνύεται σε σημαντικό πεδίο της Ασημένιας Οικονομίας (Silver Economy). Η μακροζωία δημιουργεί ζήτηση για νέα μοντέλα συγκατοίκησης, υπηρεσίες κατ' οίκον φροντίδας, τεχνολογίες «έξυπνης κατοικίας». Οι εξελίξεις αυτές τοποθετούν τη στεγαστική αγορά στο επίκεντρο της ασημένιας οικονομίας δημιουργώντας σημαντικές επενδυτικές και επιχειρηματικές ευκαιρίες.
Πέμπτον, η διατήρηση της καλής υγείας στις μεγαλύτερες ηλικίες ενισχύουν τη δυνατότητα μετακίνησης μετά τη συνταξιοδότηση (retirement migration). Η περίοδος μετά τη συνταξιοδότηση μετατρέπεται σε ένα νέο στάδιο ζωής κατά το οποίο επαναξιολογείται ο τόπος κατοικίας. Το φαινόμενο μπορεί να αφορά είτε εσωτερικές μετακινήσεις, από τα μεγάλα αστικά κέντρα προς μικρότερες πόλεις ή προς δευτερεύουσες κατοικίες, είτε διεθνείς μετακινήσεις συνταξιούχων, ιδιαίτερα από χώρες της Βόρειας Ευρώπης προς χώρες του Νότου. Στην ελληνική περίπτωση, όπου η ιδιοκτησία δευτερευουσών κατοικιών είναι ιδιαίτερα διαδεδομένη και το κλίμα αποτελεί συγκριτικό πλεονέκτημα, η μετανάστευση συνταξιούχων μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να αναδειχθεί σε μοχλό περιφερειακής ανάπτυξης, επηρεάζοντας τη γεωγραφική κατανομή της ζήτησης κατοικίας και τις τοπικές αγορές ακινήτων.
Μακροβιότητα και τιμές ακινήτων
Η επίδραση της μακροζωίας στις τιμές ακινήτων είναι σύνθετη, συχνά μη γραμμική και σε μεγάλο βαθμό παραμένει αχαρτογράφητη. Βραχυπρόθεσμα, η αύξηση της μέσης διάρκειας ζωής ενδέχεται να στηρίξει ή και να ενισχύσει τις τιμές, καθώς άτομα μεγαλύτερων ηλικιών παραμένουν περισσότερο στις κατοικίες τους, περιορίζοντας την προσφορά διαθέσιμων ακινήτων. Παράλληλα, η αυξημένη ζήτηση για μικρότερες και πιο λειτουργικές κατοικίες ασκεί ανοδικές πιέσεις σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, ιδιαίτερα σε αστικές περιοχές.
Σε βάθος χρόνου, όμως, καθώς στις μεγαλύτερες ηλικίες θα εισέρχονται μικρότερες γενεές, η επίδραση της γήρανσης στις τιμές αναμένεται να μετριαστεί, οδηγώντας σε διαφοροποιημένες τάσεις μεταξύ περιοχών και τύπων κατοικίας.
Η μακροζωία, συνεπώς, δεν επηρεάζει μόνο πόσα σπίτια χρειάζονται, αλλά και ποια σπίτια, σε ποιες περιοχές και σε ποιες τιμές.
Η ελληνική περίπτωση
Η ελληνική περίπτωση παρουσιάζει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που διαφοροποιούν τη σχέση μεταξύ γήρανσης και στεγαστικής αγοράς. Σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, η Ελλάδα δεν αναμένεται να βιώσει ένα έντονο «silver tsunami» που συνδέεται με τη γήρανση των μεγάλων γενεών του baby boom, καθώς η χώρα δεν γνώρισε αντίστοιχη δημογραφική έκρηξη μεταπολεμικά. Ωστόσο, το φαινόμενο της δημογραφικής γήρανσης εξελίσσεται γρήγορα μέσω της διαχρονικά χαμηλής γονιμότητας και της αύξησης του προσδόκιμου ζωής, μεταβάλλοντας την ηλικιακή δομή του πληθυσμού.
Παράλληλα, η Ελλάδα χαρακτηρίζεται από υψηλή ιδιοκατοίκηση και σημαντική παρουσία δευτερευουσών κατοικιών. Η ύπαρξη αυτών των κατοικιών επηρεάζει τη λειτουργία της στεγαστικής αγοράς, καθώς δημιουργεί πρόσθετες επιλογές κατοίκησης, επηρεάζει τη γεωγραφική κινητικότητα και συνδέεται με νέες μορφές διαμονής μετά τη συνταξιοδότηση. Ταυτόχρονα, μεγάλο μέρος του στεγαστικού αποθέματος είναι παλαιό και συχνά ακατάλληλο για τις ανάγκες των μεγαλύτερων ηλικιών.
Κατευθύνσεις πολιτικής
Η ενσωμάτωση της διάστασης της μακροζωίας δεν μπορεί να απουσιάζει από τη στεγαστική πολιτική. Οι δημογραφικές εξελίξεις απαιτούν την προσαρμογή του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος μέσα από ανακαινίσεις και βελτίωση της προσβασιμότητας, καθώς και την ανάπτυξη νέων μορφών κατοικίας που ανταποκρίνονται στις ανάγκες των μεγαλύτερων ηλικιών, προωθώντας παράλληλα την καλύτερη αξιοποίηση του στεγαστικού αποθέματος. Τέλος, η σύνδεση της στεγαστικής πολιτικής με την πολιτική μακροχρόνιας φροντίδας μπορεί να ενισχύσει την ανάπτυξη υπηρεσιών που επιτρέπουν την αυτόνομη διαβίωση των ηλικιωμένων (ageing at home).
Οι δημογραφικές διαστάσεις του στεγαστικού ζητήματος δεν αφορούν μόνο τους νέους. Η μακροζωία διαμορφώνει μια νέα, διευρυνόμενη ομάδα νοικοκυριών με διακριτές ανάγκες και δυνατότητες, που αναμένεται να επηρεάσει ουσιαστικά τη ζήτηση κατοικίας. Η ανταπόκριση στις ανάγκες αυτές αποτελεί ταυτόχρονα κοινωνική δέσμευση και σημαντική οικονομική και επενδυτική ευκαιρία.
Αυτές τις διαστάσεις θα συζητήσουμε την επόμενη εβδομάδα σε ένα πολύ ενδιαφέρον πάνελ με εξαιρετικούς ομιλητές και θέμα «The New Social Equation: Housing Affordability and the Demographic Challenge in Greece» στο πλαίσιο του ΧΙ Φόρουμ των Δελφών.
