Ροή
Η Γερμανία εξακολουθεί να βρίσκεται εν μέσω σοβαρής κρίσης στην αγορά ακινήτων. Ωστόσο, όλο και περισσότεροι δείκτες υποδηλώνουν ότι επίκειται στροφή. Οι παρατηρητές της αγοράς προβλέπουν μια μοναδική ευκαιρία για τους πιθανούς αγοραστές.
Με δημοσίευμά της, η Welt, επισημαίνει πως ενώ εξακολουθεί να βρίσκεται εν μέσω μιας ιστορικής κρίσης στη γερμανική αγορά ακινήτων, υπάρχουν αυξανόμενες ενδείξεις αυτές τις ημέρες ότι η ύφεση φτάνει στο τέλος της - και ότι μετατρέπεται σε ανάκαμψη.
Εάν οι σημερινοί δείκτες ανάκαμψης ενισχυθούν, οι καταναλωτές ειδικότερα είναι πιθανό να βρεθούν ξαφνικά σε ένα απροσδόκητα θετικό περιβάλλον. Ορισμένοι παρατηρητές της αγοράς μιλούν για μια ιστορική ευκαιρία που θα μπορούσε να ανοίξει στην αγορά ακινήτων για τους πιθανούς αγοραστές.
Πάνω απ' όλα, υπάρχει η σαφής μεταστροφή των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων. Με την ελπίδα ότι η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα θα μειώσει αρκετές φορές τα επιτόκια το επόμενο έτος, οι αποδόσεις των μακροπρόθεσμων ομολόγων έχουν μειωθεί απότομα.
Στις 14 Δεκεμβρίου, το επιτόκιο των δεκαετών γερμανικών κρατικών ομολόγων έπεσε κάτω από το όριο του 2% για πρώτη φορά μέσα σε ένα χρόνο. Και αυτές οι αποδόσεις αποτελούν τη βάση για τους όρους των ενυπόθηκων δανείων. Ενώ τα δεκαετή οικοδομικά δάνεια εξακολουθούσαν να κοστίζουν πολύ πάνω από το 4% στα μέσα Οκτωβρίου, οι όροι έχουν πλέον επιστρέψει στο 3%.
Με βάση τις αποδόσεις των Pfandbrief (σ.σ. ένα είδος καλυμμένων ομολόγων που εκδίδονται από γερμανικές ενυπόθηκες τράπεζες και εξασφαλίζονται με μακροπρόθεσμα περιουσιακά στοιχεία), τα ιδρύματα μπορούν να χορηγήσουν δάνεια σε καλούς πελάτες με επιτόκιο 3,29%. Με την έκδοση τέτοιων ομολόγων που εξασφαλίζονται με ακίνητα, οι τράπεζες μπορούν να αναχρηματοδοτηθούν.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι αποδόσεις των ενυπόθηκων ομολόγων αποτελούν επίσης το σημείο αναφοράς για το κόστος των οικοδομικών δανείων. Κατά κανόνα, σε αυτές τις αποδόσεις των Pfandbrief προστίθεται ένα ασφάλιστρο κινδύνου ή κέρδους 0,5 ποσοστιαίας μονάδας, ανάλογα με την οικονομική ευρωστία του αγοραστή ακινήτων. Η απόδοση του δεκαετούς Pfandbrief έχει μειωθεί από 3,75 σε 2,79% από τον Οκτώβριο, πράγμα που σημαίνει ότι τα δεκαετή οικοδομικά δάνεια διατίθενται και πάλι προς 3,29%, με πτωτική τάση.
Η μείωση του κόστους των επιτοκίων αυξάνει τον αριθμό των αγοραστών ακινήτων
Αυτό σημαίνει ότι το κόστος χρηματοδότησης για τους αγοραστές ακινήτων μειώθηκε κατά μία ολόκληρη ποσοστιαία μονάδα μέσα σε δύο μήνες. Με πιο ευνοϊκά επιτόκια, περισσότεροι άνθρωποι μπορούν να αποκτήσουν και πάλι τους δικούς τους τέσσερις τοίχους. Ειδικά καθώς οι τιμές των ακινήτων - τουλάχιστον για τα υφιστάμενα κτίρια - έχουν μειωθεί περαιτέρω πρόσφατα.
Με τους πραγματικούς μισθούς να αυξάνονται και πάλι, τα σπίτια και τα διαμερίσματα γίνονται και πάλι πολύ πιο προσιτά. Πολλοί Γερμανοί πολίτες έχουν στη διάθεσή τους μόνο έναν ορισμένο μηνιαίο προϋπολογισμό για τις δόσεις των δανείων τους. Ακόμη και για τη μεσαία τάξη, το όνειρο της ιδιοκατοίκησης έχει γίνει πρόσφατα οικονομικά απλησίαστο.
Ένας απλός υπολογισμός αποκαλύπτει τη μόχλευση που αντιπροσωπεύει μόνο το κόστος των τόκων. Στο πρόσφατο παρελθόν, όποιος ήθελε να χρηματοδοτήσει ένα ακίνητο με 500. 000 ευρώ και να το αποπληρώσει μέσα σε 30 χρόνια έπρεπε να πληρώνει 2. 500 ευρώ το μήνα για τόκους και αποπληρωμή.
Μετά την κατάρρευση των επιτοκίων, μόνο λίγο κάτω από 2200 ευρώ εξακολουθούν να οφείλονται. Και αν τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων μειωθούν κάτω από το 3%, η μηνιαία επιβάρυνση θα μειωθεί στα 2. 000 ευρώ, αυξάνοντας σημαντικά τον αριθμό των δυνητικών αγοραστών ακινήτων.
Εικασίες σχετικά με μια στροφή στον τομέα των ενυπόθηκων δανείων
Παράγοντες της χρηματιστηριακής αγοράς εικάζουν ήδη ότι θα υπάρξει αναστροφή του όγκου των ενυπόθηκων δανείων. Αυτό μπορεί να φανεί στις μετοχές του μεσίτη πιστώσεων Hypoport. Από τον Οκτώβριο, η μετοχή έχει ήδη κερδίσει 70% σε αξία, αν και οι τριμηνιαίες πωλήσεις εξακολουθούν να είναι πολύ χαμηλότερες από το προηγούμενο έτος. Ο λόγος είναι η πραγματική πτώση του όγκου των ενυπόθηκων δανείων.
Ωστόσο, τα δεδομένα έχουν βελτιωθεί ελαφρώς πρόσφατα. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Barkow Consulting, ο όγκος των νέων ενυπόθηκων δανείων που χορηγήθηκαν τον Οκτώβριο του 2023 ανήλθε σε 13,8 δισεκατομμύρια ευρώ, δηλαδή κατά 13% πάνω από το αντίστοιχο ποσό του προηγούμενου μήνα. Ωστόσο, αυτό εξακολουθεί να είναι το δεύτερο χειρότερο ποσοστό του Οκτωβρίου από την έναρξη της χρονοσειράς το 2003, οπότε το στοίχημα Hypoport δεν είναι χωρίς κίνδυνο.
Αλλά οι επενδυτές είχαν καλή «όσφρηση» μέχρι στιγμής. Οι μετοχές της Hypoport έχασαν ήδη την αξία τους το 2021, σηματοδοτώντας την επερχόμενη ύφεση στη γερμανική αγορά ακινήτων. Αναμένεται τώρα μια ορισμένη αναζωογόνηση των νέων ενυπόθηκων δανείων.
Ορισμένοι χρηματοδότες ακινήτων έχουν ήδη αντιδράσει στην πτώση της επιβάρυνσης των επιτοκίων. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ιδιωτικού μεσιτικού ακινήτων Dr Klein, ο οποίος είναι μέρος της Hypoport, το μέσο επιτόκιο αποπληρωμής ενός στεγαστικού δανείου αυξήθηκε ελαφρώς και πάλι τον Νοέμβριο για πρώτη φορά φέτος - στο 1,81%. Αυτό αποτελεί περαιτέρω ένδειξη της αντιστροφής της τάσης στα ενυπόθηκα δάνεια.
«Υποθέτουμε ότι οι τιμές των νέων κατασκευών θα παραμείνουν σταθερές χωρίς σημαντικές μειώσεις και ότι θα δούμε ένα κατώτατο σημείο στις υφιστάμενες ιδιοκτησίες», λέει ο Stefan Münter, Διευθύνων Σύμβουλος της Europace. «Ολόκληρος ο τομέας θα δει ένα τέλος στις μειώσεις των τιμών όταν οι αγορές επιτοκίων ανακάμψουν», είναι βέβαιος.
Η εταιρεία του είδε ήδη μια ανάκαμψη στις αγορές χρηματοδότησης τον Δεκέμβριο. Ο Münter αναμένει ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν και πάλι από το πρώτο εξάμηνο του 2024.
Εάν αυτή η αφήγηση επικρατήσει και μεταξύ των δυνητικών αγοραστών ακινήτων, η αλλαγή στην αγορά ακινήτων θα μπορούσε ακόμη και να επιταχυνθεί, επειδή οι καταναλωτές θα αισθάνονται μια κάποια πίεση να δράσουν. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τώρα όχι μόνο εξοικονομούν μεγάλα ποσά από το κόστος χρηματοδότησης, αλλά μπορούν επίσης να αγοράσουν σε τιμές αγοράς που είναι σημαντικά χαμηλότερες από τις υψηλές τιμές της άνοιξης του 2022.
