Από την προσεχή Δευτέρα 11 Μαΐου έως και την Τετάρτη 13 του μήνα θα διαρκέσει η δημόσια προσφορά της Trastor για την δρομολογούμενη Αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου ύψους έως 150 εκατ. ευρώ, μέσω βιβλίου προσφορών που θα απευθύνεται σε ξένους και εγχώριους επενδυτές. Προς το τέλος της εβδομάδας αναμένεται και το Ενημερωτικό Δελτίο όπως (ή αλλιώς την Δευτέρα) και η ανακοίνωση για το ανώτατο όριο τιμής (για την ΑΜΚ).
Στόχος της ΑΕΕΑΠ, της οποίας μεγαλομέτοχος με ποσοστό σχεδόν 97% είναι η Τράπεζα Πειραιώς, είναι αφενός η άντληση κεφαλαίου που θα υποστηρίξουν, μαζί με ισόποση μόχλευση (δανεισμός επιπλέον 150 εκατ.) επενδύσεις περί τα 300 εκατ. ευρώ σε βάθος 2 - 2,5 ετών, κατά βάση σε «πράσινα» γραφεία και logistics, αφετέρου, η ενίσχυση της μετοχικής διασποράς της εισηγμένης, ώστε το free float να φτάσει σε ελάχιστο ποσοστό 15% (βάσει και του σχετικού κανονισμού του ΧΑ για εταιρείες της κεφαλαιοποίησης της ΑΕΕΑΠ). Με τις νέες επενδύσεις που δρομολογεί η Trastor, το χαρτοφυλάκιό της αναμένεται σε βάθος διετίας να προσεγγίζει τα 1,2 δισ. ευρώ από 822 εκατ. ευρώ στην παρούσα φάση.
Τα 150 εκατ. της ΑΜΚ θα επενδυθούν εντός 12μήνου από την ολοκλήρωση της διαδικασίας και τα υπόλοιπα της μόχλευσης σε διάστημα 12 μηνών μετά τον πρώτο γύρο επενδύσεων. Επί της ουσίας, η ΑΕΕΑΠ ενισχύεται κεφαλαιακά με στόχο την επιτάχυνση της στρατηγικής ανάπτυξής της στους τομείς των γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών και των εμπορικών αποθηκών (logistics), αξιοποιώντας τη δυναμική συγκυρία της της ελληνικής αγοράς ακινήτων.
Η προτεινόμενη προσφορά θα υποστηρίξει την απόκτηση περιουσιακών στοιχείων υψηλής ποιότητας, θα ενισχύσει περαιτέρω τον ισολογισμό και την κερδοφορία της Trastor και θα αυξήσει ουσιωδώς τη διασπορά και τη ρευστότητα των μετοχών της.
Για την Προσφορά σε Θεσμικούς Επενδυτές εκτός Ελλάδας, η Jefferies ενεργεί ως Κύριος Παγκόσμιος Συντονιστής και η Τράπεζα Πειραιώς Α.Ε., η Eurobank Α.Ε. και η Euroxx Χρηματιστηριακή Α.Ε.Π.Ε.Υ. ενεργούν ως Συν -διαχειριστές του Βιβλίου Προσφορών. Η Τράπεζα Πειραιώς Α.Ε., η Eurobank Α.Ε. και η Euroxx Χρηματιστηριακή Α.Ε.Π.Ε.Υ. ενεργούν επίσης ως Συντονιστές Τοποθέτησης για την Ελληνική Δημόσια Προσφορά.
Οι επαφές με ξένα funds και οι στόχοι
Αυτά ανέφερε, μεταξύ άλλων, η διοίκηση της Trastor, υπό την Διευθύνοντα Σύμβουλό της, κ. Τάσο Καζίνο, στο πλαίσιο ενημέρωσης που πραγματοποιήθηκε χτες εν όψει της ΑΜΚ που θα υλοποιήσει τις επόμενες ημέρες η ΑΕΕΑΠ. Όπως σημειώθηκε, ο μεγαλομέτοχος στηρίζει πλήρως το εγχείρημα, σχεδιάζοντας να καταβάλει περί τα 50 εκατ. ευρώ, «ανοίγοντας τον δρόμο» για είσοδο και νέων επενδυτών. Η διαδικασία θα γίνει τόσο στο εξωτερικό όσο και στο εσωτερικό.
Μάλιστα, η ΑΕΕΑΠ έχει αναθέσει στον γνωστό οίκο Jefferies τη διοργάνωση συναντήσεων και επαφών με ξένους επενδυτές, από τους οποίους υπάρχουν θετικά «μηνύματα» για συμμετοχή στην ΑΜΚ, ενδεχομένως και με συνολικό ποσό περί των 40 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, είναι στην ευχέρεια του Δ.Σ. της ΑΕΕΑΠ να καθορίσει την κατανομή ανάμεσα σε ξένους και Έλληνες επενδυτές.
Όπως αναφέρθηκε, έχουν γίνει συναντήσεις στο Λονδίνο, κυρίως όμως με επενδυτές από τις ΗΠΑ, hedge funds ή και only long funds, με προέλευση, επίσης, από Σκανδιναβία, Γαλλία, χώρες Βαλτικής, ή και από Ιταλία, Ολλανδία.
Όπως σημειώθηκε, υπάρχει ενδιαφέρον, οι ξένοι θεωρούν την Ελλάδα ως ένα macro play, έβγαλαν κέρδη από τις τραπεζικές μετοχές και αναζητούν το επόμενο «ποντάρισμα», με τη διοίκηση της ΑΕΕΑΠ να επιθυμεί να τους πείσει ότι αυτό είναι το real estate play, με την Trastor να αποτελεί μια καλή επιλογή. Προφανώς, η εταιρεία πρέπει πρώτα να «μεγαλώσει», να συνεχίσει τις αποδόσεις (έγινε λόγος για συνολικές αποδόσεις άνω του 10% και σημαντικές μερισματικές, μοιράζοντας το 80% των κερδών ετησίως) ώστε σε έναν πιθανό νέο γύρο κεφαλαιακής ενίσχυσης, σε βάθος χρόνου, να διευρύνει περαιτέρω το free float.
Το pipeline των 568 εκατ. ευρώ, οι επενδύσεις των 300 εκατ. και οι αγορές από Εθνική Ασφαλιστική
Προς αυτή την κατεύθυνση, συνεχίζει ο σημαντικό της επενδυτικό πλάνο, έχοντας ένα pipeline έργων ύψους 568 εκατ. ευρώ, μέρος του οποίου θα «κλειδώσει» προσεχώς και με την ΑΜΚ. Από αυτήν, ποσό 100-120 εκατ. θα «πέσει» σε υφιστάμενα projects ήτοι σε ακίνητα που φέρνουν άμεσα εισόδημα και το υπόλοιπο σε ανακαινίσεις - αναβαθμίσεις, με τα έσοδα να αναμένονται μέσα στους επόμενους μήνες.
Πάντως, όπως αναφέραμε, μαζί με την μόχλευση θα γίνουν επενδύσεις μίνιμουμ 300 εκατ. από το pipeline των 568 εκατ. ευρώ, δίχως να αποκλείονται κινήσεις νέες αν βρεθεί η ευκαιρία. Ήδη, η ΑΕΕΑΠ έχει έρθει σε προ-συμφωνία, και αναμένεται η υλοποίηση των αγορών μάλλον προς τον Ιούνιο, για την απόκτηση 3 ακινήτων από την Εθνική Ασφαλιστική, συνολική επένδυση περί τα 55 εκατ. ευρώ (39,5 εκατ. συν το capex).
Το ένα ακίνητο είναι επί της Αθηνάς (μισθωμένο στην ΕΥΔΑΠ, εννιαώροφου κτιρίου, συμπεριλαμβανομένου υπογείου και ισογείου, συνολικού εμβαδού 3.836 τ.μ.,) και τα άλλα δύο σε Καραγιώργη Σερβίας (στεγάζει υπηρεσίες του ΥΠΟΙΚ, επταώροφου κτιρίου, μετά υπογείου, συνολικού εμβαδού 6.469 τ.μ., έναντι 39,65 εκατ.,) και Πλατεία Κοντζιά (εννιαώροφου κτιρίου, συνολικού εμβαδού 5.081 τ.μ.), με ERV Yield on Cost από 7,1% έως 8,5%. Τα δύο τελευταία θα αναβαθμιστούν και σε λίγους μήνες θα πάνε σε νέους μισθωτές. Πρόκειται για κάποια ακίνητα από «πακέτο» assets αξίας 200 εκατ. της Εθνικής Ασφαλιστικής που «τσέκαρε» η ΑΕΕΑΠ.
Να σημειωθεί ότι στο μεγάλο pipeline βρίσκονται 24 ακίνητα. Εκ των οποίων 1-2 είναι αξίας άνω των 50 εκατ. ευρώ, 1 της τάξεως των 40-50 εκατ., 3 ανάμεσα σε 30 με 40 εκατ., 4 άνω των 20 εκατ. και τα υπόλοιπα μικρότερου μεγέθους, με τη διοίκηση της ΑΕΕΑΟ αν δηλώνει ότι κοιτάζει και μεγάλα assets, κατά βάση σε γραφεία και logistics σε περιοχής όπως το κέντρο Αθήνας (μεγάλο ενδιαφέρον, ισχυρή ζήτηση αλλά όχι προσφορά παρά μόνο μη αυτοτελείς μονάδες), Μαρούσι, Ασπρόπυργο. «Θέλουμε να είμαστε η μεγαλύτερη και καλύτερη ΑΕΕΑΠ, με ποιοτικό χαρτοφυλάκιο, αποδόσεις σε μετόχους αλλά και εμπορευσιμότητα στη μετοχή», είναι το γενικό μήνυμα της Trastor που κοιτάζει και για μικρής χρήσεις χώρους (π.. γραφεία με retail στο ισόγειο ή εστίαση).
Τα ποιοτικά χαρακτηριστικά
Η Trastor εμφανίζει σημαντική ενσωματωμένη ανοδική δυναμική στα έσοδά της, καθώς η πλήρης επίδραση των υφιστάμενων και νέων μισθώσεων αυξάνει τα ετησιοποιημένα έσοδα από 40,6 εκατ. ευρώ σε 53,6 εκατ. ευρώ. Σύμφωνα με εταιρική παρουσίαση, τα αναφερόμενα έσοδα από μισθώματα της χρήσης 2025 ανήλθαν σε 40,6 εκατ. ευρώ. Η επίδραση των υφιστάμενων μισθώσεων προσθέτει 9,1 εκατ. ευρώ, ενώ οι νέες μισθώσεις που υπογράφηκαν το 2026 προσθέτουν ακόμη 3,8 εκατ. ευρώ.
Η συνολική συμβασιοποιημένη αύξηση των εσόδων διαμορφώνεται έτσι σε 31,9%. Παράλληλα, η εταιρεία εμφανίζει περιορισμένη λειτουργική επιβάρυνση, με τα έξοδα ακινήτων να αντιστοιχούν στο 8%-10% των ετησιοποιημένων εσόδων, τα έξοδα μισθοδοσίας στο 5%-6% και τα διοικητικά έξοδα στο 3%-4%. Σε επίπεδο χρηματοοικονομικής πολιτικής, η Trastor θέτει στόχο LTV 40%-45%, διανομή περίπου 80% των κερδών ως μέρισμα και συνολική λογιστική απόδοση 10%-12%.
Όπως αναφέρθηκε, η στρατηγική της Εταιρείας επικεντρώνεται στη δημιουργία μιας εστιασμένης επενδυτικής πλατφόρμας, με στόχο την απόκτηση κορυφαίων εμπορικών ακινήτων σε τομείς της αγοράς με υψηλή ρευστότητα και ελκυστικές αποδόσεις. Η Trastor αποκτά ακίνητα σε προνομιακές τοποθεσίες σε ελκυστικές τιμές, χαμηλότερες σε σχέση με συγκρίσιμα ακίνητα της αγοράς, και ενισχύει την αξία τους, όπου κρίνεται σκόπιμο, μέσω στοχευμένων ενεργειών ενεργητικής διαχείρισης, όπως αναδιάρθρωση μισθώσεων, βελτιώσεις υποδομών, επανατοποθέτηση και ενεργειακές αναβαθμίσεις.
Την 31η Δεκεμβρίου 2025, το συνολικό ποσοστό πληρότητας του χαρτοφυλακίου της Trastor διαμορφωνόταν σε 98% των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων (εξαιρουμένων των ακινήτων υπό ανακαίνιση, συνολικής αξίας GAV €46,2 εκατ.). Η σταθμισμένη μέση υπολειπόμενη διάρκεια μισθώσεων (weighted average unexpired lease term - «WAULT») ανερχόταν σε 6,1 έτη χωρίς την άσκηση δικαιωμάτων παράτασης (και 8,9 έτη συμπεριλαμβανομένων των σχετικών δικαιωμάτων), ενώ το 91,1% των μισθωτών, βάσει μισθωτικών εσόδων, αποτελείται από πολυεθνικές εταιρείες, μεγάλες ελληνικές επιχειρήσεις ή κρατικούς φορείς.
Την ίδια ημερομηνία, τα ετησιοποιημένα έσοδα από μισθώματα ανήλθαν σε 49,7 εκατ. ευρώ, ενώ τα έσοδα από μισθώματα όπως παρουσιάζονται στις οικονομικές καταστάσεις, σε €40,6 εκατ., ενώ η Εταιρεία κατέγραψε Προσαρμοσμένο EBITDA €30,1 εκατ., Προσαρμοσμένα Κέρδη EPRA 14 εκατ. ευρώ, NAV ανά μετοχή 1,697 ευρώ και καθαρό δείκτη LTV 48,3%.
Από το 2017, η Trastor έχει καταγράψει σημαντική αναπτυξιακή πορεία, ολοκληρώνοντας 61 εξαγορές ακινήτων και 13 εξαγορές εταιρειών, με συνολική καθαρή διάθεση κεφαλαίων ύψους €609,3 εκατ., ενισχύοντας ουσιωδώς το επενδυτικό της χαρτοφυλάκιο και την κερδοφορία της. Η Εταιρεία έχει μετασχηματίσει το χαρτοφυλάκιό της από μια κατακερματισμένη βάση μικρότερων ακινήτων σε μια θεσμικού χαρακτήρα επενδυτική πλατφόρμα. Η μέση αξία ανά ακίνητο αυξήθηκε από περίπου 2,5 εκατ. ευρώ το 2017 σε περίπου 12,5 εκατ. ευρώ το 2025, ενώ πλέον περίπου το 71% του GAV αποτελείται από ακίνητα αξίας 10 εκατ. ευρώ ή υψηλότερης, αντανακλώντας τη στρατηγική κλιμάκωσης της Εταιρείας.
Παράλληλα, τα ετησιοποιημένα έσοδα από μισθώματα αυξήθηκαν από 4,6 εκατ. ευρώ το 2017 σε 49,7 εκατ. ευρώ το 2025, αντιστοιχώντας σε σύνθετο ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης περίπου 35% για την ίδια περίοδο.
Οι δύο κλάδοι αιχμής
Σύμφωνα με τη διοίκηση της Trastor, η Ελλάδα διανύει περίοδο ισχυρής οικονομικής επέκτασης, με ρυθμό αύξησης του ΑΕΠ περίπου 1,5 φορές υψηλότερο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η Εταιρεία δραστηριοποιείται σε μια αγορά με διαρθρωτικούς περιορισμούς στην προσφορά και σημαντικές ενσωματωμένες προοπτικές ανόδου. Ειδικότερα, τα μισθώματα γραφείων υψηλών προδιαγραφών και logistics στην Ελλάδα παραμένουν, σε πραγματικούς όρους, περίπου 27% και 31% αντίστοιχα χαμηλότερα από τα επίπεδα αιχμής του 2008.
Παράλληλα, οι αποδόσεις ακινήτων υψηλών προδιαγραφών διαμορφώνονται σε περίπου 140 -160 μονάδες βάσης υψηλότερα από τις αντίστοιχες των βασικών ευρωπαϊκών αγορών (γραφεία: 6,5% έναντι 5,1% / logistics: 6,8% έναντι 5,2%), ενώ το ποσοστό πληρότητας του χαρτοφυλακίου της Εταιρείας ανέρχεται σε 98% (έναντι 89 -93% σε μεγάλες πόλεις της ΕΕ), υποστηρίζοντας ένα ελκυστικό premium απόδοσης προσαρμοσμένο στον κίνδυνο.
Η στόχευση για αποδόσεις
Όπως σημειώθηκε, η ΑΕΕΑΠ στοχεύει σε ελκυστικές αποδόσεις εξαγορών, με απόδοση επί του κόστους 6,5-7,% και ετήσια αύξηση μισθωμάτων 3,5-4%, υποστηρίζοντας συνεχή δημιουργία αξίας. Παράλληλα, αναμένεται να διατηρήσει ανθεκτικό λειτουργικό προφίλ, με περιθώρια προσαρμοσμένου EBITDA στο εύρος 80 -85%, καθώς και συντηρητική κεφαλαιακή διάρθρωση, με καθαρό δείκτη δανεισμού προς αξία 40 -45%.
Η αύξηση της εύλογης αξίας εκτιμάται σε 3-4% ετησίως, αντανακλώντας τη δυναμική των μισθωμάτων. Η Εταιρεία στοχεύει επίσης στη διατήρηση ελκυστικής πολιτικής απόδοσης κεφαλαίου, με δείκτη διανομής μερισμάτων περίπου 80 % και προοδευτική αύξηση των μερισμάτων, ενώ η συνολική απόδοση για τους μετόχους (TAR) εκτιμάται σε 10 -12% ετησίως μεσοπρόθεσμα, ευθυγραμμιζόμενη με τον ιστορικό ετησιοποιημένο XIRR 11,7% που επιτεύχθηκε κατά την τελευταία πενταετία.
