Ροή
Η πιθανότητα επιλεκτικών αγορών σε γειτονικές χώρες φαίνεται να αποτελεί έναν δυνητικό στόχο για την Trastor ΑΕΕΑΠ, θυγατρική κατά σχεδόν 98% της Τράπεζας Πειραιώς, όπως αναφέρεται στην ετήσια οικονομική έκθεση (του 2023). Έχοντας ενισχύσει την κεφαλαιακή της διάρθρωση μετά την πρόσφατη αύξηση μετοχικού κεφαλαίου ύψους 75.000.000 ευρώ, η οποία καλύφθηκε πλήρως, η εταιρεία θα συνεχίσει να επικεντρώνει το ενδιαφέρον της σε επενδύσεις με χαρακτηριστικά προστιθέμενης αξίας που θα ενισχύσουν περεταίρω την ποιότητα του χαρτοφυλακίου της και θα στοχεύουν στη διατήρηση βιώσιμων εισοδηματικών αποδόσεων καθώς και επαναλαμβανόμενων κερδών από αποτιμήσεις. Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζεται η πιθανότητα επιλεκτικών αγορών σε γειτονικές χώρες.
Όπως αναφέρει η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ σε σχέση με τις προοπτικές και τις κινήσεις της εισηγμένης, εντός της τρέχουσας χρήσης η εταιρεία θα συνεχίσει την υλοποίηση του στρατηγικού της σχεδιασμού με αγορές και αναπτύξεις εμπορικών αποθηκών και κτηρίων γραφείων σύγχρονων προδιαγραφών με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά. Ήδη εντός Μαρτίου της τρέχουσας χρήσης, η εταιρεία ολοκλήρωσε την αγορά τριών νεόδμητων εμπορικών αποθηκών στον Ασπρόπυργο Αττικής αλλά και μίας στη Μάνδρα Αττικής, η οποία πρόκειται να ανακαινισθεί, με τη συνολική επιφάνεια των εν λόγω κτηρίων να ανέρχεται περίπου σε 55.000 τ.μ. Παράλληλα, η Εταιρεία θα ολοκληρώσει την ανάπτυξη κτηρίου εμπορικής αποθήκης συνολικού εμβαδού 8.500 τ.μ. στον Ασπρόπυργο Αττικής. Με τις συγκεκριμένες κινήσεις, η ΑΕΕΑΠ μεγεθύνει σημαντικά το αποτύπωμά της στη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων καθιστώντας τον μεγαλύτερο ιδιοκτήτη πράσινων πιστοποιημένων εμπορικών αποθηκών, γεγονός που αποτέλεσε στρατηγική απόφαση από την περίοδο της πανδημίας Covid-19. Αναφορικά με τον κλάδο γραφείων, η εταιρεία αναπτύσσει κτήριο συνολικής επιφάνειας 9.500 τ.μ. στο Μαρούσι Αττικής και προχωράει τη διαδικασία ανακαίνισης υφιστάμενων ακινήτων συνολικής επιφάνειας 25.000 τ.μ. με σύγχρονες προδιαγραφές ώστε αυτά να λάβουν πιστοποιήσεις αειφορίας (LEED/BREEAM).
Τι «βλέπει» για τα επαγγελματικά ακίνητα
Όπως αναφέρει η διοίκηση της ΑΕΕΑΠ στην ετήσια οικονομική έκθεση, κατά τη διάρκεια του 2023, η ελληνική αγορά ακινήτων διαφοροποιήθηκε πλήρως από τις διεθνείς τάσεις όπου η ραγδαία άνοδος των επιτοκίων επέφερε αρνητικά περιθώρια στις αποδόσεις των ακινήτων προκαλώντας τη διόρθωση στις τιμές αυτών αλλά και ένα νέο κύμα μη εξυπηρετούμενων δανείων. Στον αντίποδα, η ελληνική κτηματαγορά συνέχισε να προσελκύει σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον βασιζόμενη στον υψηλότερο ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας, την επανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας, την πολιτική σταθερότητα αλλά και τα ισχυρά θεμελιώδη που παρουσιάζει. Στο πλαίσιο αυτό οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν την ανοδική πορεία τους καθώς η αυξημένη ζήτηση, από το εξωτερικό και το εσωτερικό, για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών δεν καλύπτεται από την τρέχουσα περιορισμένη προσφορά και συντηρεί υψηλούς ρυθμούς αύξησης, αν και ηπιότερους σε σχέση με τα προηγούμενα τρίμηνα.
Τα κεφάλαια των Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας και άλλων επενδυτικών χαρτοφυλακίων και εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων κατευθύνθηκαν στην πλειοψηφία τους στην αγορά ή και ανάπτυξη γραφειακών χώρων υψηλών προδιαγραφών, με σύγχρονα βιοκλιματικά χαρακτηριστικά που υιοθετούν τις αρχές της αειφορίας και της βιωσιμότητας. Σημαντικά κεφάλαια προσέλκυσαν επίσης οι εμπορικές αποθήκες(logistics), τα ξενοδοχεία αλλά και ο κλάδος των εμπορικών κέντρων.
Η διαφαινόμενη διατήρηση του κόστους δανεισμού σε υψηλά επίπεδα επέφερε επιβράδυνση στην έντονη καθοδική καμπύλη των αποδόσεων των εμπορικών ακινήτων κατά το δεύτερο μισό του έτους, ωστόσο αυτές συνεχίζουν να διατηρούν σημαντικό εύρος έναντι των αναπτυγμένων ευρωπαϊκών αγορών αλλά και της μειούμενης καμπύλης των αποδόσεων των κρατικών ομολόγων διατηρώντας έτσι την ελκυστικότητα της ελληνικής κτηματαγοράς.
Στον κλάδο των γραφείων και των εμπορικών αποθηκών, όπου η Εταιρεία επικεντρώνει την επενδυτική της στρατηγική, η ζήτηση για μίσθωση νέων χώρων παραμένει ισχυρή κάτι που αποτυπώνεται στον υψηλό ρυθμό αύξησης ενοικίων στις κύριες τοποθεσίες εμπορικής δραστηριότητας. Ενδεικτικό στοιχείο της ανισορροπίας προσφοράς/ζήτησης σε νέους χώρους αποτελεί η ικανότητα των κατασκευαστών να μετακυλούν το σημαντικά αυξημένο κατασκευαστικό κόστος στον χρήστη, γεγονός που εντείνει αυξανόμενα το χάσμα ενοικίων μεταξύ νέου και παλαιότερου αποθέματος κτηρίων.
Ο κλάδος των αποθηκευτικών χώρων/logistics συνεχίζει να αποτελεί τον κλάδο με τις καλύτερες προοπτικές όσον αφορά την περαιτέρω αποκλιμάκωση των αποδόσεων όσο και τη διατήρηση του ρυθμού αύξησης των ενοικίων στο νέο έτος, υποβοηθούμενος από τις συνεχείς στρεβλώσεις στην εφοδιαστική αλυσίδα (γεωπολιτικές εξελίξεις) αλλά και την άνοδο του ηλεκτρονικού εμπορίου.
Όσον αφορά τον κλάδο του λιανεμπορίου, μετά από την περίοδο της πανδημίας, η αγοραστική ζήτηση έχει επανέλθει σημαντικά στις κύριες αγορές εγκατάστασης, ωστόσο τα ενοίκια κατά μέσο όρο παραμένουν σημαντικά χαμηλότερα (άνω του 35%) από τα προηγούμενο υψηλό του 2008, γεγονός που υποδηλώνει ότι δύσκολα θα επιτευχθεί στον κλάδο ένα νέος κύκλος σημαντικών αυξήσεων τιμών σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα, εξαιρουμένου ίσως των αγορών εκείνων που απευθύνονται σε πολυτελή αγαθά. Η αναπτυξιακή δραστηριότητα εμπορικών κέντρων παραμένει χαμηλή και προσανατολισμένη περισσότερο στα εκπτωτικά κέντρα ανταποκρινόμενη στις νέες καταναλωτικές συνήθειες με έμφαση στην ψυχαγωγία και την αναψυχή.
Θετικές οι προοπτικές
Οι προσδοκίες για το επόμενο διάστημα παραμένουν θετικές, υπό την επίδραση των διεθνών εξελίξεων, των αυξημένων επιτοκίων και αβεβαιότητας, που επηρεάζουν άμεσα την Ευρώπη και την παγκόσμια οικονομία συνολικά. Παράλληλα, η μεταβολή των χαρακτηριστικών της ζήτησης, που ξεκίνησε με αφορμή την περίοδο της πανδημίας, συνεχίζεται μέχρι σήμερα, με συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και θέσεις να προσελκύουν δυσανάλογα υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, ενισχύοντας την εικόνα μιας αγοράς διαφορετικών ταχυτήτων. Στον βαθμό που η ζήτηση από το εξωτερικό θα διατηρηθεί και η προσφορά ποιοτικών ακινήτων θα παραμείνει περιορισμένη, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία τους ιδιαίτερα στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς, συμπαρασύροντας ανοδικά και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές. Οι ρυθμοί αύξησης των αξιών αναμένεται ωστόσο να γίνουν ηπιότεροι με τον κύριο παράγοντα διαμόρφωσή τους να αποτελεί πλέον ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων.
Το χαρτοφυλάκιο και τα μεγέθη
Το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Trastor ΑΕΕΑΠ την 31η Δεκεμβρίου 2023 περιλάμβανε 55 ακίνητα, με εύλογη αξία 468,7 εκατ. ευρώ, έναντι 392,3 εκατ. την 31η Δεκεμβρίου 2022. Από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων του 0μίλου σε εύλογες αξίες στις 31.12.2023 προέκυψαν κέρδη ύψους 19,7 εκατ. ευρώ. Τα έσοδα από μισθώματα επενδυτικών ακινήτων του ομίλου ανήλθαν σε 25,5 εκατ. έναντι 21,7 εκατ. κατά το 2022 (αύξηση 17,5%). Η αύξηση αυτή είναι αποτέλεσμα της ωρίμανσης των νέων επενδύσεων σε ακίνητα εισοδήματος και των νέων εκμισθώσεων στο πλαίσιο της επενδυτικής στρατηγικής που υλοποιεί η εισηγμένη. Τα προσαρμοσμένα EBITDA ανήλθαν σε 17,9 εκατ. έναντι 14,3 εκατ. κατά το 2022 σημειώνοντας αύξηση 25,2%, ενώ παράλληλα τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (F.F.O.) επίσης αυξήθηκαν από 13,7 εκατ. το 2022 σε 15,8 εκατ. το 2023. Τα ταμειακά διαθέσιμα του Ομίλου την 31.12.2023, συμπεριλαμβανομένων και των δεσμευμένων καταθέσεων, ανήλθαν σε 17,7 εκατ., ενώ οι δανειακές υποχρεώσεις του προ εξόδων εκδόσεως δανείων και υποχρεώσεων μισθώσεων ενσώματων και επενδυτικών ακινήτων, ανήλθαν σε περίπου 220 εκατ. ευρώ. Τα αποτελέσματα του ομίλου μετά από φόρους ανήλθαν σε κέρδη ύψους 22,7 εκατ. ευρώ. Το Διοικητικό Συμβούλιο προτίθεται να εισηγηθεί προς την Τακτική Γενική Συνέλευση των Μετόχων της εταιρείας τη διανομή μερίσματος € 0,02 ανά μετοχή. H Εσωτερική Αξία (NAV) του ομίλου την 31η Δεκεμβρίου 2023 ανήλθε σε 274,2 εκατ. ευρώ.
Τα πρόσφατα deals
Στις 23.02.2024 η Εταιρεία, κατόπιν της από 17.11.2023 απόφασης της έκτακτης γενικής συνέλευσης, προέβη στην απόκτηση ενός ακινήτου που ανήκε στην «ΠΕΙΡΑΙΩΣ PROPERTY M.A.E.», εταιρεία του ομίλου της μετόχου πλειοψηφίας «Τράπεζα Πειραιώς Ανώνυμος Εταιρεία», και πιο συγκεκριμένα ενός κτηρίου αποθηκευτικών χώρων συνολικής επιφάνειας 17.015,60 τ.μ., το οποίο βρίσκεται στη βιομηχανική ζώνη της Μάνδρας Αττικής, στη θέση «Ξεροπήγαδο». Το τίμημα για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθε σε € 7.020.000.
Στις 05.03.2024 η Εταιρεία προέβη στην απόκτηση ενός κτηρίου γραφείων συνολικής επιφάνειας 1.681 τ.μ., το οποίο βρίσκεται επί της οδού Ηρακλείτου 7, στην περιοχή Κολωνάκι, στην Αθήνα. Το τίμημα για την απόκτηση του ακινήτου ανήλθε σε € 5.800.000. 6. Στις 12.03.2024, η Εταιρεία, σε συνέχεια της από 26.04.2023 υπογραφής δεσμευτικού προσυμφώνου για την απόκτηση του συνόλου (100%) των μετοχών της εταιρείας με την επωνυμία «ΣΟΛΩΝ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», υπόγραψε το οριστικό συμφωνητικό απόκτησής τους.
Η εν λόγω εταιρεία έχει στην ιδιοκτησία της ένα υπερσύγχρονο κέντρο εμπορικής αποθήκευσης και διανομής επιφάνειας 23.851τ.μ., το οποίο έχει ανεγερθεί επί οικοπέδου εκτάσεως 30.132 τ.μ., στον Ασπρόπυργο Αττικής. Το συνολικό τίμημα για την αγορά των μετοχών της «ΣΟΛΩΝ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» ισούται με την αξία της καθαρής θέσης (NAV) της αποκτηθείσας εταιρείας κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, και ανήλθε σε € 11.985.270.
Στις 12.03.2024, η Εταιρεία, σε συνέχεια της από 02.08.2023 υπογραφής δεσμευτικού προσυμφώνου για την απόκτηση του συνόλου (100%) των μετοχών της εταιρείας με την επωνυμία «ΦΙΝΕΑΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ - ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», υπόγραψε το οριστικό συμφωνητικό απόκτησής τους. Η εν λόγω εταιρεία έχει στην ιδιοκτησία της δύο σύγχρονα κέντρα εμπορικής αποθήκευσης και διανομής επιφάνειας 10.981 τ.μ. και 4.545 τ.μ., τα οποία έχουν ανεγερθεί επί οικοπέδων εκτάσεως 18.419 τ.μ. και 11.740 τ.μ. αντιστοίχως, στον Ασπρόπυργο Αττικής. Το συνολικό τίμημα για την αγορά των μετοχών της «ΦΙΝΕΑΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ - ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» ισούται με την αξία της καθαρής θέσης (NAV) της αποκτηθείσας εταιρείας κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, και ανήλθε σε € 6.988.706.
Στις 26.03.2024 το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας, αφού έλαβε υπόψη τους όρους του από 02.03.2023 προγράμματος έκδοσης υποχρεωτικώς μετατρέψιμου ομολογιακού δανείου ποσού έως και € 55,0 εκατ. που καλύφθηκε αποκλειστικά από την Τράπεζα Πειραιώς.
