Με στοχευμένες παρεμβάσεις σε σημεία του Κτιριοδομικού Κανονισμού που στην πράξη δημιουργούσαν ασάφειες και καθυστερήσεις, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχώρησε σε τροποποιήσεις κρίσιμων διατάξεων, με στόχο την επικαιροποίηση και τον εξορθολογισμό του πλαισίου σχεδιασμού και κατασκευής κτιρίων. Οι αλλαγές αποτυπώνονται στην υπουργική απόφαση που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 6995/2025 και ισχύει από τη δημοσίευσή της, αποτελώντας μέρος μιας ευρύτερης προσπάθειας αποσαφήνισης τεχνικών κανόνων που επηρεάζουν άμεσα μηχανικούς, ιδιοκτήτες και επενδυτές.
Διευκολύνσεις σε αλλαγές χρήσης: «Παράθυρο» στα ελεύθερα ύψη σε ειδικά κτίρια
Ιδιαίτερη σημασία αποκτούν οι ρυθμίσεις που αφορούν αλλαγές χρήσης σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια. Για περιπτώσεις όπου η κύρια χρήση, πλην κατοικίας, υπερβαίνει το 50% της συνολικής δόμησης, δηλαδή στα λεγόμενα ειδικά κτίρια κατά τον ΝΟΚ, προβλέπεται ότι τα πραγματοποιούμενα ελεύθερα ύψη μπορούν να γίνονται αποδεκτά ακόμη και κατά παρέκκλιση από τις προδιαγραφές του αρμόδιου φορέα λειτουργίας, εφόσον υπάρχει η σύμφωνη γνώμη του. Η ρύθμιση αυτή αντιμετωπίζει πρακτικά προβλήματα που ανέκυπταν σε παλαιότερα κτίρια, ιδίως κατά την προσαρμογή τους σε νέες λειτουργικές ανάγκες.
Κλίμακες, στοές και φύτευση: Διορθώσεις που κλείνουν αστοχίες και ξεκαθαρίζουν υπολογισμούς
Ο Κανονισμός προχωρά σε διορθώσεις και αποσαφηνίσεις που αφορούν τις κλίμακες, λαμβάνοντας υπόψη και τις ιδιαιτερότητες των κτιρίων υγείας και κοινωνικής πρόνοιας. Σε περιπτώσεις επιτρεπόμενης αλλαγής χρήσης υφιστάμενων κτιρίων δεν απαιτείται τροποποίηση της μορφής των κλιμάκων, εφόσον το πλάτος τους επαρκεί για την ασφαλή διαφυγή του πληθυσμού, όπως αυτός υπολογίζεται κατά τον χρόνο της αλλαγής χρήσης. Παράλληλα, αναδιατυπώνονται διατάξεις για τις εσωτερικές στοές λόγω εσφαλμένων παραπομπών, ενώ στη φύτευση οικοπέδων διευκρινίζεται ότι, ειδικά για κτίρια εκπαίδευσης, επιφάνειες που διατίθενται για υπαίθριες αθλητικές εγκαταστάσεις μπορούν να συνυπολογίζονται στην απαιτούμενη φύτευση έως ποσοστού 50%.
Ανελκυστήρες: Επικαιροποίηση τεχνικών απαιτήσεων και σαφέστερο πλαίσιο εφαρμογής
Στις τροποποιήσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού περιλαμβάνονται και ρυθμίσεις που αφορούν τους ανελκυστήρες, με στόχο την επικαιροποίηση και τον εξορθολογισμό των τεχνικών απαιτήσεων που διέπουν τον σχεδιασμό και την εγκατάστασή τους. Οι διατάξεις εντάσσονται στο συνολικό πλαίσιο τεχνικών εγκαταστάσεων των κτιρίων και αποσκοπούν στη σαφέστερη εφαρμογή των κανόνων, περιορίζοντας τις ερμηνευτικές ασάφειες κατά την αδειοδότηση, τον έλεγχο και τη λειτουργία των ανελκυστήρων, όπως αυτές προκύπτουν από το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο.
Τι αλλάζει στην ταξινόμηση χρήσεων: Υγεία, φυσικοθεραπεία και «κόφτης» ισχύος για τα data centers
Μία από τις πιο ουσιαστικές παρεμβάσεις αφορά την επικαιροποίηση της ταξινόμησης των χρήσεων κτιρίων. Ο Κανονισμός εξειδικεύει σαφέστερα χρήσεις που σχετίζονται με την υγεία, όπως μικροβιολογικά εργαστήρια και εργαστήρια φυσικοθεραπείας, ενώ ενσωματώνει ρητά και τα κέντρα δεδομένων (data centers), με διάκριση ανάλογα με την ηλεκτρική ισχύ του εγκατεστημένου IT εξοπλισμού. Προβλέπεται συγκεκριμένα διαχωρισμός μεταξύ κέντρων δεδομένων με ισχύ κάτω των διακοσίων κιλοβάτ και εκείνων με ισχύ ίση ή μεγαλύτερη των διακοσίων κιλοβάτ, ανεξάρτητα από το αν στεγάζονται σε αυτοτελή κτίρια, αποτελούν τμήμα κτιρίων μικτής χρήσης ή αναπτύσσονται ως συνοδοί χώροι.
«Σφιχτό» πλαίσιο για μελέτες Η/Μ: Σύνδεση με τη μελέτη ενεργειακής απόδοσης
Σημαντικές είναι και οι αλλαγές στο σκέλος των μελετών ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων. Ο Κανονισμός αναδιατυπώνει την υποχρέωση υποβολής μελετών υδραυλικών και Η/Μ εγκαταστάσεων για τα κτίρια που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ν. 4122/2013, προβλέποντας ότι πρέπει να κατατίθενται όλες οι μελέτες που είναι απαραίτητες για την εκπόνηση της μελέτης ενεργειακής απόδοσης, συνοδευόμενες από δήλωση επίβλεψης των αντίστοιχων εργασιών.
Ύδρευση και αποχέτευση: Τεχνικές οδηγίες, πρότυπα και επικαιροποιήσεις
Στις εσωτερικές υδραυλικές εγκαταστάσεις, ο Κτιριοδομικός Κανονισμός παραπέμπει ρητά σε κανονισμούς, εγκεκριμένες τεχνικές οδηγίες του ΤΕΕ και σε πρότυπα και τεχνικές προδιαγραφές του ΕΛΟΤ. Παράλληλα, καταργούνται ή αναριθμούνται επιμέρους παράγραφοι και εισάγονται βελτιώσεις σε συγκεκριμένα σημεία, με στόχο τη σαφέστερη εφαρμογή των απαιτήσεων.
Θέρμανση και HVAC: Νέα τεχνικά σήματα για ασφάλεια, πυροπροστασία και θόρυβο
Εκτενείς είναι οι παρεμβάσεις στις εγκαταστάσεις θέρμανσης και κλιματισμού. Ο Κανονισμός εισάγει νέες προβλέψεις για θερμικούς υποσταθμούς, με έμφαση στην ασφάλεια, την επιλογή θέσης και την πυροπροστασία, καθώς και τεχνικές απαιτήσεις για χώρους αποθήκευσης καυσίμων και αερισμό. Παράλληλα, αποσαφηνίζονται ζητήματα που αφορούν τη θέρμανση επιφανειών, με συγκεκριμένα όρια θερμοκρασιών και παραπομπές σε ΤΟΤΕΕ και πρότυπα ΕΛΟΤ ΕΝ, ενώ προστίθεται ειδική ενότητα για τις τοπικές θερμάνσεις. Στον κλιματισμό και τον αερισμό, τίθενται ρητές απαιτήσεις για τον περιορισμό του θορύβου και την αποτροπή της μετάδοσής του.
Ηλεκτροδότηση και υποσταθμοί: Καθαρότεροι κανόνες και σαφείς παραπομπές
Στις εσωτερικές ηλεκτρικές εγκαταστάσεις προβλέπονται βελτιώσεις και προσθήκες, με συνολική αναδιαμόρφωση των διατάξεων που αφορούν τους υποσταθμούς. Ορίζεται ότι η ηλεκτροδότηση από το δημόσιο δίκτυο διανομής γίνεται σύμφωνα με τις ισχύουσες κάθε φορά διατάξεις, ενισχύοντας την ασφάλεια δικαίου και την ομοιόμορφη εφαρμογή των κανόνων.
Τι σημαίνουν στην πράξη οι αλλαγές για τα κτίρια στην Ελλάδα
Σε πρακτικό επίπεδο, οι τροποποιήσεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού δεν μεταβάλλουν τους βασικούς πολεοδομικούς όρους δόμησης, αλλά επηρεάζουν τον τρόπο εφαρμογής των τεχνικών κανόνων που αφορούν τον σχεδιασμό, την αδειοδότηση και τη λειτουργία των κτιρίων. Οι διευκρινίσεις σε ζητήματα χρήσεων, ελεύθερων υψών, τεχνικών εγκαταστάσεων και αλλαγών χρήσης επιχειρούν να περιορίσουν τα περιθώρια διαφορετικών ερμηνειών από τις αρμόδιες υπηρεσίες, χωρίς να αίρουν πλήρως τις δυσκολίες που έχουν αναδειχθεί στην πράξη. Για τα υφιστάμενα κτίρια, οι ρυθμίσεις επιτρέπουν σε ορισμένες περιπτώσεις ευκολότερη προσαρμογή σε νέες λειτουργίες, ενώ για τα νέα κτίρια διαμορφώνουν ένα πιο συγκεκριμένο πλαίσιο τεχνικών απαιτήσεων σε τομείς όπως οι Η/Μ εγκαταστάσεις, η ενεργειακή απόδοση και ο αερισμός. Συνολικά, οι αλλαγές κινούνται στο επίπεδο της τεχνικής εφαρμογής και δεν επιλύουν συνολικά τα ευρύτερα πολεοδομικά ζητήματα που συνδέονται με τον ΝΟΚ και τη συζήτηση για τα bonus δόμησης, τα οποία παραμένουν αντικείμενο ξεχωριστών ρυθμίσεων και ερμηνειών.
