Μίσθωση κατοικίας: Τι πρέπει να γνωρίζουν τα συμβαλλόμενα μέρη πριν την σύναψη μίσθωσης;

Viber Whatsapp
Μοιράσου το
Μίσθωση κατοικίας: Τι πρέπει να γνωρίζουν τα συμβαλλόμενα μέρη πριν την σύναψη μίσθωσης;
Οι μισθώσεις δεν υπόκεινται βασικά σε υποχρεωτικό τύπο και είναι άτυπες, εξαιρουμένων κάποιων περιπτώσεων που ορίζονται ρητά από το νόμο. Δηλαδή μία μίσθωση μπορεί να συμφωνηθεί και προφορικά.

Οι εκμισθωτές (ιδιοκτήτες) πριν από κάθε νέα μίσθωση πρέπει να έχουν φροντίσει το μίσθιο να είναι κατάλληλο και ασφαλές γι’αυτούς που θα το χρησιμοποιήσουν και εν συνεχεία να το παραχωρήσουν προς χρήση σε κατάσταση τέτοια, ώστε να εκπληρώνει το σκοπό της μίσθωσης, ως ορίζει η διάταξη του άρθρου 575 του Αστικού Κώδικα. Και βεβαίως και να φροντίζουν αυτό να είναι κατάλληλο και για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

Οι μισθώσεις δεν υπόκεινται βασικά σε υποχρεωτικό τύπο και είναι άτυπες, εξαιρουμένων κάποιων περιπτώσεων που ορίζονται ρητά από το νόμο. Δηλαδή μία μίσθωση μπορεί να συμφωνηθεί και προφορικά. Και τούτο συμβαίνει αρκετές φορές, όταν μεταξύ τους τα συμβαλλόμενα μέρη ολοκληρώνουν τη συμφωνία χωρίς να έχουν υπογράψει κάποιο έγγραφο, π.χ. ο εκμισθωτής παραδίδει τα κλειδιά στον μισθωτή και ο μισθωτής καταβάλει το μίσθωμα (ενοίκιο) και μάλιστα στο χέρι. Και αυτή η μίσθωση είναι καθόλα έγκυρη. Πλην όμως, τα συμβαλλόμενα μέρη της μίσθωσης, ήτοι ιδιοκτήτης και ενοικιαστής, για την ασφάλεια και τη διαφάνεια της μισθωτικής τους σχέσης, θα πρέπει να συντάξουν και να υπογράψουν έγγραφο μισθωτήριο συμφωνητικό. Το ίδιο ισχύει και για κάθε τροποποίηση της υφιστάμενης μίσθωσης.

Η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας, υποβάλλεται αποκλειστικά για φορολογικούς λόγους, αντικαθιστώντας απλώς την παλαιά θεώρηση από την εκάστοτε Δ.Ο.Υ. και δεν αποτελεί μισθωτήριο, αφού αυτή δεν καθορίζει τις σχέσεις των συμβαλλόμενων μερών, οι οποίες ρυθμίζονται και προστατεύονται από τον Αστικό Κώδικα. Γίνεται από τον εκμισθωτή και στη συνέχεια γίνεται αποδεκτό από τον μισθωτή.

Επιπρόσθετα για τη μίσθωση απαιτείται και πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του μισθίου, εφόσον αυτό έχει επιφάνεια πάνω από 50 τ.μ.

Όσον αφορά την ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης κατοικιών, αυτή έχει τριετή ελάχιστη νόμιμη διάρκεια, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει ορισθεί μικρότερη διάρκεια. Με αυτό τον τρόπο, προστατεύονται και δεσμεύονται και τα δύο μέρη. Βέβαια, κάθε συμφωνία για μεγαλύτερη διάρκεια είναι απολύτως έγκυρη και νόμιμη. Ως εκ τούτου για να λυθεί η μίσθωση νωρίτερα από τη 3ετία, τούτο θα πρέπει να γίνει μόνο κατόπιν νεώτερης έγγραφης συμφωνίας των συμβαλλομένων ή σε κάθε περίπτωση εάν ο μισθωτής αποχωρήσει από το μίσθιο και παραδώσει τα κλειδιά στον εκμισθωτή και αυτός τα παραλάβει ανεπιφύλακτα.

Το δε ποσό του μισθώματος (ενοίκιο) καθορίζεται ελεύθερα από τα συμβαλλόμενα μέρη, καθώς και τυχόν μεταγενέστερη αναπροσαρμογή του. Το μίσθωμα θα πρέπει να αναγράφεται ολόκληρο στο μισθωτήριο και να μην συμφωνούν (ιδίως οι εκμισθωτές) στην αναγραφή μικρότερου ποσού ως μίσθωμα, γιατί τούτο αφενός μεν αποτελεί φορολογική παράβαση αφετέρου ενέχει σοβαρός κίνδυνος οι εκμισθωτές να απωλέσουν το υπόλοιπο μίσθωμα, αφού δεν υπάρχει ρητή συμβατική υποχρέωση.

Συνηθίζεται, κατά τη σύναψη της μισθωτικής σύμβασης, ο μισθωτής να καταβάλλει στον εκμισθωτή ένα χρηματικό ποσό, ίσο με ορισμένο αριθμό μηνιαίων μισθωμάτων, συνήθως ενός ή δύο, ως «εγγύηση» ή ορθότερα νομικά «εγγυοδοσία». Η αξίωση του μισθωτή για απόδοση της εγγυοδοσίας γίνεται ληξιπρόθεσμη με τη λήξη της μίσθωσης και πρέπει να επιστραφεί εάν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση από ζημίες στο μίσθιο (πέραν της συνήθους χρήσης) και εφόσον βεβαίως δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά. Η αξίωση περί απόδοσης της ως άνω συμβατικής εγγυοδοσίας, η οποία καθίσταται ληξιπρόθεσμη με τη λήξη της μίσθωσης και μάλιστα εντόκως, προβάλλεται νόμιμα σε συμψηφισμό, ακόμη και αν ρητώς έχει συμφωνηθεί το αντίθετο.

Ο μισθωτής (ενοικιαστής) για όσο διαρκεί η μίσθωση έχει την υποχρέωση να καταβάλλει τα μισθώματα στο συμφωνημένο τόπο και χρόνο και με τον συμφωνημένο τρόπο, καθώς και να καταβάλλει τις δαπάνες κοινοχρήστων που αντιστοιχούν στο μίσθιο και να αποπληρώνει τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.

Ως προς τις φθορές του μισθίου, αν αυτές προέρχονται από τη συνήθη χρήση βαρύνουν τον εκμισθωτή, ο οποίος είναι υπόχρεος προς την αποκατάστασή τους. Το ίδιο ισχύει και για τις φθορές που προέρχονται από τυχαίο γεγονός. Αντίθετα, στην περίπτωση που οι φθορές που έχουν προκληθεί στο μίσθιο είναι πέραν των ορίων της συμφωνημένης χρήσης, βαρύνεται για την αποκατάστασή τους αποκλειστικά ο μισθωτής.

Ο μισθωτής με τη λήξη του συμβατικού ή του νόμιμου χρόνου της μίσθωσης και εφόσον δεν επακολουθήσει παράταση ή ανανέωση, έχει υποχρέωση να αποχωρήσει από το μίσθιο, παραδίδοντας το εκμισθωτή (άρθρο 599 ΑΚ).

Όπως και κατά την έναρξη της μίσθωσης και το συμφωνητικό λύσης θα πρέπει και αυτό να δηλωθεί στην ΑΑΔΕ από τα συμβαλλόμενα μέρη.

Τέλος, να τονιστεί ότι αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, εμποδίστηκε ολικά ή μερικά η συμφωνημένη χρήση του μισθίου από την ύπαρξη ελαττώματος ή έλλειψης συμφωνημένης ιδιότητας του μισθίου, ο μισθωτής έχει δικαίωμα είτε να ζητήσει τη μείωση του μισθώματος, είτε να μη καταβάλλει το μίσθωμα (άρθρο 576 ΑΚ).

Η νομική συμβουλή είναι χρήσιμη και για τις απλές περιπτώσεις μισθώσεων κατοικιών (π.χ. φοιτητών για τη λήψη του επιδόματος στέγασης κλπ), σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητη εάν υπάρχουν και ιδιαίτερες συμφωνίες (π.χ. μίσθωση επιπλωμένης οικίας, προκαταβολή περισσοτέρων μισθωμάτων για τη σύναψη μίσθωσης με μικρότερο μίσθωμα, αναγκαιότητα τυχόν εγγυητή κλπ.)

Ακολουθήστε το insider.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις από την Ελλάδα και τον κόσμο.

Όλες οι ειδήσεις

23:55

ΕΟΔΥ: Οκτώ νέα κρούσματα λοίμωξης από τον ιό του Δυτικού Νείλου την τελευταία εβδομάδα

23:45

Σπανάκης: Έρχεται νέος ληξιαρχικός νόμος και αναβάθμιση του Ειδικού Ληξιαρχείου

23:35

Βρετανία: Χιλιάδες διαδηλωτές στο Λονδίνο κατά της επίσκεψης του Τραμπ

23:29

Λίβανος: Τουλάχιστον δύο νεκροί από ισραηλινό πλήγμα

23:22

Πυρηνικό πρόγραμμα Ιράν: Γερμανία, Βρετανία και Γαλλία περιμένουν «συγκεκριμένα βήματα»

23:10

Απώλειες στη Wall Street μετά τις δηλώσεις Πάουελ και τη Fed - Άνοδος μόνο για Dow Jones

22:54

Πακιστάν και Σαουδική Αραβία υπέγραψαν σύμφωνο αμοιβαίας άμυνας

22:44

Χαμάς: Εμφανίστηκε ξανά ο Γαζί Χαμάντ, ηγετικό στέλεχός της, μετά το ισραηλινό πλήγμα στο Κατάρ

22:34

Μελόνι για Γάζα: Η αντίδραση του Ισραήλ είναι σαφώς δυσανάλογη

22:20

Πιέσεις στο πετρέλαιο από Fed και αύξηση αποθεμάτων ντίζελ

22:12

Βουλή: Κατατέθηκε το νομοσχέδιο για την αγορά 4ης φρεγάτας Belharra

22:01

Πάουελ: «Διαχείριση ρίσκου» η σημερινή μείωση επιτοκίων - Δύσκολη εξίσωση απασχόληση και πληθωρισμός

21:57

Το Ιράν έτοιμο να βρει μια δίκαιη λύση με τους Ευρωπαίους για το πυρηνικό του πρόγραμμα

21:43

Δημοσκόπηση Pulse: Πρώτη με double score η ΝΔ - Ποιον θέλουν οι πολίτες για «ηγέτη» της Κεντροαριστεράς

21:34

«Πέταξε» σε νέο ιστορικό υψηλό ο χρυσός μετά το «ψαλίδι» της Fed

21:28

Βραζιλία: Ο πρώην πρόεδρος Μπολσονάρου διαγνώστηκε με καρκίνο του δέρματος

21:13

ΕΚΤΕΡ: Μεταβολές στα μεγέθη των ενοποιημένων και ατομικών οικονομικών καταστάσεων για τη χρήση 2024

21:00

Μείωση επιτοκίων 0,25% από Fed - «Σήμα» για ακόμη 2 εντός 2025

21:00

Χρυσός: Καταρρίπτει το ένα ρεκόρ μετά το άλλο – Μπορεί το ράλι να συνεχιστεί;

20:54

Υπ. Παιδείας για ΠΑΣΟΚ: Τεχνητή ένταση γύρω από τις άδειες των μη κρατικών Πανεπιστημίων

20:45

Μετρό Θεσσαλονίκης: Τροποποιήσεις αύριο Πέμπτη λόγω προγραμματισμένης πορείας

20:36

Microsoft: «Ενοικιάζει» υπολογιστική ισχύ ΑΙ από Νορβηγία για 6,2 δισ. δολάρια

20:34

Στο Καπιτώλιο ο Οικουμενικός Πατριάρχης - Τον υποδέχτηκε ο πρόεδρος της Βουλής

20:18

Παιδιά από τη Λωρίδα της Γάζας έφτασαν στο Ηνωμένο Βασίλειο για να λάβουν θεραπεία

20:08

Ευρωπαϊκό Ελεγκτικό Συνέδριο: Καμπανάκι για ελλείψεις φαρμάκων - Δημιουργία ενιαίας ευρωπαϊκής πλατφόρμας δεδομένων

20:00

Ιχθυοκαλλιέργειες: Η βουβή πρωτιά της Ελλάδας και οι προκλήσεις - Έρχεται το χωροταξικό

19:56

Εκδόθηκαν τα αποτελέσματα εισαγωγής καταρτιζόμενων στις Δημόσιες ΣΑΕΚ

19:45

Ομόφωνη απόφαση της ΓΣΕΕ για 24ωρη πανελλαδική απεργία την 1η Οκτωβρίου - Τι διεκδικεί

19:42

Ε.Ε: «Πράσινο φως» για διαπραγματεύσεις με Καναδά και Ηνωμένο Βασίλειο για το SAFE

19:33

Alpha Bank-Micro universal bank με τοπική τεχνογνωσία και διεθνή πρόσβαση

gazzetta
gazzetta reader insider insider