Ροή
Αγορά που κινείται με πολλά παράδοξα είναι η αγορά της στεγαστικής πίστης στην παρούσα φάση. Η αύξηση των στεγαστικών δανείων είναι μεγάλο αναπτυξιακό στοίχημα για την οικονομία και τις τράπεζες. Ωστόσο, τα business plans των τραπεζών υπολογίζουν αρνητικό ρυθμό πιστωτικής επέκτασης στη στεγαστική πίστη, κάτι που δεν φαίνεται ότι θα αλλάξει για τα επόμενα 1 – 2 χρόνια. Αυτό, την ώρα που οι τράπεζες θέλουν να δώσουν στεγαστικά δάνεια και μάλιστα, προσφέρουν στους δανειολήπτες σταθερά επιτόκια σε μακρινές διάρκειες, τα οποία δεν δίνει καμία άλλη τράπεζα στον κόσμο.
Η στεγαστική πίστη βρίσκεται στο προσκήνιο λόγω της μεγάλης επιβάρυνσης που υφίστανται οι δανειολήπτες κυμαινόμενου επιτοκίου από τις απανωτές αυξήσεις των επιτοκίων της ΕΚΤ από τον περασμένο Ιούλιο. Οι αυξήσεις των επιτοκίων έχουν περιορίσει τη ζήτηση για νέα στεγαστικά δάνεια, ενώ σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, όλο το 2022 οι ρυθμοί στη στεγαστική πίστη έδειξαν επιβράδυνση. Ειδικά στο τελευταίο τρίμηνο του 2022, η ζήτηση μειώθηκε κατά 20,4% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021 και κατά 5,7% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο του 2022. Με τον παράγοντα των υψηλών επιτοκίων να συνεχίζεται το 2023 και να συμβαδίζει με την άνοδο στις τιμές των ακινήτων, το στοίχημα για αύξηση της στεγαστικής πιστωτικής επέκτασης είναι ακόμη μεγαλύτερο.
Υπό τις συνθήκες αυτές, οι τράπεζες επιδιώκουν να δώσουν νέα στεγαστικά δάνεια και τα στοιχεία τους δείχνουν ότι, παρά τις δυσκολίες, οι εκταμιεύσεις νέων δανείων αυξάνουν. Το ποσό που εκταμιεύθηκε για νέα στεγαστικά δάνεια το 2022 ανήλθε σε 1,2 δισ. ευρώ και για φέτος υπολογίζεται ότι θα αυξηθεί στα 1,4 δισ. ευρώ. Τι συμβαίνει, λοιπόν, και τα business plans έχουν αρνητικούς ρυθμούς πιστωτικής επέκτασης στη στεγαστική πίστη;
Όπως εξηγούν στελέχη της στεγαστικής πίστης στο insider.gr, το παράδοξο έχει να κάνει με τις αποπληρωμές παλαιών δανείων, οι οποίες είναι τέτοιου όγκου που «σκεπάζει» τις νέες εκταμιεύσεις. Καθεμία από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες έχει αποπληρωμές παλαιών δανείων της τάξεως των 500 – 600 εκατ. ευρώ, οι οποίες υπερκαλύπτουν τις νέες εκταμιεύσεις και βάζουν τελικά αρνητικό πρόσημο στην στεγαστική πιστωτική επέκταση. Για να γίνει κατανοητό το «τσουνάμι» αποπληρωμών, τα λεγόμενα vintages, δηλαδή τα στεγαστικά δάνεια που δόθηκαν τις χρονιές 2007, 2008, 2009 φέρνουν τώρα αποπληρωμές στις τράπεζες από όγκους εκταμιεύσεων ύψους 11 δισ. ευρώ που γίνονταν εκείνη την περίοδο. Τα χρόνια της κρίσης και των μνημονίων, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων έπεσαν στο ναδίρ και ενδεικτικά το 2017, εκταμιεύθηκαν νέα στεγαστικά μόλις 270 εκατ. ευρώ. Έκτοτε η αγορά έχει ανακάμψει με ρυθμό 30% - 35%. Και όπως εκτιμούν τα στελέχη των τραπεζών, θα χρειαστούν 1 – 2 χρόνια ακόμη μέχρι οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων να είναι υψηλότερες από τις αποπληρωμές παλαιότερων και να υπάρξει έτσι θετικό πρόσημο μπροστά από τη στεγαστική πιστωτική επέκταση.
Focus στα δάνεια με σταθερά επιτόκια
Η «μάχη» των τραπεζών για τη χορήγηση περισσότερων στεγαστικών δανείων (τα οποία, άλλωστε, μετράνε χαμηλότερα στο σταθμισμένο ενεργητικό τους, καθώς έχουν αυξημένες καλύψεις για τον πιστωτικό κίνδυνο) θα δοθεί στα σταθερά επιτόκια. Είναι τα επιτόκια στα οποία στρέφεται πλέον η συντριπτική πλειοψηφία των δανειοληπτών (παλαιότερα 80% - 90% των στεγαστικών ήταν με κυμαινόμενο επιτόκιο) προκειμένου να «κλειδώσει» τον επιτοκιακό κίνδυνο. Μάλιστα, οι ελληνικές τράπεζες δίνουν σε… παγκόσμια αποκλειστικότητα στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο σε διάρκειες μέχρι και 30 έτη, όταν η πρακτική των ξένων τραπεζών είναι σταθερά επιτόκια για πολύ μικρή αρχική περίοδο, συνήθως για 1 έτος, και στη συνέχεια κυμαινόμενο.
Σημειώνεται ότι το μέσο στεγαστικό δάνειο που ζητούν σήμερα οι δανειολήπτες και εκταμιεύουν οι ελληνικές τράπεζες ανέρχεται σε 90.000 ευρώ. Όσο για το ποσοστό χρηματοδότησης της αξίας του ακινήτου από τις τράπεζες κινείται στο 70% - 80%.
Τα σταθερά επιτόκια που δίνουν οι τέσσερις συστημικές τράπεζες διαμορφώνονται ως εξής:
Το σταθερό επιτόκιο για 3 χρόνια της Eurobank διαμορφώνεται στο 3,10%, για 5 χρόνια στο 3,60%, για 10 χρόνια στο 4%, για 15 χρόνια στο 4,20%, για 20 χρόνια στο 4,40%, για 25 χρόνια στο 4,50% και για 30 χρόνια στο 4,70%. Μετά τη λήξη της σταθερής περιόδου εφαρμόζεται κυμαινόμενο επιτόκιο βασισμένο στο Euribor τριμήνου προσαυξημένο κατά 0,75% - 2,50%.
Το σταθερό επιτόκιο της Alpha Bank για τα πρώτα 5 έτη διαμορφώνεται στο 3,60%, για τα 10 έτη στο 4%, για τα 15 στο 4,20% και για τα 20 έτη στο 4,60%.Τα επιτόκια της Τράπεζας προσαυξάνονται κατά 0,30% σε περίπτωση που χρηματοδοτείται άνω του 60% της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου. Μετά τη λήξη της σταθερής περιόδου εφαρμόζεται κυμαινόμενο επιτόκιο βασισμένο στο Euribor τριμήνου προσαυξημένο κατά 2% - 2,50%.
Το σταθερό επιτόκιο για 10 έτη της Εθνικής Τράπεζας διαμορφώνεται από 3,80% έως 4,20%, το σταθερό για 15 έτη από 4,05% έως 4,45%, για 20 έτη από 4,30% έως 4,60%, για 25 έτη από 4,45% έως 4,75% και για 30 έτη από 4,60% έως 4,90%. Μετά τη λήξη της σταθερής περιόδου εφαρμόζεται κυμαινόμενο επιτόκιο βασισμένο στο Euribor τριμήνου προσαυξημένο κατά 3,30% - 3,75%.
Τα σταθερά επιτόκια της Τράπεζας Πειραιώς για 3 έως 30 έτη κινούνται από 3,35% έως 4,80%. Το κυμαινόμενο επιτόκιο που εφαρμόζεται στην υπόλοιπη διάρκεια του δανείου είναι Euribor μηνός συν περιθώριο 1,90% έως 2,85%.
Όπως έγραφε το insider.gr, παραθέτοντας αναλυτικά παραδείγματα για το πού οδεύουν οι δόσεις των στεγαστικών δανείων, οι δανειολήπτες κυμαινόμενου επιτοκίου μπορεί να δουν τελικά επιτόκια έως και 6,75%, υψηλότερα κατά 175 μονάδες βάσης από τα ήδη υψηλά τρέχοντα επίπεδα, μέχρι τα μέσα του 2024. Βεβαίως, μετά την τραπεζική κρίση στις ΗΠΑ και την Credit Suisse και όσο παραμένει η αναταραχή, είναι ανοιχτό το ενδεχόμενο οι κεντρικές τράπεζες να κατεβάσουν ταχύτητα ή και να πατήσουν φρένο στις αυξήσεις επιτοκίων, μετριάζοντας την τελική επίπτωση στα κυμαινόμενα επιτόκια των στεγαστικών δανείων.
Ενδεικτικά σήμερα, με το Euribor τριμήνου να έχει πιάσει το 3% και το τελικό κυμαινόμενο επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου να διαμορφώνεται με το περιθώριο στο 5,50%, η δόση π.χ. για δάνειο 100.000 ευρώ με λήξη στη 15ετία ανεβαίνει στα 823 ευρώ (+ 151 ευρώ από την έναρξη της ανόδου των επιτοκίων), στην 20ετία στα 695 ευρώ (+ 159 ευρώ) και στην 30ετία στα 575 ευρώ (+ 325 ευρώ).
