Ροή
Συνεχίζεται, με σχετικά αμείωτο ρυθμό, ο «χορός των επενδύσεων» στα logistics στις περιοχές της Δυτικής Αττικής, με «αιχμή» το «μέτωπο» Ασπρόπυργου – Ελευσίνας – Θριάσιου Πεδίου, όπου οι αναπτύξεις και τα deals εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ έχουν την τιμητική τους.
Δεν είναι άλλωστε τυχαίο το γεγονός ότι πρόσφατα μόλις, όπως είχε αναδείξει και η στήλη Backstory, αρκετές ΑΕΕΑΠ επιδόθηκαν εκ νέου σε αγορές και deals στον τομέα των logistics και βιομηχανικών κτηρίων, στο φίνις του 2022, με τις BriQ Properties, Trastor, Premia να συγκαταλέγονται σε αυτές, ενώ και οι άλλες ΑΕΕΑΠ και εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων (Prodea, Dimand, Trade Estates κ.α.) έχουν προχωρήσει σε ανάλογες σημαντικές κινήσεις.
Σημαντικές επενδύσεις στο «μέτωπο» της Δυτικής Αττικής
Στην «εξίσωση» πρέπει πάντως να προστεθούν και άλλες σημαντικές διεργασίες και εξελίξεις όπως η επένδυση της «ΣΗΓΚΑΛ ΔΙΑΜΕΤΑΦΟΡΙΚΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Α.Ε.», στο Δήμο Ασπροπύργου (στεγασμένοι χώροι σχεδόν 37 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων, μονάδα δυναμικότητας σχεδόν 289 χιλ. κ.μ., η δραστηριότητα θα αναπτυχθεί εντός 2 όμορων οικοπέδων συνολικής επιφάνειας άνω των 74 χιλ. τ.μ.). Στις εγκαταστάσεις θα αποθηκεύονται, μεταξύ άλλων, ηλεκτρικές & ηλεκτρονικές συσκευές, εξοπλισμός και αναλώσιμα γραφείου, είδη οικιακής χρήσης, εξοπλισμός τηλεφωνίας, οικιακές συσκευές, πλακίδια, είδη υγιεινής, οικοδομικά είδη, είδη ένδυσης και υπόδησης, βιβλία, έπιπλα, παιχνίδια, ανταλλακτικά αυτοκινήτων, πρώτες ύλες βιομηχανίας, υλικά συσκευασίας, εργαλεία, βιομηχανικά είδη, χαρτικά, τυποποιημένα είδη διατροφής, ποτά κ.ά. συσκευασμένα σε παλέτες. Επικουρικά θα χρησιμοποιούνται πλαστικό και ταινίες συσκευασίας (δευτερεύουσες ύλες).
Προφανώς βέβαια, δεσπόζουν διεργασίες όπως η επικείμενη εξαγορά, καθώς υπάρχουν προχωρημένες συζητήσεις, από τη HIG Capital πλειοψηφικού πακέτου μετοχών της εταιρείας Ορφέας Βεϊνόγλου, με το αμερικανικό fund έτσι κι αλλιώς να έχει «ανοίξει» επενδυτικό κύκλο σχεδόν 200 εκατ. ευρώ στην περιοχή αλλά και σε Ελευσίνα κ.α., και βέβαια, η ανάπτυξη του mega επενδυτικού πλάνου στο «Θριάσιο» ύψους 200 εκατ. ευρώ από ΕΤΒΑ ΒΙΠΕ – Goldair (240 χιλ. τ.μ.). Υπενθυμίζεται ότι η HIG έχει εξαγοράσει εταιρείες (π.χ. Makios και άλλες στον Σκαραμαγκά), έχει αποκτήσει το ακίνητο της πρώην Χαλυβουργίας Ελλάδος, στην Ελευσίνα, όπου προωθεί ανάπτυξη 100 – 150 εκατ. ευρώ με στόχο την κατασκευή υποδομών logistics και εμπορευματικού κέντρου, συνολικής επιφάνειας 100.000 τ.μ., ενώ έχει και άλλες «βλέψεις» στον χώρο.
Σε αυτά, μπορούμε να προσθέσουμε τόσο τον νέο διαγωνισμό που «τρέχει» το υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών για την ανάπτυξη logistics park (εμπορευματικός – σιδηροδρομικός κόμβος), το γνωστό «Θριάσιο II», σε έκταση 1.450 στρεμμάτων του ΟΣΕ (δόθηκε προσφορά από Hellenic Train – Κοπελούζο, σύμβαση αξίας 561 εκατ. ευρώ), αλλά και την προώθηση projects με τη συμμετοχή της μονάδας PPF του ΤΑΙΠΕΔ. Ανάμεσα σε αυτά ξεχωρίζουν η σύμβαση παραχώρησης 600 στρεμμάτων στο ΤΑΙΠΕΔ από τον Δήμο Φυλής, σε ακίνητο δίπλα στην Αττική Οδό, για τη μετεγκατάσταση των μεταφορικών εταιρειών από τον Ελαιώνα στη νέα έκταση ή και εκμετάλλευση έκτασης 3.000 στρεμμάτων της Εκκλησίας, σε προνομιακή θέση μεταξύ Σχιστού και Σκαραμαγκά.
Προφανώς και γίνονται και άλλες ζυμώσεις, διεργασίες και αναπτύξεις, αλλά ήδη είναι σαφές ότι δίνεται έμφαση σε σύγχρονες αποθήκες, σε κέντρα logistics που θα μπορούν πέρα από υπηρεσίες αποθήκευσης, να προσφέρουν επίσης υψηλού επιπέδου υπηρεσίες διαλογής, αυτοματισμούς, μεταποίησης προϊόντων, με ανάπτυξη υποδομών σε στρατηγικού χαρακτήρα περιοχές.
Δρομολογούνται χιλιάδες τ.μ. αναπτύξεων σε logistics parks
Συνολικά, υπολογίζεται ότι δρομολογούνται νέα έργα ανάπτυξης τουλάχιστον 500.000 τ.μ. logistics και εμπορευματικών κέντρων τα επόμενα χρόνια.
Μάλιστα, σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Cushman & Wakefield Proprius για τον τομέα αποθηκευτικών χώρων, μέσα στο 2022 εκτιμάται ότι προστέθηκαν επιπλέον 250.000 τ.μ. αποθηκών, ενώ κατά το γ’ τρίμηνο της χρονιάς υπολογίζεται πως προστέθηκαν 80.000 τ.μ.. Οι επενδύσεις προσεγγίζουν τα 60 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 50% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2021, με το μέσο ενοίκιο ανά τετραγωνικό μέτρο να ανέρχεται στα 4,5 ευρώ/τ.μ., με το μέσο yield απόδοσης να ωθείται χαμηλότερα προς το 7%.
Κατά το τρίτο τρίμηνο του 2022, πραγματοποιήθηκαν στην Ελλάδα νέες συμφωνίες συνολικού εμβαδού 80.000 τ.μ. Η ζήτηση στα logistics συνεχίζει να είναι ιδιαίτερα ισχυρή καθώς η δραστηριότητα του ηλεκτρονικού εμπορίου ενεργοποιεί αυξημένα ποσοστά απορρόφησης ποιοτικού χώρου, ιδιαίτερα στην Αττική και στη Θεσσαλονίκη. Η εστίαση των επενδυτών στη βιωσιμότητα και την αναζήτηση εγκαταστάσεων που υιοθετούν συστήματα εξοικονόμησης ενέργειας, με τα ηλιακά πάνελ να αποτελούν τον κανόνα για νέες εξελίξεις στον τομέα της εφοδιαστικής. Η ζήτηση για last mile εγκαταστάσεις παραμένει υψηλή, που αναμένεται να ενισχύσει την τάση απορρόφησης τα επόμενα τρίμηνα. Τα ενοίκια δέχονται ανοδικές πιέσεις λόγω πληθωριστικών πιέσεων και υψηλού κόστος κατασκευής. Αυτά, μαζί με την έλλειψη αποθέματος υψηλών προδιαγραφών διατηρούν υψηλά τη ζήτηση αλλά και τα μισθώματα για τα logistics, σύμφωνα με την Cushman & Wakefield Proprius. Σύμφωνα με τα στοιχεία, μόνο το 25% του συνολικού αποθέματος ξεπερνά τις 5.000 τ.μ. σε επιφάνεια.
Στις σημαντικότερες εξελίξεις του γ’ τριμήνου 2022, η Cushman & Wakefield Proprius αναφέρει και την εξαγορά από την Dimand γηπεδικών εκτάσεων, συνολικής επιφάνειας 355,6 στρεμμάτων, στο 15ο χιλιόμετρο Θεσσαλονίκης-Έδεσσας, που παλιότερα ανήκε στη «ΒΑΛΚΑΝ ΑΚΙΝΗΤΑ Α.Ε.», έναντι συνολικού τιμήματος 6 εκατ. ευρώ. Επί του ακινήτου, η Dimand θα υλοποιήσει, σε δύο φάσεις, συγκρότημα Logistics, συνολικής επιφάνειας 120.000 τ.μ. περίπου.
Είναι προφανές ότι ο τομέας των νέων αποθηκευτικών χώρων αποτελεί πόλο έλξης για κεφάλαια ελληνικών και ξένων ομίλων. Ο κλάδος των logistics προσελκύει με έντονο τρόπο τα επενδυτικά κεφάλαια, έπειτα από την αναβάθμιση του ρόλου του κατά την περίοδο της πανδημίας, με αποτέλεσμα στην αγορά να κάνουν λόγο για «χορό» εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ στον τομέα των εμπορευματικών υποδομών, αλλά και για σημαντικό ενδιαφέρον όχι μόνο από εγχώρια σχήματα, αλλά και διεθνή, ιδίως από τις ΗΠΑ. Το «μέτωπο» που εκτείνεται στις περιοχές του Ασπρόπυργου, της Ελευσίνας, του Θριάσιου δείχνει να αποτελεί τη νέα «Μέκκα» των επενδύσεων στον κλάδο των logistics, παρά το γεγονός ότι επαγγελματίες του χώρου κάνουν λόγο για άνοδο των τιμών και σταδιακή συμπίεση των αποδόσεων.
Οι hot περιοχές
Ευρύτερα πάντως, αναφορικά με τις περιοχές που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον, παρατηρείται μπαράζ επενδύσεων στη Δυτική Αθήνα (Ασπρόπυργος, Μαγούλα), μια τοποθεσία υψηλής προστιθέμενης αξίας για τις εταιρείες 3PL, λόγω της εγγύτητας με το λιμάνι του Πειραιά, αλλά και την πρόσβαση στον αστικό ιστό, προκειμένου να εξυπηρετείται η παράδοση και η τροφοδοσία. Επενδύσεις αναμένονται και σε άλλες περιοχές, όπως τα Μέγαρα, ενώ τα Οινόφυτα θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για υπηρεσίες απλής αποθήκευσης, ενώ και ο Βοτανικός κρίνεται κατάλληλος για την ανάπτυξη της αγοράς του τελευταίου μιλίου (last mile).
Μια άλλη παράμετρος που έχει ενδιαφέρον είναι και η ανάπτυξη μεταφορικών – οδικών και σιδηροδρομικών (π.χ. προαστιακός) υποδομών στη Δυτική Αττική που θα εξυπηρετούν μια σειρά από αστικές περιοχές όπως ο Ασπρόπυργος και η Ελευσίνα ή και τα Μέγαρα, συνδέοντας έτσι και βασικές εμπορευματικές/βιομηχανικές/λιμενικές υποδομές, ώστε η περιοχή, αλλά και ευρύτερα η χώρα, να καταφέρει να καταστεί επιτέλους ένα μεγάλο συγκοινωνιακό και εμπορευματικό hub για όλη τη Νοτιοανατολική Ευρώπη, αξιοποιώντας τη στρατηγική της θέση, δημιουργώντας συνθήκες ανάπτυξης.
Τα πρόσφατα deals
Προ ημερών, η BriQ Properties ανακοίνωνε ότι προχώρησε στην απόκτηση δύο οικοπέδων συνολικής επιφάνειας 11.060 τ.μ. στον Ασπρόπυργο Αττικής, τα οποία είναι όμορα στο Logistics Park το οποίο αναπτύσσει η Εταιρεία στην θέση «Ήμερος Τόπος». Με αυτή την αγορά η Εταιρεία έχει στην ιδιοκτησία της ενιαία έκταση συνολικής επιφάνειας 114 στρεμμάτων. Η Εταιρεία αναπτύσσει στην παραπάνω έκταση δύο Κτίρια Αποθήκευσης και Διανομής (ΚΑΔ), υψηλών προδιαγραφών, συνολικής επιφάνειας 44.365 τ.μ.. Η συνολική επένδυση της Εταιρείας στο εν λόγω Logistics Park θα ανέλθει σε €30 εκ., ενώ μέχρι σήμερα έχει επενδυθεί συνολικό ποσό €20 εκ. για την ολοκλήρωση της κατασκευής του πρώτου ΚΑΔ και την αγορά της γης.
Από την πλευρά της η Trastor ΑΕΕΑΠ γνωστοποιούσε την απόκτηση τριών γηπεδικών εκτάσεων συνολικής επιφάνειας 21.046 τ.μ., που βρίσκονται στη θέση «Μελίσσια» στον Ασπρόπυργο Αττικής και εφάπτονται υφιστάμενων ιδιοκτησιών logistics της Εταιρείας. Το συνολικό τίμημα για την απόκτηση και των τριών εκτάσεων ανήλθε σε €2.100.000. O κ. Τάσος Καζίνος, Διευθύνων Σύμβουλος της Εταιρείας, με αφορμή την πραγματοποίηση της ως άνω επένδυσης, έκανε την ακόλουθη δήλωση: «Η εν λόγω επένδυση είναι σύμφωνη με την επενδυτική στρατηγική της Εταιρείας στον κλάδο των logistics, πρωτοπορώντας στην κατασκευή πιστοποιημένων αποθηκευτικών χώρων, σύμφωνα με τα κριτήρια πράσινης και βιώσιμης ανάπτυξης και ολοκληρώνει μία σειρά στοχευμένων επενδύσεων προς τη δημιουργία ενός από τα μεγαλύτερα και πιο σύγχρονα συγκροτήματα αποθηκών ξηρού και ψυχρού φορτίου.
Η αγορά αναμένει πάντως νέες κινήσεις από ομίλους όπως η Prodea, Premia, αλλά και η Trastor προσεχώς στον τομέα των logistics. Πρόσφατα, η Prodea προχώρησε στην εξαγορά οικοπέδου 111 στρεμμάτων στην περιοχή του Ασπροπύργου, όπου η Prodea Investments φιλοδοξεί να αναπτύξει συγκρότημα επιφάνειας 40.000 τ.μ. Η απόκτηση της έκτασης ανήλθε σε 5,85 εκατ. ευρώ. Σύμφωνα με τη διοίκηση της εταιρείας, για το ακίνητο υφίσταται προέγκριση χρήσεων και προχωρεί η διαδικασία πολεοδόμησής του. Εκτιμάται ότι η έκδοση της οικοδομικής άδειας θα επιτευχθεί κατά το 2023.
