Ροή
Τα σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης, η θέση της χώρας, τα νέα μεγάλα projects που είναι σε εξέλιξη ή σχεδιάζονται, η προώθηση σημαντικών υποδομών που παίζουν υποστηρικτικό ρόλο αλλά και η έλλειψη ποιοτικών χώρων στον τομέα των logistics αποτελούν κατά τα φαινόμενα «κράχτη» για ισχυρά διεθνή ονόματα του κλάδου αλλά και ξένα funds (π.χ. HIG).
Χτες, η VGP, ένας μεγάλος πανευρωπαϊκός πάροχος υψηλής ποιότητας logistics και ημι-βιομηχανικών ακινήτων, ανακοίνωσε επισήμως ότι εισέρχεται στην ελληνική αγορά με το άνοιγμα γραφείου στην Αθήνα, ορίζοντας τον κ. Στράτο Ηλιού ως Country Manager της VGP Greece, ο οποίος θα είναι υπεύθυνος για την επέκταση του χαρτοφυλακίου του Ομίλου στην ελληνική αγορά. Την προσεχή περίοδο, το επίκεντρο της προσοχής θα δοθεί στον εντοπισμό κατάλληλων τοποθεσιών ανάπτυξης.
Η VGP N.V. είναι ένας πανευρωπαϊκός κατασκευαστής, διαχειριστής και ιδιοκτήτης υψηλής ποιότητας logistics και ημι-βιομηχανικών ακινήτων. Η VGP λειτουργεί ένα ολοκληρωμένο επιχειρηματικό μοντέλο με δυνατότητες και μακροχρόνια τεχνογνωσία σε όλη την αλυσίδα αξίας. Η εταιρεία διαθέτει κτηματικό απόθεμα ανάπτυξης (ιδιόκτητο ή δεσμευμένο) έκτασης 10,94 εκατομμυρίων τ.μ. και ο στρατηγικός στόχος της είναι η ανάπτυξη επιχειρηματικών πάρκων. Η VGP, η οποία ιδρύθηκε το 1998 ως βελγική οικογενειακή εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων στην Τσεχία, με προσωπικό περίπου 350 υπαλλήλων, κατέχει και διαχειρίζεται περιουσιακά στοιχεία σε 12 ευρωπαϊκές χώρες άμεσα και μέσω κοινοπραξιών (Joint Venture). Τον Ιούνιο του 2021, η Ακαθάριστη Αξία Ενεργητικού της VGP, συμπεριλαμβανομένων των κοινοπραξιών στο 100%, ανερχόταν σε 4,48 δισ. ευρώ και η εταιρεία είχε Καθαρή Αξία Ενεργητικού (EPRA NTA) 1,51 δισ. ευρώ. Η VGP είναι εισηγμένη στο Euronext Brussels.
Σύμφωνα με σχετική εταιρική παρουσίαση τον Ιανουάριου του 2022, το portfolio της VPG προσέγγιζε τα 4,5 δισ. ευρώ, με παρουσία σε 15 χώρες, διαχειρίζεται 100 βιομηχανικά πάρκα, έχει ολοκληρώσει την κατασκευή 151 κτηρίων, με 399 ενοικιαστές και yield στο 5,18%. Τον Ιούνιο του 2021 τα EBITDA ανήλθαν σε 184,3 εκατ. ευρώ. Πέρυσι τα συνολικά ετήσια μισθώματα ανήλθαν σε 256,1 εκατ. ευρώ (+38,3%), υπεγράφησαν ή ανανεώθηκαν συμφωνίες ύψους 79,7 εκατ. ευρώ. Η VGP διαχειρίζεται συνολική εκμισθώσιμη επιφάνεια περί τα 5,4 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα ενώ έχει υπό κατασκευή περίπου 1,5 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα αποθηκευτικών χώρων. Μέσα στο 2021 προστέθηκαν στο χαρτοφυλάκιο της εταιρείας περίπου 652.000 τετραγωνικά μέτρα. Οι συνολικές εκτάσεις που αποκτήθηκαν πέρυσι για την ανάπτυξη αποθηκών και εμπορευματικών πάρκων φτάνουν τα 4,04 εκατ. τετραγωνικά μέτρα.
Εχει παρουσία σε χώρες όπως Γερμανία (2,66 δισ., 36 projects), Ολλανδία, Ιταλία, Ισπανία, Τσεχία (από όπου και ξεκίνησε η εταιρεία την πορεία της από τον Βέλγο δισεκατομμυριούχο, Jan Van Geet, Chief Executive Officer της VGP), Σλοβακία, Ουγγαρία, Αυστρία, Σερβία, Λετονία, Ρουμανία, Πορτογαλία. Στους μεγαλύτερους μισθωτές του βελγικού ομίλου περιλαμβάνονται η γερμανική Krauss Maffei, η αμερικανική Amazon, η Zalando, η BMW Group, η Media Markt Saturn κ.α.
Πρόσφατα, VGP και όμιλος Allianz, ανακοίνωσαν συμφωνία για τη δημιουργία ενός κοινού fund το οποίο θα αναπτύξει χαρτοφυλάκιο κορυφαίων περιουσιακών στοιχείων logistics στη Γερμανία, την Τσεχική Δημοκρατία, την Ουγγαρία και τη Σλοβακία. Η Allianz Real Estate και η VGP στοχεύουν να αυξήσουν το joint ventuyr σε ακαθάριστη αξία ενεργητικού 2,8 δισ. εκατομμυρίων ευρώ εντός πέντε ετών, εξαγοράζοντας αποκλειστικά prime assets που αναπτύχθηκαν από τη VGP.
Ο τομέας των νέων αποθηκευτικών χώρων αποτελεί πόλο έλξης για κεφάλαια ελληνικών και ξένων ομίλων και μάλιστα με ολοένα αυξανόμενο «τέμπο». Όπως πρόσφατα ανέδειξε το insider, o κλάδος των logistics προσελκύει με έντονο τρόπο τα επενδυτικά κεφάλαια, έπειτα από την αναβάθμιση του ρόλου του κατά την περίοδο της πανδημίας, με αποτέλεσμα στην αγορά να κάνουν λόγο για «χορό» εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ στον τομέα των εμπορευματικών υποδομών, αλλά και για σημαντικό ενδιαφέρον όχι μόνο από εγχώρια σχήματα, αλλά και διεθνή, ιδίως από τις ΗΠΑ. Το «μέτωπο» που εκτείνεται στις περιοχές του Ασπρόπυργου, της Ελευσίνας, του Θριάσιου δείχνει να αποτελεί τη νέα «Μέκκα» των επενδύσεων στον κλάδο των logistics, με τον Ασπρόπυργο να ετοιμάζεται να «υποδεχτεί» δεκάδες χιλιάδες νέα τετραγωνικά αποθηκευτικών χώρων μέσα στα αμέσως επόμενα χρόνια, αρχής γενομένης από το 2022. Η έκρηξη της ζήτησης συνδέεται με τις νέες ανάγκες που δημιούργησε η πανδημία όπως η μεγάλη ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου.
Ενδεικτικά είναι όσα πρόσφατα αποκάλυψε η διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties ΑΕΕΑΠ, Άννα Αποστολίδου, ότι κατασκευάζονται σήμερα στο Θριάσιο περίπου 60.000 τ.μ. αποθήκες με τις τιμές για την αγορά γης να έχουν εκτοξευθεί (η BriQ είχε μέσο κόστος αγοράς κοντά στα 60 ευρώ ανά τ.μ. ενώ σήμερα οι τιμές φτάνουν τα 110-120 ευρώ ανά τ.μ. ή και παραπάνω).
Βέβαια, μεγάλο ρόλο στις μπίζνες αυτές διαδραματίζει το αμερικανικό fund της HIG Capital διαθέτει ήδη παρουσία στον εγχώριο κλάδο των logistics, καθώς απέκτησε μέσα στη χρονιά πλειοψηφικό ποσοστό της MAKIOS Logistics, η οποία – όπως υπογράμμιζε το αμερικανικό σχήμα – αποτελεί κορυφαίο πάροχο ολοκληρωμένων υπηρεσιών logistics και «ηγέτης» της αγοράς στην αποθήκευση ελεγχόμενης θερμοκρασίας στην Ελλάδα.
Επιπρόσθετα, η HIG, έχοντας προχωρήσει στην εξαγορά των δανείων της Χαλυβουργίας Ελλάδος, σχεδιάζει τη δημιουργία logistics center 100.000 τ.μ. στο οικόπεδο της Χαλυβουργίας στον Ασπρόπυργο, προβλεπόμενης επένδυσης ακόμα και 100 εκατ. ευρώ, ενώ υπάρχουν σενάρια και για «βλέψεις» του fund CVC στον εν λόγω τομέα των logistics. Στον οποίο βέβαια, έχουν ήδη μεγαλύτερη ή μικρότερη παρουσία αλλά και σημαντικά αναπτυξιακά σχέδια και εγχώριες ΑΕΕΑΠ, όπως οι Premia Properties (με ηγετική παρουσία), η BriQ Properties, η Prodea, η Trastor, η Noval κ.α., όπως και άλλοι επιχειρηματικοί όμιλοι, εκτός κλάδου real estate, που επιθυμούν να εισέλθουν στον χώρο ή να αναπτύξουν κέντρα διαλογής, αποθήκευσης και διανομής εμπορευμάτων.
Ο τομέας εξακολουθεί να αποτελεί ελκυστική κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Τα λιμάνια του Πειραιά και της Θεσσαλονίκης είναι δύο βασικοί κόμβοι εφοδιαστικής αλυσίδας, όχι μόνο σε εθνικό, αλλά και σε ευρωπαϊκό επίπεδο, προχωρούν διαγωνισμοί για σημαντικά σιδηροδρομικά έργα που θα ενώσουν τα λιμάνια της χώρας με εμπορευματικούς κόμβους, προχωρά η αξιοποίηση των περιφερειακών λιμανιών (διαγωνισμοί ΤΑΙΠΕΔ, π.χ. Ηγουμενίτσα, Αλεξανδρούπολη, Καβάλα, σε βάθος χρόνου για τον Βόλο κ.α.), αναμένεται το εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο αλλά και η προκήρυξη του νέου διαγωνισμού για την έκταση των 1.500 στρεμμάτων στην περιοχή (Θριάσιο 2) κ.α. Επίσης, σχεδιάζονται εμπορευματικά κέντρα στη Θεσσαλονίκη (στρατόπεδο Γκόνου), στη Θεσσαλία όπως και σε άλλες περιοχές.
Ο τομέας των logistics έχει μεγάλη προοπτική στην Ελλάδα για τα επόμενα χρόνια, με τον κλάδο των 3PL να θεωρείται ως ένας από τους καλύτερους στην ελληνική οικονομία. Εντοπίζεται μεγάλη ζήτηση για εγκαταστάσεις logistics στην Δυτική Αττική, ενώ όπως έχουν αναφέρει στελέχη της αγοράς είναι δύσκολο να βρει κάποιος κατάλληλους χώρους. Πλέον όμως η μέση απόδοση κυμαίνεται πλέον σε 6,5% – 7%, καθώς η άνοδος των τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο οδηγεί στην υποχώρηση των αποδόσεων (yields).
Αναφορικά με τις περιοχές που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον, παρατηρείται μπαράζ επενδύσεων στη Δυτική Αθήνα (Ασπρόπυργος, Μαγούλα), μια τοποθεσία υψηλής προστιθέμενης αξίας για τις εταιρείες 3PL, λόγω της εγγύτητας με το λιμάνι του Πειραιά, αλλά και την πρόσβαση στον αστικό ιστό, προκειμένου να εξυπηρετείται η παράδοση και η τροφοδοσία. Επενδύσεις αναμένονται και σε άλλες περιοχές, όπως τα Μέγαρα, ενώ τα Οινόφυτα θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για υπηρεσίες απλής αποθήκευσης, ενώ και ο Βοτανικός κρίνεται κατάλληλος για την ανάπτυξη της αγοράς του τελευταίου μιλίου (last mile).
Ο τομέας των logistics παρουσιάζει ευκαιρίες για επενδύσεις λόγω της εξαιρετικής θέσης της χώρας, της μεγάλης διακίνησης εμπορευμάτων από τα γύρω κράτη μέσω της Ελλάδας αλλά και της αντοχής του κλάδου την περίοδο της κρίσης. Εν μέσω πανδημίας, κι ενώ άλλοι τομείς ακινήτων δέχτηκαν πιέσεις (retail κ.α.), οι αποθηκευτικοί χώροι όχι μόνο κράτησαν αλλά απέκτησαν και δυναμική, ενώ ωφελήθηκαν από το e –commerce και τις ανάγκες αποθήκευσης. Ο κλάδος θεωρείται πλέον στρατηγικός, άλλωστε η Ελλάδα αποτελεί κόμβο, με μεγάλα λιμάνια, που αποτελούν πύλη προς την Ευρώπη, ενώ το τελευταίο χρονικό διάστημα υλοποιούνται ή προωθούνται στη χώρα πλήθος υποδομών (οδικές, σιδηροδρομικές, λιμενικές κ.α.) που «κουμπώνουν» με τις στοχεύσεις της κυβέρνησης για μετατροπή της Ελλάδας και σε «αποθηκευτικό-εμπορευματικό hub».
